普遍的上升时代已经结束。
房地产市场进入下半年。无论是一线和二线城市，还是三线和四线城市；无论是早期的城市还是不断发展的城市，它将面临根本的改组。
谁能承受基本面的考验？未来哪些城市风险最高？
01
三四线城市
在过去的两年中，歌手的三四线似乎已经成为一种趋势。
但是，中国的天南市是如此之大。即使它们是三线和四线城市，在地理位置，资源end赋和经济发展方面也存在差异。
珠海和惠州都是三四线。嘉兴和南通也是第三和第四线。燕郊甚至不算三，四行。铁岭，驻马店和内江也是第三和第四条线。这三行或四行是否相同？
因此，与第一，第二，第三和第四条线的简单两点方法相比，区分大都市区和城市群更为合理。
换句话说，不依靠三个城市的三，四线城市需要谨慎：不靠近省会城市，不靠近大都市区，不靠近大城市群。
众所周知，中国未来的城市化战略已经非常明确。核心是“以中心城市引领城市群”，而“中心城市与城市群”已成为空间结构的主要形式。
换句话说，中心城市，大都市区和城市群的地位正在提高。只要它们在这些地区的辐射范围内，即使在三线和四线城市，未来的前景将是可观的。
可以说，如果全国的省会城市和中心城市在第一示范区的城市辐射范围内，那么这些三，四线城市的价值并不弱于一些较弱的第二城市的价值。大陆的二线省份。
02
过度依赖城市的住房变化
在过去的几年中，棚屋改革和棚屋货币改革极大地改变了中国的房地产市场。
棚屋改革仅仅是新旧建筑物的拆除，棚屋的货币化是中央银行发行用于定向放水的基础货币。正是在棚屋改革和棚屋货币化的支持下，三四线城市将实现这一出乎意料的进步。
但是，棚屋改革总会有一天结束，棚屋的动能会逐渐耗尽。那些过于依赖棚屋改革的城市将面临一轮根本性的改组。
首先，棚屋的规模已大大减少，从去年的580万套减少到今年的285万套。根据住房和城乡建设部的官方网站，2019年1月至7月，全国已启动约207万套工作，占年度目标任务的71.6％。
这不仅意味着棚屋的变化已经急剧下降，而且意味着下半年还剩不多。根据完成2020年棚屋改革的任务，离棚屋的正式关闭不远。
其次，棚子货币化的支撑势头正在减弱。棚屋货币化的最大支持是央行的PSL贷款，该贷款已连续五个月“零支付”。
中央银行于9月初宣布，2019年8月，中国人民银行未向国家开发银行，中国进出口银行和中国农业发展银行发行抵押补充贷款。请注意，此处的抵押贷款补充贷款PSL是货币改革的资金来源。实际上，自4月以来，棚屋改革贷款一直处于“零交付”状态；换句话说，PSL连续第五个月为零。
PSL的连续释放为零，因此棚屋改革的另一项支持是棚屋改革的特殊债务是否有所扩大？
其实没有。在本月的全国大会上，由于需要稳定增长，强调了“加快发行特殊债券并促进有效投资以支持短期内需增长”。
但是，该政策立即被一个巨大的补丁所修补：不应将其用于土地储备和房地产相关区域，债务互换以及可以完全商业化的工业项目。
可以说，棚屋改革的力量和棚屋的货币化扩张已经基本不复存在。
然后，在过去的两三年中，过度依赖棚屋的城市或经历大规模下蹲甚至减少了70％以上的省份，都需要特别注意棚屋的影响。退潮后棚变。
03
过度杠杆的城市
杠杆就是债务。杠杆率过高，这自然意味着现金收入不足以支持债务扩张。
关于房地产市场的杠杆水平，它主要是基于总债务/居民GDP的比率。在国际舞台上，这一比例超过65％，这将影响金融稳定。
在全国范围内，2019年上半年，住宅部门的杠杆率继续上升，从2018年底的53.2％上升到2019年第二季度的55.3％，创历史新高。
这个数字，尽管距65％风险阀仍有一定距离。但在2008年，居民的杠杆比率仅为18％。
在过去的10多年中，它从18％增长到55.3％，增长了两倍，增长率远远超过了发达国家。
就城市而言，大多数一线和二线城市的杠杆率超过了55％的平均值，有些城市甚至超过了100％。
这是主要代表城市居民部门的杠杆比率：
房地产市场杠杆率最高的十大城市是：
杭州（103.2％），厦门（96.3％），温州（91.1％），海口（83.8％），深圳（82.3％），珠海（75.6％），广州（73.4％），南京（71.3％），上海（ 68.2％），合肥（66％）。
仍与居民的债务总额和GDP进行比较。如果将贷款/存款总额用于比较，那么某些城市的杠杆率是无法想象的。
这是主要城市的资本杠杆率（总贷款/总存款）：
不难发现有8个城市的杠杆比率（贷款/存款）超过100％：
厦门（172.2％），深圳（144.4％），杭州（136.7％），合肥（127.4％），南京（128.6％），珠海（124.3％），苏州（107.5％），广州（101.9％）总体而言，主要有六个杠杆率和资本杠杆率高的城市：厦门，杭州，深圳，珠海，合肥和南京。
显然，如果城市的经济增长强劲，收入持续增长且外部资金继续流动，那么高杠杆率就不是问题。
如果基本面没有预期的那么好，那么问题就出来了。
04
一个外国投资者太多的城市
城市的房地产市场是否强劲取决于是否需要足够的支持。
如果没有一个只需要支持的本地城市，房地产市场可能会急剧上升，而且很容易下跌。
在宽松时期它倾向于急剧上升，而在调整时期它容易急剧下降。有可能进行投机，但没有抵抗风险的能力。这是房地产市场过度依赖外国投资的普遍现象。
哪些城市对外国投资者的依赖程度最高？
一个是旅游城市。旅游城市最擅长推测宜居，居住和稀缺的海景价值。但是，真正的风景稀缺的城市并不多。人气与三亚一样大，还有其他大型旅游城市。
更不用说全省限购政策对这种突然政策的影响，即使没有楼市调控，过度炒作的旅游城市也将价值回升，山东乳山海景房的经验已经说明了这一点。点。在《房价跌回十年前，这类城市要当心！》中对此进行了详细讨论。
第二个是没有购买限制的区域。可以说，购买限制相当于对城市价值的筛选浪潮。一个城市将限制购买的原因必然是房价将变动。相反，从来没有采取限制购买政策的城市，对所有投资者开放的城市，房地产市场的动能已经耗尽，未来将存在一定的风险。
第三是海外投资，特别是在东南亚地区。以“金边就是下一个深圳”为宣传头，实际上，这些地区都在打鼓和鲜花。这似乎是一项海外投资，实际上是中国人的房地产游戏。
因此，仍然是一句话，蒙上眼睛买房子的时代已经过去了，每个人都必须自己拿钱。
-结束-
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