4月份，上市房企年報季接近尾聲。去年蜂擁登陸港股的房地產物業服務企業，也在近期陸續公佈了2018年的成績單。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，彩生活、新城悅、雅生活服務、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、永升生活服務、祈福生活服務等港股上市物業服務企業均已披露年報。截至目前，在A股和港股上市的物業服務企業已達14家。僅今年3月份，就曾創造一週內連續2家物業服務企業上市的記錄。
從上市物業服務企業2018年的數據看，營收規模都在增長，其中綠城服務營收規模最大，達67億元。值得關注的是，物業企業間營收差距較大，部分物業企業營收還不到4億元，和頭部企業差距很大。
值得注意的是，今年一季度，14家上市物業服務企業中，股價漲幅超10%的就有13家，有5家漲幅超30%。
“商品房開發速度已經放緩，但龍頭企業在物業行業的跑馬圈地卻正在路上，物業服務行業的內部整合節奏將明顯提升。”有業內人士分析認為。
“房企派”物業公司加速擴張
2018年，不少物業服務企業的業績可圈可點。淨利潤大都持續增長，營收不斷增長也帶來淨利潤的同步提升，由於物業企業受政策波動影響很小，收入來源相對穩定，也成為房企多元化的重點突破點。
以碧桂園服務、綠城服務、保利物業為代表的TOP10企業，管理面積已全部跨越“1億平方米”大關，且增長速度較快。
如碧桂園服務，其近4年的在管面積數甚至從194個增至840個，在管面積由1.6億平方米增長至5.05億平方米，在管面積複合增長率處於高位，尤其第三方管理項目承接量，保持高成長。2018年碧桂園盈利達到9.3億元，也成為當年港股市場上最會賺錢的物業服務企業。
此外，2018年雅生活服務也實現了8億元的盈利，彩生活、綠城服務分別盈利4.9億元、4.8億元。
伴隨業績的提升，資本市場對物業服務行業的認可越來越高，企業受到的支持也顯著增加。
中海物業、雅生活、彩生活、中奧到家、嘉寶股份、南都物業等上市公司，藉助資本力量，均有較大收併購動作。
不過，在港股上市的物業企業中，浦江中國是唯一出現淨利潤負增長的企業。年報顯示，浦江中國淨利潤由2017年的0.36億元減少約27.6%至2018年的0.26億元。其營收規模也在上市物業企業中墊底。
分析上述物業企業的增長路徑，不難發現一個特徵——TOP10物業服務企業的母公司均為房地產企業。
以關聯地產開發業務、承接自身項目等方式發展物業服務，使得TOP10物業服務企業在營業收入、淨利潤、管理面積等方面，能夠超出其餘的港股物業企業約3~4倍。
以碧桂園服務為代表，憑藉碧桂園集團的開發規模的增加，其業務增長迅速，2018年在管面積達5.05億平方米，股東應占利潤為9.23億元，比2017年同期增長5.22億元，漲幅達129.8%。
同樣，永升生活服務、新城悅等也受益旭輝、新城開發業務的增長，實現管理規模和營收大漲，受到資本認可。
再如目前平臺服務面積最大的彩生活（11.22億平方米），公司合約管理總建築面積5.54億平方米，合作面積3.19億平方米、同盟面積也達2.5億平方米。
新城旗下的新城悅，截至2018年12月31日，在管面積為42.9百萬平方米，較2017年末增長18.2%。而其在管面積項目有71.7%來自於新城系，28.9%來自於第三方（2017年這一比例為27.8%，第三方業務拓展略顯乏力）；在服務收入上，新城系項目貢獻率為78.1%，第三方貢獻率為21.9%。
憑藉母公司的強大依託，TOP10物業服務企業從資本市場收到的預期也比較好，估值水平相對較高。
據《每日經濟新聞》記者統計，物業服務企業的市盈率大部分在20倍以上，部分企業達到30~40倍的估值，主板上市的物業服務企業平均估值也達到了27.6倍。
例如碧桂園服務，2018年估值接近400億元，已經超過地產股前20強的市值水平。
據統計，14家上市物業服務企業中，2019年第一季度股價漲幅超10%的就有13家，有5家更實現了超30%的漲幅，其中新城悅、永升生活服務、中海物業漲幅超過50%，新城悅股價漲幅更達110%，頗為亮眼。
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