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那倒不是，而是银行风控的必要性，尤其是对于二手房产来说这种情况比较普遍。

我们买二手房时可以说用了好几个价格，当时中介公司会帮助你做这些合同，现在好像没有了。

第一个是真正的成交合同价格，也就是你真金白银付出的，这个合同主要用于和房东中介公司的三方合同，中介费也是依据这个合同算出来的。

第二个是贷款合同价格，这个是银行自己委托房产评估机构做出来的，一般房产价格会稍微低一点儿，但是如果有人或者你想多贷款，本身工作稳定工资又高，那么可以和你的信贷员商量适当做高房价。

第三个是办理过户时的合同价格，这个有人喜欢做低点儿好少交房产税费，但有的人考虑将来增值税问题喜欢做高或者按实价，但是房管局有一个该地区的指导价，上下也要差不多的。

我说的是以前的情况。现在管理越来越严，监管手段也越来越先进，大部分地区都联网备案，所以这种情况可能不允许了。

我的房子我做主

我朋友几年前买了一套房子，跟房东拉锯了一个礼拜，谈下来全款90万，因为证未满5年税率比较高，然后就做低价格，最后银行评估50万：），最后光营业税、契税就将近三万多，算是省了不少钱。

所以评估价与成交价不同还是有原因。一方面，银行将90万的房产评估为50万，它就有40万的安全垫，就算房价下跌，最后屋主断供银行收回房产，也损失较少甚至还有得赚，毕竟当时是按50万评估，抛去首付银行贷给你的钱还要少于50万，这样的另一个好处是，银行的杠杆也比较轻。

另一方面，买方也有做低合同价的动力，为了省税，跟银行是一拍即合。当然，这是说全款的情况，如果是需要贷款而且额度尽量大的情况也是有的，但是银行就不那么配合了，因为抵押的标的物通常要比市场价低，这是为了抵消回收处置的费用，当然也是为了让抵押人不会轻易产生套现走人的心理。

玉鱼与瑜

本人做了二十多年的信贷员。这个抵押物评估问题，可以简单说下。

二手房按揭贷款，对抵押房产评估是一个规定动作。

众所周知，二手房交易价格是买卖双方决定的。有的人为了少缴税，故意做低价格。有的人为了多贷款故意做高价格。例如题目中说的，120万成交贷款84万（七成计算），如果成交价做成200万就可以贷款140万……因此银行要评估。

很久以前，买卖一次二手房合同好几种，缴税的合同总价低，给银行贷款的合同总价高。现在这种联网，杜绝了。

至于为什么要银行评估，银行评估一般是市场价格的八成到九成……主要有两个原因。

一是，防止交易双方套取银行贷款。具体如上文所述。

二是，为了预防房价波动。增加银行抵押抗风险能力。银行抵押成数也是浮动的。房价上涨时期，有的都到八成…房价不稳定了做七成到头了。

一般的银行抵押物都会评估（包含车辆，设备，房产等等），评估价都低于市场价，然后再打折抵押。

注意…本人银行信贷员20年，炒股韭菜20年。将发布两种内容…1，脑洞新闻…快乐生活。2，成功学内容……如有兴趣，请关注

飞刀47号

90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？我想你是误解了银行的意思。要解释这个问题，我么必须先了解清楚一套二手房在交易过程中存在的几个价格。

一般情况下，一套二手房交易过程中存在4个价格：

第一个是实际成交价，这个价格是真实价格，只有买卖双方和中介知道。

第二个是国土局备案价，这个价格是为了计税而设定的，但买卖双方为了少交点税，会故意保底这个价格。但房管局也不是那么好忽悠的，房管局计税的时候，肯定不会以买卖双方上报的价格为准，而是有一套自己的估计，也就是下面要说的第三个价格。

第三个是房管局计税价，这个价格一般会将比这套房子在市场上的价格略低一下。有人可能会问，为什么不是更高，以为说高了你不服。

第四个就是银行评估价，为什么银行也要来个评估价呢？因为你买房需要向银行贷款，银行贷款给你也需要有个判断，而不是听你随便报价。一般来说，二套房首付比例30%，需要向银行贷款70%，我们当然是希望银行评估价越高越好，评估价越高贷款就越多，杠杆就越大。但银行的评估价一般只会比是市场略高一些。

深圳上个月发布的“三价合一”，就是将后面备案价、房管局评估价、银行评估价三个价格归一，防止高评高贷，降低杠杆，减小银行金融风险。

天天说钱

大家好，我是银行人，不立而立。

市场交易价和评估价是会有差别的，评估价不是一定比交易价低的。我做了八年的客户经理有些经验，这里总结一下，你看看就明白了。

二手房交易中，银行审批参照的最终确定价值是以评估价和交易价孰低原则，不是单纯看评估价。

有的不了解二手房贷款，对这方面不是很了解。交易价与评估价孰低，一直是二手房贷款中参照的准则，因为在不同的城市交易价和评估价，不一定谁低谁高。有可能评估价比交易价低，有可能评估价比交易价要高。

举个例子：

在2014年到2015年，我们当地的二手房交易，新区的房子评估价一般在6500到7000左右，但是实际交易价格只有6200元。

而反过来，在2017年到2018年年初，房子评估价一般维持在7000到9000多左右，但实际交易价格已经在10000元到12000元。

评估价一般是由外部机构，评估公司作出的，估价方式有好多种，与实际的交易价是有差额的，不一定谁高谁低。

评估价低于市场交易价的情况，一般出现在当地房产价格普遍大涨，正在上行期时。

影响评估价的因素有很多，评估公司的计价标准是一方面，银行授信方面的要求也是一个考虑因素。一般在房价大涨，上星期时，银行会考虑让评估公司适当压低价格，主要是出于整体风控的考虑。

另外，评估公司每年在银行是需要准入的，银行会对评估公司总体业务的评估价格倾向方面有考核，如果评估价普遍较高，会适当退出，所以评估古时出于这方面考虑，评估价一般不会做得很虚高。

至于你所说的泡沫银行在设计产品之初都已经考虑到了，每一套房子都有最高抵押率 ，一般银行要求住宅抵押率最高不得超过70%，个别银行可能会有放宽。

不立而立

这是银行对风险的规避，不能简单地认为二手房成交价与银行评估价之间的落差，就是房价泡沫造出来的。

以前一位朋友也经历过这样一件事：市场价超过400万的房子，在经历了专业评估、银行审核之后，拿到的信贷额度是240万。这个信贷额度也是少于评估值很多的。银行通过房贷赚取利息的同时，当然考虑很多的还是未来风险。以房贷期10年以上来看，中间可能出现的变数机率从现在看不会太高，但如果房价出现大跌时，这个坏账比率就不好说了。

回到题中所问，就三个个人理解。

首先，二手房成交价并不是银行认定的房子价值。这点在以房子抵押的房贷与经营贷的办理都有这个情况，具体的房子价值银行会委托专业的评估机构评估，这样得出的评估价才是银行所接受的。二手房交易中的总价，买方、卖方及中介都有可能默契进行操作的可能，一方面跟实际成交价可能产生出入，另一方面这样默契式的高估对这三方的利益没有损害，所以如果有人想多贷款而报高价格，还是有可能进行操作的。

其次，银行在对房子专业评估之后，也会得出一个抵押率，这个抵押率一般不会超过80%。在这一个环节上，抵押率实际上也有对未来资产风险的规避，这是个行业规定，这也不能代表抵押率之外的房子价值就是泡沫的成分。所以，在房子的评估价值之后，我们会有一个银行认定的贷款额度，这个才是购房者房贷所需要的。

第三，银行评估价比市场价低是事实存在，这种价值压低体现了银行对风险的防控，以及对可能产生费用的预留。在房地产20年高速发展里，热点城市的房价基本在高位，甚至一些非热点的二线城市，以及一些三四线城市，房价存有偏高的事实。在这样的情况，如果银行不压低评估价，那么未来随着房价回落，风险就会进一步膨胀。除此之外，如果房价大跌导致一些人不想还贷，或是贷款者因资金困难而中断还贷，最后也要走到拍卖的流程里，这里面也会产生一些管理费用。

波士财经

不是泡沫，而是银行为了控制风险的一种行为。

银行的估价

现实生活中，很多银行在内部都设有评估岗及抵押岗，部分银行还会每年对各个区域设定一个限高价以控制风险。银行在审批二手房按揭贷款时，最终的依据是以成交价、市场评估价以及内部估价三者的孰低为原则的，正常情况下，都是银行自身的内部估价为三者最低。

银行评估岗的人员在对房产评估时一般会参照各个二手房交易官网的挂牌价格、中介挂牌价格以及你提供的外部评估价格，再结合楼层，位置，折旧等因素给出一个内部评估价格。按照我行的标准，正常情况下，内部评估价每平方米的价格会低于市场价格的2000元左右，这主要的原因有三点：一是挂牌价一般会有偏高，最终的实际成交价，基本没有一个是挂牌价，少则差几万，多则十几万都有；二是你提供的评估价是可以做手脚的，评估价虚高的情况现实中经常发生；三是银行为了减少风险，即使是真的价值120万元，评估只有90万元，按照贷款70%，只可以贷63万元，剩余的你需要自筹，这样银行的实际抵押率仅为：63/120=52.5%，与70%的抵押率对比来看，银行的风险大大的降低。

杜绝“虚假首付”

90平的如果说银行评估价为90万，正常实际的交易价格很少会破110万元的，所以你这个120万元，极其有可能是要多套用银行的贷款，实现所谓的虚假首付。

举个例子：假设你套二手房实际的成交价格为100万，按正常操作，首付30%即30万元，那么在银行最高可以贷款70万，但如果你和卖方以及中介欺骗银行，将成交价虚假的定为120万，这样理论上而言首付款30%变为36万，你实际在银行可以贷款84万元，比原先的70万元，整整多贷了14万元，你实际支付的首付款仅为100-84=16万元，这时候你这个房子实际的抵押率达到：84/100=84%，已经严重超过银行的70%的抵押上限。

总结

90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，这并不是银行认为有30%的泡沫，而是银行控制风险的一种手段，现实中无论是普通的住宅、商业还是工业房地产，银行的内部估价往往都低于外部的评估价格及市场价格，这一切都是为了尽可能降低自身的经营风险，属于正常的市场情况。

鲤行者

一般的二手房，评估价都会低于成交价，为什么银行会给你评估，有一个折扣，泡沫是一方面，其实还有一个保障，针对二手房，其实是没有任何保障的，只能采取这种评估的模式，把房价做成真实的房价，银行才能给你按揭，确保按揭额度，和房价之间的价值，保持一致，最大程度减少风险，当然，二手房也可以进行高评估，在与市场。

可能有业主会想不通，为什么买新房的时候，价格比二手房贵的太多，还能给按揭贷款，难道新房就没有泡沫，其实新房也有泡沫，但是新房按揭的过程当中会有更多的保障，开发商要做保，也就是说，假如有人，买房的过程当中断供了，开发商要进行一定概率和比例上的全程买单，开发商和银行之间会有一个兜底协议，确保自己卖出去的房，要对业主负责任，要对银行负责，要对自己负责任。

然而二手房，没有人给兜底，那只能按照评估价，评估会按照房子的年限，建筑结构，包括装修程度，周边房价参考，进行一个全面的评估，之后给出一个符合真实市场的价格，给你按揭，所以购买二手房的时候，一般要多准备一些首付，真实的首付就是，交易价格减去评估价格，再加上评估价格乘以30%的价格，就是真实的首付，按揭的额度是评估价格的70%利率是统一的，购买二手房也可以使用公积金贷按揭，一切都是正常程序。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

首先我们来说明一下为什么会有评估价一说，主要是因为需要和银行申请贷款。而评估价格直接影响到你的首付比例。比如90平的房子，评估价90w，售价90w，那你需要支付的首付就是18w，如果售价120w 就以为你必须付款超出评估价的部分30w再支付18w 才能下款。

银行的评估价格是不是就意味着房子的真是价值呢？

并不完全是，如果我们把房子看成商品，一个商品价值取决于真是成交价值。也就是说你花120w买了这一套房，就从侧面印证了它值这个钱，如果市场上还可以转手说明大家也认可。

其实买房的时候房屋超出评估价格太多就必须慎重考虑了，毕竟银行的评估也是参考的指标之一，而且影响你的投入成本，如果评估过低你的投入成本会大大增加，风险也就大大增加。

大勛

首先，老亮肯定的回答你，你的成交价和银行的评估价之间的差价一般和泡沫是没有直接关系的。一般房屋的评估价和成交价是一致的。你说的这种情况一般是有其它的原因的。

老亮更正一下，成交价120万，评估价90万，实际溢价25%，这种情况是很少发生的。发生这种情况一般是买卖双方为了逃避各种税费而可以在成交合同里面写90万，所以评估也就会是90万；还有一种可能就是为了降低首付，所以把评估价格做低。

题主的问题中有一个观点是错误的，评估机构不是银行的，银行也不会直接自己去给评估。银行的一般做法都是委托固定的评估机构去给需要贷款的房屋进行评估，评估价格一般会与房屋买卖合同的成交合同价格一致。

不知这个问题是否是楼主亲生经历的，如果是，可以补充说明，如果是你亲生经历老亮怀疑你是特意高价成交，溢价过大，评估机构不是吃醋的，只是是否用心而已。原创不易，给老亮点个赞吧，谢谢！

關鍵字: 风控 银行 二手房