近期石家莊土地市場熱鬧了！
4月17日，北京華遠摘牌〔2019〕008號塊地，溢價率高達49.9%，樓面價格9514元/平方米；
4月23日，河北計發摘牌[2019]002號地塊，底價成交，樓面價格1500元/平方米；
位置上，前者位於東南2.5環，後者位於東三環；
交通上，前者旁邊緊鄰石家莊地鐵3號線，後者旁邊有個未批覆的石家莊地鐵6號線；
價格上，兩個地塊只有5公里的距離，前者樓面價格9514元/平方米，後者1500元/平方米；
前者溢價率約50%，後者底價成交。小磊發現：品牌房企在石家莊真不好混，品牌房企高價拿地的背後只能哭嘆：拿地真難。
圖片來源：樂居〔2019〕008號地塊位置
接下來談談：北京華遠摘牌〔2019〕008號塊地。
上週接到一個北京朋友的電話。“磊哥，華遠又拿一塊地，什麼情況？”
說實話，華遠這一波操作，真是厲害，打蒙了所有人。
樓面價9514元/平方米，這個價格一出，區域周邊的樓盤歡呼了。9514元/平方米的樓面價，有行業人預測：該樓盤售價將在20000元左右。這個預測價格的確給周邊樓盤帶來了“興奮感”。我發現那兩天富力城、天河名郡、潤江煦園都給華遠地產發來了賀電，儘管有幾家沒有出聲，小磊也感覺到了他們的“偷樂”。
其實在小磊看來，華遠是來［搞笑］的。9514元樓面價格，華遠該地塊就背上了［區域地王］光環，周邊的翰林甲第 、富力城、東創鉑悅府估計都笑瘋了，在樓市調控背景下，儘管房價不會出現暴漲，但是對於整個區域是一個利好，這個項目的價格和配套應該會給區域帶來一個［新標準］。
拋開區域，該地塊對於遠洋［方村］項目、萬科［南三環］項目以及某大房企［北郄馬］項目都是利好，總之華遠給石家莊樓市帶來了一種隱秘信號：石家莊樓市有發展，房價堅挺之後還可以再漲。
01
華遠［區域地王］地塊
看著簡單的一塊地，實則背後有故事：
這是一宗“神奇”的地塊。被中鐵建低估，讓世茂悔恨，當中鐵和世茂醒來的時候，如今該地塊已經被十家房企盯上，在60輪的競拍中，華遠地產競得了這塊高價地，按照如今的樓面價，9514元，它就是該區域“地王”。
▏2018年8月17日，該地塊首次“亮相”，吸引了北京喜茂置業有限公司(華潤與金茂聯合體)、中鐵建、金地、保利以及河北萬騰等多家房企，最終中鐵建報價24.8億元，為現場最高報價，但沒有達到底價而流拍。
★小磊：被這麼多房企盯著，中鐵報價有點兒保守，低估了這塊地的價值。
▏2018年12月26日，該地塊再次“亮相”，現場只有世茂一家房企，由於［競買人少於3家］，地塊再次流拍，地塊與世茂失之交臂。
★小磊：世茂不懂［規矩］嗎？找兩家［配角］啊！好好的機會讓他放棄了。
▏2019年4月17日，該地塊第三次亮相，10家房企，60輪競拍，華遠瘋了。最終欒城區〔2019〕008號地塊最終由北京華遠以33.77億+自持面積2.2萬平方米競得，摺合1305.02萬元/畝，扣除自持面積和保障房配比後，樓面價約9514元/平方米。
★小磊：華遠瘋了，地塊周邊的房企都笑了。
這個東南2.5環線的地塊大致情況：
欒城區〔2019〕008號地塊位置東至崑崙大街、西至衝江路、南至倉盛東路、北至衝江路，土地用途住宅用地，土地面積約合259畝。起始價225200萬元。
欒城區〔2019〕008號地塊出讓採取掛牌方式，按照出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人。本宗地設有最高限價，在達到最高限價仍有兩家及以上競買人願意競價時，採取“限地價競自持面積”方式確定競得人。
02
華遠瘋狂了一把
從〔2019〕008號地塊的60輪競拍中，不談［自持面積競拍］，只統計［價格競拍］大致情況是這樣的，在小磊看來，有時候從舉牌次數上和頻率上，都可以看出房企的［心思］。
萬科0次：看到這個高價，［南三環］項目有底了。
新城1次：石家莊地價太高，風險太大，這裡是［高危區］，撤。
金地2次：開始舉牌1次，最高限價1次，兩次都是［關鍵點］，沒白來。
世茂3次：拿地真難，想在石家莊有個自己的［真品］，真是不易。
保利4次：盡力拿地，就算拿不到，也得［抬抬價］。
龍湖6次：競價和自持都［盡力］了，石家莊想拿地，真的很難。
華遠3次：配合之前收購的［A貨］，為了華遠真品，拼了！
最後華遠竟然瘋狂了一把，有點兒出人意料。
03
［A貨］到［真品］
北京華遠佈局石家莊，說實話，真的有點兒艱辛。
★華遠石家莊第一項目：2019年4月8日，華遠北京官方微信宣佈華遠地產進入石家莊！以合作模式收購石家莊全業房地產開發有限公司80%的股權，從而獲得石家莊市循環化工園區豐銘鹿鳴臺項目的開發權。石家莊也成為了華遠地產在全國佈局的第10座城市。
其實在小磊看來，華遠［豐銘鹿鳴臺］，並非真品，只能稱為［A貨］，原因如下：
豐銘鹿鳴臺原開發商為石家莊全業房地產開發有限公司（以下簡稱石家莊全業）。
2018年8月1日，石家莊全業摘得項目地塊；
2019年1月17日，豐銘·鹿鳴臺項目建設用地規劃許可證下發；
2019年2月11日，豐銘·鹿鳴臺設計方案批前公示的通告發布，8棟住宅樓、1棟商業樓、1棟綜合樓及1棟幼兒園。
2019年4月8日，北京華遠收購該項目。
在小磊看來，華遠［豐銘鹿鳴臺］=老產品+華遠品牌+華遠服務。
在當前區域，華遠［豐銘鹿鳴臺］緊鄰萬科和保利，突破的確有點兒難。
萬科新都會=萬科品牌+萬科產品+萬科物業；
保利時光印象=保利品牌+保利產品+保利物業；
華遠項目=華遠品牌+豐銘鹿鳴臺產品+華遠物業；
★華遠石家莊第二項目：2019年4月17日，北京華遠以33.77億+自持面積2.2萬平方米競得〔2019〕008號地塊。
這一波操作下來，華遠的確有王者風範，［區域地王］誕生，在小磊看來，這手筆並非偶然。
▏戰略上：從［保守］到［激進］
從2018年至今，華遠地產一改［保守］風格，激進拿地。華遠集團董事長兼華遠地產董事長杜鳳超曾表示：公司將以“在穩健中尋求突破、在創新中贏得發展”為基本原則，全面加快發展步伐。
以前華遠地產給人的印象是一家經營穩健的公司，儘管規模不大，但效益不錯，利潤等指標一直居於行業前列。2018年新的領導班子上任伊始，華遠地產在土地市場就頻頻出手，擴張勢頭初露端倪。
▏戰術上：從［A貨］到［真品］
作為華遠進駐石家莊的一個項目，華遠［豐銘鹿鳴臺］，產品並非華遠產品，它只能作為華遠進駐石家莊的一個契機，而作為老牌品牌房企，產品和品牌是重中之重，追求一次［真品］，儘管風險和代價比較大，但還是值得的。
小磊說房：土地市場如“戰場”，不容一點兒失誤，土拍之後，有人笑，有人哭，但是對於整個區域樓市發展是好的。
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