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市級分析
在我們心中，大海的形象總是大氣磅礴的，讓人胸懷開闊，如“海納百川”、“直掛雲帆濟滄海”、“潮平兩岸闊”。每天一睜眼就可以看見大海是人生的小確幸，如海子所說的“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”。在我國蜿蜒的海岸線上，有許多得天獨厚的海濱城市，位於膠東半島的威海便是其中一個。今天為大家分享一下威海市房地產市場研究情況。
對房地產市場的研究，離不開對經濟基本面的分析。從人均地區生產總值角度來看，威海市經濟發展較好。雖然在總量上看，威海的地區生產總值位於全省中游水平，以2017年為例，地區生產總值是全省第10。但是，威海人口數較少，2017年末常住人口占全省人口的2.82%，位於全省第15。平均下來
威海的人均地區生產總值在山東省內的上游水平，2017年位於全省第2。從產業角度來看，威海市的產業有升級的趨勢，第三產業仍具一定的發展空間。威海市第一產業的佔比維持在7%-8%之間，雖然從量上來看，第三產業佔比（47.5%）只比第二產業（45%）高兩個百分點左右，但是第二產業（製造業）佔比逐年下降，第三產業（服務業）佔比逐年增加，呈現出產業升級的趨勢。同期全國第三產業佔比約46%，威海市位於平均水平。國內青島、三亞等旅遊城市或經濟發達城市以及美國、日本、英國等發達國家第三產業佔比已經超過70%。由此可見威海市的第三產業發展，仍存一定的空間，產業升級的過程也伴隨著對廠房、寫字樓、生活配套商業、服務設施的需求。
威海市的房地產市場仍具有發展容量。首先從城鎮化率角度看，威海市的城鎮化率逐漸提高，至2017年城鎮化率達66.46%，高於同期全省平均水平60.58%，但是低於青島城鎮化率70.53%。達到城鎮化成熟階段的發達國家（英國、美國、日本、德國），它們的城鎮化率在75%-95%之間。比較來看，威海的城鎮化率具有上升趨勢，城鎮化的過程，農村人口向城鎮轉移，伴隨著對城市房地產的需求增加。
從人口的角度來看，威海市戶籍總人數為255.72萬人，戶籍人口增長緩慢，一些年份自然增長率出現負值。我國人口出現人口老齡化、少子化趨勢，從2017年起我國很多城市出臺各項政策，進行“搶人大戰”，很多二線城市和三四線城市都面臨著人口外流的壓力。不過，從常住人口數角度看，威海市常住人口逐年增加，至2017年末常住人口282.56萬人。一個城市的房地產市場長期的發展要看當地的人口情況。威海市人口密度各區域差異大，在投資房地產市場的時候，需要考慮人口的流入，人口流入會帶來對購房、租房的剛性需求，也會帶來對配套商業服務設施的需求。
區域分析
威海市包括行政區環翠區、文登區、榮成市、乳山市。還有開發區——經濟技術開發區（國家級）、火炬高技術產業開發區（國家級）、進出口加工保稅區（國家級）、臨港經濟技術開發區（國家級）、南海新區。
分析2015-2017年威海市分區的生產總值，可以發現乳山市的經濟發展緩慢。且生產總值明顯落後於其他區域。分析第三產業增加值，也是乳山區墊底，且以2017年為例乳山區第三產業增加值佔比45.25，低於全市平均水平。再結合佔地面積考慮，環翠區面積不足文登區5成，其他三區面積相近。從經濟發展的角度出發，四大行政區中投資環翠區>榮成市>文登區>乳山區。
再觀察威海市的經區、高區和臨港區，臨港區的佔地面積最大，但是經濟發展最弱。生產總值上高區微微領先於經區，而臨港區的經濟體量約為高區的三成。第三產業增加值上，經區略微大於高區，而臨港區被遠遠甩下，臨港區的第三產業增加值約是經區的13%。高區佔地面積約為經區一半，二者產能接近。從經濟發展的角度來看，總體上三大開發區中投資高區>經區>臨港區，但臨港區有較大的潛力與發展空間。
從人口密度角度來看，一般而言城市的中心城人口密度大，工作崗位多，商業配套服務較好，這樣一來人們對中心城區的房地產市場的需求逐漸增大，而土地供給有限，中心城區投資房地產安全性較大。威海市高技區（火炬高技術產業開發區）、環翠區人口密度位於第一梯度。經技區（經濟技術開發區）緊隨其後，具有一定的發展潛力。榮成區接近全市的人口密度平均水平，其他各區域均低於全市平均水平。從人口角度來考慮，
高區>經區>臨港區。環翠區>榮成市>文登區>乳山市。從環翠區行政區內部來看，高區人口密度要大於環翠區（不含三個開發區）。
產品分析
由威海市房屋施工面積數據可以看出，房屋供給市場中住宅產品的面積佔據了80%左右，商業營業佔比為9%，寫字樓僅佔2%，其他產品佔比9%。由此可見威海市供給的房地產產品以住宅為主。對開發商來說，投資開發商鋪比住宅的風險性更大一些。對於個人投資者來說，住宅市場面臨著大量的剛性需求，將住宅轉手更為容易一些。近年間，也有很多房企開發商業住宅，商業住宅（40年/50年）和普通住宅（70年）土地使用年限不同，產權性質不同，另外商業住宅水電費較貴。綜合起來，從房地產的產品類型上來看，總體上
住宅>商業>辦公樓。
在威海市的住宅市場中，銷售量最高的住宅類型是小戶型。以2017年為例，90平方米（含）及以下的住宅佔比53%。小戶型房價總價低，不管是資金有限的剛需者，還是考慮到以後轉手或出租容易的投資者都青睞小戶型。其次，90-144平方米的住宅在銷售中佔比43%，說明市場上存在著較多的剛改需求和改善型需求，可能是由於家庭成員增多、孩子上學等原因置業。而144平方米（含）及以上的房屋僅佔4%，2017年別墅高檔公寓銷售量僅為230套，這說明威海市目前對別墅類產品的消費能力有限。綜合起來，從房地產的產品類型上來看，總體上
90平方米（含）及以下>90-144平方米>其他類。
板塊分析
採用房天下網站2019年8月威海市二手房的數據，我們可以發現經區、環翠區、高區的二手房價格高於威海市均價。經區、環翠區、高區交易較活躍為第一梯隊，榮城、臨港為第二梯隊，文登（除南海金灘外）、乳山為第三梯隊。
區域內部各板塊的差異較大，我們可以採用在售項目的數據，分析一下區域內部的各板塊情況。
（1）環翠區2019年8月二手房均價為10630元。環翠區內在售價格最高的是中心城區，單價為13000-20000元；其次是合慶板塊，單價為12000-13000，中心城和合慶這兩個板塊有一些房屋在學區內，房屋有一定的溢價。張村、溫泉商圈、羊亭大部分在售項目位於7000-10000元之間，低於環翠區二手房均價。
（2）經區2019年8月二手房均價為11440元。汽車站、新港板塊在售項目多位於9000-14000之間，在學區內的房屋有溢價，單價約為20000左右。東湖濱海新城板塊大部分單價位於經區的均價之下，約為7000-9000元（別墅類的16000-20000左右）。
（3）高區2019年8月二手房均價為10541元。高區價格最高的板塊是文化路沿線、世昌大道沿線、金海灣，在售項目均價在12000-16000。國際海水浴場有萬元左右的在售項目，大部分項目位於10000-15000之間。最低的板塊是溫泉商圈，低於高區均價，大部分在8000-9000之間。
（4）臨港區二手房均價為5895元，在售項目在7000-8000之間。
（5）文登區二手房均價為5186元。文登市區的在售項目位於5000-8000之間。而南海金灘的價格遠高於市區價格，單價為8000-13000元。
（6）榮成市二手房均價為6052元。在售項目中，石島板塊價格最低，大多位於6000-8000元之間，榮成市區為6000-10000元，成山板塊價格最高位於6000-12000元。
（7）乳山市二手房均價為 4729元，乳山市區在售項目少，約在5000元左右，而乳山銀灘在售項目在6000-8000之間。
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綜合來說，短期來看，投資時優先考慮環翠區、經區、高區的房屋，有經濟基本面支撐。如果預算是13000-20000元單價的房屋，可以考慮環翠區的中心城板塊、合慶板塊，高區金海灣板塊等。如果預算是10000-13000元的房屋，可以考慮經區的汽車站/新港板塊等。如果預算在8000-10000元，可以考慮環翠區其他板塊，經區的東湖濱湖還有高區的溫泉板塊等。如果預算在8000元之下，可以考慮前三個板塊撿漏，第二考慮的是榮成市、臨港區的房屋。
中長期來看，中心城區可利用土地資源逐漸減少，威海市要進一步發展，必然從東到南發展。再看開發區的發展情況，經區、高區經濟發展較好；而臨港區雖然目前來看產能較低，房價也處於較低的水平，人口密度低，但是地理位置上它處於威海的中心地帶，定位是新型工業區，2013年又被批為國家級經濟技術開發區，所以長期看仍具有一定的潛力。南海新區位於文登區南側，它的定位是現代製造業基地和濱海度假新區。目前南海金灘板塊的價格遠高於文登市區，南海新區目前規劃建設，等待其成熟，需要較長的時期。
以上是基於威海市地區生產總值、產業、人口等經濟基本面和房地產的銷售面積、價格等情況做出的分析。但是，具體的樓盤選擇，需要分析小區自身的條件，比如戶型設計、物業管理水平、小區的綠化和景觀；也需要分析小區的配套公共設施、服務，比如周邊的學校、醫院、公園，還有交通便利程度等方面；當然每個人的偏好不同，會選擇自己心儀地方，正如鳥擇一良木而棲，人擇一城終老。
END
來源：威海新樓市（ID：weihaixinloushi）
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