【万典律师】
征收土地的主体，只有一个，即：是政府。
在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：
设区的市政府及其国土局；县（县级市）政府及其国土局。
而开发商，又是如何获得土地的呢？
实践中，土地开发商获得土地，其获得的是土地使用权。
土地开发商，获得国有土地使用权，其法律途径，包括：出让、划拨、转让。
征地拆迁中，若开发商获得的土地使用权，不符合法定的获得途径，则此，将是被征地拆迁人，争取合法权益的着力点。
一、出让获得：
国家将土地使用权，在一定年限内、出让给土地使用者，由土地使用者，向国家支付土地使用权出让金。
出让方式，包括：招标、拍卖、挂牌、协议。
土地使用权，出让的最高年限为：居住用地七十年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年。
（一）哪些范围，适用招标、拍卖、挂牌方式呢？
1、供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地，以及有竞争要求的工业用地。
2、其他土地供地计划公布后，一宗地有两个及以上意向用地者的。
3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。
4、划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。
5、出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。
6、法律、法规、行政规定，明确应招标、拍卖、挂牌出让的其他情形。
（二）哪些范围，适用协议方式呢？
1、主要包括：
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等、各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后，同一宗地只有一个意向用地者的。
（2）原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权、重新公开出让的除外。
（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权、重新公开出让的除外。
（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。
2、禁止性规定：
以协议方式出让国有土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
协议出让最低价，不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用及按照国家规定应缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价，不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时，国有土地使用权不得出让。
二、划拨获得：
县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权，无偿交付给土地使用者使用。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应缴纳土地使用税。
年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的，国家应无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。
（一）哪些情形，适用划拨方式？
1、国家机关用地和军事用地。
2、城市基础设施用地和公益事业用地。
3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
4、法律、行政法规规定的其他用地。
（二）限制性规定：划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让、并补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
三、转让获得：
土地使用者，将土地使用权再转移。即土地使用者，将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物，转移给他人。
原拥有土地使用权的一方，称为转让人；接受土地使用权的一方，称为受让人。
转让方式，包括：出售、交换和赠与等。
年限：土地使用者，通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限，为土地使用权出让合同规定的使用年限，减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（一）禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
（二）“房地一并转移”：
土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权，随之转让，但地上建筑物、其他附着物，作为动产转让的除外。
（三）土地使用权，转让价格明显低于市场价格的，市、县政府优先购买权。土地使用权，转让的市场价格不合理上涨时，市、县政府可采取必要的措施。
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