中房網訊 在因城施策的調控思路下，多個城市試圖對樓市政策作出微幅調整。
四季度的開局似乎並不平靜，僅10月中旬以來，就有南京六合、天津濱海、海南三亞等地以人才落戶的名義側邊擊破地方樓市“限購”。
從上述三地的樓市政策微調情況來看，基本上是遵循了“一城一策”的調控手段。而7月底召開的高層會議重申“房住不炒”定位，首次明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也為今後很長一段時間的房地產發展做出了基調性指導。
多城政策“鬆綁”，燕郊再傳放開
據《中國房地產報》文章，10月18日，河北廊坊三河市傳出一份“限購鬆綁的18號文件”，在這份抬頭名為“10月18日參加開發區人力資源局的會議精神”的文件中顯示：凡燕郊中省直單位、高校、醫院的員工或以燕郊高新區名義引進的企業，在燕郊無住房的可以在燕郊購買一套新建商品住房；遷入北京城市副中心機關事業單位的幹部及職工將實施“一定三限”，即嚴限制特定人員，限購一套住房，限售三年，限定價格。
這份文件迅速在市場中流傳開來，並被市場理解為這是燕郊在一定層面上鬆綁樓市。
針對上述文件真偽，中國房地產報分別致電三河市住房和城鄉建設局、燕郊市高新技術產業開發區管委會求證，兩部門均表示不知情，但也並未對文件真偽做出評價。燕郊開發區一位工作人員表示，“我們不太清楚，一天有那麼多文件發佈，不知道是否發佈過這個文件”。與此同時，記者在燕郊開發區、三河市政府等官方網站也未能查到上述文件。
“這是燕郊開發區與三河市住建局於近期聯合發佈的內部文件。”一位接近北三縣住建系統的人士向記者透露。
業內分析人士認為，燕郊樓市鬆動是謠言。燕郊近三年都沒有新建商品住宅土地出讓，這一地區已經成為典型的二手房市場，這樣的一則限購鬆綁令，對市場的作用微乎其微。
儘管文件真偽存疑，但隨著18號文的傳出，原本一片平靜的燕郊樓市開始躁動起來。購房者、置業顧問、中介、開發商開始登場，再次踏入到這個曾經喧囂的市場。
事實上，近兩年多來，燕郊樓市始終保持低位運行，在此期間，被冰封的燕郊樓市也曾傳出鬆綁消息。每次消息傳出，燕郊樓市都會像打上一針興奮劑，房價短暫出現上浮，但隨著謠言被證偽後，再次回落。
與燕郊形成對照的是，南京六合、天津濱海等地的樓市政策被證實確實有所鬆動。
10月15日，南京六合放鬆限購被證實，其具體政策內容為，只要擁有大專及以上學歷，且可提供南京市居住證和學歷證明，未婚人士提供個人身份證和戶口本，已婚人士提供相關婚姻材料，就可以在六合不動產登記中心開具購房證明。
六合雖屬南京遠郊區，但在上一輪房價上漲中，這些遠郊區縣仍受到了嚴格限制。2017年3月，南京市出臺的《進一步調整住房限購政策的通知》規定，外地人在六合區、溧水區、高淳區範圍內購房時，需要提供過去3年內在南京累計滿2年的個稅或社保證明、不能補繳才能申請開具購房證明，且只允許新購1套住房。
就在六合放鬆限購被熱議的同一天，天津同時出招。10月15日，天津市發改委就《關於天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施（試行）》徵求意見，擬在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行一年。其中規定，對承接北京非首都功能疏解的項目，對戶籍暫未遷入天津的職工，其家庭在天津無住房的，可在天津購買1套住房，無需社保或納稅證明。
最近，海南省三亞市明確表示放鬆限購，10月19日，該市《關於進一步完善人才住房政策的通知》顯示，三亞將針對部分引進人才放寬購房政策：已引進三亞工作但未落戶人才，符合納稅或社保條件的，可以購買1套住房；已引進三亞工作但未落戶的急需緊缺人才，且家庭在海南無房的，可以在三亞購1套住房；聘期3年且在海南服務1年以上的，經認定，可享受本地居民同等購房待遇。
從限購5年到逐步放寬，三亞在限購鬆綁的路上步子越走越大。
實際上，今年以來越來越多的城市正在尋求調整的合適時機。據《時代週報》不完全梳理，年內已有青島濱海新區、杭州、珠海、上海臨港、南京高淳和六合區、天津、三亞等多地以直接或人才落戶方式對限購政策進行調整，已經現出端倪的包括衡陽、廣州、佛山等地，北京和阜陽等地則在土地出讓端取消限價。
合碩機構首席分析師郭毅表示，目前無論有多少城市加入政策微調的隊伍，樓市調控的主基調不會改變，國家維護房地產市場平穩發展的決心沒有改變，“雖然有越來越多的城市加入到鬆綁行列中，但整體來看限購不可能完全取消，這是從上到下的決心。在整體環境下，允許各地針對不同情況作出適當調整，‘一城一策’仍是主流調控手段。”
“受經濟下行、財政收支壓力，以及房地產市場下行等因素影響，各地選擇了以打‘擦邊球’的方式鬆動調控。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，“地方政府對下行的預判更為敏感和準確。”
在中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強看來，當前房地產政策主基調依然是維護市場穩定，政策的鬆動有可能推動房地產市場的轉暖，但如果市場出現過熱，甚至是局部市場過熱都會引起調控政策的加碼。”
試探市場底線
越來越多的城市加入到限購鬆綁的名單的背後，是房價和成交量的連續下跌。
10月21日，國家統計局發佈數據顯示，9月份70大中城市新房價格上漲城市數量為53個，比8月減少2個，上漲城市數量已連續4個月減少；二手房價上漲城市數量為40個，比8月減少3個。更要值得警惕的是，9月新房價格環比僅增長0.53%，是今年2月以來增速最低的一個月。
然而在大環境背後，各地放鬆限購卻有不同的“小心思”。克而瑞研究中心分析表示，天津落戶門檻降低及放寬限購條件，是針對一定群體採取的定向放寬，其核心目的主要是為了吸引人才發展，使得天津更有競爭力以及更好承接北京非首都功能疏解項目，服務於人才居住需求。當然隨著相關群體的購房需求被激活，對促進區域成交也大有裨益。
而諸如南京六合、海南三亞等大部分二三線城市推行零門檻落戶或是放寬限購條件背後，房地產市場的現實壓力非常明顯，其信號意義明顯大於實際意義。
以六合為例，易居研究院數據顯示，自2017年南京宣佈限購政策後，六合新建商品住宅成交面積進入下滑通道，2018年全年，六合新建商品住宅成交面積較銷售火熱的2016年下降了60%，一直到2019年，數據仍在深度下探。與此同時，諸葛找房數據也顯示，截至9月，六合區新建商品住宅可售套數為5299套，相較於去年同期的3061套相比，增幅達到73%，庫存壓力顯著上升。
三亞所面臨的情況比六合更為嚴峻。根據三亞市統計局的數據，1-8月，全市固定資產投資同比下降33.0%。其中,房地產開發投資同比下降46.7%；非房地產投資同比下降14.9%。全市累計房屋銷售面積91.41萬平方米，同比下降48.3%。其中，商品房銷售面積83.37萬平米，同比下降50%。
以外來購買力為主的三亞不得不根據“一城一策”的方向放鬆限購。分析認為，三亞等城市房地產市場明顯退燒，人才購房政策的放鬆對於三亞來講，其實際意義要比其他城市更為明顯。
然而在“小心思”背後，仍有一隻大手緊控市場節奏。“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”仍然是目前全國最主流的調控論調。郭毅對《第一財經》表示，“目前‘一城一策’的出現，源於部分三四線城市出現樓市去化困難、庫存高企、土地流拍等現象，這些現象倒逼政策在細節上做出調整。”
郭毅認為，這些調整都是基於地方經濟發展需要做出的局部調整，並不是試探政策底線，而是在試探市場的反應，“如果市場出現強烈的反彈，那麼極有可能這些政策會被立即叫停；而如果市場並沒有如預期般出現上揚，那麼這種放鬆還可能會繼續擴大。”
貝殼研究院分析師許小樂也表示，適當調整政策，是“一城一策”方針的落實。可預見的是，整體政策將依舊保持穩定，在此情況下，四季度市場低溫仍將繼續。
來源：第一財經、中房報、時代週報，中房網綜合整理
閱讀更多 中房網 的文章
