時代財經APP記者 黃銀橋
在中航系不斷剝離的房地產業務的同時，作為房地產行業下游的物業管理也成為了“棄子”。
4月15日，招商蛇口發公告稱，其正在籌劃支付現金協議受讓中航國際控股持有中航善達的22.35%股份，並以持有的招商物業100%股權認購中航善達非公開發行股份，相當於將招商物業注入到中航善達這一上市平臺。
目前，A股物業上市公司僅有南都物業及中航善達兩家，其中中航善達總市值最高，為66.96億元，南都物業總市值為25.47億元。
22.35%是中航國際控股持有中航善達的所有股份，交易完成後，招商蛇口將成為中航善達的第一大股東。中航國際控股證券部人士向時代財經表示，由於目前交易還處於初步階段，股份具體出售價格還在商定，而招商物業的注入則是招商蛇口成為控股股東之後的事，具體流程都將由招商蛇口決定。
中航善達前身為中航地產，2017年開始逐漸剝離旗下房地產項目，並確定以物業資產管理為公司主營業務，自此，其也從一家房地產公司變成了一家物業公司。截至2018年底，中航善達旗下中航物業在全國的物業管理項目有523個，管理面積5307萬平方米，中航九方管理商業項目數量15個，管理面積達127萬平方米。
官方資料介紹，截至2018年底，招商物業在管物業逾500個，服務面積超7500萬平方米。通過收購中航善達，招商物業的管理面積將達到1.29億平方米，在目前已上市的12家物業公司中，排名第七。另外，若後期通過認購中航善達非公開發行股份，招商物業亦將實現曲線上市。
除管理規模迅速增長外，與中航善達整合後，招商物業的營收規模也將水漲船高。過去2018年，招商物業實現營業收入29.2億元，與12家上市物業公司相比，排名第六。年報數據顯示，中航善達2018年整體營收規模為66.6億元，儘管物業管理面積不及招商物業，但中航善達來自物業管理業務的營業收入較招商物業高出37.4億元。
若與中航善達整體營收簡單相加，招商物業的營收規模將迅速升至第一名，即使單以物業管理業務的營收來算，兩者合併後，招商物業總營收也達到66.38億元，僅次於綠城服務（2018年營收為67.1億元）。
招商蛇口董秘劉寧表示，完成本次交易，招商物業可順利登陸資本市場。但她強調，這並不構成借殼上市。
根據修改後的《重組辦法》第十三條的規定，構成借殼上市需要滿足兩個條件：上市公司的控制權發生變更；上市公司向收購人及其關聯人購買的資產總額，占上市公司控制權發生變更的前一個會計年度經審計的合併財務會計報告期末資產總額的比例達到100%以上。
時代財經查閱，截至2018年底，中航善達的資產總額為132.36億元，而招商物業資產總額為16.98億元。“兩家公司資產還差很遠，構不成借殼上市。”
招商物業是招商集團旗下唯一一家從事物業管理與服務的企業，與目前大部分上市物業公司較為單一的住宅社區管理業務不一樣，招商物業服務範圍相對較廣，包括居民生活（別墅、住宅、商業、健康養老等）、企業機構（寫字樓、主題園區、產園綜合體、教育機構、醫療機構等）、城市公共（體育場館、會展中心、規劃展示館、郵輪母港、文化空間等）共三大類、20多種業態。
與大部分上市物業公司一樣，招商物業在接觸資本市場前已經開始頻繁進行第三方擴張。據時代財經瞭解，從2018年下半年以來，招商物業已先後中標薈同國際學校項目、前海深港設計創意產業園項目、相融大廈項目、北京市軍隊離退休幹部蓮花池休養所、京東集團總部辦公樓項目、天房集團蘇州項目、華晨寶馬動力總成工廠能源中心項目等。
不少物業公司在上市之後，除了在傳統的住宅物業管理上進行擴張，另一方面為了尋求新的利潤增長點，往往會進行新業態佈局，如碧桂園服務、雅生活都將目光瞄向了城市公共服務，還在上市途中的奧園健康服務則看中了大健康產業。從現有業態佈局上看，相較於其他同行，招商物業有著一定先天優勢。
相較於房地產企業，物業公司在資本市場的受歡迎程度一直都較高，目前，上市物業公司的市盈率達到20-30，而房地產企業則在10左右。中航善達與南都物業是A股市場上僅有的兩家物業上市公司，儘管南都物業無在管理面積、營業收入上排名較後，但股價卻是行業最高，達到24.28元/股，較港股最高的碧桂園服務（14.46港元/股）還高出近一倍。
不過，即使2017年便開始從房地產轉型為物業管理，且物業管理服務的營收貢獻已經超過一半，但中航善達目前的市盈率依然維持在房地產行業的水平，為7.82。這種被低估的狀況，在與招商物業整合後，能否改善仍是一個未知數。
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