風華正茂0412

應該抱著樂觀的態度去看這一政策，畢竟人們更喜好的是市場化的事物，而不是嚴控的事物——生而自由嘛，大家都喜歡自由。

房貸基準利率更改為LPR後會怎麼樣？

買房需要更多的錢說的是哪方面呢？利息更多，還是房價高漲？

假如利息更多，資產較多且將要買房的人應當慶幸，因為房價將要降；假如房價高漲，即利息較少，那麼以前或當下買房的人應當慶幸，因為賣掉又可賺一大筆。

然而事實——這兩者都不是的。更改個人房貸基準利率並不會導致房價上漲，或者具體貸款利率下降。它僅是更改個人房貸基準利率，由央行貸款基準利率更改為LPR(貸款基礎利率)，只是更加市場化罷了，並不會改變具體的貸款利率——原因有二：

一、目前貸款利率普遍出現上浮，央行基準利率或LPR都僅供參考；而且LPR本身就為浮動利率，每個月都可能變化。

二、因城施策，具體貸款利率根據城市和貸款人而定。

從目前市場表現來看，房事交投和房價基本穩定，並未有太大的波動，那麼顯而易見該政策不具備有強烈的利好或利空的信息——稀疏平常，我國利率市場化的一個過程罷了——不應當過分解讀，只要理解什麼是基準，以及什麼是LPR就可以了。

什麼是基準利率？與市場利率有什麼關係？

我國的基準比較複雜，因為利率水平還沒有完全市場化，處於過度階段，或者永遠不能完全市場化——社會主義制度與資本主義制度有本質的區別。

比如央行存款基準利率和Shibor（上海銀行間同業拆放利率）；比如央行貸款基準利率和LPR（貸款基礎利率）；再比如在岸匯率和離岸匯率等等。一個是政府嚴控的基準利率水平，一個是開始市場化的基準利率水平。

例如存款一般參照央行存款基準利率，而機構借貸、同業存款或票據貼現等，一般參考Shibor。

貸款也一樣，以前個人和企業貸款主要傾向於央行貸款基準利率，而如今央行要求個人房貸參考利率以LPR為準，實際是向市場化過度，可以更有效的實現房貸市場化，讓銀行機構有更大的發展空間，釋放相應風險。

言簡意賅的表述就是——一個物體是否運動，它需要另一個物體作為參考系。基準利率扮演的就是這麼一個參考系，它並不能決定另外一個事物是否運動，比如市場利率（具體貸款利率），只能作為參考系去判斷是否運動（上浮或下浮）。

比如7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，它與基準利率有什麼關係呢？從表面上看不出來的，但是如果要詳細計算的話，該利率就是基於五年以上貸款基準利率上浮11%（5.44%/4.9%-1）。

即4.9%的基準利率不能決定5.44%的市場利率，僅能以一個基準為參考，計量市場利率是否基於基準利率進行相應的“運動”（上浮）。

放到2016年前後個人房貸普遍出現下浮也一樣，比如貸款利率為4.41%，那麼它就是基於基準利率下浮10%。同理，基準利率也不能決定市場利率——市場利率它是由市場形成的利率，比如房市“因城施策”會影響具體貸款利率，商業銀行房貸額度的多寡會影響具體貸款利率，個人信用狀況同樣會影響個人貸款利率……

市場利率它是有具體表現的，不是由基準利率所決定，而是由各種因素所決定——每座城市每個樓盤每個人貸款利率都可存在差異——基準利率它只是一個參考系罷了，不要過於較真。

既然不要過於較真，那麼對更改基準利率對房價的影響或利率的影響非常有限，就不要過分解讀房市了。

什麼是LPR？

LPR（英文縮寫）為貸款基礎利率，金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，目前由18家中大型商業銀行報價形成（往後加入城商行等小型商業銀行），為市場貸款利率，間接受央行基準利率影響。

如果對LPR較難理解，可以將其直接理解為與SHIBOR（上海銀行間拆借利率）對應的貸款利率，只建立在商業銀行之中，是一種動態利率（每個月商業銀行進行報價，然後調整），與央行基準利率（相對穩定）存在本質區別。

10月8日以後新個人房貸基準：LPR+基點

央行規定首套房個人房貸利率不得低於LPR，二套房個人房貸利率不得低於LPR+60個基點（即0.6%）。

從規定來看，央行只是設置的房貸利率下限，但並未設置房貸利率上限。也就不意味著，10月8日以後執行LPR為4.85%（五年及五年以上貸款）為房貸利率。

如果市場利率表現為5.44%，那麼商業銀行仍然可在LPR上加59個基點，即5.85%+0.59=5.44%的利率水平，不受基準的改變而改變——新政對具體房貸利率影響不大。

既然設置了下限，那麼未來利率就不會出現像2016年具體貸款利率為4.41%的水平了嗎？不是的，因為LPR本身就是基於央行貸款基準的浮動利率，每個月都可能變——如果市場利率下行，LPR也會跟隨下行（可參考Shibor運行規律）——當LPR五年期為4.41%時，具體貸款利率它就可以是4.41%。

簡單來說，設置下限它只是為了進一步衡量標準罷了，並不是具體化貸款利率。即沒有下限，採用LPR也就沒有意義了，同樣可出現下浮，不受基準管制。

目前房貸利率普遍上浮，貸款者對未來市場利率走低不利，對於未來市場利率走高有利

目前房貸利率普遍高於基準利率，即表現為上浮或未來表現為加基點（上浮比例和基點數不隨基準利率的更改而更改，相對固定）。

10月8日以前放貸以央行貸款基準利率為基準，10月8日以後放貸以LPR為基準。假設目前貸款利率為5.44%，10月8日以後仍然為5.44%，市場利率沒有改變（具體貸款利率沒有改變）。

目前貸款利率5.44%是基於央行貸款基準利率4.9%上浮11%，假設未來央行上調貸款基準率為5%（增加0.1%），那麼上調以後的貸款利率為5%*111%=5.55%。

10月8日以後貸款利率5.44%是基於LPR加59個基點（4.85%+0.59%=5.44%），假設未來LPR調整為4.95%（增加0.1%），那麼上調以後的貸款利率為4.95%+0.59%=5.54%。

5.55%顯然比5.54%多那麼一點，即採用LPR為基準以後對未來市場利率走高有利。反之相反，對未來市場利率走低不利。

房貸利率普遍採用浮動利率，既會跟隨基準利率調整而調整，具體怎麼調整要看具體合同。10月8日以前的話通常是在基準利率調整的第二年1月1日起調整房貸利率，10月8日以後可與銀行協議，具體調整時間，但規定在貸款合同期限內最短每年可對貸款利率進行重定價（以最近月份的LPR計算）。

總結

你的身高是多少不是由他人的身高所決定，而是由自身基因和飲食所決定。比如你180CM，甲160CM，那麼你比甲高180/160-1=12.5%。而乙158CM，那麼你比乙高22CM。

更改個人房貸利率，它就是更改參考標準罷了，換一種算法換個形式，對市場利率影響不大，也沒有本質的變化。

三人聚眾

2019年8月25日，中國人民銀行發佈《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，可能原文有些朋友看得一愣一愣的，不知道房貸利率到底是升還是降，那麼，在此就用簡單易懂的話來解釋一下。簡單來說就是：

1.以後LPR（貸款市場報價利率）取代基準利率，比如：最新的LPR為5年期以上4.85%，和4.9%的基準利率相差無幾。

2.最新房貸利率10月8日開始執行，此後新發放的房貸，其利率根據LPR上浮，具體上浮多少“因城施策”，LPR可以每年調整一次（和原來執行基準利率時一樣）。

3.首套房不得低於LPR（不得下浮），二套房貸和買商業辦公用房的利率最低不得低於LPR+0.6%，按當前最新LPR算是5.45%。

4.2019年10月8日前，已發放的房貸和已籤合同還未放款的仍按原合同約定執行；5.公積金貸款利率暫不調整。

說得再直白一點就是：原來基準利率4.9%，現在LPR是4.85%，可以理解為首套房貸利率微微降了一點。現在二手房貸和買商辦房最低不能低於5.45%，本來基準利率上浮10%是5.39%，所以可以理解為二套房和商辦房貸款最低利率微微漲了一點。

顯然，在剛開始執行LPR的時候會以穩定為主，和原本執行基準利率不會相差很多，只是換了一種利率制定標準。本次新政從10月8日開始執行，對於此前已經買了房子正在還貸的人來說：好消息是，以後不用擔心加息使得月供增加；壞消息是，也別指望降息能少還月供了。

而對於還未買房的人來說，如今利率和此前尚無太大變化，至於今後利率是漲是跌，這還要看屆時的大政方針，不過從目前來看，央行已經提前明確表態“房貸利率不下調”。執行LPR要降低的是實業企業的融資成本，讓資金流向實體經濟，脫虛向實。此外，從當前“首套微降、二套微漲”的結果來看，還是堅持“房住不炒”，支持剛需，抑制炒房。

都教授說房

這個就要看你10月8日之前買房的方式，甚至是買房的合同是如何的了！

如果你是全款買房，那麼LPR的新政策出臺，對於你是沒有任何影響的。但是如果你是貸款買房，那麼影響就要看你所在地區，所簽訂的合同利息而定了。

首先，我們要 明白新的LPR機制：

1）“基準利率”這四個字以後不會出現了，將用LPR代替。

2）以後的LPR是有浮動的，10月8日以後的首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）！

3）10月8日後商業，辦公樓，商住同樣也是不低於5.45%，首套公積金的貸款利率依然維持在3.25%不變。

其次，我們要了解LPR的定價機制：未來的ＬＰＲ＋城鎮要求點數＋個人徵信決定了你有貸款利息。

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

說得簡單點，LPR是國家調控的，大家都是相同的，但是你的個人徵信和所在城市的要求點數是不同的。如果你所在城市炒房非常嚴重，並且你的個人徵信不好，那麼很有可能會比別人付出更多的貸款利息。

最後，我來解釋下，10月8日新政以後，貸款買房要花更多的錢了嗎？

答案是有些地方的人可能優惠了，而有些地方可能需要增加購房成本了。

舉兩個例子來解釋這個問題：

就好比上海：

對於優質客戶來說，首套房的按揭可以做到9折，也就是4.41%的利率，而普通客戶則是大致可以做到9.5折，也就是4.655%的利率。

但是10月8日以後，銀行的款利率統一更改，變成了4.85%，也就意味著這些首套房的上海客戶，會比原先購買房產貸款的優惠利率所有提升，直接加重了貸款的壓力，增加了購房成本。

但是對於北京來看：

其實就有些優惠了，因為北京的首套房貸款利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%！那麼，如果10月8日以後按照統一的LPR4.85%利率來計算的話，其實等同於優惠了不少，減少了許多購房者貸款的壓力。

結論：

LPR的實行其實給予國家調控房價，抑制炒房更有利的目的。

因為以前的基準利率是不變的，甚至很久才會變動，而未來的LPR是可動的，是金融機構對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可根據借款人的信用情況，並考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在LPR基礎上加減點確定。

所以，未來對於房價的調控其實更自由，也說明了“住房不炒”未來會持續貫徹，降低炒房貸款增加的風險。

琅琊榜首張大仙

買房需花更多錢嗎？這個應該是現在申請房貸的利率與國慶後申請房貸的利率相比較，看看國慶後的利率是否更高！

先來看看微信群的重要消息！從這個可以清晰的看到是利率會大幅度增加的

從這個圖片分析國慶後利率會提高，申請房貸相比現在會增加利息負擔。那麼這個消息可信度高不高？我們稍後繼續分析

1.當前房貸利率是多少？

我們先來看看當前的房貸利率，目前以廣州為例，主流房貸利率是上浮10%，也就是在基準利率4.9%的基礎上上浮10%，年化利率是5.39%

如果按照等額本息申請100萬純商業，30年，利率上浮10%，月供是5609.07元。當然不同地區，不同銀行，客戶資質不同，利率略有不同。

清楚當前利率，知道當前月供後，就可以看看國慶後是多少了。

2.國慶後的利率會是多少？

從這個公告可以知道，國慶後申請房貸的利率需要以9月份的貸款市場報價利率為定價基準，在這個基準利率理論基礎上加點才是市場的房貸利率，這個市場報價利率是全國統一的，但是加點可能因為不同城市，不同銀行有所不同。

2019年8月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效，那麼下一次發佈LPR是何時呢？2019年9月20日，故而國慶後執行的LPR目前是不知道的。另外各個城市各個銀行在LPR基礎上加點也尚未公佈，所以我們目前真的無法知道。

既然都不知道國慶後的利率水平，談何知道國慶後的房貸利率，所以從這個角度來分析，我們無從知道國慶後貸款買房是否會多付利息。

回答本問答開頭的話，國慶後基準利率上調為5.5%是徹頭徹尾的假消息，即便國慶後真的執行這個利率，也是純屬巧合。

3保持平穩

國慶後的LPR是多少需要2019年9月20日才知道，所以現在我們沒有穿越的能力，但是我們知道當前的央行基準利率是4.9%，而當前的LPR的4.85%，這個大概也可以看出LPR不會與基準利率大幅度背離的。

央行的基準利率作為國家金融調控政策基本政策，在一定時間內會保持穩定，但是LPR則可以靈活的反應當前市場對於資金的供求關係。

可以說LPR基本上是圍繞基準利率上下波動的，也不會偏離太多。所以從這個角度分析，現在的利率和國慶後的區別不會太大的！

我們來看看，過往的貸款利率史，最近30年利率最高的是1989年，年化利率19.26%，非常恐怖，之後有上下起伏，逐漸降到現在的4.9%這個過去30年來最低的一次，現在的利率相當於當年的25%，這個是相當大的下降了。

最近12年則是利率最高是2007年7.83%，現在的利率相當於62.58%，這是經過12年的調整逐漸降下來的。

看似調整的幅度很大，其實是經過多年的積累才慢慢變化的，故而LPR也會保持一定的穩定。

4其他貸款受影響嗎？

新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價 基準 加點形成，故而這個LPR政策僅限於房貸，在這裡房貸又是僅限於純商業，或者公積金商業貸款的商業部分，因為“公積金個人住房貸款利率政策暫不調整”。所以其他的貸款比如經營貸，信用貸暫時都不受影響！

5之前申請的不變

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

如是之前申請的房貸，哪怕已經審批通過的，都不會受公告的新政影響。

6現在申請好，還是國慶後申請

按照公告，現在申請的房貸按照央行基準利率基礎上上浮一定的房貸比例，比如廣州主流的銀行是上浮10%，也就是房貸年化利率是5.39%，基本上選擇申請就可以享受這個利率了。

建議審批通過後，先不要辦理遞件過戶手續，然後坐等國慶後的LPR結果以及加點結果。

如果LPR加點結果比現在的執行利率高，則按照當前利率遞件過戶放款，則可以享受較低的央行基準利率上浮利率的較低利率。

如果LPR加點結果比現在的執行利率低，則重新申請房貸，則可以享受LPR利率加基點的較低利率。

總之可以進退自如，節省利息。

7以後更多信貸會採取LPR利率

由此可以看到部分銀行已經開始在考慮使用LPR利率加點的方式得到非房貸的利率，不同的客戶資質，會有不同的貸款利率。

由於LPR更反映當前的貸款利率，相信以後會有越來越多的信貸產品採用LPR利率。

南方房產

最近，財經領域最大的新聞之一，是所謂的“改革式降息”落地。在之前在回覆《為什麼降息呢？（https://www.wukong.com/answer/6727238012867969291）》中提到，這次降息的形式比較複雜，不似往常的簡單粗暴。對外行來說，央媽這次玩了一個新名詞，比以前的麻辣粉（MLF）、酸辣粉（SLF）、特辣粉（TLF）還難理解，叫LPR。

其實LPR不是什麼新詞兒，就是Loan Prime Rate，其學名是“貸款市場報價利率”。

但凡做過利率SWAP的都明白是怎麼回事兒，在我的《心機：絕情華爾街》中的第四章《“美麗的”香草蘭》就詳談了。至於這次推出的“LPR”，我個人理解是試圖抹平之前的銀行利率“雙軌制”，若想深入理解，就請對標一下當年的大宗商品雙軌制吧……

請先參閱。

根據《中國人民銀行公告》（公告【2019】第15號），自2019年8月20日起， LPR按新的形成機制報價並計算得出，併為銀行貸款提供定價參考。也就是說，從那天開始，各家銀行制定自己的貸款利率的時候，不再參照基準利率，LPR就是未來貸款利率的“基本指標”。

好多人可能以為，這次央行放大招，是否非但對於實體經濟而言是“變相”降息，那房貸是不是也會降息嗎？

不一定。

當下，我們的五年期房貸的基準利率是4.9%。

在剛剛過去的8月20日，5年期LPR報價是4.85%。比起基準利率4.9%要稍微低5個基點。

房貸改革從2019年10月8日開始實施。假設10月份的時候，5年LPR還是4.85%，那麼——首套房貸如果不加點，那麼會比基準利率低5個基點。

不過，二套房貸至少加60個基點，那就是4.85%+0.6%=5.45%，二套房貸至少是基準利率上浮11%。

當下，很多地區的首套房貸都要上浮5%以上，二套房貸上浮20%-30%。

請特別注意，LPR是每個月都會變的！ LPR是由新組建的18家報價銀行，以中期借貸便利（MLF）為基礎加點生成各自的LPR報價，所以，利率的高低調整，本身就是銀行定的。

總之，在“房住不炒”定調下，初始的房貸利率大概率和當下房貸差不多，明顯下降的可能性很小。未來雖然LPR下行將是大概率事件，但房貸並不會有下行空間，而且，大概率還有可能上升，即買房需花更多錢了。

點到為止，拭目以待吧。

你對這個問題有什麼更好的意見嗎？歡迎在下方留言討論！

陳思進

根據查閱中國人民銀行微信公號8月25日發佈的房貸利率調整的相關文件，個人房貸將迎來重大變化。可以總結為以下幾點：

一、正式實施的時間窗口

國慶黃金週第一個工作日2019年10月8日成為新政的新時間窗口！

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

二、信貸政策反應新的導向

“房子是用來住的，不是用來炒的”是本次新的信貸政策傳導的最大亮點！央行利用信貸政策調節住房市場，瞭解信貸市場的人們根據歷史規矩，必然心生敬畏之心！在信貸政策的導向下，真可謂幾家歡喜幾家愁！炒房者對未來住房市場的走勢新生許多不安。同時，住房剛需者期盼房價快速、大幅度回落！

但是，筆者判斷，維穩的主基調不會發生根本變化。特別是短期有購房意願的，對房價不能有太高的預估！

三、貸款利息的確定

新的貸款利息依然是根據央行的“基準貸款利率”確定，僅對最低貸款利率做出明確規定，具體的貸款利息由商業銀行與借款人自行協商確定，市場化機制更強了。同時，已經確定的貸款利息，整個合同期限內都固定不變，給借款人控制貸款成本提供了理論基礎。

最低貸款利息確定的實例：假如2019年8月26日貸款基準利率是4.9%，那麼首套住房貸款利率不低於4.9%；二套住房貸款最低利率加60個基點，即4.9+0.6=5.5%！

同時，10月8日以後的利率，強調的是在“官方指導的最低利率”之上的協商機制，市場機制和充分競爭的無形之手形成利率機制。理論上議價的空間和彈性會比較大，同時優質客戶資源將是各商業銀行搶佔的主要對象！

四、人們比較關心的幾個問題

1、"買房需花更多錢了嗎？"

筆者判斷，10月8日以後與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。但同時也傳遞一個信號：貸款利率進一步市場化，最終確定的貸款利率將由商業銀行與借款人協商確定，一貫徵信優質的個人，將享受到更多的優惠！一部分掌握金融資源的個人，也會得到更多實惠。因此，更多的人享受到的市場利率與改革前變化小或者略有降低。當然，徵信有問題的個人，在逐步改革的過程中，要麼繼續貸不到款，要麼享受貸款利息更高的溢價！

2、房價會不會跌？

房價受控因素不是單一隻有財務成本，因此單一利息成本不會直接左右房價，房價的漲跌也不僅僅受到信貸政策的影響，因此短期的房價不會大起大落。整體來看，短期房價依然延續改革前的維穩基調！上漲動力強的恆強，滯漲或者下跌的城市也將延續自己的步伐。

同時，凡是無視信貸政策力量的，最終都害了自己。隨著購房環節成本、以及持有成本在信貸政策的作用下，房價必然按照計劃健康運行！各位看官可以“讓子彈多飛一會”，子彈也不會永遠在飛行過程中！

五、綜述

根據最新的貸款利率形成機制，以及市場充分競爭的趨勢，筆者判斷貸款利率總體運行平穩，將在基準貸款利率和最低貸款利率之上良性發展，不會給貸款買房增加額外的成本。徵信良好的借款人可以選擇接近或者等於“最低貸款利率”貸款買房，總體成本可控可預期！

順通財稅段賢明

如果你全款買房，這個政策跟你一點關係都沒有。如果你用公積金貸款買房，這個政策跟你也一點關係都沒有。需要用商業貸款進行買房的人們會受到一些影響。關於影響如何，我的看法是，確實存在房貸利率上漲的可能，但大概率是不會發生太大變化的。不過，一切都只是推測，因為它有很多不確定的因素。

如果10月8日以後你買房的利率低於10月8日以前，不要高興太早，也許11月你的利率就又升上去了。可能不會變化這麼快，但確實變化會更加頻繁。<strong>

銀行研究僧

2019年10月8日起“房貸新政”後，買房需要花更多錢嗎？這應該是所有想要買房的人都關注的問題，自從8月25日央行發佈公告以來，最近幾天頭條平臺上每天都有近百人通過私信的方式諮詢我。那麼，今天就藉著回答這道題的機會一併解決了。

事實上，買房子的成本是否增加？主要還是取決於兩方面:一是房價有沒有上漲；二才是房貸利率有沒有提高的問題。

拋開房價的問題，我們就單說這次定價基準轉換後，個人住房貸款利率水平有沒有上升，或者說房貸利息會不會要多支出呢？

根據央行公告，定價基準轉換後，自10月8日起，全國範圍內新發放商業性個人住房貸款利率以相應期限的市場報價利率（LPR）為準加點形成。其中，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，與當前我國個人房貸實際最低利率水平基本相當。

很明顯，根據央行的說法，購房者今後所需要支出的房貸利息，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。換句話說，個人住房貸款的成本不會有太大的變化。

比如說，按8月20日5年期以上LPR利率4.85%計算，新發放首套個人住房貸款利率不得低於4.85%；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點，即5.45%。而在改革前的房貸利率上，首套房貸利率基本都是在央行基準利率4.9%的基礎上上浮10%，即5.39%；二套房貸利率上浮20%，即5.88%。

對比之下可以發現，如果在不加點的情況下，首套房貸利率水平是低於改革前的，但在“房住不炒”定位下，不加點幾乎都是不可能的。整體來說，定價基準利率確實略微低了，具體各地區要加點數值，是在人民銀行省一級分支機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

另外，銀行也會結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

由此可見，不同的城市、不同的銀行，針對不同的個人住房貸款利率完全是差異化的。因此，我們不可能大而化之地就認為，今後房貸成本就是高了或者低了。很簡單的道理，對於銀行優質客戶來說，有可能利率加點數值低，則成本就低。

總之，從理論上來看，個人住房貸款利率水平稍微低於改革前（基準利率與市場利率並軌為一軌）。以後，沒有央行基準貸款4.9%，也就沒有上浮或者折扣的說法。但如果拿上海市目前的房貸利率水平來看，是在央行基準利率的基礎上有折扣優惠的，比如說4.35%就低於4.85%。最後，我想說大家不要太指望房貸新政後的購房成本會大幅下降，其實此次利率市場化改革更主要還是為提高市場配置資源的效率，讓小微及民營企業、製造業等實體經濟的融資成本下降，解決融資難融資貴的問題。卻唯獨將房貸利率“隔離”在外。

東震木

• 房貸利率新政策
  
  

2019年8月末，央行發佈了房貸利率新政策的有關規定，並自2019年10月8日起開始實施，其內容立刻引起了社會各界的廣泛關注。究其本質，變化主要體現在以下兩個方面:

第一，此次調整僅涉及商業性住房按揭貸款，並不包括公積金住房貸款；

第二，此次調整主要針對的是房貸利率定價基準，原先是在央行貸款基準利率基礎上進行上浮或者下調，新政策執行後主要根據當期的貸款市場報價利率，也就是LPR。

• 新政策帶來的影響

舉個例子: 目前央行5年期以上貸款基準利率為4.9%，小A現在買首套房若執行利率是上浮10%的話，那就是5.39%；若是下調10%的話，那實際執行利率就是4.41%，比央行基準利率有可能高也有可能低。而等到10月8號以後，小A買房根據的是當期LPR數值，例如8月份5年期以上的LPR為4.85%，此時小A買房的貸款利率至少也得在4.85%以上，絕無可能出現4.85%以下的情況。當然，若小A是二套房的話，定價基準會加60個基點，也就是5.45%，買房成本會進一步提升。

另外，LPR是一個動態變化的數值，每月20號會公佈一次。若房地產市場不景氣出現供大於求的情況，那麼當月20號公佈的LPR必定會降低，帶來的改變就是在接下來的一個月，購房者買房成本會有所下降；若大家都因為成本低而去買房的話，又有可能導致出現供少於求的情況，那下一個月20號公佈的LPR必然會升高，相應的買房成本支出會增大。

尤其結合近一年來的房地產市場大環境來看，國家“房住不炒”的態度是堅定且不可動搖的，絕大多數的業內人士都不看好房價的增值空間，房地產市場供大於求的幾率明顯要更大一些，也就是說LPR極大概率會逐漸降低，帶來的影響就是買房者支出成本會出現明顯的下降。

綜上所述，隨著10月8日開始執行新房貸利率政策，對於潛在的商業性住房按揭貸款客戶來說，每月償還的房貸金額有可能比現在多，也有可能比現在少，主要取決於當月的LPR以及各家商業銀行的商貸政策。但從概率上來看，購房成本降低的概率要明顯大於增加的概率！大家覺得呢？

奇葩財經說

2019年10月8日起房貸利率定價基準換為LPR，買房需花更多錢了嗎？如何看待這一政策？

對於這個問題，我的觀點是：買房不一定花更多地錢。

之所以這麼說，對於這一政策主要是基於以下幾點來考慮：

第一，房貸利率定價基準換為LPR，是一個算法的變換，不是說要一定要上浮利率。這個LPR是怎麼來的？是來自於市場報價，就是說把定價權交給市場自己來決策。但是這個市場報價不僅僅針對房地產市場，二是銀行拆借中心的貸款利率來進行計算的，很有淡化房地產的意味在其中哦。

第二，對於剛需來說，無需多慮；該買的還是要買的，通知提到了，對於首套房是不低於LPR，所以就是說可以等於LPR，就拿2019年8月的LPR說，4.85%低於現有基準利率4.9%0.5個百分點，所以說對於剛需來說，有可能貸款利率更低了；

第三，對於二套房或者直接炒房者來說，不低於60個加點，委婉的說是不友好，嚴格的說就是要遏制炒房者；你有錢你買，我給你加利息，你話更多地錢來買房，想抄？嘿嘿嘿，算算你的收益率吧，還是洗洗睡吧。

第四，這個政策是對730中央經濟會議關於“住房不炒、長效管控、不把房地產作為短期經濟刺激手段”的有效詮釋，也是動用金融手段對這一會議宗旨的很好的擁護。 是對房價過快增長的有效遏制手段。

第五，這一政策是對“因城施策”政策的更好體現。LPR是全國統一的，那麼各地根據自己的區域內情況可以自行加點，那麼對於房價上漲過快的地區來說，lpr加點肯定會高。

結語：基於以上五點考慮，我認為2019年10月8日起房貸利率定價基準換為LPR，不一定會花更多地錢，這一政策是一個很好的市場調節的手段，對於房價的過快上漲起到殺手鐧的作用，對於炒房者更是一個有效地打擊手段。政策最終的走向，還是穩定房價、穩定預期，使房地產行業更加規範、更加透明，使房子迴歸住房的本質，去投資化明顯。

關鍵字: 生而自由 銀行 事物