我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，为何现在新房交房时间越来越长了？

回答：毛坯要2年精装要3年，有些虽然已是现房开盘，也要等一年后才交房…

因为开发商的资金已回笼，后面是支出，能多拖一天是一天。

提问：想看房，了解渠道推荐或者房源推荐吗？可以怎样获得相关信息呢？谢谢

回答：踩盘用地铁+步行即可；看房可以通过各大中介，注意减少言行，目前中介带看把控严格，见人下菜碟，菜鸟一点的会使劲套路。最终的信息获取是无数渠道的汇总，以及每天一线市场的更新，不依靠某中介或某个渠道。

提问：房姐你好，最近在购买新房，每个楼盘都有所谓的置业顾问对接服务，接触下来感觉置业顾问都有自己的小心思，感觉不踏实。房姐可以分析下置业顾问这个角色不？有哪些坑是我们这种买新房的可以避免的(主要是操作流程上的)，谢谢！

回答：你的目的是买房

他的目的是赚钱，网红盘你交完资料不一定能抢到，抢不到他们没有业绩提成。所以在茶水，代抢，贷款，流水等各个环节，他们都会”帮你”推荐，这又是一笔收入。除了买房问信息找置业顾问，其他环节都要多问多对比，发现置业顾问不靠谱，找其他靠谱的销售买，换个电话即可。

提问：房姐，我老婆北京名下一套房有贷款，我武汉两套刚买完，还一套贷款在办理中。我俩打算过段时间拿结婚证，也考虑给小孩弄一个天津户口。问了下中介，现在落户天津集体户口，我两万多，老婆五万。现在手里就留了一年的房贷，没有子弹。我想着办完贷款后我转天津集体户口，等几年后有了子弹全款抵押买一套。(老婆家有拆迁可能户口在老家就先不转，也想着以后有机会北京换房用她名字置换)。这个想法对吗？还有想问天津集体户口有没有风险？

回答：天津直接走海河计划落户，不用找中介。天津全款淘笋可行。

提问：新人小白首问：我和老婆都是武汉户口，老婆全职，家庭年收入50-60，软件园有3套贷款房，面积分别为80,90和40平，总价500，剩余贷款分别为35、20和20，月供合计5000。一套公寓，剩余贷款7，卖价55-60，难出手。手头子弹只有20个。岳父母户口已转到武汉，无房无贷，年龄61岁。不想JLH，想以岳父名义购房，投资为主，持有五年，考虑东湖高新、文化大道和白沙洲等位置。请问房姐：1、如何筹备子弹，如需截断抵押，如何操作，利率大概区间，有无靠谱渠道？2.公寓是否考虑折价快速出手？3.投资一套还是两套，有无合适的新房和二手房推荐？4.能否用岳父的房票，我来做接力贷？若不能，该如何贷款？

回答：1.公寓没有涨幅，小户型占房票 涨幅弱，建议出手。80.90平的住宅，尾款少建议做截断抵押。抵押根据你的个人资质选择产品，建议做企业经营贷，利率在6.37%左右。2.公寓出手靠忽悠，把星球内部资料《卖房科技树》用上。3.买2套，性价比高的新盘推荐详见知识星球内部分享。

提问：房姐好！二改一，什么意思？怎么操作？

回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：大大，请问签订房产代持协议有用吗？需要注意什么？

回答：您好。代持人品很重要，后续风控手段是双重保险。找了解的亲朋好友，正当行业，是可信赖的基础。

做好代持协议、授权委托、长租协议、可以规避90%风险。代持年限建议短持，2年左右。

提问：未来几年，像石家庄、济南、合肥这样的弱二线省会，发展前景如何，地位会提高还是继续平庸？

回答：地位持续提升中，中央政策就是拉动落后省会的区域带动能力，越是之前落后省会，投入基建拉升dgp和就业的效果越好，中央数据更好看

提问：您好本人男 三十岁 想从事房产销售工作 是去售楼处外发传单好还是去中介卖房子好

回答：通过做交易中介，逐步转型信贷中介，努力建立银行信贷渠道，整合多家信贷资源后，做到办事靠谱为人正直，会发现人人都爱你。三年时间可以改变自己。

提问：房姐好，我妈68岁，名下一套金银湖顺弛泊林的124平的房子，我在武昌世茂林屿岸一套90平和宜昌发展大道刚买的一套77平恒大名都的房子。外地户口，离异单身，我今年44岁，大专。目前手里子弹很少，只有15万，因为刚买了宜昌的房子，问题一，我可以把户口迁武汉吗？新政策不知道执行了没有。问题二，这个情况我现在或以后怎么规划这个房子问题？辛苦房姐

回答：1.大专学历，44岁，满足武汉落户要求，尽快。

2.后期建议出手顺弛泊林，房龄老，区位发展潜力不大，涨幅小，裂变到之前推荐的几个低价区。

提问：房姐你好 汉阳十里铺阳光城 十里新城小区 3楼毛坯 两房的 ，3楼的会折价8%，多少钱一平算笋盘价？市场价是多少了？

回答：低楼层最新成交价在1.8左右

多少算笋？这是一直困扰大家的问题

之前给出的答案是7折算笋。但是真正去实践过看房200套的圈友都知道，能买到7折笋是非常难的。需要有特殊关系，特殊渠道，特殊信息来源才可以，这些资源都是需要时间的沉淀。新手刚开始淘笋，不可能拿到一手信息，刚开始肯定是中介圈里先转一遍，然后他们会通知关系好的客户，等这消息传到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折笋，已经是很不容易了，不想费精力淘笋，可以直接尝试跟业主砍价。

提问：请教房姐，都在问卡间隔时间怎么算的？怎么调还是最佳，因为很多行只发50天免息之类的，需要自己会算。

回答：没有固定的时间

基本是差10天，具体要看免息期，不同卡免息期账单日不同没有完美配平，所以输出会有上下浮动。不管是多少天原理都是一样的首尾相接，但是利率不一样。循环的核心就是用其他卡覆盖非免息期的资金，明白这一点你就都懂了

提问：房姐您好，年前刚买武昌融侨城230万（借我外甥名），每月房贷9000（利率上浮30%），苏州市张家港一套房子（老婆单独所有）市场价200万（每月房贷4000），常州市一套（我单独所有）180万刚卖掉（买家首付85万，剩余年底过户贷款才能到账。剩余房贷40）。名下负债：信用卡40万-50万，经营贷款70万。我和老婆年收40万左右。我现在有3个打算，请房姐帮我斟酌：1.平掉信用卡和其它贷款负债，不做其它任何动作。2.把武汉那套房贷还掉，再找利率低的银行再做抵押。3.打算借名在无锡再买一套（首付40/50万），年底常州再买一套用我自己的名。。房姐我该怎办…

回答：1.利息7%以内的资金，都不属于高成本资金，留足2年的月供，剩下的子弹继续入。

2.融侨城上浮30%利率确实高了，但是抵押贷利率也是6.37，且抵押只能做20年。资质特别好的，可以做到5%左右，30年的经营贷。建议拿着你的征信给信贷员看一看，能不能申请到低息贷款。和按揭贷款对比利率和年限。

另外可以尝试去贷款银行申请调低利率，部分银行有利率下调窗口。

3.投资角度，需要挑一个未来升值潜力更大的城市，无锡和常州属于周边强敌众多。投资顺序武汉>无锡>常州。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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