陝西愣娃1

房貸利率多為浮動利率，月供金額是否變化取決於央行貸款基準利率是否變化。

在七八年前，五年期以上貸款基準利率較高，因此在買房時貸款利率往往會有折扣，有八折，還有下限七折。如今風向已變，更多是利率上浮10%左右。

一般來說，只要貸款基準利率發生變化，多數房貸月供會在下一年1月1日起發生變化。

銀行不炒房，但是炒房資金大多來自於銀行。房價上漲，銀行是最受益的群體之一。

正是由於銀行資金源源不斷進入房地產市場，對房價上漲起到了推波助瀾作用，才使得越來越多的人加入炒房大軍。畢竟，炒房投入低，風險小，回報高，可比做實業健康穩妥多了。

對於銀行來說，房貸是優質貸款，壞賬率低，收益穩定，風險小，因此在發放住房貸款上不遺餘力。當消費者購房熱情高漲時，銀行就會擺出身價，扭捏作態，價高者得，提高利率。當消費者購房熱情減退，銀行往往又會搔首弄姿，臊眉耷眼，給出更低的折扣利率，吸引消費者投懷送抱。

房貸利率變化，一方面受宏觀政策影響，另一方面則是根據市場變化進行調整。

十次危機，九次地產。當地產過熱時，經濟就容易出現問題，過高的債務累積下，很容易出現大量銀行壞賬。為了降低炒房熱度，限購限售就成為重要選擇。銀行也會根據市場變化調整貸款利率，在基準利率上有所上浮，二套房上浮比例更高。

對於銀行自主上浮或者給出折扣利率，今後繼續上浮或者調低上浮比例，這種情況下貸款人的貸款利息是不會發生變化的，月供自然也不會變。

對於基準利率調整，銀行就會重新把未還貸款按照剩餘時間重新計算利息，多數會在下一年1月1日起執行新利率，基準利率上調則月供增加，下降則月供減少。

等額本息是佔比最多的貸款方式，前期還的以利息為主，比等額本金的利息要多。公積金貸款利率比商貸低的多，基準利率只有3.20%，因此使用公積金貸款或者組合商業貸款能夠減少月供。如果可以選擇的話，提前還款時縮短貸款年限能夠比減少月還款額省更多利息。

就當下而言，貸款基準利率屬於歷史較低水平，但是房價正處於歷史高位，貸款總額高，遠超普通人收入能夠承受的限度，因此並不是買房的好時機。如果家庭收入30%不足以支付月供，那麼在房貸利率進一步上升後有可能出現家庭債務問題。工作穩定才是收入穩定的基礎，現在除了某些職業還是鐵飯碗，多數人的飯碗都沒那麼牢靠。

財智成功

兩種情況，一種是基準利率下調，那麼你的以前的貸款利率會下調；另一種是非基準利率的下浮，那這和你以前的貸款利率沒有關係。

1、基準利率的下調

房貸基準利率是央行給銀行規定的做房貸業務的基本的利率，目前是4.9%，這是五年以上的期限的貸款利率，也是我們房貸中常用的期限，銀行的房貸利率可以在央行規定的房貸基準利率之上做一定的浮動，浮動的上下限是30%，下浮30%就是常說的利率7折；上浮30%，就是上浮30%。

銀行會根據當時房地產市場的銷售情況在基準利率基礎上進行浮動變化，如果房子不好賣，那麼就下浮利率，如果房子很好賣，那麼就上浮利率。

對於已經購房的人來說，只有基準利率的變化，你的以前的房貸利率才會跟著變化，如果基準利率不變，只是上浮、下浮的幅度在變化，這個對以前的房貸利率是沒有影響的。

2、非基準利率的下調

比如最近的全國首套房利率在下調，這種下調就是非基準利率的下調，比如原來是上浮30%，現在改為上浮20%，那麼綜合來講，對新的購房者利率是下浮的，這個時候的房貸利率是5.88%。

房貸利率的變化規律一般是，國家嚴控房地產的時候，就上浮房貸利率，甚至會定格上浮，也就是上浮30%，武漢就這麼幹的。如果是房子不好賣了，希望大家來買房子，那麼就下浮，甚至9折利率、85折利率層出不窮，甚至7折利率。如果能拿到折扣的利率，可以省去不少利息。

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壹號股權

房貸利率下降，有兩種情況，不同的情況對你自己的房貸利率影響是不一樣的。

第一種情況是央行調整基準利率，房貸利率也會跟著調整

如果央行調整基準利率的話，那你的房貸也會跟著調整，比如你先前辦理房貸的時候，貸款利率是在基準利率4.9%的基礎上上浮百分之10%，實際的利率就是5.39%。

如果明年央行把基準利率下調到4.65%，那你的房貸也會跟著調整，當然調整的主要是基準利率，上浮10%的部分是不會調整的，調整之後，你實際的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

對於調整的時間不同的銀行規定不一樣，目前調整時間點主要有三種方式：

一種是在每年的1月1號進行調整，比如央行在2019年7月1日進行調整基準利率，那銀行就會在2020年1月1日，把你的利率按照最新利率進行調整。

一種是在合同月進行調整，比如你是在2016年9月簽訂的房貸合同，央行在2019年7月1日進行基準利率調整之後，那銀行會在2019年9月還款日的時候把你的利率調整到最新的利率。

一種是次月進行調整，這種情況一般是在央行調整基準利率之後的第二個月進行調整，比如央行在2019年7月1日調整基準利率，那銀行會在2019年8月份你的還款日時進行調整。

第二種情況，央行沒有調整基準利率，但是銀行銀行自己的利率調整了，那你的房貸利率不會有影響。

銀行貸款利率在簽訂的時候，一般都會有明確的合同規定，利率是以你簽訂合同當日銀行基準利率為準，並進行上浮或者下浮，如果未來央行基準利率調整了，你的貸款利率才會跟著調整，如果未來央行沒有調整基準利率，不管銀行房貸利率是上調還是下調都不會對你的房貸利率產生影響。

比如你在辦理房貸的時候在4.9%的基礎上上浮10%，實際利率是5.39%，假如明年樓市表現不理想，銀行房貸利率下浮，銀行在基準利率基礎上下浮20%，實際執行的利率就是3.92%，但是你也享受不到這個低利率，你還是繼續按5.39%的利率還房貸。

貸款教授

如果房貸利率下降，那麼之後的還款也會跟著下降，但僅限於基準利率部分，要是上下浮部分變動，並不會改變。房貸利率近期確實存在著鬆動，但是並非是基準利率的鬆動，而是上下浮比例的浮動。通常我們見到的銀行貸款利率是針對貸款人的貸款利率，而對於房產貸款還存在一個上下浮動的比例，這個比例能夠有效的調節對於房地產供需之間的關係。

一、基準利率與浮動比例，對於房地產貸款的影響。

房產貸款按揭時會與銀行簽訂一份合同，而這份合同會如何呢？這份合同中會標明貸款利率的細則部分。而對於基準利率與浮動比例之間是存在著不同的，基準利率要是央行存在調整，那麼合同內的計算公式中的基準利率就會發生變化，如果以前是5%，沒有上下浮比例的附加，之後調整為4%，那麼之後執行的還款利率就為4%。那要是以前基準利率為5%，上浮20%，也就是6%，之後基準利率調整為4%呢？那麼還款利率就為4.8%，下浮也會是一個道理。

所以，基準利率的變化會對於現在的執行利率才會產生變化，要僅僅是房貸利率的浮動比例發生了變化，並不會影響之後的房貸利率，仍舊是按照合同簽訂時的浮動比例執行。

二、以前的貸款利率，還都還了，只能是計算之後沒有還完的部分。

以前的房貸是按照以前的房貸利率進行的償還，只不過之後的房貸利率發生了變化，所以之後未償還的就使用之後的房貸利率水平進行償還。這就是本金在償還過程中的利率水平不一樣所引起的，原來的房貸利率高，所以你需要還的利息也就高，但是之後呢？房貸利率下降了，那麼未償還部分的計價利息也就會變低一些。這與之前的已還款部分，沒有任何的影響。

厚金說

2019年初央行正式降準，銀行的可用資金也因此得到了大量的補充，隨之而來的就是房貸利率的下調。

在16-18年房價暴漲，很多城市的房貸越加困難，銀行自身也是資金吃緊，隨後便出現了大規模的房貸利率上浮，很多銀行房貸的利率上浮都達到了20%以上，而隨著19年的房貸利率下調，對之前購房的人會群有影響嗎？

答案是不會，在這裡我們要區分幾個關鍵詞

1.降準

指的是銀行在央行存放的銀行準備金的佔比，一旦下調銀行就不用給那麼多少存在央行保底，也就有了更多的使用資金。

2.銀行上浮利率

這個上浮大多數是在基準利率的基礎上另外簽訂合同，在雙方都同意下實施的利率上浮。和國家實施的基準利率無關。同時銀行自由調整利率的上浮，和之前已經購房的人群關係不大。

3.基準利率

也就是我們常規商業貸款的利率，現在是4.9%，如果這個利率國家變動，你的房貸利率才會真真的出現變動。

大勛

先說答案：只要央行的基準利率不變，那麼你的貸款利率就不會變化。

房貸利率

我們購房後，在銀行辦理按揭貸款時，簽訂的按揭合同上對於貸款利率的約定為：基準利率上浮**。基準利率是由央行（即中國人民銀行）發佈的，其他任何銀行無權調整及修改。各銀行的存貸款利率只允許在央行基準利率的基準上進行上下浮動，也就是說各商業銀行僅有制定上下浮動的比例。

舉例：比如你2016年3月1日，在建設銀行辦理了一筆住房按揭貸款，期限20年，貸款利率約定為基準利率上浮10%，該時點，央行發佈的五年期及以上的貸款基準利率為4.9%，因此你這筆貸款的利率就為5.39%（4.9%*1.1）。

如果說後續央行未再調整過基準利率，那麼你這筆貸款的利率就再也不會變化了；如果說央行有調整基準利率，則你的利率也會變化，假設2018年12月20日，央行把五年期及以上的貸款基準利率調整為5%，那麼2019年1月1日起，你的房貸利率就變為了5.5%（5%*1.1），同理如果下調你也跟著下調。

上浮比例

或許有人會說，那銀行的上浮比例呢？比如你2016年3月1日，貸款利率約定為基準利率上浮10%即為5.39%，如果2018年10月份，建設銀行根據市場情況，決定把房貸利率的上浮比例下調為5%，那麼你的貸款利率會不會跟著變為：5.145%（4.9%*1.05）。可以肯定的告訴你，不會!銀行的按揭貸款，一旦放款，上浮的比例即不再變化，不管後續放款行是提高上浮的比例還是下調上浮的比例，均與你無任何關係了。

注意事項

上浮比例的調整唯一的風險點在於，已簽訂按揭合同，但是尚未放款。比如你2016年3月1日與建設銀行簽訂按揭貸款合同，約定基準利率上浮10%，由於額度緊張的問題，建行遲遲未放款,2016年10月1日，因為市場情況，建行要求所有房貸利率最低上浮20%，這時候由於你的貸款尚未發放，銀行極大的可能性會讓你重籤合同，把貸款利率提高到上浮20%方給予你放款，反之，下調的話則不做改變。

總結

商業銀行上浮比例的確定，不是以簽訂按揭合同的時間為準，而是以實際的放款時間為準，一旦放款，後續除非央行調整基準利率，否則你的貸款利率不會再發生變化了。

鯉行者

房貸的利率下降了，並不是說基準利率下降了，目前房貸的基準利率是4.9%，如果是首套房子利率打折9.5折的話就是4.655%，也就是說目前的貸款利率鬆動指的是折扣的力度變大了，比如從原來的9.5這到9折。

對於已經之前辦理過的貸款利率目前正在還款的情況不變動，除非是國家下調基準利率從4.9%到4.8%，這樣的話已經辦理的貸款的利率也會做相應的調整，比如之前貸款的最終利率是4.9%*0.98（就是九八折）那麼現在就是4.8%*0.98(備註：之前是什麼折扣現在還是什麼折扣)

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新房全民經紀人1

關於貸款利率有兩個方面，一是基準利率調整，這個由國家統一調整；二是利率折扣，這個當時辦理貸款時銀行給的折扣（一般是0.8-1.2不等）

總結一句話：

基準利率隨著變，生效時間看合同，利率折扣永不變，啥時還完啥時算。

舉個例子，以北京為例：

當前基準利率5年以上貸款是4.9%，首套貸款一般上浮10%，即實際貸款利率是5.39%。

假如：3月份出臺新政策，國家調整貸款基準利率為4.5%，那麼您的還款額什麼時候變化呢。

首先，調整生效後，您的實際貸款利率是4.5%*110%=4.95%。基準利率變，折扣不變。

一般已放款利率調整時間節點：次年 1 月 1 日開始執行新利率（具體按借款合同約定執行）。

特殊情況：

【花旗銀行】下一季度開始執行；

【匯豐銀行】次月 1 日執行新利率。

但具體還要您看一下借款合同，上面會有具體說明。

我是侃看房，和您聊聊有關房產交易的事兒，關注點贊哦~謝謝

小崔聊房

能問出這種問題，說明沒有認真翻貸款合同。不管是哪個銀行的房貸，這些規定都會明確寫在合同裡，作為合同必不可少的條款。

首先可以明確的是，房貸利率是會隨著央行公佈的基準利率進行動太調整。那種在整個30年貸款週期內不調整利率的情況基本是不存在的。銀行不傻，搞金融的人哪有傻的？

對銀行來說，最保險的方式就是隨時調整利率水平。一般情況下，利率調整週期可以分為兩種：

一是在央行公佈利率調整的次月進行調整。

二是在央行公佈利率調整的次年進行調整。

不同銀行調整時間不同，所以想知道自己房貸利率什麼時候調，回去翻翻貸款合同，認真閱讀一下條款是最合適的，否則其他任何人也不會知道你的實際情況。

當利率下降的時候， 很多人都希望自己貸款利率能在次月就下調。相反，當利率上升的時候，大家又都希望自己的利率等到下年再開始調整。這是佔便宜的心理在做怪。實際上在這方面我們與銀行沒有任何議價空間，基本上都是銀行提供的格式合同，我們能做的就是填空，利率什麼時候調完全說了不算。

銀行首先是個贏利機構，而房貸又是他們的優質資產，所以顯然不會讓我們佔到什麼便宜的。所以在這方面，我們只要知道房貸利率會隨著央行調整而調整就行了，至於什麼時候調整，其實可以不用關心，因為關心也沒用。

坤鵬論

你好，就自己從事房地產業來說，貸款利率下降了，那以前的貸款利率可能也會下降，但是貸款利率下降有兩個概念，一般如果不是從事房地產或銀行行業可能都會不清楚這個問題，這裡首先應該說明這兩個概念，貸款利率與銀行折扣率，不然大家可能會無法理解：

一：貸款基準利率

基準貸款利率必須由中央銀行調整。中央銀行將根據經濟形勢進行宏觀經濟調整，因此基準利率隨時都有可能進行調整。

隨著調整，抵押貸款的基本利率也發生了變化。也就是說，央行基準利率的提高，貨幣會變得更多。央行的基準利率下調，那麼貸款利率就會降低。

二.銀行利率折扣

在全國各地，每個地區的銀行都會根據地區的實際情況選擇浮動或下調利率折扣。高於基準利率的利率將被稱為浮動利率，比如近期的第一、二套住房基本上都是浮動的10-30%；低於基準利率的利率被稱為折扣，比如2016年時候還有銀行抵押貸款的8%至9%的折扣。

明白這兩個概念那就是能很好的說明，首先央行的基準利率可能隨時會發生變化，但銀行的利率上調和貼現都是與客戶簽訂的合同，沒有變化。

記住一個普遍的公式：你的抵押貸款利率=基準貸款利率×銀行利率折扣

舉個例子：

如果小李是剛需，第一套房、銀行利率貼現率浮動10%。

適用公式：

你的按揭利率=基準貸款利率*銀行利率折扣

4. 9% ×110%=5. 39%

但如果基準利率上調到5%，那小王的貸款利率就是5% × 110%=5. 5%

但如果銀行折扣率變化，但小王的合同已經定死了，他的折扣率不會變，他的貸款利率還是5.39%。

也就是說，如果銀行的貸款基準利率變化，那你的貸款利率就會變化，但如果銀行的利率折扣發生變化則對你的貸款利率不會變化。還有一種就是，貸款合同寫定了貸款利率永遠都是一個固定數額，那不論銀行貸款基準利率怎麼變，都不會受到影響。但這種基本不會出現，銀行的貸款基本都是按市場浮動利率定的。所以一定要認清哪一個變化導致目前房貸利率下降，那就能判斷你辦理的房貸是否下降了，還有如果國家基準利率變了也是要到次年1月1日才對你的貸款生效的。

關鍵字: 利率 財經 貸款