路在終點
底樓是否能經商，根據樓房屬性，職能部門批准時是需要區分不同情況進行處置的。樓房屬性是指樓房是經營性用房還是住宅。
一、如果經營者想利用底層住宅用於經商，特別是新戶，基本很難辦手續。
（一）《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。”
（二）國家工商總局下發了《關於住所（經營場所）登記有關問題的通知》，通知要求從2008年開始，凡在居民區或者居民住所內設立經營場所的，必須有所在地居民委員會或業主委員會出具的有利害關係的業主同意將住宅改變為經營性用房的證明文件。
（三）有的設區市對住宅改經營性用房的，規定更加具體：
1、符合法律、法規規定；
2、不得違反小區管理規約；
3、不得從事存在安全隱患和消防隱患、產生聲光汙染和油煙汙染以及影響小區生活環境、治安管理的生產經營活動；
4、經有利害關係的業主同意。
所以，對於想利用住宅進行商業經營的，各地審批部門在辦理營業執照時，會嚴格按照上述要求執行，為了減少糾紛和投訴，基本都是從嚴掌握。比如需要有利害關係的業主同意這一條，就需要樓上所有住戶同意並書面簽字才行，有一戶不同意，人家就不會給你發營業執照。
二、如果經營者購買或者租賃的是商住樓，經工商註冊，其它有關部門的批誰，則可經商。這還要看你經營什麼，如果是一般百貨門市，可能問題不大。如果是經營飯店或其他加工、維修類項目，可能產生各種汙染或不安全因素的，也會被禁止。原因是這幾年對環保要求較高，之前允許的以後就可能不被允許了。你所說的“在蘇州市樓上有住戶樓下都禁止做餐飲了，聽說無錫市也實行了”這一情況，有可能就是當地政府加強環保要求後出現的行為。
當然，現在各地對環保要求掌握尺度寬嚴不一，有的地方在經營性用房從事餐飲就暫時可以，有的地方已經禁止了。所以想在底樓經商的，還是先去當地審批部門諮詢下吧。
政通人和興百業
知行創優®原創經營問答系列（539）
我是黃翰德，國家高級營銷師，實體經營實踐16年！
★ 問題所問：在蘇州市樓上有住戶樓下都禁止做餐飲了，聽說無錫市也實行了，大家對此有何看法？
問題關鍵：“住戶樓下都禁止做餐飲”
“住戶樓下都禁止做餐飲”：這是一種現象，它是行使城市行政職能的表現，也是城市功能分區的表現，本質是城市規劃升級，它屬於餐飲經營中的外部環境變化，是餐飲業態/業種迭代的催化劑
★★ 2012年以來，國家有關政策相繼出臺，包括“精簡三公支出”、“光盤行動”、“優化營商環境”等等諸如此類！餐飲業界發生了系列變化，高端餐飲沒落，親民消費提上經營日程，社會餐飲品牌轉而衍生子品牌，目的在於迎合外部環境變化，搶佔各個餐飲細分市場。
大部分城市對於在“居民區”從事餐飲經營的行為，不再核發“餐飲服務許可證”，這就是外部環境變化對餐飲經營帶來的直接衝擊！
個別城市也發佈相關城市綜管條例，在蘇州，就禁止在住戶樓下從事餐飲經營，已經成為行政職能對於市場經營行為的直接干預！這種干預對於小型餐飲（夫妻店）可能會是一種打擊，但對於大型餐飲（連鎖品牌），卻是一種契機
城市功能分區是餐飲經營面臨的首要問題
城市功能分區的原因：
1）城市行政區域內的資源分佈以及人口結構是有差異的，某種程度而言，在同一座城市，東南西北郊五個區域的人口數量以及行業傳承是有歷史的
2）在人口密集的城市行政區域，可能會衍生勞動密集型產業
3）在人口稀疏的城市行政區域，可能會成為農業生產區
4）除了人口分佈，剩下的就是資源分佈考量，在臨近水系/鐵路/公路的區域，商業就是最具優勢的行業考量，在礦產/林木/古蹟周邊，如何將資源變現？就需要通盤考量，既要考慮生產，也要考慮運輸，更要考慮效益
城市功能分區的表現：
基本分區（二線城市）：
1）商業區/行政區/教育區/生活區/產業園區
特別分區（一線城市）：
1）高新區/商業區/生活區/教育區
城市功能分區對餐飲的影響：
1）多中心商業綜合體出現（影響：街鋪業態沒落）
2）產業園興起（影響：團膳興起）
3）教育區發展（影響：餐飲僅限校區內經營，街道禁止餐飲經營）
居民區禁止經營餐飲是優化城市形象的必然
1）小餐飲的特徵就是技能型服務（表現為：夫妻店）
所帶來的城市管理負面現象：雜亂差，帶來治理隱患（治安/消防）
2）小餐飲的聚集地就是城郊結合部（表現為：拆遷戶物業出租）
所帶來的城市管理負面現象：流動人員無法管理，黃賭毒蔓延
特定功能區域內經營是餐飲成為品牌的必經之路
外因：
1）消費升級（90後消費者對品牌形象的重視）
2）交通方式變化（地鐵/城軌的普及）
3）人口政策變化（城市吸納人口消費需求）
內因：
1）人力資源需求（餐飲業招募員工要求越來越規範）
2）出品優化需求（出品必須要有相應形象展示）
3）融資需求（非連鎖品牌融資難度極大）
★★★ 無論外部原因，還是內部原因，餐飲經營的業態都需要有良好的形象，城市出於行政管理的需要，出臺餐飲經營的限制性條款有其合理性，是符合經濟發展規律與要求的!
但能否在具體執行城市經營限制性條款時，考慮眾多弱勢群體的訴求（夫妻經營餐飲店）！給予其支持（劃分部分區域，特事特辦）呢？！能否先“試點執行”，再“普遍執行”呢？！
翰德經營每一篇 賦能成長每一天！
知行創優黃翰德
這是政府作為的表現，我從事地產，出於消防安全考慮，很早以前，餐飲鋪就不允許開在住宅下面啦。雖然居民可能會感覺不便，但是安全比什麼都重要
