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40年公寓能做什么
40年公寓可以做酒店、居住、办公、商用、经营注册地，未来这一块的市场前景和市场需求体量有多大，将决定公寓的未来。
公寓市场需求
小编没有渠道了解公寓市场的数据，完全凭经验分析，有失全局性，就本地而言，公寓市场的需求是喜忧参半的。
区位好、常住人口多、流动人口集中、配套完善区域的公寓出租率是很高的。比如大学城公寓，酒店公寓整层长租的多，零散业主的也有相当部分租给了酒店，部分自租的，出租率也是很高的，达到9层左右，确实有空置率，有些是学生放假退租，有些是租金不够理想，一直等租金到预期的。
还有些公寓，大区位是好的，一环边，但具体区位很尴尬，快速系统边，声音吵，公共交通配套不好，离公交站、地铁站较远，其他配套也较远，比如菜市场、超市、商业区，出租率不是很好。
公寓前景
房子越来越多，购房人选择的余地增大，产品很齐全，纯居住需求的，大概率会选择住房产品，这部分居住需求的客户会减少。
办公或商用需求，一直会存在，但很挑公寓的区位、交通配套，如太远离市区，不好找；交通不便捷，进出城、办事不方便。
酒店需求，一直会存在，但更挑区位和流动人口，特别是商务流动人口。
除了上述需求，其他需求情况都是小众需求，可以忽略掉。
所以，一方面市场公寓产品在增多，一方面市场需求被分流，大部分的公寓产品，未来会面临难出手、难出租的两难境地。而区位好、交通好、商务人口多的公寓，会持续保证高收益。
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房坛法菜
我们来分析下40-50年产权的公寓有哪些优缺点
优点主要体现在以下几个方面：
1、总价低。公寓一般比同地段的住宅单价要便宜得多，且是以小户型为主，面积一般在30-70㎡居多，由于总价低，有不少人受出租回报的吸引，热力追捧。
2、利用率高。公寓一般都是买一层送一层的，比较实用。一般一套50平左右的小复式就能做成二居，80平左右就能做成三居，较实用。
3、可以注册公司。属于商业性质，可以注册公司，做办公用。
4、不限购，不限贷。公寓没有限购门槛，只要有钱就能买，不要求购买者提供社保或税单，也不限制购买套数。贷款条件也宽松，买多套都是首付五成贷款五成，不像住宅限制多。
缺点主要体现在以下几个方面：
1、有局限性。公寓要求首付五成及以上，最多只能贷十年，不能用公积金贷款，只能纯商业贷款。
2、不适宜居住。一般都是2层4.5米的层高，1.8米的人进去就感觉要碰头了，感觉有点压抑。还有，这样的房子一般一层楼有十几甚至二十几户，人多房多。往往是中间一条长廊两边依次排列各户，或中间是电梯，四周围一圈房子，形成整个楼面贯通式的平面布局，这样的布局，使走道采光不足。
以上就是公寓的优缺点。和商品房相比，无论是使用年限还是居住氛围，肯定是商品房更适合自住。但是对年轻人来说，买套公寓作为自住过渡期，也是个不错的选择。
房产顾问飞飞
你好，40年产权的公寓房,买这种房需要注意地段潜力、面积总价、付款方式、确定合法。
40年产权房的优势：
1、地段好：这类项目往往处在市核心较好的位置，地段少有。周边居住氛围成熟，交通便利。一方面，有的项目本身立项是写字楼，因而可以注册公司；另一方面，可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。
2、门槛低：低总价的投资门槛，是“40年、50年产权住宅”受投资客追捧的主要原因。单价比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30平方米－90平方米之间，特别是一些30平方米-50平方米的户型，对于许多初次置业的青年人或投资者，门槛较低，接受度高。
40年产权房的劣势：
由于土地性质是商业兼容住宅、综合用地，即便开发成了住宅，但由于收费标准不同，生活费用、买房税费以及二次交易费用都将高出70年的住宅一大截。
1、生活费用不确定：按商业用途规定，水、电等使用费用都将采取商用价格。水和电的价格都大概贵1倍左右。但目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，与政府协商，承诺能按民用水电标准收取，但具体怎么交法还是交房了才真正知道。
2、税费无优惠：普通住宅项目初次购买和未来转让时契税享受减半政策，为1.5%；而40年、50年产权的住宅，契税按3%缴纳。
3、贷款限制：买此类物业一般不能申请公积金贷款。50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能贷五成或六成；利息也不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
4、产品结构受影响：商住物业受朝向、采光、进深等限制较少，居住舒适度较普通住宅低，一般没有露台、空中花园等。
最近不少大品牌都进军酒店公寓了，现在任何一二三线城市都可以看到大量的酒店公寓。因为现在的土地成本太高，很多酒店没有办法再自己建楼了，成本太高，资产太重。所以转向租大量的公寓来做为酒店使用。
因为公寓本身有着完善的物业条件，外部环境不用酒店自己维护，会省出很多的成本，而酒店公寓的价格通常也比专业的酒店价格便宜，而且环境还好。我现在出差都是住酒店公寓。
所以购买一套公寓，很容易就可以放租给酒店使用，投资回报价值还算不错。以珠海一套50平的公寓来算，购买价格是90万，出租给酒店公寓的价格是5000元/月，一年就是6万的投资回报，这样算下来年回报率接近7?这样的投资稳定没有风险，需要用钱的时候，还可以公寓抵押或者出售。有点闲钱投资公寓还是不错的。
深莞惠房地产小诸葛
果是首套房置业。建议还是买70年大产权，这是最稳妥的持有方式。因为这套房给你的除了居住还有户口上学等等一系列问题的解决。
如果是二套以上的投资性房产，那就要看这个项目的地段配套，物业品质，物业管理水平，房型结构，未来能否有很好的租金现金流回报，持有成本等，除了水电气费，物业费新风空调等费用都是比正常周边住宅高的。如果未来的租金扣除成本还不如住宅收益好就要考虑一下投资性价比。
房价的便宜是因为本身这个地就便宜，如果把贷款再考虑进去，所在城市首付比例利率住宅和商住的不同还有用个人还是公司购买并持有的税费等总成本后，得出目前的投资成本和未来现金流回报收益率。结合所在地段的发展考虑好未来几年内出售，在大周期里的房价增幅上，商住是肯定没同地段住宅高的。不管放哪个城市都是一样。
公寓的话最好还是长期持有，短期的话，交易回报不是很大。
郑州房产咨询
四十年产权房的投资潜力和所在城市商务繁荣度相关。商务繁荣度又和城市产业等级以及三产比例相关，工业类城市商务需求偏弱，对公寓需求偏弱。宁波是典型，租金售价长期远低于住宅，反之杭州公寓就很受欢迎。两者三产地位恰好相反。以下一组图片也可以侧面反应各城市的商务客流
听相地理频道
不限购不限贷。国家目前的限购政策，让许多投资客、刚需客对楼市望而却步，公寓作为不限购房子，无疑是个机会。加上现在各项政策支持购买商业，发展前景也受到了一定的看好。价格低压力小。很多住宅楼盘的在售均价颇高，6000+楼盘也比比皆是，而商业性质的公寓在售均价绝大多数都在5000元/㎡，而且户型30-70㎡之间，总价也低，购买压力较小。
孙雪丽8873
公寓价格一直不会怎么变动，不涨也不跌，但是地段好的公寓，租金回报率很高，基本上10-15年回本。交易的话，税费高，一般不建议追求升值。个人建议可以配置10-20%财产在公寓，收租妥妥的
小君姐说房
第一，首先，应该界定这个公寓在什么样的城市？什么样的地段？一线城市包括强二线城市的核心地段的房产会保值和增值的，但弱二线及以下层级的城市房产则很难保值增值；
第二，目前公寓由于土地年限短，更主要由于交易费用高，其资产属性肯定低于住宅，同等条件下。
亚夫说文旅
很多人只关注当下房子的产权问题，其实公寓有很多的优点，从实用角度来讲比住房要方便，而且不限购，至于产权是48年还是70年，相信随着社会的进步，这些都不是问题，政策是会变的，关键房子还是你的。
拉下脸
那得看在哪买 一般大城市还是可以投资的 就是那种二手住宅都限购的地方 小城市不推荐
