剛性債務2年暴增200億。

近日，光明房地產集團股份有限公司（簡稱“光明地產”）發佈2019年第三季度報告，前9月光明地產實現營業收入85.23億元，同比下降9.33%；歸屬於上市公司股東的淨利潤5.73億元，同比下降43.34%。

光明地產方面回應時間財經稱，公司淨利潤下降，主要是受銷售產品結構變化等因素影響，公司本身運營狀況良好，無重大經營問題。

其實，早在2018年年報發佈後，光明地產的盈利可持續性就受到了質疑。公司重組時曾承諾，2015年至2017年合計實現扣非後歸母淨利潤不低於35.13億元。2016年、2017年，光明地產歸母淨利潤分別大幅增長98.15%、92.55%，在實現目標後的2018年，公司歸母淨利潤掉頭向下，同比下降27.17%。

在淨利潤持續下跌的同時，光明地產還在積極拿地。今年前9月，光明地產新增房地產儲備面積166.94萬平方米，上年同期為80.33萬平方米，同比增長107.82%。

財經評論員嚴躍進對時間財經表示，光明地產從2018年開始高歌猛進，其實起步已經較晚了，但仍不失明智之舉，但目前市場降溫，光明地產卻未隨之變動，可見光明地產對市場週期的把握是滯後的。

光明地產回應稱，今年以來，公司由於階段性擴大土地儲備，經營活動產生的現金流量淨額雖然為負，但是公司通過加大銷售回款力度，多渠道、低成本融資，以及適度控制投資節奏，公司現金流一直都保持著平衡，並在日益改善。

截至2019年三季度末，光明地產總資產828.76億元。截至10月31日收盤，光明地產股價3.46元/股，總市值為77.11億元。

去化乏力？

2015年下半年，海博股份進行重大資產重組，把原本物流之外的業務置出，同時注入光明食品（集團）有限公司旗下農工商地產（集團）有限公司100%股權和上海農房25%股權，並更名“光明地產”。在克而瑞《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，光明地產排名第108位。

在重組上市後兩年內，由於土地市場價格上揚，光明地產對擴儲持謹慎態度，2015年和2016年，光明地產新增土地儲備分別為85.44萬平方米和52.75萬平方米。2017年，該公司新增房地產儲備面積為94.25萬平方米，同比增長了78.67%。到2018年，光明地產提出了用三年時間來實現500億元發展規模的奮鬥目標，而其當年銷售額為244.59億元。業績承壓下，光明地產加快了擴儲節奏。

2018年，光明地產權益拿地總額達174億元，為上一年的2.3倍。據國泰君安研報顯示，光明地產在2018年銷售排名31-200名的小型房企中，是“積極擴張型”的典型代表。

其實早在2018年年中，光明地產的土地儲備去化週期長達5.82年，而此前克而瑞研究中心數據顯示，進入土地儲備貨值TOP100的房企，平均去化週期為3.9年。但光明地產仍在加速，2019年7-9月，公司新增房地產儲備面積為44.03萬平方米，上年同期為4.24萬平方米，同比增長938.44%。

就絕對量而言，光明地產的土儲量並不多。至2018年末，公司土地儲備面積80.30萬平方米，計容建築面積132.26萬平方米。但無奈的是，公司的去化並不給力。

2015年至2018年間，光明地產年度簽約銷售金額分別為126.66億元、189.33億元、236.52億元及244.59億元，相對於權益拿地總額的翻倍增長，光明地產2018年銷售金額的增幅僅3.37%。2019年1-9月，光明地產簽約金額為181.55億元，同比也僅增長4.56%。

三季報還顯示，2019年前三季，光明地產銷售商品、提供勞務收到的現金同比下降35.81%，主要是報告期內收到預收房款減少所致。

據中新網報道，今年7月，光明地產進駐成都的首個項目“光明蓉府”迎來開盤活動，推出218套住宅，由於只有1人排隊報名，售樓處最終取消搖號選房過程，直接進入順銷狀態。據四川中原地產研究院數據顯示，光明蓉府開盤均價為18588～21099元/平方米，認購80套，去化率僅為37%，遠低於成都市場當週53%的整體去化率。

在光明地產重倉的長三角區域，由於受到限價影響，銷售情況同樣不容樂觀。7月18日，光明地產蘇州項目光樾華庭共有304套房源取得預售證，時間財經查詢蘇州住建委數據獲悉，截至10月30日，尚有248套房源待售。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾公開表示，光明地產去化乏力，既有市場的原因，也和自身產品息息相關。他稱，光明地產產品缺乏亮點，因此去化較差，也就在情理之中了。光明地產回應時間財經表示，今年以來，公司對所有的存量資產進行了仔細梳理、一一建檔，做到管理在心中，充分積極地進行存量資產的去化，並取得了顯著成效。

負債承壓

資金投入與回籠速度的不均衡，導致了資金需求出現缺口，進而形成光明地產負債規模上升。

新世紀評級此前將該公司債務分為剛性債務、預收賬款、應付賬款和其他應付款構成。數據顯示，光明地產的剛性負債與公司土地擴張同步增加。2016至2018年末，該公司剛性債務分別為216.70億元、220.29億元和373.20億元，其2018年剛性負債急劇增加。

2019年6月末該公司剛性債務較上年末增長17.94%至440.13億元；2019年6月末，光明地產負債總額較上年末增長7.03%至656.17億元，資產負債率為82.20%，剔除預收賬款並將永續中票計入債務後的資產負債率為82.49%。

此前有媒體統計A股百億營收房企淨負債率，2018年光明地產淨負債率194.77%，位於第四名。上述評級報告也稱，2018年以來光明地產剛性債務規模顯著增長，財務槓桿水平偏高。

從債務期限結構來看，2016-2018年末該公司長短期負債比分別為0.38、0.40和0.55，債務期限結構持續優化，但仍不太合理。

光明地產2019年前三季度的數據進一步惡化，時間財經查詢三季報發現，截至三季度末，該公司現金及現金等價物餘額72.45億元，同期短期借款則高達131.18億元，現金遠遠不能覆蓋短期借款。

不可忽視的是，光明地產後續投資壓力仍較大。光明地產在建、擬建項目增加較多，整體資金回籠易受房地產市場調整影響，存在一定的資本補充壓力。截至2019年6月末，該公司在建及擬建項目尚需投資326.92億元，後續資金需求量較大。（北京時間財經 陳世愛）