中國建設報
2019年，或許是“不平凡”的佳兆業集團控股有限公司（簡稱“佳兆業”，01638.HK）的一個重要節點。今年是佳兆業成立第20個年頭，也是佳兆業在香港聯合交易所主板上市第10週年，也是2014年那場債務風波後的第5年。
4月10日，佳兆業發佈公告顯示，截至3月31日，佳兆業第一季度總合約銷售約為138.4億元，同比增加約75.7%；總合約建築面積約為76.7萬平方米，同比增加約53.1%；平均售價約為每平方米18042元，同比增加約14.8%。
4月14日，佳兆業宣佈擬收購陽光100旗下廣東清遠市項目南區，持續拓展大灣區佈局版圖，擴張動作足見佳兆業的“野心”。
此前2013年，佳兆業首次取代萬科，以壓倒性的優勢成為當年深圳市新房住宅成交量、成交金額雙料冠軍。但在2014年12月，佳兆業在深圳多處樓盤被地方政府“鎖盤禁售”，2015年爆出大股東郭氏家族資金出現危機，公司於當年3月31日停牌。兩年後，佳兆業於2017年3月27日宣佈正式復牌。
在大灣區著重佈局的佳兆業與合景泰富集團、中國奧園和龍光地產被稱為“粵港澳四小龍”， 如今，受益於大灣區利好，佳兆業又一次聚集了行業和投資者的目光。佳兆業能否追回房地產行業黃金時期“遺失的兩年”，實現彎道超車？
舊改項目承壓
作為舊改專家，舊改業務構成佳兆業地產主業收入和利潤的來源，也是其多元化業務發展的重要支撐。
公告顯示，2018年佳兆業的營業收入為387.05億元（人民幣，下同），比上年增長18.1%。而土儲方面依然是佳兆業的業績亮點。佳兆業執行董事、總裁麥帆坦承，佳兆業的投資風格是以舊改和收併購合作為主。
截至去年底，佳兆業持有舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，其中99.5%位於大灣區，這一數字的背後支撐是大灣區內共有119箇舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目。數據顯示，舊改方面貢獻了700萬土儲，佔據灣區內的土儲面積超一半。據統計，這些項目儲備可為佳兆業帶來約1.8萬億貨值。
“特別是在深圳、廣州這樣的城市，你不靠舊改來（獲取）土地儲備的話，確實是面臨更多的挑戰。”佳兆業集團主席兼執行董事郭英成直言。
根據佳兆業披露的舊改項目轉化，過去十年，每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米。同時，佳兆業於業績會披露舊改供地的短中長期計劃：預計未來1-2年，將有10個項目實現供地供貨，貨值約909億元；中期，3-5年裡，佳兆業將有廣深地區的14個項目供貨，貨值約4485億元；相對遠期，5年以上，佳兆業將有佔地1995萬平方米的舊改項目陸續供應市場，貨值達1.3萬億元。
對此，市場更關注的是，這些舊改項目轉化成土儲的效率會有多高？對於利潤率包括銷售到底會有多大影響？
談及舊改項目的毛利率，郭英成直言舊改的艱鉅性：“舊改當然是比較難，特別是在政策不明朗的情況下、社會變化的情況下舊改是很難的。”
郭英成表示，在正常情況下，舊改項目週轉率或者完成周期都是五年左右。具體在舊改項目毛利率方面，每個城市、每個項目都不一樣，最重要的是整體規劃；還要看賠償的標準，時間投入越長，利潤肯定會受到影響。“深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。” 郭英成進一步透露。
具體到銷售回款率，管理層並沒有回應，僅表示去年銷售去化率是55%，今年的目標則要看市場，但在一線城市和深圳的可能到60%、70%左右。
有業內人士坦言，一方面，佳兆業著眼於舊改利好，灣區潛力可觀；另一方面，淨負債居高不下，大量舊改項目帶給佳兆業的還有債務高壓。
多元化擴張怎麼“盤”？
當萬科鬱亮還在業績會上感嘆“轉型絕非易事”，同日的發佈會上，佳兆業宣佈多元化運營的目標：未來五年收入佔比3~4成。
業內人士透露，房地產多元化的大潮當中，大多數房地產多元化創造的收入和利潤和主業相比佔比很小。目前為止，尚無房企找到清晰的多元化盈利路徑，眾房企2018年報中，多元化業務貢獻的業績仍微乎其微。
佳兆業2018年報顯示，佳兆業的主要收入仍來自房地產開發業務，為360.8億元，租金收入、物業管理業務、酒店及餐飲業務等其他所有業務加起來的收入為26.2億元，佔比6.7%，未來五年要實現收入佔比3－4成的目標，佳兆業多元化之路還有很長的路要走。
“佳兆業從十多年前開始就多元化發展，成熟一塊分拆一塊，相信這種辦法行得通。”郭英成表示。
“成熟一塊分拆一塊”的動作顯示出佳兆業有意藉助外部力量發展。2018年佳兆業拆分旗下佳兆業物業於香港交易所主板掛牌上市。目前，除了佳兆業這個最早的上市平臺外，佳兆業旗下還有5個上市平臺，分別是美加醫學、南太地產、明家聯合、振興生化、佳兆業物業。
對於多元化佈局，郭英成以東戴河科技旅遊項目為例表示，“該項目比較成熟，做得相對比較成功。”公開資料顯示，佳兆業東戴河項目總佔地面積11平方公里，原本規劃的開發週期是6~8年。而8年過去了，佳兆業東戴河項目僅完成120萬平方米的開發建設，不足20%。業績發佈會上，記者詢問該項目目前開發進度，公司高管並未直面回答。
而過去一年，佳兆業與大股東浙民投在振興生化股權鬥爭中風波不斷，並於1月14日落下帷幕，佳兆業正逐漸喪失對振興生化旗下核心子公司廣東雙林生物製藥有限公司的控制權。
負債高企，“找錢難”困局待解
被問及坐擁6個上市平臺的感受，郭英成笑道：“錢多就煩惱，這是肯定的。”
然而，負債方面亦是佳兆業突出的一點。自2015年爆發美元債務違約危機，重組成功歸來後，佳兆業的淨資產負債率常年困在高位。
年報顯示，佳兆業2018年負債為1926.89億元，同比增長5.07%。其中流動負債964.10億元，同比增長7.27%；非流動負債962.79億元，同比增長2.95%。去年佳兆業的淨負債率從2017年末的300%降至236%，但仍高於行業的平均水平。
,郭英成將淨負債率高企的原因歸結於舊改。他說，佳兆業現在有接近100箇舊改項目在發展，正常情況下每個舊改項目的週轉率或發展週期都要5-6年，因此這些舊改的錢一投就是5-6年時間，並且只要投進去就全部是負債，“我們舊改項目無法評估，所以負債相對比較高。”
另一方面，公司近年來快速擴張，拉長了公司的資金戰線。麥帆公開表示，從2016年接手足球俱樂部，公司三年共投入超20億元。同在2016年，公司還收購美加醫學科技（後改名為佳兆業健康）21.72%的股份，後增持至41.24%。
此外，融資成本較高也是佳兆業“缺錢”的原因之一。目前，佳兆業以高成本的境外融資為主。截至2018年年末，公司還有387億元和約人民幣10億元以美元和港元結算的優先票據，以及以美元計值的境外銀行及其他信貸約人民幣19.5億元未償還。
儘管總借款額相對於2017年的1112億元略有減少，但融資成本大幅增加由2017年12.38億元增長至2018年25.73億元，同比增長107.81%。公司2018年的利息開支為90.17億元，比2017年的79.77億元同比增長13.04%，相當於每天須支付利息2470萬。
而自2019年以來，佳兆業已經發行了多筆美元債券。2019年1月11日，佳兆業發行1億美元2021年到期的可換股債券，利率10.5%，用作償還部分2月、3月到期的銀行及其他借款。2月20日，佳兆業再度發行4億美元2021年到期優先票據，利率再創新高，達11.75%。佳兆業相關人士表示，本次發債是繼2017年6月集團交換要約後（即境外債務重組），首次公開發行美元優先票據。
不到兩個月後的4月2日，佳兆業計劃再發布公告稱，其將發行3.5億美元2022年到期優先票據，年利率11.25%，票據發行所得款項淨額同樣用於現有債務再融資。
“以往佳兆業都在香港發債，因匯率問題（導致融資成本偏高），我們也希望能取得一個平衡。”面對融資成本高企的難題，郭英成透露，佳兆業正在打開國內融資渠道。
截至目前，佳兆業已獲深交所批准四項資產支持專項計劃額度，分別為50億元 供應鏈金融資產支持專項計劃、30億元長租公寓資產支持專項計劃、6.85億元購房尾款資產支持專項計劃、4.75億元海上航運客票收入資產支持專項計劃。“我覺得多元化融資渠道很不錯，也希望能降低（融資）成本。”郭英成指出。
“希望到今年年底（淨負債率）能夠降到200%以下，這是董事局定的目標。”郭英成表示。
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