文｜解紅娟
上海寫字樓一季度的數據並不好看。租金下跌、空置率上升，雪上加霜的是，2019年還有大量供應入市。
似乎應該是謹慎投資的時刻，資本市場反而更加風起雲湧。在2018年四季度的交易高峰後，外資機構於一季度保持買入態勢。高力數據顯示，季內共錄得八項寫字樓大宗交易，交易總金額達人民幣296億元，其中四項為外資買入。
不僅是外資上場，共享辦公也到了進一步擴張的時刻。高力國際華東區辦公樓服務部租戶代表執行董事吳群向界面樓市表示，2019年供應量比較大，但對於聯合辦公來說反而是一個機遇。畢竟在供需規則下，供應增加，需求減少的買方市場更容易捕捉商機。
租戶“遷徙”
“SOHO古北、富士康大廈兩個新項目的入市，使上海寫字樓第一季度核心區空置率提升至12.4%，這個數字還將增加，年末預計將升至12.9%。”高力國際吳群表示。
儘管寫字樓核心區憑藉下調租金、翻新改造等方法極力挽留，依然不能完全打消租戶將搬遷作為可能的考量方案。國際房地產顧問公司高力國際發佈的《2019年第一季度上海寫字樓市場研究報告》顯示，上海寫字樓空置率環比上升0.8個百分比至16.8%，寫字樓平均租金環比下跌0.6%至每天8.83元/平方米。除此之外，上海寫字樓需求向外圍區域擴散，核心區淨吸納量因此錄得負4.2萬平方米。
租戶從核心區到次中心區的“遷徙”，從某處程度上說也是順其自然。資料顯示，第一季度中，新興板塊的需求佔據了整體次中心區的約83%，其主要來自於TMT、製造業與醫療等產業。因有四個新項目於季內入市，整體次中心區空置率仍下降1.5個百分點至23.4%。
值得注意的是，上海次中心區預計年內將有198萬平方米新增供應入市，使整體租金水平承壓。高力方面分析，核心區與次中心的競爭應使全年租金同比下探約0.9%，但隨後應於2020年企穩。
高力國際報告表示，需求放緩使全市空置率提升，伴隨而來的是租戶可因業主間的競爭獲益。近期入市或預租的品質好、區位佳的新項目在獲取新租戶方面仍保有優勢。由於2019年內預計仍有大量新增供應竣工入市，有可能進一步刺激租戶考慮搬遷現有辦公室至性價比更高的物業選擇。
房東與“二房東”的博弈
業主間的競爭獲益，究竟花落誰家？
從地域來看，這似乎是核心區與次中心區之間的事情，與外人沒多大關係。但從行業內來看，這將是傳統寫字樓、商務中心、聯合辦公之間針對租戶的爭奪。
聯合辦公出現之前，市場上的辦公產品主要是傳統的寫字樓和靈活的商務中心。傳統的寫字樓主要面對租賃大面積的租戶，租賃期相對較長且固定；商務中心彌補了傳統寫字樓的缺點，週期較短、面積較小，往往適合初創型的企業。
寫字樓與商務中心，兩者之間的互動關係實際大過競爭。但自從聯合辦公出現之後，不僅能夠適應小型的初創企業的成長軌跡，還可以為大型的企業提供相對比較靈活的定製服務，成為市場上適應不同類型租戶的新辦公解決方案。
但歸根結底，聯合辦公是一場“二房東”的生意。一方面，聯合辦公可以為不少傳統寫字樓、商務中心開發商解決他們空置面積，使持有者的賬面空置面積，變成一個已出租的面積，適當緩解出租壓力、提升出租率；另一方面，聯合辦公的人性化設計讓傳統寫字樓、商務中心壓力倍增。
高力國際吳群向界面樓市表示，基於現在的市場供應量，不管有沒有聯合辦公，都會有相應的競爭，只不過是有了聯合辦公之後，競爭以另一種形態在發生。
事實上，除了專業的聯合辦公運營商以外，許多房地產開發商也紛紛建立聯合辦公品牌，欲在聯合辦公市場分一杯羹，如龍湖地產的“一展空間”、凱德集團的“C3”、佳兆業的“創享界”等。
不過，在聯合辦公都在摸著石頭過河的當下，開發商旗下的聯合辦公優勢並不明顯。眾所周知，聯合辦公做的是輕資產的生意，擴大規模搶佔市場才是目前的重心，而房企自持的特質，雖然安全性極高，但也讓規模化進程變得緩慢。
“更多地還是來自於背後資金的支持。”高力國際吳群表示，背後資金的問題在於聯合辦公並不是房企唯一的業務，很可能只是他們一次試水，也可能是多個業務線當中的一個，換句話說，聯合辦公並不能夠佔用到房企所有的資金和資源。
就目前而言，在這眾多玩家中，確屬共享辦公一馬當先。
聯合辦公撿漏
幾乎沒有人會否認規模的重要性，柏拉圖更是將城邦規模的擴大看作城邦內部貧富分化與黨爭的根源。而規模的重要性，在聯合辦公領域則更為突出。
報告顯示，2019年第一季度上海寫字樓需求為11.9萬平方米，但供應量高達25.8萬平方米。供需關係極不平衡。高力國際預測，全市空置率應在2019年提升，並於2020年維持在相似水平，隨後於2021-23年內逐年下行至20.2%。平均租金應於2019年內同比下降約3.8%，但應於2020年企穩，隨後於2021-23年穩步回升。
“租金下跌、空置率上升，雖然對於上海寫字樓市場來說是低谷，但對當務之急需要布更多、更好的市場的共享辦公行業而言，或許是新一輪機遇。”高力國際吳群說道。
“挑戰在於供應量大，更多的空置面積將會投放到市場”高力國際吳群向界面樓市表示，與此同時也使得聯合辦公擁有一個擴張規模的機會，還是以一個比較有競爭力的價格來獲取項目，並且可以鎖定未來一段時間內比較長的租金的支出。
租金支出按照今天的供需市場來制定，相對來說，在一個比較安全的租金水平範圍內。“今後的五到十年，整個上海的寫字樓市場會有一個比較平穩發展，所以今天鎖定的十年期以及他的租金能夠使得聯合辦公的品牌有一個比較合理的基礎去運營項目。”高力國際吳群說道。
逢低買進，或許會是聯合辦公的選擇之一。
事實上，聯合辦公一出現就成為風口，這陣風吹了5年之久，而聯合辦公簽訂的合約期5年、10年居多，第一批項目的到期高峰將至。高力國際吳群分析，將來會出現三種情況。一個是市場平衡需求回暖日益旺盛，業主可能不再考慮依賴聯合辦公去化其空置面積；其次是市場需求表現依舊低迷，業主不得不選擇聯合辦公以求短期內增加出租率；更有可能的情況是，業主認識到聯合辦公既是競爭對手，又是合作伙伴，在租金收益相差不多的前提下，業主、聯合辦公以及商務中心形成一種彼此契合的平衡關係，從而在各個辦公需求的維度向租戶提供有針對性的空間解決方案。
這三種情況都有可能發生，至於會是什麼結果，恐怕只有等到共享辦公的租約到期高峰才能見分曉。但這也代表著，共享辦公將有意識的錯開時間段的進行簽訂工作，這樣就可以在企業的項目池裡面去騰挪他們的客戶。
但關鍵在於，共享辦公的項目池，是否夠大？
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