導讀：開源需要節制，節流才是大道。
全國人大對立法極為重視，官網上的立法工作板塊內容不僅有立法動態、立法專題、草案審議、草案說明，還將走訪調研、媒體報道、審議發言以及審議情況均予以公開披露。
其中，經典的《電子商務法》歷經三審、四審，通過全文公佈草案徵求社會公眾意見，公佈法律委員會修改情況彙報，對社會關注焦點和反饋意見均有回應或修改，充分體現了開門立法的宗旨。
房地產稅名不正言不順，迴歸物業稅，與物權法名實相符，更為妥當。
本文以模擬物業稅法草案及條文解釋的方式，對民眾關注的立法思路和稅收條款提出建議，以求拋磚引玉，也算是為該項稅收立法集思廣益做一點小小的貢獻。
中華人民共和國物業稅法草案（民間版）
第一章 總則
第一條 為有效配置利用資源，規範物業稅收徵管，制定本法。
第二條 產權房屋為物業稅應稅房屋，包括公有產權、共有產權、私有產權的工商業用房、農業用房、機關事業單位用房、住房、公寓、辦公等所有房產。
第二章 納稅人
第三條 物業稅由產權所有人或者房產代管人繳納；產權人為未成年人的，由其法定監護人納稅；產權出典的，由承典人繳納。
產權未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。
前款列舉的房屋產權所有人、房產代管人、法定監護人、承典人、使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。
擁有部分房屋產權的，由納稅人按照擁有產權比例各自納稅。
無產權房屋，由政府收回或拆除。
第三章 計稅依據
第四條 城市、建制鎮房屋物業稅計稅依據為房產評估值的60%-80%或租金收入，農村房屋物業稅計稅依據為房產評估值的50%-70%。
具體幅度，由省、自治區、直轄市人民政府在上述區間內確定。
第四章 免稅面積
第五條 自有住房、公寓產權人可以申請免稅面積：
城市、鎮住房、公寓人均免稅面積為30-60平方米，農村住房人均免稅面積為50-80平方米。
免稅面積按建築面積計算，具體標準由省、自治區、直轄市人民政府在上述面積區間內確定。
第六條 擁有不同城市、鎮或農村多處住房、公寓產權的納稅人，可以自行選擇且只能選擇其中一個城市、鎮或農村的住房申報免稅面積，在同一城市、鎮或村擁有多套住房的，可以申請免稅面積合併計算。
第七條 經營性房屋不享受免稅面積。
第五章 稅率
第八條 物業稅率按房屋性質與計稅依據設定適用稅率：
住房以評估值為計稅依據的，按評估值從低至高對應分檔稅率，稅率區間為0.3%-3%。
公寓參照住房稅率。
經營性房屋按評估值計算的，稅率為1.2%。按租金收入計算的，稅率為12%。
具體稅率標準，由省、自治區、直轄市人民政府在上述稅率區間內確定。
第六章 應納稅額計算
第九條 物業稅應納稅額計算公式：
住房應納稅額=（評估值×計稅依據-免稅額）×適用稅率
免稅額=產權人數×住房人均免稅面積×住房評估值/應稅建築面積
如果有多套住房、公寓的，在合併計算的免稅面積內，
免稅額=免稅額1+免稅額2+免稅額3
免稅住房套數一般不超過3套。
經營性房屋應納稅額=評估值×計稅依據×1.2%，或，經營性房屋應納稅額=租金收入×12%。
第七章 稅收免徵、減徵、緩徵與抵扣
第十條 下列房產免納物業稅：
一、國家機關、人民團體、軍隊自用的公用房產；
二、由國家財政部門全額撥付事業經費的單位自用的公用房產、公園和名勝古蹟自用的公用房產；
三、經財政部批准免稅的其他房產。
第十一條 收入低於當地最低工資標準者、貧困殘疾人士、因病因傷返貧家庭、孤寡老人等納稅人納稅確有困難的，其住房可定期申請減徵或者免徵物業稅。
由國家財政部門差額撥付事業經費的單位自用的公用房產可以減徵物業稅。
減徵、免徵期限不超過一年，到期後，符合上述條件的可以再次申請。
具體標準由省、自治區、直轄市人民政府制定。
第十二條 因不可抗力因素造成應稅房產毀損的，或納稅人因有特殊困難不能按期繳納稅款的，由納稅人申請並經稅務機關審批，可酌情減徵、緩徵或免徵個人住房物業稅。
第十三條 個人繳納的住房物業稅可以在個人所得稅前抵扣。
第八章 徵收管理
第十四條 城市、鎮住房物業稅起徵時間由各省、自治區、直轄市人民政府確定，農村住房物業稅起徵時間由國務院確定。
第十五條 物業稅按年徵收、可分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。
第十六條 物業稅由房產所在地稅務機關征收，可實行網上辦理。
第十七條 納稅人應在規定的申報期限內主動向應稅房產所在地稅務機關如實辦理納稅申報，提交納稅申報表、減免稅要件和其它納稅資料。
納稅人有多處應稅房產，且又不在同一城市的，應按住房所在城市，分別向房產所在地稅務機關申報繳納物業稅。
第十八條 稅務機關每年定期將應稅房產的坐落地址、計稅依據、適用稅率、應納稅額、申報期限等通過直接送達、郵寄、公告等方式通知納稅人。
納稅人對計稅依據、應納稅額等有異議的，可以提請稅務機關或政府法制部門複議。
第十九條 應稅房產轉讓的，在辦理產權過戶手續時一併徵收當年房產物業稅。
第二十條 物業稅的徵收管理，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定辦理。
第九章 物業稅用途與公示
第二十一條 物業稅收入應專款專用，用於城市基礎設施改善與社區建設。
第二十二條 物業稅收入與項目列支及結餘應每年提交城市人民代表大會審議，並向社會公示。
第十章 附則
第二十三條 本法施行前頒佈的稅收法律與本法有不同規定的，適用本法規定。
第二十四條 國務院根據本法制定實施條例。
第二十五條 本法自2022年 *月 *日起施行。
1986年9月15日國務院發佈並根據2011年1月8日《國務院關於廢止和修改部分行政法規的決定》修訂的《中華人民共和國房產稅暫行條例》同時廢止。
中華人民共和國物業稅法草案（民間版條文解釋）
第二條
產權房屋為物業稅應稅房屋，包括公有產權、共有產權、私有產權的工商業用房、農業用房、機關事業單位用房、住房、公寓、辦公等所有房產。
解釋
物業稅法出臺，房產稅暫行條例將廢止，所有房產稅收均統一到物業稅法上來。
物業稅以房屋所有權即產權為徵稅依據，與土地權屬性質脫鉤。
小產權房屬於自有產權房屋，也應徵稅。小產權房的合法性遺留問題應加快解決。
無自有產權房屋（包括違章搭建房屋），應由政府無償收回或組織拆除。
第三條
擁有部分房屋產權的，由納稅人按照擁有產權比例各自納稅。
解釋
共有產權住房，應由政府與購房者分擔物業稅。
租賃房屋產權人是政府的，政府產權責任管理部門應當承擔納稅義務。
租賃房屋承租人不是納稅義務人，但可以在房屋租賃合同中以增加租金方式分擔物業稅。
第四條
城市、建制鎮房屋物業稅計稅依據為房產評估值的60%-80%或全部租金收入，農村房屋物業稅計稅依據為房產評估值的50%-70%。
解釋
農村房屋包括產權歸屬於農村集體組織的經營性房屋和非經營性房屋，以及產權歸屬於個人的住房、租賃農村集體建設用地上的房屋。
農村住房難以評估租金，以房產評估值疊加計稅依據並減除免稅面積，以及減徵免徵政策，可以使得絕大多數農村居民免交住房物業稅。
第六條
擁有不同城市、鎮或農村多處住房、公寓產權的納稅人，可以自行選擇且只能選擇其中一個城市、鎮或農村的房產申報免稅面積，在同一城市、鎮或村擁有多套住房、公寓的，可以申請免稅面積合併計算。
解釋
擁有多套住房、公寓的納稅人可以自行選擇住房申報免稅面積，且免稅面積可以合併計算，既體現公平，也避免因為只免徵一套導致的不合理逃稅行為。
前提是房產均在同一城市、鎮或村，也意味著免稅面積只能體現在居住地或工作地。
在合併計算的免稅面積標準內，出租住房同樣可以享受政策優惠，這有助於減輕因徵稅帶來的租金上漲轉嫁因素。
第八條
公寓參照住房稅率。
具體稅率標準，由省、自治區、直轄市人民政府在上述稅率區間內確定。
解釋
公寓同樣用於居住，產權人有權利享受免稅面積政策，應當參照住房稅率執行。
城市之間、城市內部差異巨大，各地自定稅率，有利於因地制宜，切合實際，可以由設區的城市提出稅率等標準並上報批准，但授權在省級人民政府。
第九條
免稅額=產權人數×住房人均免稅面積×住房評估值/應稅建築面積
如果有多套住房、公寓的，在合併計算的免稅面積內，
免稅額=免稅額1+免稅額2+免稅額3
經營性房屋應納稅額=評估值×計稅依據×1.2%，或，經營性房屋應納稅額=租金收入×12%。
解釋
產權人數為房屋產權證上的家庭人數，並按房屋產權證產權人姓名對應免稅面積。不申報免稅面積的，免稅額為零。
經營性房屋不包括出租住房。
經營性房屋按評估值徵收，稅率仍為1.2%，相比按原房產稅條例規定的按房產原值評估，納稅基數將大幅度提升。
第十條
下列房產免納物業稅：
解釋
法定免徵範圍應儘量少而剛性。
第十一條
減徵、免徵期限不超過一年，到期後，符合條件的可以再次申請。
具體標準由省、自治區、直轄市人民政府制定。
解釋
減徵免徵設定期限，有利於政府根據納稅義務人經濟狀態，及時調整稅收救濟。
減徵免徵標準下放省級政府，有助於地方政府因地制宜、兼顧低收入群體並權衡減免稅額度，提高徵稅效率、體現公平公正。
第十四條
城市、鎮住房物業稅起徵時間由各省、自治區、直轄市人民政府確定，農村住房物業稅起徵時間由國務院確定。
解釋
全國各地財政赤字與土地收入差異巨大，物業稅徵收時機選擇各不相同，物業稅作為地方財稅，應由各地政府自行確定為宜。
2018年3月，我國正式啟動農村房屋不動產登記發證試點工作，由於農村房屋產權確權尚未完成，小產權房問題尚未拿出有效解決方案，農村房產物業稅暫不適宜開徵。
第十五條
物業稅按年徵收、可分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。
解釋
分期繳納有利於減輕納稅人的納稅壓力和緩解臨時困難。
第十六條
物業稅由房產所在地稅務機關征收，可實行網上辦理。
解釋
網上申報納稅可以最大限度便民利民，並減輕稅務部門徵稅負擔和成本。
第十八條
稅務機關每年定期將應稅房產的坐落地址、計稅依據、適用稅率、應納稅額、申報期限等通過直接送達、郵寄、公告等方式通知納稅人。
解釋
稅務部門有義務告知納稅人計稅方式、計稅依據、應納稅額等信息，便於納稅人依法安排納稅。
第二十一條
物業稅收入應專款專用，用於城市基礎設施改善與社區建設。
第二十二條
物業稅收入與項目列支及結餘應每年提交城市人民代表大會審議，並向社會公示。
解釋
物業稅收之於民、用之於民，公示物業稅收支有利於公共財政規範化、透明化，有利於鼓勵公民積極參與公共事務與推進基層民主化進程。
中華人民共和國物業稅法草案（民間版測算依據）
一、住房物業稅計算公式與科目說明
住房應納稅額=（評估值×計稅依據-免稅額）×適用稅率
免稅額=產權人數×住房人均免稅面積×住房評估值/應稅建築面積
其中：
住房評估值為評估單價（元/平方米）。
城市、鎮和農村計稅依據區間不同，農村可以低一些，大城市和好社區可以高一些。
產權人數為房產證上登記人數，也便於稅務部門根據產權核定免稅面積。
城市、鎮和農村人均免稅面積區間不同，農村和鎮可以高一些，中小城市可以低一些，大城市因房價高可以高一些。
人均免稅面積區間主要考慮因素為：住房資源節約利用，以及物業稅作為地方主要稅源在財政收入中的佔比不宜過低。
城市、鎮和農村適用稅率區間相同，但農村可以低一些，好社區可以高一些。
二、測算案例
案例一：上海
2011年上海試點住房房產稅，當年市本級房產稅總額為22.1億元，其中主要是非居住房屋（包括工廠、倉庫、商場、旅館等）房產稅收，總面積43 015萬平方米。
住房房產稅收僅約1億元，而住房總面積達55 077萬平方米。
如非居住房屋全部按房產原值為計稅基數的稅率1.2%反算（其中部分是按租金收入為計稅基數計算），平均房產原值均值約為535元/平方米。
上海統計年鑑顯示，2017年，上海非居住房屋，總計面積64 626億平方米，市本級房產稅收入為54.5億元，如同樣全部按稅率1.2%反算，房產原值均值提高到約878元/平方米。
近幾年，雖然上海沒有再公佈住房房產稅徵收收入，不過按上述情況看，考慮到地價上漲帶動房產原值均值提升，住房房產稅應該依然很少。
2017年，上海住房面積約67281萬平方米，按常住人口計算，人均住房建築面積為28平方米。
具體測算如下：
統一按人均免徵面積60平方米，計稅依據70%，各類住房套均徵稅如下表：
其中，花園住宅與聯列住宅各約5萬套，公寓約484萬套，合計物業稅149億元。
對於一般家庭來說，按套計算的家庭納稅額相對不高，主要是免稅面積高，實際徵稅面積僅為幾平方米。
新式里弄、舊式里弄、簡屋共計1423萬平方米，套均面積低於免稅面積，基本上是免徵了。
根據測算，上海住房物業稅收入約佔地方一般公共預算收入的2.1%。
2018年，上海市本級房產稅收入總計54.3億元，佔市本級一般公共預算收入3362億元的1.6%，其中主要稅收仍是非居住房屋稅收。
如開徵住房物業稅，大約可使居住房屋加非居住房屋物業稅收入提高到市本級一般公共預算收入佔比的5%左右。
案例二：江蘇一地級市
三線城市住房評估值160萬元，住房面積130平方米，房價1.23萬元/平方米，家庭居住人口2.1人，人均免稅面積55平方米，計稅依據60%，適用稅率0.6%，納稅642元/年。
其城鎮住房總面積約為15309萬平方米，城鎮人口約339萬，按套均100平方米，套均納稅500元，物業稅總收入約7.65億元，佔該市一般公共預算收入518.8億元的1.47%。
案例三：浙江某縣
其城鎮住房總面積約為1360萬平方米，城鎮人口25萬。
我們說過，小城市更希望免稅面積更少、計稅依據和稅率更高，可以多收一點稅。
其中，單棟住房約1.4萬套，商品住宅約3.2萬套，其它住宅約2.4萬套，物業稅總額約為1.96億元，大約相當該縣一般公共預算收入的5.1%。
測算結果有兩點值得關注：
1）對納稅額影響最大的變化因子是免稅面積和適用稅率，計稅依據的影響相對要小。
2）各城市人均收入、房價大多低於上海，套均房地產納稅額的平均值大多也會低於上海。
3）物業稅佔地方一般公共預算收入比例很可能都達不到5%。
案例四：按租金徵稅
對於按租金收入納稅的出租住房，因稅率固定為12%，唯一影響因子為租金收入，我們可以用租金回報率來套算。
各線城市按評估值測算的納稅額，其梯度關係基本合理（以下金額單位均為萬元）。
如住房按租金納稅則會產生巨大反差：高價值房產的租金納稅遠低於按評估值納稅，低價值房產的租金納稅遠高於按評估值納稅。
這是因為大城市房價高、租金回報率低而中小城市房價低、租金回報率高所導致。
這勢必會使得納稅人願意選擇以租金方式納稅來合理避稅。
因此，物業稅草案放棄了住房出租時按租金納稅的思路，統一按評估值納稅，以求納稅公平合理。
當然，物業稅不可避免地會反映在租金因素之中，由此帶來的租金上漲，也是房地產逐步迴歸市場化、擺脫調控短期化、實現依法治理長效機制的必然結果。
租金上漲倒逼企業增加薪酬，間接帶來物價上漲和通脹壓力。
因此，物業稅既要統籌考慮企業、居民承受能力，也要合理選擇低通脹的有利時機出臺。
三、全國物業稅收總額估算
參照上述測算標準，全國城市分為三檔，直轄市、地級市均按上述測算案例稅收均值估算，縣按浙江某縣稅收總額的一半估算（均值應該是估計過高了）：
如此匡算，全國住房物業稅起步總額約為4900億元，約佔地方一般公共預算本級收入的5%，相當於2018年全國個人所得稅收入13872億元的35.5%。
這也意味著物業稅起步之時，總額很難達到財政部門期望的1萬億元水平，應不具備地方財稅主體稅源資格（稅收佔比19%以上）。
未來，或將通過評估值上升與逐步提高高檔住宅適用稅率，來增加物業稅佔地方稅收比重。
【話外音】
根據測算，即便是開徵物業稅，也不能完全解決地方政府財稅來源不足的問題。
一方面，固然是因為物業稅的用途為城市基礎設施維護經費而非建設經費、為社區建設經費而非人頭經費；
另一方面，發展仍是硬道理，減稅降費促發展已成趨勢，今年政府力度空前。
但是，精兵簡政仍未提上議事日程，行政機關官多兵少、文山會海，事業單位隊伍龐大、耗費甚巨。
開源需要節制，節流才是大道。
小政府、大社會建設任重道遠。
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