劍指琴懸

房子當然是自己的，小區的土地、設施設備是全體業主共有的，物業什麼都不是，只是個“保姆”。保姆的權力越來越大，是誰給了他權力，與政府有關，也與業主自己有關。

誰才是小區真正的主人？

既然是保姆，就應該聽主人的，就應該服務於主人。哪天主人不高興，不管你乾的好不好，想換就換。當然，主人應該支付保姆工資。

小區的主人是誰？物業管理相關的全部的法規規定，選聘和解聘物業公司，由全體業主共同決定，即業主大會，這才是小區的主人。

物業公司是主人請來的嗎？

我們很多人痛恨的物業公司，是通過什麼途徑進入到小區，強行為業主服務的？

一個小區建成尚未銷售之前，開發建設單位是小區唯一的大業主，這個業主有權利選聘物業公司，確定服務標準和服務價格。相關的法規也是這麼規定，開發建設單位可以選聘前期物業。

因為近年來紅火的房地產市場，業主在買房時，大家更關心的是房價，是能買到房子，沒有誰去關心物業服務合同，雖然大家很認真的簽署了自己的名字。

一旦房屋銷售套數過半、面積過半，小區主人的身份就發生了質的變化，全體業主成了新的主人。

只是，之前的主人請的物業公司還在。

主人為什麼沒有了話語權？

物權法規定，業主可以成立業主大會，選舉業主委員會。沒有業委會的小區，誰來召開業主大會，怎麼召開？

開不了業主大會，無論業主怎樣憎恨物業，他都在那裡，輕蔑的看著你，甚至挑釁你。

這當然是政府的原因，沒有明確業主大會的主體地位，和便捷的召開方式，使得沒有業委會的小區，完全失去了主人的權力。

沒有話語權，也跟業主有很大關係，很多人對小區的事漠不關心，對業委會的成立運作不瞭解、不支持、不監督，一旦自己的利益受損，立刻跳將出來，指著業委會的鼻子大罵，誰還敢參選業委會？

物業公司權力為什麼越來越大？

小區業主管理規約，一般會約定物業服務方式、服務標準、業主的行為規範。

選聘物業即是按照全體業主通過的管理規約，通過投標報價，選定最終的物業公司。

這是變更前期業主選聘的物業公司，改變合同條款的最好的機會，遺憾的是，但很多業委會並沒有把握住。

物業的權力，則是通過投標文件確定的物業服務合同。合同里約定的，是物業公司必須完成的任務，守約應該，違約該罰。

自我賦權是人的本能。沒有業主大會的解聘，鬆散的業主也無法對物業形成有效的監督，無所顧慮的物業公司，當然敢於超越合同，謀取不當得利，甚至敢對業主拳腳相加。

物業矛盾該怎樣解決？

國家應該建立業主大會制度，刻制業主大會印章，建議由社區組織召開。

無論有沒有業委會，只要業主提議滿足一定的條件，即可召開臨時業主大會，解聘不稱職的物業公司。

國家應該建立由業主評價的物業管理信用機制，讓守信者得到更多業主的支持、選擇，有機會佔領更多的市場，讓失信者被市場淘汰出局。

業主應積極參與小區表決，監督業委會和物業公司工作。應具有公共意識，遵守小區管理規約，履行業主義務，共同打造和諧、宜居的生活環境。

以上為本人原創，希望通過多個小區的經驗教訓，以及對物業服務的思考，與您一道，共同探索物業矛盾的解決辦法。歡迎交流、學習、拍磚。關於業委會成立或物業公司監督，可私信我，竭誠提供幫助。

姜姜聊物業

我從事物業工作十多年了，我來說說自己的想法和身邊的事。

物業服務是指對小區的公共部位、公共設備設施進行維護保養，物業公司負責小區的衛生、綠化、秩序維護、設備設施的維修，物業服務沒什麼高科技的東西，全靠人來幹活，可以說是勞動密集型的行業，正因為如此，物業工人工資都不高，普通工人在2000到3500之間吧，崗位、城市不同，工資不同，保潔員工資低一些，工程維修人員工資高一些；同崗位，大城市工資高一些。

近年來新建小區多為高層加小高層，物業費一般在2塊到2塊5，100平的房子一年2400到3000塊，假設有1000戶，一年的物業費是240萬到300萬，這些錢用於支付人員工資、設備維護（不算大修）、資產折舊、交水電費，電梯、消防、監控系統要請專業公司來維護保養，上面說過，物業行業工資低，請不起專業人員，只能委託專業公司來做，二次供水如果是變頻的（就是水箱儲水，水泵加壓)，每年兩次請專業公司（得有資質)清洗水箱，每年繳納生活垃圾清運費。

一個十多萬平米的小區，大概需要保安員10—12人、保潔員12—15人、客服員4—5人、工程維修人員6—8人、行政、會計、出納、經理各一人。物價漲，工資也得漲吧？反正我是沒見過物業費漲的，十年沒漲物業費我也見過。

再說服務。

只說親身經歷，我們的服務不敢說優秀，合格吧，同事們按照合同和服務標準工作，打掃衛生、巡邏、保養設備、接待來訪，當然大多數業主對我們還是友善的，可也有部分業主，外網停水停電、暖氣不熱、燃氣打不著、電視沒信號都賴物業，“我交物業費了……”您交物業費了，可電費水費暖氣費燃氣費有線電視費網費沒交給物業公司吧？丟東西了賴物業，您那是放門口丟了！戶內丟東西了，賴物業，保安巡邏的目的是“預防和減少”犯罪事件的發生，不是保證不發生，巡邏頻次夠、有巡視記錄、監控系統完好的話，物業無責好麼！

再來說說開發和物業一家的說法。

開發公司成立物業公司來管理自己建設的小區，這種情況比較多，我也在種公司工作過，有兩家打架的，有替開發遮掩推諉的，也有正常往來的，拿這個說事的無非房屋質量問題了。我沒出過遠門，見得世面也少，但以我淺薄的見識來看，建築行業的法律還是很健全的，各種標準也很完善，政府部門也有監管職能，房屋質量不合格，交房時可以拒絕收房啊，跟開發談啊，要賠償啊，或者退房，要不起訴，都可以。房子也收了，交物業費時拿房屋質量說事了，房屋質量和物業公司有什麼關係？

再說說公共收益。

園區廣告、電梯廣告。我見過一種說法，電梯廣告的收益夠全體業主免物業費還有富裕，我想說:大哥你是瘋了嗎？我國一線城市是北上廣深，我只在北京工作過，北京也得分地方啊，當然中心位置貴，可中心位置有帶電梯的住宅嗎？我們拿五環說，幾年前一部梯子一年大概是3000—4000。現在我工作的地方大概是三四線城市吧，一部梯子一年200，對，就是二百！當然，不管多少錢，這是全體業主的，沒錯，可關心這個的都是不交物業費的。

日常工作。

我是維修崗位，水電土建木工活瓦工活，最好還會電焊氬弧焊，反正是會的越多越好，大家可以自己打聽一下各個工種都掙多少錢，所以我們只能是雜而不精。巡視設備機房，主要有生活水泵房、消防泵房、各樓低壓配電室，控制櫃有問題請廠家來，過保了花錢請人修。管道閥門可以自己換。修樓道照明、路燈，修路面，修單元門、扶手，保養人防設備，雨季前檢查、清理雨水井和各單元雨搭，檢查排汙泵。通下水管網和管道，清理出的有衛生紙、鋼絲球、抹布、衛生（巾)、（避)（孕)（套)、（成)人用品……有些是人為造成的，沒辦法。

政府監督。

物業行業的主管部門有:居委會、物業辦、派出所、消防隊、市場和質量監督局、水務局、稅務局、勞動局、人防辦、環衛局、衛生監督所……有業主投訴相關部門就過來核實情況，就說有一次吧，投訴電梯“經常故障”，懷疑“電梯有沒有人維護”，查吧，查了報修記錄和召修記錄，半年壞了兩次，然後我用了兩天提供材料，不是不全，是這次要這個，下次要那個，不一次要，也不是一個部門來要。別說什麼安全問題再小心都不過分，年檢合格標誌貼著呢，就是誣陷好麼！

頻繁更換物業公司，對業主來說，不見得是好事，一般來說，第一家是最有責任心的。

業委會自制，沒接觸過，不發表看法。

其它的事也不說了，園區的良好環境靠大家共同維護。還有，大多數業主還是講理的。

待遇低、責任大。

以上內容不能代表任何人，只是本人的經歷和看法。

觀棋不語169785884

我們家小區是回遷樓，物業更霸道，進戶裝修用的沙石料必須得從他們指定的的兩家買，從外面買一車才一百八十元，從他們那買一車得八百多，二元錢一代一代就一鍬，力工還必須用他們指定的比外面貴一千多，他們在道上畫停車位就收費，告到市長熱線那都沒人管，上個月我開車走到大門口車滅火了，過來個保安就衝我喊快把車開走，在這站著幹麻我說車打不著火了，他又說快點開走，我說我也想開走誰想讓它壞呀，他又說這小區裡的車都象你這樣都上這來壞了，我這還走不走車了，我說你這他媽的是說的什麼話，我願意它壞呀。這下壞了那保安把我打的兩眼視網膜出血眼底出血現在還看東西摸乎那。眼鏡也打壞了，手機屏也打碎了。現在的物業就是最大的黑社會，他們都有後臺保護著。

將冰

業主的困惑：我們住的是物業的房子還是自己的房子？有人說物業的權力越來越大，這是為什麼呢？

下面我來說說吧

1.業主在開發商那裡買房子時，開發商已經為業主配套了絕大多數業主都不認可的物業公司。因為是前期物業，業主作為單個的個體而言，也只是敢怒不敢言。物業說什麼錢就交什麼錢，畢竟買房子常住不想惹麻煩。

2.業主是花錢買了房子，卻有種給物業交租的感覺。物業服務不好也就算了，可是物業費卻是年年見長啊，還不容許業主質疑或者拒交，否則，戴墨鏡金鍊子的光頭男說不定會夜裡踹門。這樣還沒法你的話，那就直接給你斷水斷電。而且投訴無門啊。

3.小區的公共收益（廣告費、停車費、公共面積和公共設施出租等）本身屬於業主的。可是，這一切在絕大部分小區，甚至有業委會的小區，都被物業公司收歸己有。並不是扣除一定的服務成本後，返還小區業主。

4.小區業主買房時交的“房屋救命錢”--維修基金，現在幾乎成了物業公司和利益集團的小金庫，予求予取，予取予求。由於很多小區都無法成立業委會（當然，這都是利益集團的阻撓造成的），因此，沒有一個合法的組織能夠阻止物業和相關利益集團動用維修基金。業主只能乾著急。

5.物業公司巧立名目亂收費，這種現象在小城市特別明顯。不談理不談法，物業公司只要弄出個名堂出來，你業主就必須繳費。

6.物業不是來服務的，是來養老的，很多小區的清潔工和門衛都是年紀相當大的老人。因此，衛生狀況基本都不用說，是小區通病，很難乾淨。門衛形同虛設，除了看到門衛室有人外，基本上門衛沒有其他的用途，不登記不盤查不警覺，小區發生什麼事一無所知。

7.更有甚者，物業能夠利用自己熟悉的人自己組織成立業委會。當然，這些業委會也就是很多人口中的“業委會更貪”“業委會更黑”吧。這種業委會只是為了物業的利益服務的，對業主來說沒有任何的好處只有壞處。真正的業委會是鬥爭出來的，所有的業主都是瞭解並熟悉的！只有鬥出來的業委會才真的能夠為業主利益服務。

不管物業多不好，我們業主都要懂得自己的權力和義務，該維權時一定要參與維權，該參與選舉或投票的時候，也希望更多的業主不要以“我沒時間”“我物業費交了，不關我事”“你們鬧吧，反正不差我一個”，一定要出席支持業委會的成立！否則，“業委會更黑”真的會成為現實，成為物業的幫兇。

如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。

說天評地鹽城哥

我看，物業不是什麼好東西，說的非常對，我們這物業就是這個樣，什麼活都不好好幹，就連基本的衛生都打掃不乾淨，收物業費時，挺積極的，還有那個不合理停車費，你敢不交，小區門都不讓進；TMD，我就不明白，房子是我買的，地皮產權是我們所有業主共同買，小區的每一寸土地，都是我們所有業主共同財產，很不要臉的物業公司 拿著我們自己地皮 來收我們的停車費。拿著屬於我們業主的東西，去掙他們的錢，物業真正黑！黑！黑黑！

再一個，如果小區產權到期，所有業主們和物業公司，按照實際實用地皮面積的比例 去對錢 續產權，請問那家物業公司 願意去 對這份錢 來續產權？？？

哼！橫行霸道的物業不幹人事，拿著我們的東西再賣給我們，去掙他們的錢！

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曾經代理過數起物業服務合同糾紛的案件，都是物業公司起訴業主要求支付物業管理費和滯納金的，我是代理業主一方，看到物業公司提交的起訴狀，寫的是振振有詞“原告（物業公司）已經按照物業合同的約定履行了物業服務義務，但是被告（業主）仍然多次遲延甚至拒絕支付物業管理費，不僅嚴重違反合同約定，也是一種不誠信的行為，因此……”

但是每次我和業主瞭解物業公司的管理狀況時，業主都叫苦不堪:我們哪裡請了一個服務人員，簡直是請了一個“皇帝”啊，經常指手畫腳讓我們交這種費那種費，當我們讓他們提供服務的時候他們又這種推脫，或者遲遲不提供，現在還好意思來告我們，要是物業公司提供的服務讓我們滿意的話，我們會不願意交這點物業管理費嗎？……我相信這是很多業主的心聲

接到業主的委託後，我通過走訪小區現場，與小區保安、清潔人員，還有小區內其他業主交談，收集了大量物業不作為的證據，主要體現在以下幾方面:

1.小區的公共綠化長期不維護，垃圾不及時清運，導致小區的垃圾池經常堆滿垃圾，經過的業主都掩鼻而逃；

2.小區的共用部位、公共設施不及時維修，周圍的柵欄和小區大門已經生鏽不堪，還有地面瓷磚破損等問題；小區的其中一部電梯曾經因為零部件損壞而停止運行兩個多月，直到業主們湊錢才請來維修公司維修；

3.小區的保安經常擅離職守，而且隨便放外人進入小區，沒有登記外來人員信息；我去調查的一次居然還發現兩個保安在保安室裡打著撲克牌；

4.小區多次發生失竊事件，業主表示想要去調取監控攝像頭時，物業公司卻稱監控已經損壞，還沒維修好。

結合以上種種物業不作為的證據，我將其整理好提交到了法院，最終法院判決免除了物業公司要求業主支付的滯納金，而且認定物業公司存在違約行為，判定物業管理費按七折支付…這個結果已經讓我們很高興了，因為我們檢索過很多個案例，發現只要是物業公司起訴業主要求支付物業管理費的，法院幾乎都會認定業主違約，全額支持物業公司主張的物業管理費，甚至要求業主支付違約金，而我們這個案件成功為業主扳回了一局，法院沒有認定我們構成違約，反而認定物業公司構成違約！

從目前的司法實踐來看，業主在訴訟中反而是處於劣勢的，往往因為沒有好的答辯主張和證據，而會輸掉物業費官司，所以，我們在面對物業公司不履行合同義務，反而要求業主支付物業管理費的這種案子的時候，大家作為業主一定要收集完整物業公司不作為的證據，這樣才有可能對抗物業公司！

李欽宇律師

我們雖然花巨資購了商品房，該交的費用也交了。住進來就完全受物業支配，根本沒半點自主權。費用說漲就漲。我住的小區，水費已經遠遠高於市場價。但我去交水費時啥時候又每噸漲了一元，我都不知道，我問起，人家就生生甩出一句話完事，早漲了。為什麼漲不知道。你接受也得接受，不接受也得接受。有時候看家門上貼催繳費單，說若在期限內不交按百分比扣罰滯納金。我去論理，這個季的又沒完，憑啥提前交，人家說這是規定。你物業有啥權力罰款。空置費給坑人，一天沒住還得交70%。又是霸王條款。我們連個說理地方都沒有。確實我住的房子就是為物業服務的。物業只知道圈錢，為業主著想卻很少。我中央空調製熱效果很差，溫度都很難達到14°。找了物業很多次，根本解決不了問題，還推脫責任，但空調費一分不能少，不交，水電不能買，甚至給你斷水。物業整治業主那是豪不留情。我是深受其害，但也無可奈何了。

魏微6

社會新成員，新名稱，物業。

有幸看到對新生事物的看法，做細緻的分析。

一個大小區:

23棟樓，一棟樓四部電梯。每個廣告牌，按月收入100元計算。

四部電梯20個廣告牌，按十個月的廣告費計算，是2萬。

廣告費按十個月計算23棟樓46萬廣告費。

一棟樓，大約二百戶。垃圾費每戶50元。200戶垃圾費一萬。

每平米物業費1.5元，每戶1800元物業費。

整個樓36萬物業費。

廣告費2萬元+1萬元垃圾費+36萬元物業費✘23棟樓。

39萬元一棟樓。✘23棟樓=8970000萬。

一個小區八百九十七萬 。

而是民生，業主老百姓的支付 。

八百多萬，老百姓承擔。

保安人員經常不夠。才上班的1800元工資，三個月後2100元工資。

清潔工，工資更低。1600元。沒人長期願意上班幹清潔工，因為工資太低了。

假如交給街道辦事處來負責，取消物業，工人的工資會高，讓工人能拿到該拿到的工資，讓辦事處解決困難戶就業問題。

建議取消物業

讓街道辦事處管理。

市長

主管城市包括建設，發展方向大局 。

街道:

街道辦事處才是百姓的市長。

建議由辦事處管理，最起碼是基層政府。稱得上老百姓的生活市長。

不存在盈利問題，只有呵護愛民。

主要是降低老百姓費用，減少物業與老百姓摩擦。

物業保安工資低的清水見底，肥自己的行業不能寵。

真正的讓業主當家做主人，解決了

業主壓力。

為老百姓打造，安居樂業，給民生新的希望。

讓正義陽光 ！

，讓更多的人維權，取消物業 ，向陽光發展。

還業主一個安靜的家 ！

行人199075

我也覺得物業權利越來越大，以前物業是服務行業，現在物業說自己是管理部門，而且車玻璃在地庫被砸，在小區內被砸，被扎車胎，小區門禁杆系統出現問題把私家車砸了，這些統統不賠償，問小區經理你們保安巡邏管幹嘛的，人家說他們不是警察。我就呵呵了，我們小區是金輪物業，私人的，天天在小區裡廣播業主不能只享受權利不盡義務給我們洗腦，而且這個物業經理天天學法律，鑽法律空子，跟他談過之後我才發現原來法律只保護會用的人。我們的財產受到損害只能認，因為我們是老實人，嘴笨，說不到點上，人家說一句不是他們問題，不賠償，我們就只能回家。不交物業費就被起訴，而且還影響徵信，呵呵。

夏曉沫888

其實不是物業的權利越來越大，而是很多業主並不清楚物業的權利邊界，從而縱容了物業的為所欲為。

其次，其實小區裡的很多權益是屬於業主的，而不是屬於物業公司的。但是，物業公司仗著業主不明所以便為所欲為，將各種利益收入囊中。比如，未經規劃為正式停車位的小區空地，其權益屬於全體業主，應當由業主們自行決定該如何使用。但是，很多物業明目張膽地將這些空地，規劃為臨時停車位用於出租。

另外，小區建築的共有部分的有關權益屬於業主，而不屬於物業公司。因此，在電梯裡或者建築物外牆投放廣告，其廣告收益應當歸屬業主所有，而不是歸物業公司。但現實中，幾乎所有的廣告收入，都進入了物業公司的私人賬戶。

綜上所述，其實不是物業的權利越來越大，而是業主的維權意識太過淡薄，才讓物業公司公然地為所欲為。

關鍵字: 主人 物業 保姆