商业地产"遍地开花"！投资实体店该如何选择？地产专家三大建议

随着房地产这几十年的飞速发展，不仅城市圈的住房数量急剧增加，商业地产也"遍地开花"！实体店作为商业地产“衍生品”，未来从实体店中淘金利弊并存，一方面居住群人对于实体店的需求依旧存着，生物体必不可少的"衣食住行"条件需要得到满足。由此可见开设实体店的意义非凡，另一方面铺天盖地的商业地产兴起，竞争逐渐从行业内转移到行业外，不局限于单一产品的突出表现，而是各行业之间相互协作！

房价在上涨，货币量在增加，商铺的价值无疑也在提升。特别是人群较为集中地段，商铺的价格无论是销售单价还是租金都高于人口密度小的几倍，人口密度无形之中就决定了商铺价值，人口密度越大的地段商铺租金越高，人口密度越小的地段商铺租金越低！例如地铁站附近的商铺租金往往高于社区底商门面，得益于人流量较大，平均租金在几百到上千不等，而人口密度较低的地区商铺租金较低甚至低于银行的存款年利率。商铺之间的租金差距犹如一线城市跟地级市房价之间的差距，有投资实体店想法的人该如何选择适合自己的门面呢？

房子的本质是居住，商铺的本质是经营，装修开店是商铺目前最普遍的投资方式。商铺的种类繁多，包含底商、社区商业、商业街、购物中心、商业综合体等，如此之多的商业让投资者眼花缭乱，怎样才能找到适合自己开店条件的商铺呢？从事商业地产专家给出以下三大建议。

根据自身想开什么类型的店来确定地段

• 有人开店就准从一个原则:人多，在他们眼中：人多的地段做什么生意都能成功，事实真是这样吗？喜欢旅游的人都知道，成都太古里、春熙路人流非常大，这两个地方成为了投资重点关注地段，但是前去考察的商业精英并没有普遍投资，主要原因就是没有达到物超所值的标准。人口密度大是事实，租金高也是事实，选择商铺时如果忽略了租金成本的重要性，开店后更容易得不偿失！从事20年餐饮行业的一位老板曾说过，对于大众餐饮店来说，再好的地段租金超过150元/平方米都很难运营成功，用于消费在餐饮里面的资金比例有限，不可能长时间花几天工资去吃一顿餐！
• 根据开店类型选择地段有利于对自身店面价值定位。餐饮店就需要人口密集区域，但是也要综合衡量租金成本，买商铺的人群大多是看长远增值投资，反正买下来又不是自己做生意，谁出的租金高就租给谁，站在业主的角度有这样的想法倒也不奇怪，但商家的选择却要跟租金成本严格挂钩，实现成本跟利润的对等，一旦房租较高，再多的人流也无法突破营业额的极限时，就犹如给房东打工，网上经常流传的一句话:开店还不如上班！这是开店最坏的结果。

• 零售行业开在购物中心的优势大于临街。例如服装、化妆品、珠宝等，这类实体店更适合开在购物中心里面，当然在购物中心还没有的情况下也会选择在城内老城区，如大十字、小十字附近，长期来看大十字、小十字的商业发展并没有购物中心迅速，得益于购物中心的大范围活动宣传和购物中心投入的资金力度
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• 适合定向消费的实体店对于人流方面比重要求占比较小。例如建材、汽车等往往集中规划在城市边缘地带，一方面因为租金较低，可以促进此类行业长期生存，另一方面此类行业的人均消费数量较少，不如生活用品类多。拿建材来说，一套房子装修20年内几乎是一次性投入，买了家具后很少会持续购买，在郊区买此类产品可以集中货比三家，购物选择多样化！

根据投入情况选择商铺属性

餐饮店适合开在底商、社区商业、商业街、旅游景区、购物中心等，但是这几者针对的人群大有不同。例如底商适合人群在于小区业主，购物中心人群适合中端消费人群，而旅游景区则适用于各年龄阶段旅游人群，餐饮的特色同样也是开店核心，与众不同的菜品往往能让店在同一市场环境下具有较强竞争力。

这几年无论是城市还是景区，都会围绕着"网红"一词展开，实体店的创新同样在跟随网红风格推动。例如抖音上火爆的文件夹开啤酒视频，一个烧烤店的卖点在开啤酒的方式上大作文章，可见网红对于实体店影响有多大，从目前来看能成为网红的实体店大多分布在商业街、购物中心里面，得益于在这些区域内的消费者都具备宣传作用，特别是网络宣传，网络宣传实体店成功的案例也紧紧围绕着特色、稀有来展开，同时还要具有较强的视觉体验，商业街和购物中心无疑具备了这一大特点。

评估预期所要达到的目标

特别针对的是由商管公司整体招商运营的商铺，遍地开花的商业街和购物中心是开发商销售商铺的噱头，站在开发商的角度思考一下，修建出来的商铺最终目的是为了快速回笼资金，拿地成本、修建成本都是一笔不小的开支费用，单靠出租收租不足以偿还债务或者实现盈利。

招商的目的是为了包装商业的整体形象，通过良好的预期实现商铺出售，看着每个月有不少的租金收入，有积蓄的家庭想必也会忍不住来投资，毕竟钱存在银行只是一个数字，谁都希望"钱生钱"！

但是对于整体招商运营的商铺来说，投资入场时也有一定风险存在，这时候就需要投资者擦亮眼睛，洞察开发商的战略方向、运营实力，购物中心的运营实力一般强于商业街，有着成熟的运营经验在应对突发时间能展现不凡的一面。但是返租问题目前是商业街和购物中心的痛点，商管公司跟商家关系和商管公司跟业主的关系平衡起来较为棘手，容易出现商家支付的租金无法及时到达业主手中，两者间的矛盾尚且存在。

商业地产"遍地开花"，投资实体店时还要应对行业竞争、租金成本预估、后期运营等方面，是一个错中复杂的过程，对于商铺的选择还需根据自身条件优中选优，结合自身条件和客户需求选择一个合适的商铺才能稳超胜券！