东震木
由于高杠杆高利润率，头部房地产企业盈利的格局仍会持续。
1、房地产企业是如何盈利的？
房地产企业开发企业本质上是金融企业。首先，房企通过自有资金加上信托、贷款等融资拍卖土地，土地购到手后还可以抵押出去贷款，再通过信托等方式融资，然后设计方案，将施工工程外包，样板房建成后就可以预售，将购房者的按揭贷款通过预售款方式投入工程中。
举个例子，假如一个楼盘有100000平，每平售价预计1万元，土地拍卖价每平4000元，建筑设计等成本每平2000元，则整个项目，房企需要投入6亿元。但是，房企绝对不会用自己的6亿来开发。首先，房企会动用2亿资本金，向银行贷款2亿，假设贷款成本年利率10%，购置土地。这2亿本金，有的房企还会通过高管员工入股的方式分摊出去5000万，承诺项目完成分红40%，企业自己只是投入15000万。土地购置后，再抵押贷款获得1亿贷款。三个月后，样板房建成就可以预售了，假设预售获得4亿，收回1.5亿本金，用于其他项目。通过贷款支付后续工程款，通过销售款支付利率和员工入股本金和分红。一年后，偿还贷款本息3.3亿，房子全部卖出去，企业营收10亿，成本6.5亿，税前净利润3.5亿，税后大概2亿。也就是年化利润率是133%。
2.为什么房地产市场格局变了
首先，房地产企业在政策监管加强后，融资日益困难。现在一般是百强房企前40可以获得银行贷款，小房企银行基本不看。这些小房企自身资本金不足，即使拍到地了，没钱开发，也就成烂尾楼了，困难的还会被土地购置贷款逼死。因而，很多中小企业购置的土地都被大房企收了，自己则退出市场。
3.为什么中国房价会暴涨？
由于头部房企贷款融资，而且贷款成本较低，杠杆率很高，投资回报率很高。这样，在房价上涨的情况下，很多企业会选择屯地。现在卖出去的房子，可能今年竞拍价是2000元每平，但房企可能是三四年前拍的，成本价才500元每平。于是，土地成本下降了1.5亿。虽然贷款利息多付了四年，但5千万贷款每年利息才500万，四年也就0.2亿。企业多赚了1.3亿。我们看下头部房企的财务报表，就会看到他们屯了很多地。据说恒大不再拍地都可以维持几年，每年净利润1000亿。再看看富豪榜中国有多少地产商上榜，可想而知，房地产有多么暴利。也正是因为暴利，房企才敢出高价竞拍土地，推高自身楼盘所在地段土地价格和房价，导致中国房价暴涨。
4.是m2推升了房价，还是房价推升了m2？
M2的一个重要组成部分就是银行贷款。商业银行正是通过贷款创造了信用，不断放大货币供应量。而房地产贷款一直是家庭贷款的主要部分，也是信托贷款、银行贷款的重要资金流向。如果说城镇化是房价上涨的初始动力的话，银行贷款则是房价上涨的加速器。中国的房地产市场就相当于一个拍卖场，各个家庭出价购买，然后可以再拍卖出去。如果没有银行贷款，购房者只能通过有限收入购房，房价涨幅一般无法超越收入涨幅。但是，银行贷款使得家庭加杠杆，房价涨幅得以超过收入涨幅数倍。房地产商不断推高地价，加剧房价上涨预期，刺激着购房者不断贷款推高m2，并幻想以后有其他人加杠杆接盘。因而，房价与m2是互为因果关系，且初始原因是房价。
5.如何维持房价平稳
供给层面，一方面多推出土地，一方面控制房地产企业的杠杆率，不给他们高额贷款，控制预售比例，实行现售制。控制房地产企业屯地或变相屯地。土地购置后两年内不开发，重罚或者收回土地。开发后两年内不完工，重罚或强制拍卖。控制了房企的高利润率，他们自然没动力推高地价和房价，地方政府想卖高价也没人买地。房价也就能平稳下来了。问题在于，除非房价下降，大型房企基本可以偿还贷款本息，个人购房贷款也是银行优质资产，银行自身恐怕没动力控制杠杆率。地方政府在税收不足的情况下，恐怕也没有动力控制企业屯地行为。要打破利益链条，还需要改革税制和金融结构。目前，恐怕还得靠行政限售控制房价 。
需求方面，抑制炒房，加征房产税，空置房一律征收高额空置税。健全租房市场，政府提供高质量公租房抑制租金快速上涨。
毛健1001
现在感觉刚需还是很大的，无奈年轻人现在收入都有限实在买不起房子，要不然放假还会暴涨。但是随着结婚越来越晚，单身丁克越来越多，离婚率越来越高，小孩出生率越来越低，未来二十年后，大量房产卖给谁呢？中国城市化进城说实话太快了，才短短不到十年，感觉现在乡村乡镇几乎都没人了，都集中到大城市最低也回县城了，我们8090后家庭包括父母以后留下来的房产，以后肯定会空出来很多。发达国家有过的老路，感觉日本房价的那种过山车中国未来很可能也要经历，东北现在已经老龄化更严重了。房价最近四五年估计是降不下来的，未来还要再涨的
记录各种努力生活的人
一、2018年的房企业绩大部分已经反映出来，目前处于房地产企业的盈利高点部位；
二、要防止未来两年左右，国家对于相关行业的政策监管，以及相关行业的民生舆论；
三、对个人角度来讲，人生的第一套刚需房，任何时间能够及早的配置都是很合适的；
四、对于投资以及财产配置方面，目前可以建议去，相关行业头部企业的股票，但未来两年，并不对房地产市场看好。
木子东冉
很正常，非常符合目前经济环境，社会环境下的发展特点。目前的供给侧改革和三去一降一补的转型政策和我国人口的结构特点预示着资源和发展潜力会向寡头集中，相信看过西虹市首富这部电影的都明白一个道理，当钱达到一定量的时候，你想花都花不出去，这和钱生钱更容易的道理一样。这些企业无论是从融资的难易程度、破除市场壁垒的能力还是风险的承受能力来看，都比中小企业更有优势，目前房地产市场整体上看即将步入衰退期，大鱼挤死小鱼吃独食的优势表现的更加明显。
梓桑怀
治理房价，提升自己的 家庭整体 生活质量，除了少生，其他办法都不太管用。。
藏于泥o绚于野
立法打压，加快房产税。视情况用重典！
