邹小刚888
当下环境并不适合投资固定资产，包括住宅和商铺，因为在资本利得方面上涨空间不大，这也就直接制约了租金回报率。
况且商铺175万，年租金只有7.2万，租金回报率只有7.2万/175万=4.114%，与行业市场平均租金回报率百分之七八存在较大差距。那么显而易见，该商铺估值过高，租金回报率偏低，较适合激进型投资者，不适合较为保守追求稳定收益的投资者。
如果周围的商铺租金回报率都在4%左右，那么该商铺应当具有较大的资本增长，追求资本利得的激进型投资者可以适当的投资。因为市场给出这样的估值，说明市场比较看好该区域未来发展，人流量可能处于增长阶段或消费群体正在向高消费进化。
但与此同时，也不能忽略交易成本，固定资产受流动性限制交易成本昂贵，要考虑资本增值是否远在交易成本之上。
反之，如果周围的商铺租金回报率远在4%以下，那么不管是较为保守追求稳定租金的投资者，还是激进型追求资本利得的投资者都不适合投资该商铺。因为该商户明显被高估，脱离了该行业该区域的市场估值，收益偏低，风险偏大。
固定资产投资与股票投资类似，特别是银行股，存在稳定的租金回报或股利分红的同时，还存在资本利得。即投资商铺需要从多方面进行考虑，而不是单单从租金回报率考虑，这就好如有些市盈率低的股票反而没什么人买，而高的离谱的大家都在追高。
租金回报率与市盈率一样，它仅是主要的参考指标，但非唯一指标。同时，固定资产投资风险高于股票投资，首先流动性差，以致止损较难，也不能有效的进行加仓；其次交易成本极高，短期资本利得往往跑不赢交易成本。
也就是说，当下投资固定资产，包括商铺和住宅，远不如投资具有稳定分红的四大银行股，特别是当下的固定资产估值偏高，偏离了其投资价值，风险远大于收益。
三人聚众
正常投资商铺8~15年能够回收成本就比较划算，如果超过15年仍然不能回本，那就不要投资。
在给你讲这个道理之前，我先给你讲一个身边的案例。
我之前认识一个朋友，他在某个小区投资了一个商铺，30平米，2014年买入的时候是120万，刚买的第1年小区没有多少人入住，所以商铺也没租出去，第2年他挂了一个月租金5000块钱，最终有一个做餐饮的租了这个商铺，但是因为当时小区的人口不多，所以这个餐饮店生意也不是很好，做了半年左右就把商铺转出去了，后来这个商铺的价格也只是逐渐下降，目前一年的租金只有5万块钱，但我仍然看到租客经常换的。
所以过去4年租客断断续续的换，再加上租金持续下降，平均一年的收益估计只有3.5%左右，如果按照他这个收益，至少需要28年才能回收成本。
从这个朋友的真实案例当中，可以给购买商铺的人提个醒，购买商铺最重要的是地段，地段，地段，重要的事情说三遍，如果你所购买的商铺位置比较偏远，人流量比较少，那千万不要轻易接触，否则吃亏的是自己。
我们再来算一下你的商铺回报率以及回报年限。
你购买商铺175万，如果按照首付50%计算，贷款87万20年，等额本金还款，利息在基准利率基础上上浮10%，那你总共要付出的成本是137万+88万（首付）=225万。
而你目前每年的租金只有7.2万，年回报率等于7.2万/225万=3.2%；投资成本回收年限是225/7.2=31.25年，这个就远远超出了8~15年的合理投资范围。
就算你有能力一下子全款买下这个商铺那，那年回报率就是7.2万/175万=4.1%，回报年限是175/7.2=24年，这个仍然比合理的回报年限超出10年左右。
我们最后来看一下175万潜在的投资收益。
你有175万你可以选择的投资渠道就比较多。别的不说，就算你选择最安全的投资方式银行存款，你有175万在一些小银行存个5年期以上，获得5%的利率应该是不成问题的。
5%的年化收益要远远超过你贷款买商铺的3.2%回报率，也比你全款买商铺的4.1%的回报率更高。如果按照复利计算那对应的回报率会更高。
所以综合对比之后，你175万的商铺，一年租金才7.2万，肯定是不划算的，如果你一年的租金没有达到12万以上，就不要随便投资，否则就是不划算的。
贷款教授
网上回答的比较多，都说的有道理。每个人所处的环境和市场不一样，最后的结果都会有争议。我目前已经投资了两套小平方的门面，就以我自己的观点来说，你自己考虑自己的处境。
目前我第一套门面是小区外围门面45平，03年15到手，开始租500一个月都困难，后期租金逐渐涨起来，11年已经2.5万一年。正好我从外地回来，不想上班就和老婆开了个烟酒店，一直到现在。目前周边租金在4.5-5万之间。前年我看租金比较合算，加上周边大小超市起来的太多，对目前地段超市看空，而且营业时间太长，早9点到凌晨2点。所以准备换个地方经营 ，考虑到市场租金较高，租房压力太大，就在当地物流市场园买了一套上下100平的门面，一层高5.4米，可以架一层出来堆货的门面，变成三层总共150平。三层做一个临时住的地方，不想回家可以住在店里。总价89万，三年直接返租及全款其他优惠最后65万到手，我又和开发商谈好我在以招商名义进去自己经营，他又少招一个经营户而我等于白捡了三年租金。
在这里我不想讨论我是亏还是赚了，对于我来说第一套门面随着市场发展，回报率已经超出我的估计。所以不能按卖房时的租售比来讨论，一般产权40年的门面，全款我认为25-30年的回报率就可以，因为你还能赚十年的租金和一套续地税租就可以继续使用的门面。随着人民币的贬值租金必然上涨，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。门面附近有小区和稳定的人员即可。
第二套门面对于我来说很纠结，当时是17年7月份买的，三线小城市住房已经经过一轮大涨，住宅在8500一平，我个人认为最终也就1.1万是我市的极限（后来同地段涨到1.3万，19年回到1.2万左右）加上我本身有住宅，所以投资了物流园的门面。
我考虑第一经过多年的实体经营，我感觉在全民经商的洗脑作用下未来5年，实体将会是大量厮杀，和同行和电商和跨界。想挣大钱反正我了解的烟酒是很难了，不如退出竞争区域，在不是主业形态地区做辅助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能维持利润平衡还可以走朋友圈低价直销发展。
第二，手里有资金还是不能放银行，钱的贬值速度不是我们普通老百姓可以预知的。既然可以全款，还是要投资，只要转起来总是有希望的。手里没钱也会促使我更有动力。
第三，实体困难不是只有老百姓知道，上面也知道，只是迫于现状不能急于救实体，未来国家肯定是会大力发展实体经济的，门面不能大涨，当保值还是可以的。
第四，当所有人都把钱投到住宅里的时候，住宅的风险可能比其他地产的风险更大。
第五，人人都看不好门面，所以现在的价格不高，即使做住宅用也就是水电贵些，相比花150万买住宅不如65万买门面。而门面的租金好于住宅，升职空间也大。因为我市的住宅价格已经到顶了。
小歪182055320
商铺是一项资产，资产的投资价值在经济学上就是考虑收益的机会成本，有没有超额收益，金融上指的是自由现金流折现。
一、计算自由现金流折现
第一年的租金为7.2万，我们假定国民经济成熟后，GDP可以在5%的增速上维持很长时间，租金和经济增速同步，每年递增5%，那么第二年的租金收益为7.5乘以105%，每年的增长率为5%。现在来计算一下折现率，折现率=无风险利率+风险补偿，无风险利率我们根据现在的智能化存款
我们就按照4.5%的中间值计算吧，在风险补偿利率中，的因为店铺的流动性较差叠加出售的高税费，我们要求一个4.5%的风险补偿，折现率按9%计算。在永续增长模型的现金流计算中，终值=第（n+1）年的现金流除以（折现率—增长率），计算后得到为168万。即你现在以175万的现金拿到了一份价值为168万的资产，显然不划算，不值得投资。
如果考虑到安全边际，可能的店铺贬值，房租增长不上去，还要打折，按照七折计算，168万乘以0.7为117万，这个投资亏大了。
二、按照经济学的机会成本计算
我们假定把175万去做投资，按照结构化存款的收益计算，每年的利息收入是7.87万，好尴尬。
假如买股票呢，现在持有四大行的股票，每年的股息率接近5%，那么每年的股息率为8.75万，你说是做四大行的股东强，还是买个店铺做铺东强？
近三十年我国上市公司平均净资产收益率接近12%，每年收益为21万，即使只做简单的指数基金投资，每年分红再投资也远超买店铺收租金强。
像大富翁这样的，年化25%，每年的收益接近43万，我怎么都不会去买店铺的，太傻了。
三、店铺价格上涨卖出
这个时候我们考虑的就是买卖的价差了，不需要考虑租金因素，涉及到对房地产投机（注意，非投资）的研究和政策、市场的调查，是新的话题，此处不再叙述。
如果不是全款买房，而是贷款买呢，我们知道一项资产的投资付出的利息费用会算在投资的财务成本里面，其实站在今天的这个时间点来计算，该投资的成本更大了。
综合所述，用175万去购买一个店铺，租金收入仅仅7.5万一年，从投资角度讲，很不划算。
我在这里讲了评估的原理和方法，大家对参数有疑问的可以按照自己选的数值带入计算即可，这个模型适用于所有的现金流明确的投资计算。
贫民窟的大富翁
投资商铺要考虑哪些问题呢？一是地段儿，是否有升值空间。二是，回报率，也就是租金回报率是多少。 175万的商铺，年租金7.2万，月租金6000元，投资回报率4.11%。说实话坤鹏论认为没有太大的价值。
商铺属于固定资产，它有个最大的缺点是流动性非常差，变现慢。除非有持续升值的空间，如果入手了，再想专卖是比较困难的。
而且大家都知道近几年来，实体经济一直处于低迷状态，很多城市，最热闹的商业街的门面都有闲置的现象存在，导致了商铺出租的萧条。
所以说商铺的地段儿很重要，地段儿好，价格合理才能出租出去。如果地段儿不好很容易出现空窗期，也是不小的损失。但就现在的经济形势，地段儿好的商铺也有闲置租不出去的。
另外从回报率来看，月租6000，连贷款都抵消不了，肯定是不划算的。另外回报率4.11%，很多理财产品的收益率都在这之上，即使是投资理财也要比这收益率高。
而且就现在的实体经济现状，对商铺的升值力影响是很大的，生意不好，自然租不出好价钱，卖也不好卖。
所以无论从回报率还是升值空间来看都不是划算的买卖。
坤鹏论
首先要提醒大家，无论是大城市，还是小城市，或是小县城，未来商铺都要谨慎投资！
商铺175万，年租金7.2万，收回成本要24年。其实光看数据还是不错的，比很多城市的普通商品房的租售比要高出不少。
比如北京市，我附近的房子，房屋价值500万元，租金5500元/月，收回成本要76年。
但问题在于，商铺的上升价值有限，而且未来面临的政策风险也更大。
现在很多城市的商铺不限购，人人都可以购买，所以价格比较高，一旦限购，价格会立刻大跌。
北京市就是一个非常鲜明的例子，2017年“317”政策出来之后，商用房和商住两用房限购，必须有户口，或连续缴纳社保或个税满5年，而且不能贷款，随后价格大跌，成交量萎缩9成，现在基本都是有价无市。
此外，如果当地经济发展速度缓慢，商铺的价值也会大大折扣，不仅不会升值，反而有可能下跌。相对来说，商品房的保值价值更高，不管经济是否景气，大家总得有房子住啊。
如果钱很多，真要投资商铺的话，可以考察一下，商铺所处的商圈是否是成熟商圈，也就是人气一直都很旺，成立至少十年以上的商圈。如果是新商圈和新商铺的话，则一定要谨慎了，现在有几个新商铺能发展起来的啊。
小斯笔记
我自己有两套商铺，而我身边的小伙伴和亲戚都有商铺的配资，所以可以给你一点建议！有没有投资价值看地段和回报率，好的地段回报率自然高，差的地段回报率也非常低，所以回报率是考量一个商铺有没有投资价值的第一参考标准！175万的商铺年租金为7.2万元，那么换算成年回报率也就是4.1%，而月租金为6000！
以我的经验来看就是不值得，我自己一套商铺在上海外环，一套在苏州，年回报率都为7%以上！如果以你这套4%的回报率来看是没有投资价值的，商铺看的就是一个回报率和租金收益，而不是看涨幅！在我的理念里，商铺投资组基本的条件是能满足7%以上的回报率，其次就是每月的租金能抵扣贷款！你的商铺175，贷款金额可能最大化达到875000元，而每个月的月供要将近10000元，也就是说，你的商铺必须满足一年12万的租金，才有满足投资价值！
当然了，租金回报率是首要的，其次还要看地段，还要看是否能重餐饮，是否有包租和协议分成现象等！以及未来周边的规划和生态！只能说现在好的商铺投资是一个高门槛的阶段，能达到7%以上回报率的商铺比较少，价格比较高，所以需要精心挑选和等待！我比较推荐一线城市和新一线城市的商铺，这里人流大比较有竞争力！目前的商铺一铺养三代可能已经不成立了，但是好的商铺一铺养一代人还是没问题的，至少我周围的有钱小伙伴都是有商铺的配资。在我们眼里，经济和产业都是有周期的，10年前电商冲击了实体，但是谁能保证10年后实体不会卷土而来呢？？像日本这样的发达国家也是实体干掉了电商，所以我觉得有资金实力的情况下完全可以配置1-2套商铺，有备无患！
琅琊榜首张大仙
其实你给的条件太笼统，买商铺不只是考察几个数字。前两年，我也有过投资商铺的想法，做过调查，花了很长一段时间考虑这个问题。最后决定不买，现在看来很明智。接下来就来具体谈谈我认为重要的条件：
1.商铺类型。你先要搞清楚，你那个店铺是小区店铺？商业区店铺？还是商场格子？这里面一定是小区店铺更好。为什么？因为后两者的人流量还要看商业区和商场的整体管理水平，如果他们管理得很差劲，你也没有办法租好。意思就是你买这种铺子没有自主权。举个例子来说，我们这有个绿地商业区。有个朋友在里面买了两间铺子，当时他好心也让我去投，我实地去踩了踩，发现里面布局很乱，引入的品牌没什么名气，单价又很贵，底层的要十几二十万一平米，我想做什么生意可以让租户承担得起如此高的租金。后来对面开了个百联购物中心，那个格局大，档次高，顾客都跑百联去了。今年我朋友的那两间店铺还都关着门，拿两个字形容的话就是“萧条”，所以选店铺类型的话我认为小区店铺或沿街是最好的。
2.位置。这里我只谈小区店铺位置：1）选人流多的。2）附近多个小区的。3）离学校医院菜场比较近的，这些百度上都有。我要重点谈的是作为一线城市的小区开发商基本他们的店铺都自己出租，偶尔能够卖给你的，就是挑剩下的，你想想那地段能有多偏僻。虽说可以养，但需要一定的运气，不是吗😉。
3.价格。说商铺划算的买家，你看一下都是03、05最晚11年左右买的。这两年买的划算的少，其实经济周期在走下坡路，做生意赚钱难赚，你租金高了，他就做不长久。这两年店铺价格同房价一样，在天上飞，你买入价和租金不成正比。
不管投资什么都要买在低位，否则高风险。央行不可能一直放水，现在现金为王。商品房、店铺，就现在或许都处于高位，当然不排除特殊情况，或许你们那就很便宜。如果你很喜欢投资店铺，你可以等价格洼地，并避免有台阶，门口大柱子的商铺。祝你投资顺利！
蓝海之文
商铺175万，年租金7.2万，这样的商铺有没有投资价值要从以下多方面分析考量来决定是否有投资价值；
（1）商铺的投资者回报率分析
假如你购买这家商铺用了175万元，而这家商铺年租金为7.2万元；从而可以推算你这家商铺的回报率为：7.2万/175万*100%=4.11%；说明你这家店铺年回报率为4.11%，按照这种回报率需要25年才能回本，25年之后才是净利润；这种回报率处于中等，高的商铺年回报高达7%，而你的年回报率在中等4%~5%之间，跟存在其他理财产品差不多的年利率，从回报率看这家商铺处于中性，可投资可不投资，能否投资看以下因素。
（2）从商铺的保值与升值空间分析
你一定要实地考察这家商铺有没有保值和升值空间，这家商铺暂时值175万，随着时间推移5年、10年后这家商铺有没有可能达到190万或者200万以上的价值，如果有这个潜力证明这家商铺有保值和升值空间，是值得投资的。参考商铺的保值与升值主要是看商铺的位置，所处的地段，以后的发展空间，人流等多方面综合考虑的。
（3）从店铺的租金有没有上涨的潜力分析
因为你现在这家店铺年租金为6000元，年租金总收入为7.2万元，年回报率为4.11%，并不是属于高回报率，还处于有一定的风险。假如这家商铺租金有上调空间，2年后、5年后租金能涨到7000元或者8000元一个月的，随着你的年回报率也会增加，所以这样的商品可以投资。但是假如你的商品租金上不上去甚至还会下调租金的话这种商品没有投资者价值，一旦投资者亏本都是可能的。
（4）从你个人经济能力分析
假如你存款175万投资这家商铺，另外还有其他闲钱生活，根本不会对你生活造成压力，这种情况可以选择理性投资。但又假如你本身就是没有175万，需要贷款近90万元购买这家商铺，这样给予你生活压力特别大，贷款90万元月供需要1万多了，按照你目前月租金6000元是不够抵扣月供的，还需要你每个月另外拿几千元来还款，这样你顶不顶的住压力，如果顶不住一切都是免谈，再高的回报率也不是你该赚的钱。
最后可以总结以上四大因素给出答案，假如具备以上四大条件在你个人经济能力允许的条件之下，商铺年回报率4.11%以上，而且这家商铺具备保值或升值的空间，商铺租金也还有上涨的潜力，这种商铺肯定有投资价值，建议你投资。反之，如果这四大条件都不允许的话，还是建议你放弃这个念头，把这些钱存银行大额存单吃利息，不用瞎操心，好好享受生活。至于你投不投资商铺，你自己考量，祝你好运。
老金财经
买商铺175万，年租金7.2万，回报率是4.1%左右，从这个字面上来计算，如果你没有按揭，再加上你要交纳税金，住房维修基金，全部都算下来回报率最多能到4%左右，这样的资产，不算优良，如果后期租金增长比较好，是可以考虑的，后期增长，如果你判断一般般，那就要果断的放弃了。
你若是要按揭，回报率更低，假如175万买的，按揭一半应该是85万吧！就按十年计算，总的利息是22万，再加上175万，相当于这套房子198万买的，如果按揭，相当于房子涨了12%左右，如果按照现在72000的回报率，只有0.36%左右，回报时间应该是在27年左右，时间有点太长了，这也是上面说到的，如果没有按揭的情况下，能够判断，未来租金的增长幅度还算可以，那就可以过段入手，你如果还要利用杠杆，还要按揭贷款，就pass掉吧！
因为商铺的价值，就是回报率，没有回报率的支撑，你后期的卖都卖不了，只有后期租金增长，你才能够再次出手，否则得亏钱，这个房子买了，3到5年内出手，肯定要亏钱，所以要想好，该出手时就出，该放弃的时候就放弃，放弃也是一种智慧。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
