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引言
商業地產行業需要什麼樣的人才？
來源 | 商業地產頭條（ID：Dtoutiao）
作者 | SuzanneLeow（行業分析師）
放眼當下，困於“996”或是種福氣，畢竟這些地產圈“拿地達人”們分分鐘有著丟飯碗的時代危機。
Wind統計數據顯示，2018年全年，A股房地產上市公司的高管離職人員101位。據贏商網大數據及其他公開報道不完全統計，2019年以來，超過40家房企高層出現變動。
目光敏感的行業獵頭眼中，大多數離職高管都在行業內橫向流動，但這股湧動的潮水已經出現了變化。背後驅動是什麼？什麼背景人才有更大幾率出現在商業地產高管名單中？
為此，商業地產頭條選擇了11家在商業地產領域具有代表性的公司，全面梳理呈現150位高管履歷。
內資企業：華潤置地，龍湖地產，新城地產，大悅城,萬科印力，萬達商業
港資企業：新鴻基地產，新世界發展，恆隆地產，九龍倉
外資企業：新加坡凱德
（為了達到更好效果，此圖請橫屏閱讀）
製圖:商業地產頭條 數據說明：150位高管的履歷均來自公司年報、公司官網介紹、Wind數據庫。（考慮到實際情況，為保持統計口徑的一致性，所界定的高管範疇以年報中披露的名單為準，但不包括監事會成員、獨立董事成員。）
01
150位高管背景大揭秘金融成了加分點
150位高管的職業履歷可分成三個階段：
第一個階段為剛進入工作；
第二個階段為集團內晉升或以較高的管理層的身份進入集團；
最後階段均為高管。
製圖：商業地產頭條
上圖中清晰看出高管們主要“產地”及職業流動軌跡：從絕對人數來看，金融相關背景高管已經是佔據第二大類別，而且他們的職業路徑與房地產開發運營背景高管的不一致性，前者專注、求深，後者豐富，求全。
來自房地產開發運營領域的人員成為高管人數最多。他們在選擇這個職業路徑前，遍佈房地產企業相關或不相關的各個細分領域，可能的解釋是：早期積累的豐富經驗，對於後來晉升高管的實踐有很大的提升作用。
製圖：商業地產頭條
第二大高管來源是，金融/投資+財務/會計/審計。從流向圖清晰看出，他們的職業路徑相當穩定，可能的解釋是，作為專業領域，具備較高的從業門檻，並且需要長時間的積累；
製圖：商業地產頭條
直接穿過中層成為高管的，均為家族企業接班人，且均為港資企業，他們中有人直接畢業即進入家族企業，也有人先在投行、事務所、諮詢公司工作鍛鍊，後直接進入家族企業管理層。
02
房企青睞金融背景高管為什麼？
房地產企業招徠更多的金融背景高管，最直接解釋是：作為資本密集型行業，他們太需要此類人才來處理各項與資本有關的複雜事項。
一份來自2011-2013年滬、深兩市197家房地產上市公司數據的實證研究表明，高管團隊中政府或者銀行從業背景所佔比例與企業債務融資結構正相關。
這也就意味著，高管的政府或者銀行背景對於公司的債務融資尤其是銀行貸款方面具有較大優勢。
招徠金融背景高管，藉由他們的知識、履歷、資源，以求獲得更穩健更低成本的融資，是人事變動的核心邏輯。
一方面，商業地產作為行業內的細分領域，在資金鍊方面呈現出如下特徵：
回報模式：租售並舉、輕資產等模式越來越流行，不同於住宅地產的銷售後快速回流現金模式。
回收週期：商業地產資金沉澱大，回報週期長，不同於住宅地產的快週轉，如何提高流動性是核心問題。
產品屬性：商業地產本質上是長期收益的金融工具，住宅地產本質上是用來銷售的商品。
商業地產的特徵決定了，這個細分領域內的高管團隊特徵組成，可能與整個行業有差異。另一方面，2014年開始，房地產市場不景氣導致很多企業出現資金鍊斷裂，債務違約事件頻發，面臨融資困境。
國家統計局數據顯示，2003年全國房地產開發投資額為10106億元，到2018年已增長120264億元。投資額的快速增長體現了行業的高速發展，也顯示出行業內企業巨大的資金需求。
製圖：商業地產頭條
如此背景之下，作為企業戰略制定和實施的主要力量，上市公司高管的戰略選擇，會對公司的經營狀況和發展帶來變化。
值得注意是，以上分析相對籠統，可實際上，在不同企業、不同發展階段，高管金融背景能夠發揮的效用亦存在著很大區別。學者武志勇、董立群結合Dickinson的分析模型，把上市房地產企業劃分為成長期、成熟期、衰退期。
企業生命週期不同階段的現金流特徵組合：
製圖：商業地產頭條
104家上市房企的面板數據分組迴歸結果顯示：高管的金融背景與成熟期的企業經營績效在10%的水平下顯著正相關，但與成長期及衰退期的企業經營績效不顯著相關。由此說明：
有金融背景的高管雖可為企業提供便捷融資渠道，但成長期及衰退期的企業自由現金流較少，易形成巨大的償還壓力，因而對企業績效的提升不顯著。
進入成熟期的企業，經營狀況趨於穩定，自由現金流得到改善，償債能力提升，便利的融資渠道可為企業的業務拓展提供充足的資金，以實現企業經營績效的提高。
03
潮水湧動下一個金融高管去哪裡？
可無論是靜態分析，還是動態研究，房企這股金融高管浪潮已經湧動，且海潮聲愈來愈近，愈來愈大。下一個金融高管去哪裡？
為此，商業地產頭條以香港、新加坡為例，看看這波潮水湧動方向。以下是商業地產頭條對各個企業的現金流情況的梳理：
內資企業：
港資、外資企業：
製圖：商業地產頭條
（特別說明：新世界發展2013-2017年均為+/-/+，2018年為-/-/+，為避免受到波動性影響，採用2013-2017年數據。）
由此可見，內資企業仍處於成長期，港資、外資企業(新加坡）已經發展到成熟期階段，且它們之間的資產負債率大有不同。
製圖：商業地產頭條
（說明：散點的大小與總資產數量相匹配）
內資企業的負債率普遍高於港資、外資企業，這很可能是因為內地房地產企業融資渠道單一，過度依賴銀行貸款，資金來源穩定性較差。
另外，商業地產需沉澱的資金量龐大，沒有強大的資金助力，很難在商業地產領域有所成就，加之目前中國尚無成熟的商業地產退出渠道，這又給企業設置了一道關卡，商業地產不成熟的投融資渠道可能是商業地產健康發展的最大障礙。
相較之下，處在成熟期的香港、新加坡負債率都偏低，且相對應的金融背景高管佔比也更高：內地14%，香港28%，新加坡55%。
製圖：商業地產頭條
如此看來，隨著內地企業逐步邁入成熟期，它們的人才梯隊中，金融背景高管佔比可能也會更高。
受企業發展週期影響外，未來金融背景高管們去哪兒，還受到來自行業的外部變化驅動。從香港和美國的資本市場表現來看，商業運營型的地產商已經替代週轉銷售型成為市場的主流，存量運營將是地產商在住宅開發和人口紅利消耗之後必然的轉型方向。
目前商業地產（購物中心&百貨）領域的行業集中度約為1.5%，大量低效物業集中在部分大型企業手中，未來的整合者需要具備極強的專業能力，同時融資門檻的提高導致資金向頭部公司集中。
這說明，未來商業地產領域玩家不會太多，需具備很強的全產業鏈服務能力和產品設計定價能力，同時由於利潤空間彈性不足，尋找錯誤定價資產的能力和前端資產廣泛觸角將變得至關重要。
因此，商業地產頭條預測：
-
隨著市場集中度進一步提高，內地企業將進入成熟期，商業地產為主的企業將從傳統的房地產企業轉型為以物業運營為核心的資產管理公司。金融背景高管的比例將進一步提高。加強傳統融資渠道，銀行業履歷仍然重要。
但內資企業不能長期依賴銀行貸款，必須結合多層次資本市場進行資本運作，熟悉募投管退各個核心環節。所以這些高管將大概率來自投行背景+國際化視野，與新加坡凱德趨同。
製圖：商業地產頭條
同時，內地的高管也將更年輕化。
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