小夥伴們，今天分享的是Q房網獨家出品的房地產季報中的第3篇：深圳房地產市場分析。
對比第二季度，本季度深圳樓市有何新動向？市場是否依舊火熱？今天，Q房網用數據話，帶你走進深圳樓市，全面分析深圳房地產市場。精彩即將開始，各位看官請往下看：
土地市場關鍵數據
1、三季度共計成交3宗，成交總建面38.93萬㎡ ，環比下跌68.31%，同比下跌48.63%；成交金額為490,600萬元，環比下跌80.64%，同比上漲13.74%。
2、三季度住宅土地供應與成交均為零。
Q房網觀點：
三季度土地市場繼二季度回暖後出現大幅回落，並且是近三年來的最低值，成交的三宗非宅地溢價率均為0%。本季度住宅類土地供應和成交是自2016Q3以來，出現的第六個季度均為零的情況。在融資環境越發收緊的影響下，企業的拿地態度也更加審慎，市場整體較為低迷。
2.1.1土地供應及成交——土地供應大幅回落 推地節奏放緩
2019年三季度土地市場成交下滑，共計供應5宗，總建面23.98萬㎡；成交3宗，成交總建面38.93 ㎡ ，環比下跌68.31%，同比下跌48.63%，成交金額為490,600萬元，環比下跌80.64%，同比上漲13.74%。
2.1.2 住宅類土地供應及成交——供應成交均為零
深圳土地資源極其稀缺，住宅用地近年來更是極少推出，2019年三季度住宅類土地供應和成交均為零，這種情況也是自2016Q3以來出現的第六個季度。
2.1.3 2019三季度三宗土地成交
三季度成交的三宗土地中兩宗坐落寶安，一宗位於南山，其中南山後海中心地塊建成後無償移交政府的文化設施用地佔61.37%，對開放商的盈利能力提出更高要求。
預售及新房市場關鍵數據
1、2019年三季度住宅新增預售套數為10809套，環比下跌9.34 %，同比增長64.57%；
2、2019年三季度住宅成交數量為9490套，環比下跌12.25 %，同比上漲0.99%；
3、2019年三季度住宅成交面積為91.11萬㎡，環比下跌12.12%，同比下跌0.57%。
4、2019年三季度全市住宅庫存的去化週期為7個月。
Q房網觀點：
新房市場相比二季度的回暖態勢有所降溫，銷售套數、銷售面積環比均現回落，市場總體表現較為膠著。針對於房地產行業，從中央到地方出現高度的政策協同，在7月30日政治局會議再次強調“房住不炒”， 並提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，深圳始終貫徹落實，市場保持平穩發展運行。
2.2.1 商品房預售市場—— 套數同比增長超三成 面積同比略有下降
2019年三季度，全市商品房新批預售總套數23169套，環比增長32.85%，同比增長30.37%；總面積185.54萬㎡，環比增長4.78%，同比下跌2.03%。2019年三季度，深圳共計取得預售證的項目有29個，其中純住宅類獲批預售套數佔比近六成，商務公寓獲批預售套數佔比32%。新批預售大區在龍崗（10個）、寶安（4個）、龍華（4個）。（備註：後面的詳情表中體現）
2.2.2 商品住宅預售市場——政策影響逐步消化 入市量同比大幅上漲
2019年三季度，全市住宅類產品新批預售總套數10809套，環比下跌9.34%，同比增長64.57%；總面積101.54萬㎡，環比下跌16.13%，同比增長47.11%。國內宏觀經濟下行壓力加大，穩增長成為2019年中國經濟的首要任務，深圳作為一線城市，房住不炒堅決不動搖，市場將會在很長一段時間內較為平穩的發展。
2.2.3 三季度預售獲批項目——共計獲批29個項目 住宅佔比近六成
2.2.4 新建商品房成交——成交小幅下跌 整體趨於平穩
據Q房網數據研究中心監控顯示，2019年三季度深圳市一手商品房共成交14937套，環比下跌10.73％，同比上漲10.32%；面積共計成交128.13萬㎡，環比下跌14.17％，同比上漲0.87%。
2.2.5 新建住宅成交——成交穩中有跌 市場熱度日趨回落
據Q房網數據研究中心監控顯示，2019年三季度深圳市新建住宅共成交9490套，環比下跌12.25％，同比上漲0.99%；面積共計成交91.11萬㎡，環比下跌12.12％，同比下跌0.57%。
2.2.6 各區域住宅成交量——寶安成交位居第一 福田漲幅最大
據Q房網數據研究中心監控顯示：2019年三季度寶安和龍崗仍為成交大區，分別以4200套、3963套分列成交量前兩名，南山區成交460套位列第三，其他三區量值依然很少。從2016年到目前，每季度成交均值為寶安最高，達3400套，略高於龍崗平均值。值得注意的是，福田三季度環比成交量上漲97.71%。
2.2.7 商品房去化週期——全市商品房去化週期為11個月
據Q房網數據研究中心監控顯示，2019年三季度末，全市商品房存量為57757套，以2019年近半年成交數據計算，全市商品房庫存的去化週期為11個月，全市商品房去化加快。從各個區域的情況來看，南山區和寶安區去化壓力較小，其他各區去化壓力較大，尤其是羅湖去化週期長達36個月。
2.2.8 住宅去化週期——全市住宅去化週期為7個月
據Q房網數據研究中心監控顯示， 2019年三季度末，全市住宅存量為24457套，以2019年近半年成交數據計算，全市住宅庫存的去化週期為7個月，庫存壓力較小。從各個區域的庫存情況來看，鹽田區為17個月，羅湖區去化週期為11個月，其他區域商品房住宅庫存壓力不超過10個月。整體來看，各區域的去化壓力都很小。
2.2.9 全市新房項目排行——剛需主導市場成交 供銷分佈原關外區域
2019年第三季度新房成交排名前十項目中，僅三個項目均價超過五萬，依然是剛需主導市場成交；受供應影響，排名前十的項目無一例外都分佈在原關外區域。
二手住宅及租賃市場關鍵數據
1、2019年三季度二手住宅成交20852套，環比上漲0.58%，同比上漲8.88%；
2、2019年三季度二手住宅成交均價為55818元/㎡ ，環比下跌0.95%，同比下跌0.86%。
3、2019年三季度住宅租賃均價81.11元/㎡·月，環比下跌0.14%，同比上漲2.38%。
Q房網觀點：
2019年三季度深圳二手住宅市場表現溫和，整體穩中有漲，深圳獲批建設中國特色社會主義先行示範區和LPR新房貸利率的調整預期對市場產生正面影響，與嚴厲的調控、從緊的貨幣政策交織，互為掣肘，引導交易漸行漸穩。買賣雙方博弈加深，均價表現微跌，同比跌幅收窄。
2.3.1 二手住宅成交量——成交延續前期行情 同比環比均穩中有漲
2019年三季度，深圳全市二手住宅共成交 20852 套，環比上漲 0.58%，同比上漲8.88%；成交面積 173.80萬㎡，環比上漲 2.61%，同比上漲11.88%。深圳獲批建設中國特色社會主義先行示範區，個人住房貸款利率調整預期等對市場情緒產生較為積極影響，但因目前存在的嚴厲調控及貨幣政策的影響，成交延續前期行情，保持溫和穩定。
2.3.2 各區域二手住宅成交量——寶安成交量第一 同比環比保持上漲
2019年三季度，深圳各行政區域中，羅湖區和南山區同比出現下滑，其餘各區同比上漲，寶安區成交5097套，同比上漲25.95%，為漲幅最大的區域。從環比來看，環比上漲的區域僅寶安區和福田區， 其餘各區成交的環比均下跌。
2.3.3 二手住宅成交價——穩中有跌
Q房網數據研究中心監控顯示， 2019年三季度，深圳全市二手住宅成交均價55818元/㎡，環比下跌0.95%，同比下跌0.86%。目前市場成交量總體穩定的情況下，買賣雙方進一步迴歸理性，且當前政策層面也不允許市場、尤其是價格出現大起大落。
2.3.4 全市及區域住宅成交價——南山跌幅最大
2019年三季度，各區域成交均價保持三大梯隊不變，其中第一梯隊的南山區“8字頭”，福田區近“7字頭”；第二梯隊，寶安、羅湖“5字頭”；第三梯隊，鹽田突破“4字頭”，龍崗近“4字頭”。環比變動方面，南山區和寶安區分別下跌9.51%和1.27%；其餘各區均上漲，其中福田漲幅最大，上漲4.00%。
2.3.5 深圳市二手住宅租金——環比回落 同比穩中微漲
2019年第三季度，深圳市二手住宅租賃均價81.11元/㎡·月,環比下跌0.14%，同比上漲2.38%。從租金變化趨勢來看，經過了2018年四個季度租金的持續上漲，在第四季度達到80.93元/㎡·月後，2019年一季度租金環比短暫回落，第二季度重拾漲勢上升至81.22元/㎡·月，進入波動中小幅增長通道。
2.3.6 區域二手住宅租金分析——南山羅湖領跑 超110元/㎡·月
六個行政區中，南山、羅湖、福田三區的租金價格高於全市平均價格，南山最高，羅湖次之，單價均超過110元/㎡·月。寶安、鹽田、龍崗三區的租金價格低於全市平均價格，其中以龍崗區租金水平為最低，為49.46元/㎡·月。相較而言，租金價格低於全市平均價格的區域租金水平穩定度較高。
2.3.7 二手住宅租賃單價偏好——90元/㎡·月以下接受度高
2019年第三季度，全深圳近6成的物業月租金單價為40-90元/㎡·月。分區域看，福田、南山租金單價最高，這兩個行政區租金單價在70元/㎡·月以上的佔比分別為95%、96%；羅湖區70-110元/㎡·月區間佔比約6成；寶安區、鹽田區和龍崗區集中在40-70元/㎡·月，龍崗40元/㎡·月以下佔比全市最高，佔比近3成。
2.3.8 二手住宅租賃總價偏好——6000元以下是主流 龍崗最經濟
2019年第三季度，全深圳有6成租賃成交租金總額在2000-6000元，其中寶安區、龍崗區、羅湖區和鹽田區的物業總額集中在2000-6000元，龍崗和鹽田這一租金總額物業佔比超過80%。南山和福田的物業以4000-8000元為主力，佔比超過一半。總體來看，月租金6000元以下是主流，在龍崗區有更多租金較低經濟實惠的物業；而月租金過萬元的物業在福田和南山分佈較多。
2.3.9 二手住宅租賃面積偏好——90㎡以下中小戶型為主
2019年第三季度，全深圳成交租賃面積90㎡以下佔比超過7成，為72%，各行政區域情況與全市情況基本一致。其中龍崗區、鹽田區和寶安區的租賃物業成交中，50-90㎡的集中度最高，在60%左右。羅湖區和南山區120㎡以上大戶型的租賃物業佔比均超過了15%。
好了，今天的分享就到這，我們下期再見！
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