明净如水3

这样的门面房，回报率太低，不用多说肯定不值得买，购买商业地产的时候，首先要考虑的第一件事，那就是要看看多少年能收回投资，也就是说回报率，45万买的房子，年租金一万，从字面上来计算需要45年才能完成回报，回报率2%左右，这个回报率实在有点太低了，因为商业房，产权才40年。

当然，也不能一棒子打死，从字面理解肯定是不能买的，但实际情况，你要看他的长期发展，主要还是看商圈，周边人口密度，人口质量，还有就是门面房本身得心情情况，比如位置，门头，格局，层高，方便性，做什么生意好，哪些行业利润高等等，如果这些都过关，那么理论上也是可以赌一把的，所以要具体情况，具体分析，才能确定。

商业地产的投资，因为他各种情况的存在，所以再次买卖销售的难度比较大，比如说税费高，交易成本比较高，商业水电，按揭比例小，等等，最关键它是完全市场化的一个地产，只能做生意，其他的边际功能一概没有，比如户口学区等等，那么在购买之前一定要考虑，资金一旦投入进去，就是真正的不动产，还要考虑自身资金，来源，流动性等。

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于房产的一些小常识，等你来哦。

乐福居

简单的做一个权益的计算就能得出结论了，45万的资金买了一套28平方的门面，每年的租金只有1万，那么也就是说你每年的租金回报率仅为2.2%。我的建议是，坚决不要碰，这样的铺子一点投资价值都没有，而且根据你所说的情况来看，更像是一个二手铺子，实际到手的金额可能远远大于45万，那么收益率就更低了！！

我自己有两套铺子，一套在上海，一套在苏州昆山，而我身边的朋友，亲戚也都有参与铺子的投资，所以我们归纳出来的结论就是，如果没有7%以上租金回报率的铺子根本就没有投资的必要！试想一下，目前的定存都有3%-5%，较低风险的信托也能达到6.4%左右，你的铺子连这些都跑不赢，何谈价值？？

铺子就是一个看租金回报率的投资，如果租金回报率不行，那么也就是说明地段不行，铺子的质量不行，那投资的价值就非常低了！我对于铺子投资考虑只有地段和回报率，其他的全部是辅助！所以我投资铺子的6大条件就是：

1.回报率必须大于7%！

2.必须是优质地段，一线二线的中心，人口密集度高！

3.必须可以重餐饮，这将直接决定了你的出租率！

4.必须是一楼沿街！

5.不要包租形式的，要可自营的！因为包租的猫腻太多！

6.离自己近的，方便谈合同和来回跑处理事情！

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琅琊榜首张大仙

赞成买商铺。

再做个相对保守的计算，租金按照每年上涨7%，涨到第20年后不再增长（20年后的租金33799元，现实情况是以后的20年不可能不涨租），把以后每年的租金也按照4%利率存45年，复利后连本带利是300万。但这时你不但有存款，而且有商铺。

其实上面这个租金增长率已经很保守，而且只涨了20年就不再上涨，按照现在市面上的可以正常租出去的商铺租金来看，每年上涨10%，不会说是20年不涨租。
而且上面的计算是以年为单位来存租金的，如果按照月存，本利总和数值更大。

再假设您能找到6%以上收益的投资，
外加产权到期后还可以继续租，这个时候既可以收租金，又有300~496万现金可做其他，何乐而不为。

商铺的40年产权到期后房子如果还在，那么房子还是你的，不过要交一部分土地出让金。我们所说的产权到期指的是土地的使用年限到了，也就是你租赁了40年的土地，拥有了土地的使用权限，如果租赁到期的话，会出现下面两种情况：

第一，土地收回，然后补偿你的建筑，不过这里需要注意的是，目前国家只有对70年产权的住房有相关的补偿规定，对于40年的商铺还没有具体补偿标准，当然补偿是肯定的，只不过补偿多少，按照什么标准补偿，并不好说。

第二，继续租赁使用，其实大部分都是继续租赁使用，因为毕竟还能用，没必要到期以后全部拆除掉吧，所以，缴纳一部分土地使用出让金，按照合约规定的年限，就可以对商铺继续使用了。

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45万的门面年租金收入只有1万元，平均每个月租金800多元，回报率太低，这种门面房不值得购买，理由如下:

第一大理由:门面回报率太低

假如投资45万元购买一间门面房，年租金收入只有区区1万元，平均月租金833元;按照这种租金回报率为1万元/45万元*100%=2.22%，年回报率只有2.22%，想要回报需要45年时间才能收回成本，显然这样的投资是非常失败的。投资门面房年回报率低于6%的我个人觉得没有什么投资价值，这就是我觉得这门面房不值得购买的原因之一。

第二大理由:45万做银行定期存款回报率还高

假如把你这45万元存在银行定期存款，或者银行大额存单，选择一家民营银行或农商银行，五年期的一般都是可以给到5.2%~5.8%之间;假如你这45万元存银行五年期年利率为5.5%，每年有利息收入为45万元*5.5%*1年=2.475万元，完全比门面租金年收入1万元高出一倍多，所以宁愿把45万资金拿去理财也比买门面房好，把钱拿去几百回报率更加高。

第三大理由:门面房租金太低，升值空间太小

从你目前月租金约833元可以猜测，这家门面房所处的地段不是很好，门面所处位置非常重要，位置能决定门面的价值和升值空间。如果你这家门面除外中心地段出租几千元一个月是可以的，有些中心街门面就10多个方月租金都会过万元;从这个对比可以说明你这门面肯定太偏没有什么升值价值，既然没有升值价值就更加没有投资价值。

以上三大理由就是我个人觉得投资45万元，回报率只有2.22%的门面没有必要投资，所以这种门面房没有必要购买，宁愿选择把45万元存银行五年定期存款回报率还高。

也许有些读者看到我的观点后，反对我个人的看法，觉得这种门面房值得购买，因为把45万变成固定资产，这样能避免货币贬值带来的影响;再有就是门面还有升值的空间，一旦升值了门面房售价也会提高，租金也会提高。

总之每个问题都有两面性，萝卜青菜各有所爱，以上观点有人反对有人赞同。至于你最后是不是值得花45万购买这家门面，自己做主，祝你投资愉快。

老金财经

房产投资，重要的是计算什么？计算回报率，如果即时租金回报率能够达到5%以上，那么就有投资的价值，毕竟比中低风险的理财收益率要高。但是，如果即时租金回报率还没有3%的水平呢？就完全没有投资的必要性，因为还不如投资中低风险的理财回报率高。

45万元认购一套28平方米的门面房，年租金1万元。能够投资吗？

45万元，年租金1万元，也就是年回报率为：2.22%。从投资的角度讲，不能够投资，不用过多的犹豫。因为年化回报率2.22%实在是太低了，就算是中低风险理财年化利率还能够达到3.5%-5%之间，可房产投资年化回报率仅仅只有2.22%，实在是太低了。

当然了，如果认购的房产有着其他作用，比如自己创业所需、占位置等等。在其他需求条件下，能够投资。

那么，在投资的过程中需要预防什么问题呢？

一、仅仅是投资，还是算了！

45万元一套28平方米的门面房，年租金1万。在房价横飞的时代，房产回报率仅仅只有2.22%的水平，全然收租，需要45年的时间。

这样的投资难道就没有问题？回本所需的时间实在是太长了，如果20年内回本还是可以考虑，但是需要45年，真的就太长了。还不如投资其他的理财产品，毕竟年化回报率要比2.22%高得多。

二、如果有着其他用处，可以投资，但也谨防有诈。

如果选择投资，作为投资者就应该“留一个心眼”，房产年化回报率不高，万一又是个诈骗行为呢？要是诈骗，45万元钱投资出去，可能一分钱都收不回来了。

并且，还有可能是“重卖”，也就是说一套房产利用高回报租金进行“重卖”骗局。这套房产即卖给了你，又卖给了别人。这种情况，运气好还能够把本金收回来，运气不好可能要扯上几年的时间。

谨防有诈是第一要素，不能道听旁说，而是需要实事求是。

在房产真实的情况下，如果有着其他用处投资房产还是可行的，特别是自己用于创业或者置办些家产的做法。

比如，如果以后有什么好的项目，就能够将门店房利用起来，起码不用在做生意的时候考虑到房产的问题，因为自己就有。

当然，也可以为子女着想，未来有需求之类的。

所以，如果是另有其他用处，那么这样的房产也是能够投资。如果房产位置距离人口密集处就更好了，至少具有地理优势。

厚金说

45万的门面房，一年租金才1万块钱，肯定是不划算的。

最简单粗暴的衡量方式就是计算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1万块钱，门面房总价45万，那年化收益相当于1/45=2.22%，想要收回45万的成本你需要花45年，这个已经远远超过了正常投资商铺的回收年限。

正常来说一个商铺能够回收成本，一般是在8年到15年之间，如果超过15年就不要去投资，你目前一个商铺是45万，要45年才能回收成本，这么长的期限，资金的使用率太低，而且未来期限太长，存在的不确定性因素太多，所以不建议你购买。

其次你要看资金的潜在机会收益。

你花45万去买一个门面房，那你就会失去其他投资机会，其他投资会最保险的就是银行存款。目前45万拿去拿去银行存款，可以买一些银行大额存单，而一些银行大额存单3年期年化利率可以达到4.18%，相当于45万一年的收益就是18810元，如果按复利计算，45年之后连本带息总共是265万左右，这个收益率要远远超过你投资商铺带来的收益。

如果你能够承受较大的风险去购买一些收益较高的理财产品，假如年化收益达到6%，那45年之后，你45万连本带息将达到584万，相当于45万增值13倍左右，这个收益要远远超过投资商铺带来的收益。

最后投资商铺不是简单的把钱投进去那么简单，而是要综合考虑各种因素。

投资商铺最近几年比较火，很多楼盘在开发的时候都会附带商铺开发，但是大家在投资商铺的时候不要随便头脑，一热就投资，而是要综合考虑各种因素。

第1个因素就是租金回报率的问题。

正常情况下8年到15年之间能够收回本金才考虑投资，如果超过15年那就不要考虑。此外租金的年回报率至少要达到6%以上才比较保险，要不然潜在的投资机会就会超过投资商铺产生的收益。

第2个因素要看商铺的具体情况。

商铺投资重点要看位置以及户型，如果在那些人流比较大的位置，那可以考虑投资。另外商铺的户型，比如深度，宽度，高度等都是重点考虑的对象，因为这些因素都涉及到你能够租多少价格。

第3个因素就是总体经济形式。

前几年有很多朋友都投资商铺，但最近几年都亏损了，特别是那些小面积，而且在位置比较偏的地方基本上都是亏损，因为目前在电商的冲击之下，很多商铺都很难存活下去，所以很现在很多店铺都是关门的，特别是那些小商铺更容易关门，所以目前小于50平米的商铺一般风险都比较大。

当然那些面积比较大的商铺，超过50平米的还是有一定的投资空间的，特别是随着新零售的崛起，未来很多大型机构的的介入会对那些大面积的商铺有需求，在那些人流和地段比较好的地方，大面积商铺反而会有一些增值空间。

贷款教授

按目前收益看，45万，年收益1万。如果将45万存入银行三年定期的大额存款，利率为4.25%。年收益为1.9125万。如此算，当然这个门面房不能买。

但有另一种情况，比如说这个地方过十年突然开发成旅游区，房价暴涨，租金也跟着暴涨，每年租金变成了5万甚至10万。你说合适吗?当然合适。过二十年，突然你的门面房动迁了，开发商给予你一百万补偿款，你说合适吗?当然合适。

有的时候，很多事情真的不是人可以算准的。有个朋友，家里很穷，在一个偏僻小镇的厂区买一套50平的家属楼，花了十二万。结果住了两年，棚户区改造，开发办给了他28万，一下子就赚了16万。要知道哪怕借钱多买两套，不就赚到了吗?但这样的事可遇不可求。

有人说，门面房租金今年1万，明年就可能变成1.5万，后年就变成2万。前些年是这样子的，但这些年有门面房的人应该最清楚了，实体与电商的激烈角逐，实体经济明显不如从前，能保证门面房不空着就不错了。

好地点的门面房还能租上高价，但是你想买的价格绝对不是45万了。坤鹏论想说，炒房的时代过去了。

坤鹏论

总体来说，现在是不建议买商铺的，其实财智成功的看法是三年内商铺和住房最好都不要买的好。

45万元买28平米的商铺，不知道这45万元是到手的价格还是没加上税费的价格。要知道商铺过户成本是非常高的，税费5-8万元很正常。

从租售比来看，45万元的商铺只能出租1万元，租售比只有2.22%，是非常低的，连三年期存款基准利率都跑不赢，可以说完全没有投资价值。

假如把45万元存入银行三年期大额存单，按照4.18%的年利率来看，一年下来起码能有1.88万元利息，有这个钱都可以租差不多两套这样的商铺了，为什么要去买呢？

商铺作为不动产，流动性远低于住宅。住宅遇到房价下降时，只要肯降价，总是容易卖出去的，但是商铺过高的过户成本，将来降价都不一定有人接手。

如今的经济走势很明显，网购兴起，平均购物成本远低于线下，但凡是网上可以轻易买到的商品，线下就容易受到冲击。如今经营状况不错的实体店，往往更多是蛋糕店、美容、按摩、干洗等等线上不适合经营的业务，或者对新鲜程度要求更高的水果蔬菜、熟食等等。

随着新的商铺不断推出，商铺产能过剩问题突出，有经营的好的，自然就有入不敷出的。

租的商铺可以打一枪换个地方，这里经营的不好可以随时换更合适的场地。买的商铺一旦经营不好，就只能考虑出租之后再找其他商铺了，生意难做的时候，一旦出现长时间空置，年均一万元的租金也是很难保障的。

一方面是实体店的衰败，另一方面是房价下行趋势明显，加上过低的租金，花45万元去购买这样一个商铺是很不划算的。

财智成功

跟你说一下在行业中最简单的算法，一般一个房产的正常价值，住宅售价为年租金*30，商铺售价为年租金*20，意思就是住宅租三十年回本，商服租二十年回本。

如果不是这样不建议买，因为除了管理装修，从年租金来判断，房产增值空间不大，如果增值空间不大的话，45万一年理财收益还在2万左右。

个人觉得没有必要去投资商铺，现在房产交易量较大的还是住宅。

如果图省心的话还是建议银行理财吧省心风险小。

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这个标题其实很简单，门面房也就是商业房，唯一的用途就是做商业。租出去或者自己做生意是唯一的收入来源。买门面房就是真正的投资，既然投资算投资收益就可以了。

45万的投资，每年的租金收入是一万元。那年收益率是2.22%，这收益率基本和银行一年期的定期存款差不多。而门面房风险很大，周围的商业环境，居住环境都会直接影响到门面房的收益和价格走势。门面房的投资达不到5%以上，我个人建议不要买。

那么我们买门面房除租金收益比之外还有哪些需要注意的？

一，商业环境

商业环境的意思就是这里有多少商铺，商铺是否扎堆，而且出租率高不高。单个商铺最好不要，一家做生意要么不温不火，要么频繁换人。做生意都要扎堆，扎堆的生意才能越做越红火。

二，居住环境

商铺的周围如果有很多居民也是好商铺，居民多消费就多。如果只是商圈，而没有居民，那商圈的失败率其实也很高。很多商圈都没火起来，买商圈商铺的都失败了。

三，办公环境

商铺周围办公楼非常多，非常集中也可以是好商铺，因为可以做写字楼的生意。写字楼商铺的价值一般不高，因为节假日写字楼的人都回家了。所以写字楼周边的生意都是平日火爆，节日冷清。这些也影响写字楼商铺的价值。

四，政府发展规划

当然买商铺更要注意政府发展规划，这样才能买到升值潜力巨大的商铺。你在政府规划的集中区提前买好商铺，等几年规划实现，除了租金收益可观之外。那么商铺溢价收益会更大。

总结：其实门面房投资是最有风险的，一旦受困，租不出去，买不了，还住不了。只能眼睁睁看着空着在那里扔着。

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