蓝印精灵
我头条里有几个关于常州房地产未来发展空间的回答，大家可以加关注了解我对常州房地产市场的相关分析。在这里我重点解读常州房地产信贷政策变化的主要原因，结合常州房地产市场政策和现状推演出常州市房地产市场价格趋势到底如何。
- 信贷政策对比年初的调整变化
首套房最新利率对比年初由基准利率上浮15%调整为基准利率上浮4%，实际下调了11%；二套房由基准利率上浮15%调整为上浮10%，下调了5%。另外首付比例首套房由首付30%普遍调整为上浮20%，二套房由首付50%调整为首付30%。
利率变化中隐含的楼市密码
从利率变化及首付比例对下调，我们可以有一个基本的判断，目前常州房地产市场信贷额度处于一个偏宽松的环境；房地产按揭贷款是银行的优质贷款资源，基于此从银行角度对常州房地产市场的整体风险评估看，目前常州房地产市场的整体信贷风险不大，处于可控范围，银行为完成上半个年度信贷任务指标，利用利率浮动及首付款等市场化手段刺激住房贷款提量实属正常。
房地产金融政策杠杆一直是我国房地产市场调控的最常规政策措施，往往在市场预期悲观或市场低迷的情况下利用降低利率或降低首付比例的方式刺激市场需求，在市场过热情况下利用逐步提升利率和提高首付比例的的方式引导理性购房消费，降低购房需求，而从实现市场的整体平衡。
市场成交低迷和住房贷款量吻合
目前市场利率水平和首付比例较年初有所下降恰恰反映出的是常州2019年第一季度房地产市场较弱的成交水平，2018年底常州西太湖常州大学北住宅地块新城地产以底价成交，楼面价只有2400元/平米左右，可见市场对未来常州楼市并不看好。常州房地产市场自2018年9月开始进入低迷状态，成交逐步萎缩，至2019年1、2月常州楼市成交低迷创一年来新低，三月份常州土拍开启，市场开始回升，“金三”表现相对出色。根据克而瑞数据统计，2019年3月常州市区商品住宅成交36万㎡，环比2月激增142%，也仅仅回到正常月份的成交水平，创过去半年来成交新高。从量上而言，常州楼市可谓走出最差行情，所以实际的市场和我们的感受有很大的偏差。
虽然我们与市场的直观感受有很大偏差，但银行信贷数据不会骗人，随着土拍的升温，我们感受到的是市场的火热，漠视了去年下半年以来的低迷行情。目前常州在售的畅销盘主要以高端改善的精装盘为主，如天宁区中铁的花语江南、旭辉的铂悦天宁等高端改善盘，拉高了房价，加之土拍给市场带来的情绪推动，让不少人对未来房价上涨造成恐慌，但信贷数据恰恰说明，这种短期阳春行情注定不会长久，政策的平衡是为了市场的稳定，而不是助涨房价，所以我们可以判断，常州未来房地产市场也许短期看涨，但长期会平稳甚至下行趋势。
简单的了解市场需求是否饱和的小方法
苏州针对近一段时间的市场过热已经出台了限售政策，是目前为数不多的多限城市，限购、限售、限贷、严格的积分入户政策，而且信贷政策二套房首付比例达50%以上，贷款利率基本都在基准利率上浮20%以上，近一年来房价依然出现较大幅度上涨，常州没有像苏州无锡有限购政策，甚至在2018年还对户籍准入进一步放宽，没有自有住房只要满足一定条件即可落户，以改变常州近年来的人口微增涨态势，市场并没有迎来预期的上涨，可见，如果没有人口和强大的第三产业及高端制造业做支撑，房价是没有持久的上涨动力的，关心房价的朋友，可以在晚上多去关注一下已交付一年以上小区的亮灯率怎么样，就会发现常州市场的实际购房需求有多少。
所以在这里再次给大家重申，贷款政策松动不改常州房价长期平稳下行的趋势，常州投资比重偏大，随着调控的纵深推进，大量空置房投放到市场，常州房地产价格将会迎来理性回归。
地产岁月
银行基准利率上浮和下浮，是最能真实反映楼市成交情况的晴雨表。
写这篇文章前，我去各大媒体网站和房产官网找了很长时间，是关于2019年常州第一季度楼市成交的数据，根本找不到，关心这个问题的亲可以按照我说的去查一下，这说明什么，不是主流媒体不研究分析常州楼市，而是因为没有准确的官方数据统计，不好做判断。所有造成大家买房时只能听销售说的，也不知真假。
最简单的方法就是是从银行信贷的松紧中判断楼市的销售的冷热，不能被眼睛看到的火爆景象迷惑，乱象从生的楼市普通人是看不懂的。我有个朋友是专门帮别人做金融和房产的投资咨询工作的，他对房屋购入时机节点把握特别准确，在这里我分享他的一个典型成功案例，一客户在他的建议下，2015年12月在常州购入一套精装的93平两居室，总价55.6万，拎包入住。当年常州的新房和二手房市场很不好，无人买房，当时客户贷款30万，银行贷款基准利率。
此房在2017年12月出手，售价102万，我朋友建议客户出售此房时银行的基准利率已上浮到10%。
同时在2016年7月份我朋友又建议这个客户购入一高端小区的精装三房面积139平，总价124万，他让客户充分利用银行杠杆，当时银行利率基准已经下浮15%。
就在去年2018年7月份我朋友建议客户出手这套139平的房屋，当时因为常州两幅土拍都融断了，二手房市场火爆，房子挂出去两天就成交了，这套房售价261万，此时银行贷款利率上已上浮15%。
当然在卖出时客户心理上不能接受，明明房价还在涨，却让我在此时抛盘，而且低于市场价十几万。后来过了两个月，常州土拍都流拍，年底更是雪上加霜。他说幸亏当时听了我朋友的话，不然房子在手上到现在都变不了现，他说同小区的和他一起挂牌的房子到现在都没卖出去，价格调来调去，很难出手。而现在的常州房贷款利率已在下浮通道，截止目前，如题所说首付20%，仅上浮4%。
也许常州随着成交量不足，购买力不足，回归基准利率或下浮，也是常州房价回归理性时，所以想购房的不必恐慌，未来常州的楼市议价空间很大，选择机会很多。
这个成功案例使用的密诀，就是观察信贷利率变化，仅供参考，案例是真实的。
蓝印精灵
对于刚需者应该降低利益！
