藍印精靈
我頭條裡有幾個關於常州房地產未來發展空間的回答，大家可以加關注瞭解我對常州房地產市場的相關分析。在這裡我重點解讀常州房地產信貸政策變化的主要原因，結合常州房地產市場政策和現狀推演出常州市房地產市場價格趨勢到底如何。
- 信貸政策對比年初的調整變化
首套房最新利率對比年初由基準利率上浮15%調整為基準利率上浮4%，實際下調了11%；二套房由基準利率上浮15%調整為上浮10%，下調了5%。另外首付比例首套房由首付30%普遍調整為上浮20%，二套房由首付50%調整為首付30%。
利率變化中隱含的樓市密碼
從利率變化及首付比例對下調，我們可以有一個基本的判斷，目前常州房地產市場信貸額度處於一個偏寬鬆的環境；房地產按揭貸款是銀行的優質貸款資源，基於此從銀行角度對常州房地產市場的整體風險評估看，目前常州房地產市場的整體信貸風險不大，處於可控範圍，銀行為完成上半個年度信貸任務指標，利用利率浮動及首付款等市場化手段刺激住房貸款提量實屬正常。
房地產金融政策槓桿一直是我國房地產市場調控的最常規政策措施，往往在市場預期悲觀或市場低迷的情況下利用降低利率或降低首付比例的方式刺激市場需求，在市場過熱情況下利用逐步提升利率和提高首付比例的的方式引導理性購房消費，降低購房需求，而從實現市場的整體平衡。
市場成交低迷和住房貸款量吻合
目前市場利率水平和首付比例較年初有所下降恰恰反映出的是常州2019年第一季度房地產市場較弱的成交水平，2018年底常州西太湖常州大學北住宅地塊新城地產以底價成交，樓面價只有2400元/平米左右，可見市場對未來常州樓市並不看好。常州房地產市場自2018年9月開始進入低迷狀態，成交逐步萎縮，至2019年1、2月常州樓市成交低迷創一年來新低，三月份常州土拍開啟，市場開始回升，“金三”表現相對出色。根據克而瑞數據統計，2019年3月常州市區商品住宅成交36萬㎡，環比2月激增142%，也僅僅回到正常月份的成交水平，創過去半年來成交新高。從量上而言，常州樓市可謂走出最差行情，所以實際的市場和我們的感受有很大的偏差。
雖然我們與市場的直觀感受有很大偏差，但銀行信貸數據不會騙人，隨著土拍的升溫，我們感受到的是市場的火熱，漠視了去年下半年以來的低迷行情。目前常州在售的暢銷盤主要以高端改善的精裝盤為主，如天寧區中鐵的花語江南、旭輝的鉑悅天寧等高端改善盤，拉高了房價，加之土拍給市場帶來的情緒推動，讓不少人對未來房價上漲造成恐慌，但信貸數據恰恰說明，這種短期陽春行情註定不會長久，政策的平衡是為了市場的穩定，而不是助漲房價，所以我們可以判斷，常州未來房地產市場也許短期看漲，但長期會平穩甚至下行趨勢。
簡單的瞭解市場需求是否飽和的小方法
蘇州針對近一段時間的市場過熱已經出臺了限售政策，是目前為數不多的多限城市，限購、限售、限貸、嚴格的積分入戶政策，而且信貸政策二套房首付比例達50%以上，貸款利率基本都在基準利率上浮20%以上，近一年來房價依然出現較大幅度上漲，常州沒有像蘇州無錫有限購政策，甚至在2018年還對戶籍准入進一步放寬，沒有自有住房只要滿足一定條件即可落戶，以改變常州近年來的人口微增漲態勢，市場並沒有迎來預期的上漲，可見，如果沒有人口和強大的第三產業及高端製造業做支撐，房價是沒有持久的上漲動力的，關心房價的朋友，可以在晚上多去關注一下已交付一年以上小區的亮燈率怎麼樣，就會發現常州市場的實際購房需求有多少。
所以在這裡再次給大家重申，貸款政策鬆動不改常州房價長期平穩下行的趨勢，常州投資比重偏大，隨著調控的縱深推進，大量空置房投放到市場，常州房地產價格將會迎來理性迴歸。
地產歲月
銀行基準利率上浮和下浮，是最能真實反映樓市成交情況的晴雨表。
寫這篇文章前，我去各大媒體網站和房產官網找了很長時間，是關於2019年常州第一季度樓市成交的數據，根本找不到，關心這個問題的親可以按照我說的去查一下，這說明什麼，不是主流媒體不研究分析常州樓市，而是因為沒有準確的官方數據統計，不好做判斷。所有造成大家買房時只能聽銷售說的，也不知真假。
最簡單的方法就是是從銀行信貸的鬆緊中判斷樓市的銷售的冷熱，不能被眼睛看到的火爆景象迷惑，亂象從生的樓市普通人是看不懂的。我有個朋友是專門幫別人做金融和房產的投資諮詢工作的，他對房屋購入時機節點把握特別準確，在這裡我分享他的一個典型成功案例，一客戶在他的建議下，2015年12月在常州購入一套精裝的93平兩居室，總價55.6萬，拎包入住。當年常州的新房和二手房市場很不好，無人買房，當時客戶貸款30萬，銀行貸款基準利率。
此房在2017年12月出手，售價102萬，我朋友建議客戶出售此房時銀行的基準利率已上浮到10%。
同時在2016年7月份我朋友又建議這個客戶購入一高端小區的精裝三房面積139平，總價124萬，他讓客戶充分利用銀行槓桿，當時銀行利率基準已經下浮15%。
就在去年2018年7月份我朋友建議客戶出手這套139平的房屋，當時因為常州兩幅土拍都融斷了，二手房市場火爆，房子掛出去兩天就成交了，這套房售價261萬，此時銀行貸款利率上已上浮15%。
當然在賣出時客戶心理上不能接受，明明房價還在漲，卻讓我在此時拋盤，而且低於市場價十幾萬。後來過了兩個月，常州土拍都流拍，年底更是雪上加霜。他說幸虧當時聽了我朋友的話，不然房子在手上到現在都變不了現，他說同小區的和他一起掛牌的房子到現在都沒賣出去，價格調來調去，很難出手。而現在的常州房貸款利率已在下浮通道，截止目前，如題所說首付20%，僅上浮4%。
也許常州隨著成交量不足，購買力不足，迴歸基準利率或下浮，也是常州房價迴歸理性時，所以想購房的不必恐慌，未來常州的樓市議價空間很大，選擇機會很多。
這個成功案例使用的密訣，就是觀察信貸利率變化，僅供參考，案例是真實的。
藍印精靈
對於剛需者應該降低利益！
