对于后孙荫环时代的亿达中国来说，关于发展、增长、调整的问题，可能才刚刚开始。
现在，还会有网友在网上提问：“万达和亿达什么关系？”
回答区会有网友告诉他：“一毛钱关系都没有。”
如果非要把这两家企业扯上什么关系，起步于大连的亿达中国，曾与万达并称“大连地产双达”，二者间还有一点共同点：靠租金收益，只不过万达靠出租商业地产，而亿达则靠出租软件写字楼。
曾经，亿达中国在大连可谓是傲视群雄。在远洋、华润、万科群雄环伺下，亿达在2014年大连房企销售面积排名中夺得头筹，万达排到第8。据说，亿达在整个大连住宅市场占有率占到一成以上。
不过，在《2018年大连房地产市场年度报告》中，亿达中国的销售额远不敌万科、华润，销售面积排行也仅为第4名。反观小伙伴，“万”开头的万达将万达广场开遍了全国各城市，“亿”开头的亿达还偏居一隅发展产业园，连走出大连也成了难题。
业务在大连高度集中
近期，亿达中国发布2019半年报，期内录得收入23.33亿元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为17.04亿元，商务园租金收入为2.67亿元，商务园委托运营管理收入为3047万元；建筑、装修及园林绿化收入为1.09亿元，物业管理收入为2.22亿元。毛利润率为44%。
从这半年的成绩单来看，上市公司的主要收入还是来自于物业的直接销售。
再往前看，亿达中国2018年合约销售额为人民币85.37亿元，同比上升17.5%；亿达中国2017年报也显示，其合约销售金额仅为72.6亿元，同比下降约12.5%。这一规模水平仅与2015年相当，意味着在地产行业最好的两年中，这家公司仍处于原地踏步阶段。
规模增长乏力下，亿达中国还存在明显的布局缺陷。
在2019上半年的整体销售额中，大连市场的销售占比高达57.1%、郑州占比35.1%，武汉占比3.1%。这意味着，亿达中国高度依赖大连市场，除了新进的武汉、郑州、成都等地，赴港上市后的5年内，亿达中国错过了很多拓展机会。
来源/亿达中国2019半年报
而且，从亿达中国的土地储备来看，短期内还将继续依托大连市场来支持其完成每年的销售目标。在它们总计975万平方米的土地储备中，有高达75.1%的土储位于大连地区。
与招商蛇口、华夏幸福等强调异地复制的产业地产开发商不同，以业内标杆项目大连软件园一战成名的亿达中国提出“继承和创新产城融合的新模式”。
亿达中国的管理层曾表示，相比住宅、商业、文旅地产，产业地产是最不具有复制性的产业细分领域。“产业园复制的可能性很低，最重要的原因是一些城市缺少人力资源和高素质人才，城市之间产业发展不平衡会形成明显的虹吸效应，如果没办法留住人才，产业落地几乎不太可能。”
在业内人士看来，亿达中国提出模式再造而不是直接复制，确有其难言之隐。可复制可推广的模式，大多是政府制度层面，如体制机制、政策优惠、热点产业导向；但各地的经济发展阶段、管理水平、产业结构、低效用地标准、产业转型节奏、产业承载力都不同，这些都是不可复制的。
居高不下的高杠杆率
产业园的不可复制性无法迅速变现，也使亿达中国的现金流面临危机。
2019半年报显示，目前上市公司拥有现金和银行结余13.83亿元，拥有银行及其他借款为145.93亿元，资产负债率为109.2%，与2018年末的128.6%相比下降19.4个百分点。
从债务结构上来看，一年内到期的债务为71.2亿元，两年到五年内到期债务为47.35亿元。这样的负债在产业地产业内亦属高水平，即便是一直被诟病高负债运营的华夏幸福基业，2019上半年的资产负债率也仅为88.12%。
来源/亿达中国2019半年报
在这之前，4月22日，亿达中国发布公告称，由于中国民生投资有限公司流动资金困难，其技术上进一步导致亿达中国所订立的若干贷款协议触发提前偿还事项。亿达中国所订立且相关贷款人可要求立即偿还未偿还贷款的金额由原来的42.77亿元人民币增加至约87.52亿元。
高额的负债率并没有让产业园的业务得到突飞猛进，大股东的流动资金困难更是让亿达中国雪上加霜。
截止2019上半年，亿达中国全资持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园4个商务园区，并对武汉软件新城和大连腾飞软件园分别持有50%权益。
以上园区已竣工持有总建筑面积约217.8万平方米，可出租面积约为183.6万平方米。期内，本集团录得租金收入约2.66亿元，较2018年同期增长26%，主要是由于期内出租面积增加所致。
无法再建一个大连软件园，亿达中国走上了改造、代运营的轻资产道路。
2019上半年，亿达中国深耕大连、武汉，重点拓展京津冀、长三角、珠三角、中西部及其他经济活跃区，合计运营自持及轻资产模式的19城30个商务园区。
来源/亿达中国2019半年报
据悉，通过销售代理、招商及运营的模式向外进行管理（服务）输出，共托管项目24个，包括中国（绵阳）科技城软件产业园、苏州高铁新城等，委托运营管理面积合计约529万平方米，商务园运营管理服务收入为3047万元，同比增长93.5%。
媒体报道，从2014年后，亿达中国的扩张主要是轻资产输出，其运营管理面积迅速增长，但从收益上看，则差强人意。
据亿达中国披露的报告，其2017年运营管理项目面积达到414万平方米，但仅创造了6024万元的管理收入，反观2018年，委托运营管理面积合计达到约675.3万平方米，收入为人民币6284万元，仅同比增长4.3%。
反思亿达中国轻资产扩张磕绊原因，某财经评论家认为有其必然性。
“此类产业地产项目来说，开发周期是比较长的，所以很大程度上要求此类地产企业有稳定的战略。而且未来不应该简单做产业和物流等业务，而需要在复合型地产等方面有较多的投资机会，尤其是在产业创新等方面需要有较新的动作和思路。亿达中国简单的轻资产输出，极大程度上考验了亿达中国管理运营和产业服务输出的能力。”
双层面缺乏竞争力
从现实情况来看，亿达中国无论是在地产行业，还是产业园区运营层面，都已经缺乏足够的竞争力。
致富证券曾指出，亿达中国专注发展信息技术外包、业务流程服务外包等以知识及高科技为基础行业的商务园项目。由于集中经营相关行业，一旦有关行业出现任何重大不利变动，可能对集团的业务运营及财务状况带来不利影响及令其办公室面积的预算缩减，影响集团商务园办公楼的出租率导致租金减少。
一位研究过大连软件园模式的人士告诉奇点君，软件外包曾是一个朝阳产业，但是随着世界信息科技的不断发展，已经进入互联网和数字技术时代，软件外包已经有明日黄花的颓势，继续以此抱残守缺，不太能够获得市场的认可和政府的青睐。
来源/亿达中国2019上半年和2018年财报
从财务报表上也可窥见一斑，大连软件园、大连科技城武汉软件新城的出租率有不同程度的下跌，其中亿达信息软件的出租率从69%降到了59%，大连腾飞软件园更是从95%降到了66%。
业内人士认为，产业地产商过度依赖于住宅销售来进行输血，2016年以来的房地产低潮让这根拐杖越发脆不可支，资金的黑洞逐渐传导到产业园板块，后果不堪设想。
原亿达中国董事局主席孙荫环是和万达掌门人王健林齐名的企业明星，孙荫环彻底离开后，由中民投副总裁张志超接任。仅一年半后，董事局主席再次换人。而现任董事长姜修文正是前前任董事长孙荫环的外甥。
对于后孙荫环时代的亿达中国来说，关于发展、增长、调整的问题，可能才刚刚开始。
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