導讀： 根據黨中央和全國人大常委會確定的民法典編纂工作計劃和安排，在對民法典各分編草案整體進行初次審議後，將各分編草案分拆為幾個單元進行若干次審議和修改完善。在今年4月召開的十三屆全國人大常委會第十次會議上，民法典物權編草案提請常委會二次審議。據瞭解，草案二審稿在體例上進行了調整，完善了農村集體所有土地的相關制度，並對業主的建築物區分所有權、居住權等作出針對性規定。
繼去年8月民法典各分編草案首次集體亮相全國人大常委會會議後，今年4月，民法典物權編草案再次提請常委會審議。據瞭解，相較一審稿，草案二審稿調整了體例，進一步分為通則、所有權、用益物權、擔保物權、佔有五個分編，完善了農村集體所有土地的相關制度，並針對現實問題就業主建築物區分所有權、居住權等作出規定。
審議過程中，常委會組成人員表示，物權編是民法典的“重頭戲”，草案在全面深化改革的大背景下進行了相當程度的制度深化和完善，二審稿較好地回應了廣大人民群眾關心的一些社會熱點問題，體現了對公民權利的重視和保護。委員們又就如何進一步完善草案提出了意見、建議。
落實“三權分置”，完善相關制度
深入推進農村集體產權制度改革，是黨中央作出的重大決策。全國人大常委會對物權編草案進行初次審議後，法工委通過召開座談會、實地調研等方式，多方面聽取意見、建議。其中，有的常委會委員、地方和部門提出，草案應對農村集體所有土地的徵地補償、土地承包經營權等相關制度予以完善。
就此，草案二審稿作出三項修改：一是完善徵地補償制度，增加規定“徵收集體所有的土地，應當依法及時足額支付農村村民住宅的補償費用”。二是落實“三權分置”制度，根據黨中央有關精神和修改後的農村土地承包法，對草案“土地承包經營權”一章的相關內容作了完善，明確承包期屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包；土地承包經營權人可以自主決定依法採取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權；流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。同時，刪去關於耕地不得抵押的規定，以適應“三權分置”后土地經營權入市的需要。三是與正在審議的土地管理法修正草案相銜接，作出相關規定。
審議過程中，杜玉波委員指出，草案第11章“土地承包經營權”部分作出重要修改，增加了“三權分置”的相關規定，確認了從土地承包經營權中可以分離出經營權，這種經營權可以流動或者市場化。“這是一個重大的進步，是對農村土地產權市場化的又一次深化改革！”他同時提出，建議完善過度資本化運作的防免規定。
“草案應當為農村集體產權制度改革留出空間。”劉振偉委員表示，改革的目的是實現集體資產最大化利用、市場化利用，把集體的死資產變成活資產，保值增值。改革之後，成員股權的確認、流轉、有限處分等問題都將被提出來，超出了現有規定，建議對農村集體經濟組織成員權作進一步研究。
乃依木·亞森委員建議，對草案關於徵地補償規定中的“公共利益”作出具體解釋，對其範圍進行限定，防止在實踐中隨意擴大徵收土地和房屋的範圍，侵犯公民、企業和其他組織的合法權益。同時增加規定，由司法機關參與評定，以確保和維持公正性。
住宅建設用地使用權期間屆滿續期繳費問題關係廣大群眾的切身利益，百姓十分關注。廖曉軍委員指出，雖然草案增加了相關內容，但有關法律法規沒有同步跟進修改和完善，可能會直接影響千家萬戶對於未來負擔的預期。建議在審議民法典物權編草案的同時，研究一攬子修改城市房地產管理法、土地管理法等相關法律和行政法規，明確住宅建設用地使用權續期的期限、續期費用支付標準、辦法、方式，以及繳納或者減免的具體規定。鄭功成委員建議，在草案中明確宅基地的使用權期，為居民提供清晰且穩定的預期，帶動市民下鄉，城市資本流向鄉村，推動鄉村振興。
強化權利保障，致力解決小區業主“三難”問題
業主大會、業主委員會成立難，公共維修資金使用難，以及物業管理不規範、業主維權難一直是小區業主面臨的三大難題。為強化權利保障，致力解決小區業主“三難”問題，草案二審稿作出相應修改。委員們紛紛表示，草案對群眾普遍反映的突出問題作出針對性規定，較好地回應了人民群眾的熱切期待。
針對業主大會、業主委員會成立難的問題，草案增加規定：“居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。”殷一璀委員指出，在基層實踐中，如果沒有業主大會、沒有業委會，業主就像一片散沙。建議給予設立業主大會更多的法律支持，將“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會”中的“可以”修改為“應當”。
針對實踐中存在的一些小區業主大會、業主委員會建設不規範、履職不到位，甚至有的業主委員會由少數人掌控、侵害小區業主權益的情況，劉海星委員指出，普通業主遇此情況，由於缺乏組織和反映渠道，往往無法獲得有效救助。建議強化相關規定，增加對業主大會和業主委員會日常運作監督的內容。
根據草案一審稿，使用建築物及其附屬設施的維修基金，應當經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主同意。有意見反映，這樣嚴格的表決要求會導致公共維修資金使用困難，影響小區業主權益。為解決這一難題，草案二審稿完善公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將“雙過四分之三”同意修改為“雙過半數”同意。同時，根據地方實踐經驗，草案增加規定“緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金”。委員們表示，這一修改降低了業主對使用公共維修資金事項表決時形成決議的門檻，可以有效避免久拖不議、久議不決的現象，有利於緩解公共維修資金使用難的問題。
此外，草案還與合同編草案中“物業服務合同”的內容相呼應，增加相關規定。針對小區內違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道等的行為人拒不履行相關義務的情形，草案增加規定“有關當事人可以向行政主管部門投訴，有關行政主管部門應當依法處理”，以加強對業主維權的保障。
明確居住權無償設立，進一步改善營商環境
物權編草案一審稿首次規定了居住權，對保護弱勢群體具有十分重要的意義。草案二審稿進一步完善居住權制度的相關規定，明確居住權是無償設立的用益物權，並對居住權合同的內容進行規範。
在山東省人大常委會副主任王良看來，居住權入法是為了完善我國住房保障體系，實現“住有所居”的住房保障目的。他建議進一步完善有關規定，對居住權的限制、居住權人的義務、所有權人的義務、糾紛的解決等問題作出詳細規定。他同時指出，不能忽視該制度的規定與涉及婚姻、繼承製度相關規定的銜接與呼應。
關於居住權的設立，草案規定了合同約定和遺囑設立兩種方式。劉海星委員指出，除了這兩種方式，法律實踐中還存在通過司法判決設立居住權的情況，建議作相應修改。針對實際生活中婚姻家庭、繼承等領域大量存在的居住權未登記的情況，李飛躍委員建議在草案中增加對這類“事實上的居住權”的救濟措施和補充規定。
進一步改善營商環境，賦予當事人更大的自主權也是此次草案修改的重點。為此，草案簡化規定抵押合同和質押合同的一般條款，允許擔保合同對擔保財產只作概括性的描述，並進一步明確實現擔保物權的統一受償規則，即已登記的，按照登記的時間先後確定清償順序，已登記的先於未登記的受償，未登記的按照債權比例清償。
審議過程中，一些委員提出，應當繼續研究建立動產和權利擔保物權統一登記制度，並適時在物權編中加以規定。“這是立法中的一個難題，涉及財產種類眾多、情況複雜，可能立法過程中相關部門分歧比較大，但也是立法繞不開的問題。”王東明副委員長表示，在實踐中，長期以來把登記作為一種行政管理方式，而較少看作物權的公示方式，導致不同的政府部門分別管理不同類型的動產和權利的登記事務，部門之間登記系統不聯網，始終沒有建立起統一的動產擔保登記制度。這樣，既導致了登記規則的不統一，給辦理登記帶來極大不便，也影響登記信息的充分披露，甚至有可能給欺詐行為提供可乘之機，妨礙交易的安全和秩序，不利於營造良好的營商環境。
在歐陽昌瓊委員看來，實行集中統一的擔保物權登記制度，是進一步改善我國營商環境的需要，也是企業融資的需要。他建議在物權編草案裡作出原則性規定，至於如何集中統一登記，還需根據我國實際情況再作更深入的研究，可以授權國務院制定相應的管理辦法。
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