商業地產"遍地開花"！投資實體店該如何選擇？地產專家三大建議

隨著房地產這幾十年的飛速發展，不僅城市圈的住房數量急劇增加，商業地產也"遍地開花"！實體店作為商業地產“衍生品”，未來從實體店中淘金利弊並存，一方面居住群人對於實體店的需求依舊存著，生物體必不可少的"衣食住行"條件需要得到滿足。由此可見開設實體店的意義非凡，另一方面鋪天蓋地的商業地產興起，競爭逐漸從行業內轉移到行業外，不侷限於單一產品的突出表現，而是各行業之間相互協作！

房價在上漲，貨幣量在增加，商鋪的價值無疑也在提升。特別是人群較為集中地段，商鋪的價格無論是銷售單價還是租金都高於人口密度小的幾倍，人口密度無形之中就決定了商鋪價值，人口密度越大的地段商鋪租金越高，人口密度越小的地段商鋪租金越低！例如地鐵站附近的商鋪租金往往高於社區底商門面，得益於人流量較大，平均租金在幾百到上千不等，而人口密度較低的地區商鋪租金較低甚至低於銀行的存款年利率。商鋪之間的租金差距猶如一線城市跟地級市房價之間的差距，有投資實體店想法的人該如何選擇適合自己的門面呢？

房子的本質是居住，商鋪的本質是經營，裝修開店是商鋪目前最普遍的投資方式。商鋪的種類繁多，包含底商、社區商業、商業街、購物中心、商業綜合體等，如此之多的商業讓投資者眼花繚亂，怎樣才能找到適合自己開店條件的商鋪呢？從事商業地產專家給出以下三大建議。

根據自身想開什麼類型的店來確定地段

• 有人開店就準從一個原則:人多，在他們眼中：人多的地段做什麼生意都能成功，事實真是這樣嗎？喜歡旅遊的人都知道，成都太古裡、春熙路人流非常大，這兩個地方成為了投資重點關注地段，但是前去考察的商業精英並沒有普遍投資，主要原因就是沒有達到物超所值的標準。人口密度大是事實，租金高也是事實，選擇商鋪時如果忽略了租金成本的重要性，開店後更容易得不償失！從事20年餐飲行業的一位老闆曾說過，對於大眾餐飲店來說，再好的地段租金超過150元/平方米都很難運營成功，用於消費在餐飲裡面的資金比例有限，不可能長時間花幾天工資去吃一頓餐！
• 根據開店類型選擇地段有利於對自身店面價值定位。餐飲店就需要人口密集區域，但是也要綜合衡量租金成本，買商鋪的人群大多是看長遠增值投資，反正買下來又不是自己做生意，誰出的租金高就租給誰，站在業主的角度有這樣的想法倒也不奇怪，但商家的選擇卻要跟租金成本嚴格掛鉤，實現成本跟利潤的對等，一旦房租較高，再多的人流也無法突破營業額的極限時，就猶如給房東打工，網上經常流傳的一句話:開店還不如上班！這是開店最壞的結果。

• 零售行業開在購物中心的優勢大於臨街。例如服裝、化妝品、珠寶等，這類實體店更適合開在購物中心裡面，當然在購物中心還沒有的情況下也會選擇在城內老城區，如大十字、小十字附近，長期來看大十字、小十字的商業發展並沒有購物中心迅速，得益於購物中心的大範圍活動宣傳和購物中心投入的資金力度
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• 適合定向消費的實體店對於人流方面比重要求佔比較小。例如建材、汽車等往往集中規劃在城市邊緣地帶，一方面因為租金較低，可以促進此類行業長期生存，另一方面此類行業的人均消費數量較少，不如生活用品類多。拿建材來說，一套房子裝修20年內幾乎是一次性投入，買了傢俱後很少會持續購買，在郊區買此類產品可以集中貨比三家，購物選擇多樣化！

根據投入情況選擇商鋪屬性

餐飲店適合開在底商、社區商業、商業街、旅遊景區、購物中心等，但是這幾者針對的人群大有不同。例如底商適合人群在於小區業主，購物中心人群適合中端消費人群，而旅遊景區則適用於各年齡階段旅遊人群，餐飲的特色同樣也是開店核心，與眾不同的菜品往往能讓店在同一市場環境下具有較強競爭力。

這幾年無論是城市還是景區，都會圍繞著"網紅"一詞展開，實體店的創新同樣在跟隨網紅風格推動。例如抖音上火爆的文件夾開啤酒視頻，一個燒烤店的賣點在開啤酒的方式上大作文章，可見網紅對於實體店影響有多大，從目前來看能成為網紅的實體店大多分佈在商業街、購物中心裡面，得益於在這些區域內的消費者都具備宣傳作用，特別是網絡宣傳，網絡宣傳實體店成功的案例也緊緊圍繞著特色、稀有來展開，同時還要具有較強的視覺體驗，商業街和購物中心無疑具備了這一大特點。

評估預期所要達到的目標

特別針對的是由商管公司整體招商運營的商鋪，遍地開花的商業街和購物中心是開發商銷售商鋪的噱頭，站在開發商的角度思考一下，修建出來的商鋪最終目的是為了快速回籠資金，拿地成本、修建成本都是一筆不小的開支費用，單靠出租收租不足以償還債務或者實現盈利。

招商的目的是為了包裝商業的整體形象，通過良好的預期實現商鋪出售，看著每個月有不少的租金收入，有積蓄的家庭想必也會忍不住來投資，畢竟錢存在銀行只是一個數字，誰都希望"錢生錢"！

但是對於整體招商運營的商鋪來說，投資入場時也有一定風險存在，這時候就需要投資者擦亮眼睛，洞察開發商的戰略方向、運營實力，購物中心的運營實力一般強於商業街，有著成熟的運營經驗在應對突發時間能展現不凡的一面。但是返租問題目前是商業街和購物中心的痛點，商管公司跟商家關係和商管公司跟業主的關係平衡起來較為棘手，容易出現商家支付的租金無法及時到達業主手中，兩者間的矛盾尚且存在。

商業地產"遍地開花"，投資實體店時還要應對行業競爭、租金成本預估、後期運營等方面，是一個錯中複雜的過程，對於商鋪的選擇還需根據自身條件優中選優，結合自身條件和客戶需求選擇一個合適的商鋪才能穩超勝券！