平方米!區域地王誕生,中鐵世茂“失誤”後,華遠最後瘋狂了!

9514元/平方米!区域地王诞生,中铁世茂“失误”后,华远最后疯狂了!

近期石家莊土地市場熱鬧了!

4月17日,北京華遠摘牌〔2019〕008號塊地,溢價率高達49.9%,樓面價格9514元/平方米;

4月23日,河北計發摘牌[2019]002號地塊,底價成交,樓面價格1500元/平方米;

位置上,前者位於東南2.5環,後者位於東三環;

交通上,前者旁邊緊鄰石家莊地鐵3號線,後者旁邊有個未批覆的石家莊地鐵6號線;

價格上,兩個地塊只有5公里的距離,前者樓面價格9514元/平方米,後者1500元/平方米;

前者溢價率約50%,後者底價成交。小磊發現:品牌房企在石家莊真不好混,品牌房企高價拿地的背後只能哭嘆:拿地真難

9514元/平方米!区域地王诞生,中铁世茂“失误”后,华远最后疯狂了!

圖片來源:樂居〔2019〕008號地塊位置

接下來談談:北京華遠摘牌〔2019〕008號塊地

上週接到一個北京朋友的電話。“磊哥,華遠又拿一塊地,什麼情況?”

說實話,華遠這一波操作,真是厲害,打蒙了所有人。

樓面價9514元/平方米,這個價格一出,區域周邊的樓盤歡呼了。9514元/平方米的樓面價,有行業人預測:該樓盤售價將在20000元左右。這個預測價格的確給周邊樓盤帶來了“興奮感”。我發現那兩天富力城天河名郡潤江煦園都給華遠地產發來了賀電,儘管有幾家沒有出聲,小磊也感覺到了他們的“偷樂”。

其實在小磊看來,華遠是來[搞笑]的。9514元樓面價格,華遠該地塊就背上了[區域地王]光環,周邊的翰林甲第

富力城東創鉑悅府估計都笑瘋了,在樓市調控背景下,儘管房價不會出現暴漲,但是對於整個區域是一個利好,這個項目的價格和配套應該會給區域帶來一個[新標準]。

拋開區域,該地塊對於遠洋[方村]項目、萬科[南三環]項目以及某大房企[北郄馬]項目都是利好,總之華遠給石家莊樓市帶來了一種隱秘信號:石家莊樓市有發展,房價堅挺之後還可以再漲。

01

華遠[區域地王]地塊

看著簡單的一塊地,實則背後有故事

這是一宗“神奇”的地塊。被中鐵建低估,讓世茂悔恨,當中鐵和世茂醒來的時候,如今該地塊已經被十家房企盯上,在60輪的競拍中,華遠地產競得了這塊高價地,按照如今的樓面價,9514元,它就是該區域“地王”。

▏2018年8月17日,該地塊首次“亮相”,吸引了北京喜茂置業有限公司(華潤與金茂聯合體)、中鐵建、金地、保利以及河北萬騰等多家房企,最終中鐵建報價24.8億元,為現場最高報價,但沒有達到底價而流拍。

小磊:被這麼多房企盯著,中鐵報價有點兒保守,低估了這塊地的價值。

▏2018年12月26日,該地塊再次“亮相”,現場只有世茂一家房企,由於[競買人少於3家],地塊再次流拍,地塊與世茂失之交臂。

★小磊:世茂不懂[規矩]嗎?找兩家[配角]啊!好好的機會讓他放棄了。

▏2019年4月17日,該地塊第三次亮相,10家房企,60輪競拍,華遠瘋了。最終欒城區〔2019〕008號地塊最終由北京華遠以33.77億+自持面積2.2萬平方米競得,摺合1305.02萬元/畝,扣除自持面積和保障房配比後,樓面價約9514元/平方米。

★小磊:華遠瘋了,地塊周邊的房企都笑了。

這個東南2.5環線的地塊大致情況:

欒城區〔2019〕008號地塊位置東至崑崙大街、西至衝江路、南至倉盛東路、北至衝江路,土地用途住宅用地,土地面積約合259畝。起始價225200萬元。

欒城區〔2019〕008號地塊出讓採取掛牌方式,按照出價最高且不低於底價者得的原則確定競得人。本宗地設有最高限價,在達到最高限價仍有兩家及以上競買人願意競價時,採取“限地價競自持面積”方式確定競得人。

02

華遠瘋狂了一把

從〔2019〕008號地塊的60輪競拍中,不談[自持面積競拍],只統計[價格競拍]大致情況是這樣的,在小磊看來,有時候從舉牌次數上和頻率上都可以看出房企的心思]。

9514元/平方米!区域地王诞生,中铁世茂“失误”后,华远最后疯狂了!

萬科0次:看到這個高價,[南三環]項目有底了。

新城1次:石家莊地價太高,風險太大,這裡是[高危區],撤。

金地2次:開始舉牌1次,最高限價1次,兩次都是[關鍵點],沒白來。

世茂3次:拿地真難,想在石家莊有個自己的[真品],真是不易。

保利4次:盡力拿地,就算拿不到,也得[抬抬價]。

龍湖6次:競價和自持都[盡力]了,石家莊想拿地,真的很難。

華遠3次:配合之前收購的[A貨],為了華遠真品,拼了!

最後華遠竟然瘋狂了一把,有點兒出人意料。

03

[A貨]到[真品]

北京華遠佈局石家莊,說實話,真的有點兒艱辛

★華遠石家莊第一項目:2019年4月8日,華遠北京官方微信宣佈華遠地產進入石家莊!以合作模式收購石家莊全業房地產開發有限公司80%的股權,從而獲得石家莊市循環化工園區豐銘鹿鳴臺項目的開發權。石家莊也成為了華遠地產在全國佈局的第10座城市。

其實在小磊看來,華遠[豐銘鹿鳴臺],並非真品,只能稱為[A貨],原因如下:

豐銘鹿鳴臺原開發商為石家莊全業房地產開發有限公司(以下簡稱石家莊全業)。

2018年8月1日,石家莊全業摘得項目地塊;

2019年1月17日,豐銘·鹿鳴臺項目建設用地規劃許可證下發;

2019年2月11日,豐銘·鹿鳴臺設計方案批前公示的通告發布,8棟住宅樓、1棟商業樓、1棟綜合樓及1棟幼兒園。

2019年4月8日,北京華遠收購該項目。

在小磊看來,華遠[豐銘鹿鳴臺]=老產品+華遠品牌+華遠服務。

在當前區域,華遠[豐銘鹿鳴臺]緊鄰萬科和保利,突破的確有點兒難。

萬科新都會=萬科品牌+萬科產品+萬科物業;

保利時光印象=保利品牌+保利產品+保利物業;

華遠項目=華遠品牌+豐銘鹿鳴臺產品+華遠物業;

★華遠石家莊第二項目:2019年4月17日,北京華遠以33.77億+自持面積2.2萬平方米競得〔2019〕008號地塊。

這一波操作下來,華遠的確有王者風範,[區域地王]誕生,在小磊看來,這手筆並非偶然。

戰略上從[保守]到[激進]

從2018年至今,華遠地產一改[保守]風格,激進拿地。華遠集團董事長兼華遠地產董事長杜鳳超曾表示:公司將以“在穩健中尋求突破、在創新中贏得發展”為基本原則,全面加快發展步伐。

以前華遠地產給人的印象是一家經營穩健的公司,儘管規模不大,但效益不錯,利潤等指標一直居於行業前列。2018年新的領導班子上任伊始,華遠地產在土地市場就頻頻出手,擴張勢頭初露端倪。

戰術上從[A貨]到[真品]

作為華遠進駐石家莊的一個項目,華遠[豐銘鹿鳴臺],產品並非華遠產品,它只能作為華遠進駐石家莊的一個契機,而作為老牌品牌房企,產品和品牌是重中之重,追求一次[真品],儘管風險和代價比較大,但還是值得的。

小磊說房:土地市場如“戰場”,不容一點兒失誤,土拍之後,有人笑,有人哭,但是對於整個區域樓市發展是好的。


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