一場秋雨，一場涼，是現在的天氣；一場土拍，一場涼，是眼下的無錫樓市。
“這場涼了，還有下場呢？下場可不一定！”
“你看看我們售樓處人多的咧，畢竟旁邊的那塊地起拍價破萬，最近已經陸陸續續吸引了好多家房企和代理公司來市調了！”
這是新吳區太科園板塊太湖雍華府銷售經理告訴我的。
因為旁邊的那塊地加上項目本身的“優勢”，最近來看房的人還是蠻多的，連工作日的晚上都差不多有10來組。
售樓處實景圖
01
新吳第3塊萬元地有準？
旁邊的樓盤人氣還挺旺
他口中所說的涼，我們都知道，指的是收官不久的無錫十月土拍。
不管是城投拿地、房企熱情消退，還是終止掛牌、底價成交，都絲毫沒有掩飾目前無錫市場的“艱難”。
同時，他口中所說的起拍價破萬的那塊地，就是距離售樓處直線距離約1公里的
萬達廣場南地塊，將在11月21日競拍。
衛星圖來源土拍網
這塊地位於新吳區清晏路與淨慧東道交叉口西南側，佔地52696.4㎡，為商住用地，容積率≤2.5-2.7，要求建成項目後成品房比例≥40%。
土地出讓金起始價138550萬元，起始樓面價10517元/㎡，是繼新吳區華潤公元九里和融創長江映之後的第三塊萬元地（如果不終止掛牌的話）。
“lp可能性不大吧，最近兩年太科園板塊發展還是挺不錯的，你看看萬達廣場都來了，說明zf還是重視這塊的。”
小哥告訴我這可是黃金地塊，被龍湖、國信、朗詩、萬科、招商、遠洋等品牌房企開發的樓盤包圍，而且還靠著萬達廣場，產業人口多，而且環境也還不錯，靠地鐵4號線。
地塊實景圖
“現在太科園的房價還沒怎麼上2萬+，要是這塊地底價成交，也是能破這邊的房價記錄的，板塊整體的房價都能被拉高。”
確實如此，如果這塊地以底價成交，賣2.5萬/㎡左右也是有可能的。
現在，太科園差不多有一年半的時間沒有出讓過地塊了，板塊內在售的新房住宅房源有限，在售的有太湖雍華府、萬科觀湖禮著和裕沁湖畔庭，整體均價在17000-24000元/㎡。
未來這塊地建成項目後，補倉區域房源。
不管新吳區的第三塊萬元地有沒有個準頭，但旁邊在售的樓盤人氣的確還是挺旺的。
02
濱湖五湖大道西地塊還未拍
網傳又要掛大體量地鐵上蓋地塊
而11月21日要拍的另一塊地在濱湖區五湖大道與和風路交叉口西南側。
衛星圖來源土拍網
佔地28845.3㎡，為商住用地，容積率≤2.5-2.7，土地出讓金起始價66410萬元，起始樓面價9209元/㎡。
但根據這塊地的出讓文件資料，評估設定比例為商業：住宅：配套=39%：51.7%：9.3%，也就意味著，商業加配套的配比達48.3%，商業比很高，則這塊地的住宅實際起始樓面價為15112元/㎡。
並要求建成項目後的成品房比例≥50%，同時配建一個建築面積超3500平的農貿市場。
從位置上看，這塊地距離融創壹號院、綠城鳳起和鳴、華僑城和風路地塊都不遠，可以說是高端盤聚集區了。
但附近大型商業配套不足，如此高的商業配比，建成項目後會改善周邊居民生活。
綜上，這兩塊地出讓面積加在一塊只有8.15萬方，總建築面積20.4萬方，還遠沒有最近網傳的經開區另一塊地面積大。
有小道消息傳，近期，經開區將掛大體量地塊，看圖片的位置大概在貢湖大道和具區路那邊，佔地三四十萬方，未來可能建地鐵上蓋項目。
等具體消息出來，我再去實地看一看。
03
萬元地將成市場常態
房價上漲還得看市場臉色
目前，無錫已經有35塊萬元地，如果加上將拍的，萬元地又擴容了。
隨著地價的逐步升高，不得不說，未來萬元地將成為無錫土地市場的常態。
土拍，是樓市情緒的製造器，但房子賣多少錢，不是隻由地價決定，還得看市場臉色。
那麼無錫的房價該如何走呢？
實際上，這幾次的土拍狀態，明顯降低了大家對房價繼續上漲的預期，於是很多人得以冷靜下來思考房價的走勢。
恐慌性購房可以說基本上沒有了，再加上利率上浮導致的房產投資屬性被大大抑制，不可避免，新房的去化進程會放緩，前面的房子沒賣完，那後續房源的推出節奏也會放緩。
現在，無錫的樓盤有“指導備案價格”的限定要求，
由於備案價的限制，目前在售的新房會維持在報價左右，甚至會有些許優惠的特價房。但對購房者來說也算不上多大的便宜，而且好樓層、好朝向、好戶型可能所剩不多，選擇餘地也不大。
二手房方面，恐慌性購房和投資性購房的需求被抑制，從而導致供需關係變化。
部分滯銷地區會出現一定的降幅，甚至遇上一個缺錢的業主或者炒房週期到了急於套現的，自住購房者找準時機淘一淘，說不定有驚喜。
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