近期石家庄土地市场热闹了！
4月17日，北京华远摘牌〔2019〕008号块地，溢价率高达49.9%，楼面价格9514元/平方米；
4月23日，河北计发摘牌[2019]002号地块，底价成交，楼面价格1500元/平方米；
位置上，前者位于东南2.5环，后者位于东三环；
交通上，前者旁边紧邻石家庄地铁3号线，后者旁边有个未批复的石家庄地铁6号线；
价格上，两个地块只有5公里的距离，前者楼面价格9514元/平方米，后者1500元/平方米；
前者溢价率约50%，后者底价成交。小磊发现：品牌房企在石家庄真不好混，品牌房企高价拿地的背后只能哭叹：拿地真难。
图片来源：乐居〔2019〕008号地块位置
接下来谈谈：北京华远摘牌〔2019〕008号块地。
上周接到一个北京朋友的电话。“磊哥，华远又拿一块地，什么情况？”
说实话，华远这一波操作，真是厉害，打蒙了所有人。
楼面价9514元/平方米，这个价格一出，区域周边的楼盘欢呼了。9514元/平方米的楼面价，有行业人预测：该楼盘售价将在20000元左右。这个预测价格的确给周边楼盘带来了“兴奋感”。我发现那两天富力城、天河名郡、润江煦园都给华远地产发来了贺电，尽管有几家没有出声，小磊也感觉到了他们的“偷乐”。
其实在小磊看来，华远是来［搞笑］的。9514元楼面价格，华远该地块就背上了［区域地王］光环，周边的翰林甲第 、富力城、东创铂悦府估计都笑疯了，在楼市调控背景下，尽管房价不会出现暴涨，但是对于整个区域是一个利好，这个项目的价格和配套应该会给区域带来一个［新标准］。
抛开区域，该地块对于远洋［方村］项目、万科［南三环］项目以及某大房企［北郄马］项目都是利好，总之华远给石家庄楼市带来了一种隐秘信号：石家庄楼市有发展，房价坚挺之后还可以再涨。
01
华远［区域地王］地块
看着简单的一块地，实则背后有故事：
这是一宗“神奇”的地块。被中铁建低估，让世茂悔恨，当中铁和世茂醒来的时候，如今该地块已经被十家房企盯上，在60轮的竞拍中，华远地产竞得了这块高价地，按照如今的楼面价，9514元，它就是该区域“地王”。
▏2018年8月17日，该地块首次“亮相”，吸引了北京喜茂置业有限公司(华润与金茂联合体)、中铁建、金地、保利以及河北万腾等多家房企，最终中铁建报价24.8亿元，为现场最高报价，但没有达到底价而流拍。
★小磊：被这么多房企盯着，中铁报价有点儿保守，低估了这块地的价值。
▏2018年12月26日，该地块再次“亮相”，现场只有世茂一家房企，由于［竞买人少于3家］，地块再次流拍，地块与世茂失之交臂。
★小磊：世茂不懂［规矩］吗？找两家［配角］啊！好好的机会让他放弃了。
▏2019年4月17日，该地块第三次亮相，10家房企，60轮竞拍，华远疯了。最终栾城区〔2019〕008号地块最终由北京华远以33.77亿+自持面积2.2万平方米竞得，折合1305.02万元/亩，扣除自持面积和保障房配比后，楼面价约9514元/平方米。
★小磊：华远疯了，地块周边的房企都笑了。
这个东南2.5环线的地块大致情况：
栾城区〔2019〕008号地块位置东至昆仑大街、西至冲江路、南至仓盛东路、北至冲江路，土地用途住宅用地，土地面积约合259亩。起始价225200万元。
栾城区〔2019〕008号地块出让采取挂牌方式，按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。本宗地设有最高限价，在达到最高限价仍有两家及以上竞买人愿意竞价时，采取“限地价竞自持面积”方式确定竞得人。
02
华远疯狂了一把
从〔2019〕008号地块的60轮竞拍中，不谈［自持面积竞拍］，只统计［价格竞拍］大致情况是这样的，在小磊看来，有时候从举牌次数上和频率上，都可以看出房企的［心思］。
万科0次：看到这个高价，［南三环］项目有底了。
新城1次：石家庄地价太高，风险太大，这里是［高危区］，撤。
金地2次：开始举牌1次，最高限价1次，两次都是［关键点］，没白来。
世茂3次：拿地真难，想在石家庄有个自己的［真品］，真是不易。
保利4次：尽力拿地，就算拿不到，也得［抬抬价］。
龙湖6次：竞价和自持都［尽力］了，石家庄想拿地，真的很难。
华远3次：配合之前收购的［A货］，为了华远真品，拼了！
最后华远竟然疯狂了一把，有点儿出人意料。
03
［A货］到［真品］
北京华远布局石家庄，说实话，真的有点儿艰辛。
★华远石家庄第一项目：2019年4月8日，华远北京官方微信宣布华远地产进入石家庄！以合作模式收购石家庄全业房地产开发有限公司80%的股权，从而获得石家庄市循环化工园区丰铭鹿鸣台项目的开发权。石家庄也成为了华远地产在全国布局的第10座城市。
其实在小磊看来，华远［丰铭鹿鸣台］，并非真品，只能称为［A货］，原因如下：
丰铭鹿鸣台原开发商为石家庄全业房地产开发有限公司（以下简称石家庄全业）。
2018年8月1日，石家庄全业摘得项目地块；
2019年1月17日，丰铭·鹿鸣台项目建设用地规划许可证下发；
2019年2月11日，丰铭·鹿鸣台设计方案批前公示的通告发布，8栋住宅楼、1栋商业楼、1栋综合楼及1栋幼儿园。
2019年4月8日，北京华远收购该项目。
在小磊看来，华远［丰铭鹿鸣台］=老产品+华远品牌+华远服务。
在当前区域，华远［丰铭鹿鸣台］紧邻万科和保利，突破的确有点儿难。
万科新都会=万科品牌+万科产品+万科物业；
保利时光印象=保利品牌+保利产品+保利物业；
华远项目=华远品牌+丰铭鹿鸣台产品+华远物业；
★华远石家庄第二项目：2019年4月17日，北京华远以33.77亿+自持面积2.2万平方米竞得〔2019〕008号地块。
这一波操作下来，华远的确有王者风范，［区域地王］诞生，在小磊看来，这手笔并非偶然。
▏战略上：从［保守］到［激进］
从2018年至今，华远地产一改［保守］风格，激进拿地。华远集团董事长兼华远地产董事长杜凤超曾表示：公司将以“在稳健中寻求突破、在创新中赢得发展”为基本原则，全面加快发展步伐。
以前华远地产给人的印象是一家经营稳健的公司，尽管规模不大，但效益不错，利润等指标一直居于行业前列。2018年新的领导班子上任伊始，华远地产在土地市场就频频出手，扩张势头初露端倪。
▏战术上：从［A货］到［真品］
作为华远进驻石家庄的一个项目，华远［丰铭鹿鸣台］，产品并非华远产品，它只能作为华远进驻石家庄的一个契机，而作为老牌品牌房企，产品和品牌是重中之重，追求一次［真品］，尽管风险和代价比较大，但还是值得的。
小磊说房：土地市场如“战场”，不容一点儿失误，土拍之后，有人笑，有人哭，但是对于整个区域楼市发展是好的。
閱讀更多 小磊說房 的文章
