所以，我個人認為10月8日以後，在新的房貸利率政策下，我們購買首套房的貸款利率會在4.85%—5.45%之間，而且首套房利率我認為最多隻會加30個基點，也就是最終的首套房利率範圍會在4.85%—5.25%之間。

顯而易見，等到10月8號新政策出來後再貸款，更為划算！

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格局投資指南

以目前公佈的消息來看，暫時還無法判斷到底那個更換算一點，主要有以下兩點原因：

1.首套基準利率4.9%，銀行上浮10%，即最終的貸款利率為5.39%。這是目前的貸款利率，而且是很確定的。

2.新的貸款政策取消了央行的基準利率指導，採用LPR定價規則，LPR是以8家目標銀行的貸款利率報價進行確定，8月20日LPR報價為4.85%，如果銀行同樣上浮10%，即最終貸款利率為5.33。

結合以上兩點，LPR短期會較為穩定，在4.85左右小幅波動。雖然銀行的上浮率不確定，但結合國家鼓勵住房不炒的要求，後期銀行的上浮率應該不會大於10%。所以我判斷新政實施後應該對首套購房者更為划算。

財經細語

9月20號，央行公佈了最新的LPR，1年是4.20%，比上月下行5個基點，5年是4.85%，與上月持平。

對於房貸來講，肯定要關注5年的貸款LPR，10.8號執行的房貸新政是以9月20號公佈的為準，與基準利率4.9%相比，降低了5個基點。

新的房貸計算方式為：LPR+省加點+銀行基點，既然LPR已定，剩餘的懸念就是各省的加點方案了。

以目前已公佈的城市來看:

北京，首套最低加55基點，實際利率為5.40%，比之前上浮10%增加了1基點，二套最低加105基點，實際利率為5.90%，比之前上浮20%增加了2基點，基本無變化。

蘇州：首套最低加120基點，實際利率為6.05%，比之前上浮25%減少了5基點，二套最低加150基點，實際利率為6.35%，比之前上浮30%減少了7個基點，變化不大。

南京，首套最低加80基點，實際利率5.65%，比之前上浮15%減少1基點，二套最低加105基點，實際利率為5.90%，比之前上浮20%增加了2基點，基本無變化。

從上述幾個城市的情況初步可以得出結論，10.8號新政實施後，新的貸款利率大致與之前相同，新舊利率偏離值不大，政策的變化並不是為了放開金融這個口子，而從近兩個月LPR的變化也能看出端倪。

距離上次降息還不足兩個月，北京時間9月19日凌晨，美聯儲再次宣佈聯邦目標基金利率區間下調25個基點至1.75%-2.00%，全球經濟進入下行通道。

但國內9月的LPR報價5年期仍與8月持平，這也顯示了國家堅持不給樓市放水的決心，再一次印證了7月30號政府工作會議上說的，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這也表明中央政府對擺脫經濟過於依賴房地產的決心。

所以，從實際的貸款利率以及LPR報價2方面傳出來的信號來看，房貸利率都不存在下行的基礎，若想辦理貸款，10.8號之前辦還是之後申請都影響不大，不必多慮。

新的房貸政策除了改變利率的計算方式之外，還增加了個人住房貸款利率重定價週期的內容，借款人可以每年都重定貸款利率，借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

什麼意思呢？

比如10.8號籤的利率是4.85%+60基點，你可以對未來經濟形勢做出判斷，如果覺得未來LPR會下行，那麼可以定1年的週期，第二年10月份時重定，假如屆時的LPR為4.6%，那麼重定的利率為4.6%+60基點=5.2%，這樣利率就低了，月供就少了。

但同時你也得擔風險，若屆時LPR是5.2%，那麼你的利率就上升到5.2%+60基點=5.8%，利率上升，月供就多了。

LPR以最近一個月公佈的為準，60基點是不變的。當然，如果你覺得未來LPR會上行，你也可把重定時間拉長一些，比如5年、10年，這樣你就能一直享受到低利率的優惠了。

10.8號之前不是這樣的，現在是以基準利率*上浮或下調係數，比如：北京首套上浮10%，即4.9%*10%=5.38%

只有當基準利率4.9%發生改變時，借款人的還款利率才會變動，如基準利率降低到4.7%，則還款利率變為4.7%*10%=5.17%，而且還需等到第二年1月1號還款額才會發生變化，10%的上浮係數和基點一樣，終身制。

所以，購房者現在需考慮一個問題，未來的還款利率是跟著LPR走，還是跟著央行走，想跟央行的10.8號前儘快籤貸款合同。想跟LPR的10.8號之後再辦，還得多考慮一下籤幾年的調整週期。

談談我對這個問題的看法。

基準利率改為LPR的目的就是要讓利率市場化，本次LPR報價銀行由10家增加到18家，去掉最高和高低報價，取剩餘16家的平均值，能夠更好的代表當前的市場經濟情況。

從報價時間來看，每月20號公佈最新報價，調整會更加靈活，而對比來看，目前執行的基準利率還是2015年年底制定的，到現在已經4年的時間了。

從調整影響來看，LPR的調整僅對新申請的貸款利率產生影響，與已申請的無關。但基準利率不同，牽一髮而動全身，基準利率無論上浮還是下調，對於社會上的所有貸款均產生影響，這也是為什麼基準利率長期不動的原因，它是一把尚方寶劍，輕易不能出鞘。

隨著改革開放的深入，中國做為全球第二大經濟體將更加深入地滲透到全球經濟中去，一舉一動都會對全球經濟帶來影響。

LPR做為金融工具，靈敏度更高，能緊跟國際的經濟形勢做出調整，只有當LPR失去作用時才會拿出降息或漲息這把尚方寶劍。

所以我認為，

緊跟LPR更加適合未來的財務規劃，如全球經濟發展速度變緩，國內經濟下行壓力加大，LPR必然會下行減輕企業的經濟壓力，如全球經濟發展速度過快，國內經濟為熱，很可能由於過渡的投資產生大的經濟泡沫，LPR必然上行來遏制不理制的投資。

而對於利率重定週期的設定，我認為3-5年更好，這個時間段正好處於一個經濟週期內，可以更好的把握住趨勢。

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小崔聊房

10月8日，新的商業貸款利率計算方式將要登場，不少人也對新算法前後的利率變化產生了不少疑問。畢竟貸款本身是有成本的，何時貸款可以節約成本是一個值得思考的問題。在距離10月8日越來越近之後，留給貸款人的時間也已經不多了。那麼，對於首套房上浮10%利率的地區來說，新算法執行後再貸款到底划算不划算呢？

新算法關鍵詞LPR貸款基礎利率

關於商業貸款的新算法最核心的變化就是LPR的出現。LPR就是貸款基礎利率，它取代了原有的貸款基準利率。並且由央行制定變成了18家參與LPR報價的銀行貸款利率報價的平均數。並且報價的對象是銀行最優質的客戶。也就是說過去的基準利率就是個標準，可以上下浮動，但現在的LPR面向的是最優質的客戶，最低就只能等於LPR了。同時，基準利過去幾年調整一次，而LPR會根據市場情況每月進行報價。每月的貸款利率也要以當前週期內的LPR作為基礎。因此，不可預知的變化成為了商業貸款利率新算法的關鍵。

房貸利率被設置了下限

過去個人商業房貸利率可以在基準利率的基礎上下浮，給與購房者優惠。但是執行新算法之後優惠就沒有了。因為新算法首套房利率不能低於LPR，二套房利率不能地域LPR+60bp。按照8月20日公佈的LPR來算就是首套房不低於4.85%的利率，二套房不低於5.45%的利率。並且各個地區和銀行還可以根據自身情況對首套房和二套房繼續加基點，那麼未來的個人商業房貸利率就意味著只能不斷的高於LPR。

那麼對於首套房上浮10%利率的地區，新算法執行後利率如何變？

當前首套房利率上浮10%也就是5.39%的利率。明顯高於當前的LPR4.85%。不過利率的上浮有關部門已經表態不會下降。也就是說未來利率已經上浮的地區一定會配合各自的利率加基點的方案卻接近目前的貸款利率。所以說在新算法前後貸款其實差別不大。

另一個方面過去的個人商業房貸利率如果合同中有規定是會根據基準利率的變化而調整的，也就是說月供會隨著基準利率的變化變化。而基準利率大趨勢是下降的，月供也就是在大趨勢下是下降的。但是新算法的貸款一旦簽訂利率就是固定不變的了。並且隨著LPR取代基準利率，之前貸款的人貸款利率也就固定在了4.9%。因此從這一層面來說也已經不存在差異和影響了。

貸款利率會不會下降呢？

商業貸款的利率趨勢其實是向下的，但是如今的樓市需要政策的調控，所以房貸的利率需要準確的把控。因此，房貸利率會根據加點情況保持穩定。而對於企業的融資貸款來說一定會因為LPR報價的逐漸下降而給企業減負，刺激企業發展的。所以說，新的貸款利率算法意在幅持企業的發展。而不是想給樓市變相的放水。今後的貸款利率我們也只能看到企業貸款的利率變化，而看不到房貸利率的明顯下降。

因此，現在貸款還是新算法後再貸款其實並不會產生實質性的差別。

房產老J

過去的以央行基準為貸款利率向LPR浮動利率轉變不會以房地產波動為代價

第一、雖然10月8日後實行LPR利率，穩定房地產的主基調不會變。前幾天在頭條我發了這樣的

一個觀點，哪怕是實行了LPR浮動利率，也不會對於房貸市場造成太大的影響。畢竟如今的房地產調控主基調還是以“穩”為主，再說開始實行LPR貸款利率的主要原因還是為了降低中小企業融資成本，對於房地產市場的影響其實還是大家過去的“慣性思維”。

第二、更改基準利率參考標準後，房貸利率出現大的波動概率不大，上浮10%左右的首套房貸可以考慮儘早。整體的情況來看，還是維持在現階段的利率水平。如果說你所在的城市首套房貸利率上浮在10%左右，個人還是建議儘早貸款的好，未來哪怕實行LPR利率後，今年的房貸利率也很難低於這個利率水平。畢竟LPR利率的參考基準是貨幣市場的充裕情況，資金充裕自然就低，反之亦然。當然，如果說你所在的城市房貸利率上浮在20%左右，個人倒是建議可以等等，說句實話央行9月16日宣佈再次降準後，下半年或存在利率進一步下調的可能性。再說國際經濟形勢這麼複雜，全球降息潮來臨央行繼續採取貨幣寬鬆政策的概率很大，在這樣的背景下倒是可以考慮等一等。

房貸利率對於房價的影響有但不是主要的，只要調控和銀行的“銀根”不放鬆問題不大

第一、房貸利率的上浮或下調還是屬於傳統的供需端的調控手段，對於房價的影響不會太大。按照一般的想法來看，房貸利率上浮了自然會抑制人民的購房慾望，反之亦然。但是實際情況是，哪怕是房貸利率這麼高的今天，依然無法阻擋人們的購房慾望，因為剛需不可能等，投資者是隻要看房價仍有持續上漲空間就會持續投資。尤其是8月份國家統計局的數據更說明了這點，哪怕是調控這麼嚴厲的今天，二三線城市的新房價格也維持了10%左右的高增長。

第二、真正能夠影響房價的關鍵因素還是管好“銀根”，尤其是流入房地產行業的資金。加大對於流入房地產企業資金的管控力度，禁止違規資金流入房地產行業，提高房地產企業的融資難度才會倒逼房地產企業降價促銷。進入下半年後，銀保監會展開對於32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作；最高層提出不依靠房地產短刺激來拉動經濟增長；2019年央行的多次降準也體現了“定向”的特性，支持和降低中小民營企業的融資難度成為多次提到的重點。可以說只要堅持這點不動搖，未來房價就很難有大的波動。

綜上，如果說你所在的城市房貸利率是上浮10%左右的話，個人還是建議要儘快的好；如果說在20%左右，個人覺得倒是可以等等，畢竟如今的房地產形勢下房價短時間也不會有多大的起伏。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、關注頭條號：勇談房產經濟壹貳叄，更多優質內容繼續貢獻中。

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關鍵字: 房產 區別 貸款

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