麟麟星
我的建議是繼續持有。
1、租金年化收益率
商鋪價值400萬，一年租金10萬，租金收益率2.5%。
2、商鋪升值年收益率
10年前商鋪120萬，現在價值400萬，10年升值3.3倍，商鋪升值年收益率為12.68%。
過去10年商鋪升值+租金收益率高達15.18%，這個收益率非常高了。
未來房價會如何呢？個人認為只要貨幣超發依然這麼嚴重，2008年M2貨幣量餘額為475166.6億元，2018年1827000億元，10年間增長3.8倍，貨幣量年增長率14.2%。會產生大量的資金，資金是最聰明，肯定去向最穩當並且收益可觀的資產，房價即時不像過去漲幅那麼快，年化5%的收益是有保證的，那合計會達到7.5%的收益，現在去市面上找非常安全並且能夠達到這個收益的肯定是找不到。
互金圈
你沒有腦子嗎？給你400萬，一年租金才10萬，也就是說是40年的租金，40年後要交稅（以現在的交法40%）要交160萬的稅！我為什麼要買你的商鋪？我400萬方銀行裡存5年期，一年的利息20幾萬！付了你的房租還有10萬！兄弟，🈶️400萬的人都他媽是人精沒有傻逼！你醒醒吧！你的商鋪的價格也就在170-200萬！（國家稅務機關評稅在你的商鋪150萬左右）還400萬呢！什麼東西都是有市場價的！不是說你的東西，你想要多少就多少！還有，10年前120萬買的，現在要賣400萬！你以為你是巴菲特啊！投資之神啊！你知道如果你400萬得手，你的投資就可以寫在中國大學經濟學的課本里了。
深圳聯力膠帶
給你普及一下商鋪的交易稅費吧：賣房：1、房屋增值稅（按差額5.6%）賣出價400萬-買入價120萬=差額280萬；2、土地增值稅：增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的稅率為50%（增值稅係數=合同價-買入契稅-營業稅-自然增值稅/買入價）3、個人所得稅：賣出價—買入價*20%（280萬*.2=56萬）4、印花稅：成交價0.05%
買房：1、契稅總售價3%；2、印花稅成交價0.05%
以上就是商鋪寫字樓二手交易的各項稅費，估計你能算出來，這個商鋪要交多少稅費。除非你的商鋪很搶手，市面交易價格還要高，買家能夠接受所有的稅費，能夠在總交易額中打包進去這些稅費。在這也提醒那些準備投資商鋪、寫字樓、公寓的朋友，一定要謹慎，否則這些商業地產很難脫手，增值的部分很多時候就低了交易的稅費。一般來說這些稅費要佔到總房價的25%-30%左右了，增值越大的需要交的稅費就越大。
Eric林生
你好！
我是一名房地產一線市場工作者
當我看到你這條問題的時候，其實我關注的是數字之間的對比：十年前的120萬和如今的400萬！
相信很多購買商鋪的人在意的是他的增值與保質，如果房地產投資的年收益率不能高於銀行年存款收益率，那麼房地產投資就是一個劣勢資產投資，10萬左右的年租金年利率只能達到2.5％左右，低於銀行存款利率的35％左右，說明房子的價值並不是真正的值400萬，正常交易的價格只能值240萬左右，沒有價值400萬之說，不信可以去掛牌銷售試一下300萬到400萬之間基本沒人會來購買！
那麼為什麼會出現400萬這麼大的價格差呢？相信大家已經開始中國房價為什麼這麼高，工資雖然漲了也買不起房的原因，其實是一個道理，在正常只有一次交易的時候是不存在能將房價提升到這麼多的，即使你只是產生了一次交易，周邊商鋪產生的交易多了，周邊也就增值了，而實際價值並不是那麼回事！
從租金收益就可以看出來，其實是一個矛盾體，租金最能反應出房價的價值多少，因為在租賃過程中並不會有太大的價格變動，正常年增長租金在5％左右，如果房價真價值400萬了那麼租金應該在20萬左右才算增長階段，與推理逆向而為說明波動近期會很大。
建議300萬左右即使出手控制止損，商業競爭太大，一旦實體商業被淘汰掉60％，房價市場勢必會逆向而為，真正進入房地產泡沫時代！
政策還在一個變化的階段，如果後續增加了房子稅收，勢必增加持房著壓力！
飛虹說
我建議你不要賣，賣也只是一次性的收入，這個房子和土地的使用權從此就不歸你所有，所以我不建議你賣。
十年前成本120萬的商鋪，現價400萬，一年租金10萬。我的意見是不賣掉，雖然現在的商鋪價格是當初購買價格的3.5倍，但說實在的按照這10年間的物價增長以及商鋪地段的繁華程度來講，這個商鋪在未來很可能還會升值。而且，不賣掉的話，一年有10萬的租金，看事要有遠見，千萬不要幹殺雞取卵的事。
不管房屋產權是19年到期，還是2019年到期，這都不重要。國家規定，城鎮建設用地土地實行國有制，個人和企業可以有償使用以及交易使用權。所謂的商品房產權年限並不是房屋所有權年限，而是你房屋所在國有土地的使用年限。如果是商鋪建築主體.只要補交地稅就可以繼續使用。所以這個房子一次性只能賣400萬，但如果按照現價年租金10萬繼續出租的話，這個錢會更多，再加上物價上漲，錢的購買力下降，吃租是划算的。
另外，《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。
實體店老王
作為一個財經工作者，我覺得如果不是急缺資金流或者沒有更好的投資項目，我建議你不要賣。
我之所以建議題主不要賣掉，是因為從你現在的租金收入情況看，還是相當不錯的。按你原來120萬元的投資本金，現在的每年租金10萬元，投資回報率為8.33%；而且按你說的有可能年租金漲到12萬元，那麼投資回報率達到了10%，這已經相當的投資回回報了，這麼高的投資回報項目，現在可是很難再找了。
即便按你現在的市值400萬元，年租金如果漲到12萬元，投資回報率也可達3.25%，這實際上也相當於銀行大額存單或投資理財產品收益水平了。也算是不錯了。
且更要看到，商鋪在未來還有可能上漲，具有一定的保值增值潛力，而如果賣掉之後，你沒有更好的投資項目，只能存入銀行大額存單、結構性存款或購買銀行發行的理財產品，那您就虧了，因為僅靠實際是無法保值增值的，還有可能跟不上物價上漲水平，那你的家庭財產事實是在不民貶值和縮水。
而且，現在雖然也有較高的投資項目，但風險與回報成正比，比如P2P平臺、股市、期貨投資回報高，但一般人敢進入嗎？弄不好就變成血本無歸的“窮光蛋”。所以我還是建議題主知足，當一下安分守紀的投資者吧，守住商鋪，贏利永遠屬於你！
開偉觀察
我所看到的基本上不是這樣，十年以來，住宅價格大約上漲了五倍。但商鋪的價格一般不超過兩倍，三倍的已經很少了。商鋪升值緩慢的重要原因是，過戶的稅費過高。就比如這一套所謂價值400萬的商鋪，過戶可能需要120萬，也許更多。如果想賣掉，買家肯定不會出520萬。那就要自己割肉，就算自己出了這120萬，買家買了以後擔心將來自己賣不出去，所以他也會猶豫。其實，打擊炒房很簡單，這幾年炒商鋪的人很少，就是這個原因，只不過這樣做不符合某些人的利益罷了。所以還是建議持有，收益二點多，還是能接受的，只要位置好，就不會有什麼大的問題。
大河美2
十年前120萬認購的商鋪，現在市價400萬，一年出租可以收入10萬元的租金，2019年能夠賣掉嗎？其實對於這樣的想法，我們可以算一筆財富賬。怎麼算呢？
十年前120萬元，一年大概能夠穩定性理財收益達到6%，因為十年前的年化收益率要比現在高些，所以用6%計算更為合理。十年以後的複利本息收入約為215萬元。而現在商鋪的市價就是400萬元，十年來還有百十萬的租金收益。很顯然，當初投資商鋪的收益性更高。
而現在呢？商鋪市價400萬，而租金只有10萬元，又是怎樣划算呢？400萬的現金，以現階段年化平均收益率5%的水平進行計算，400萬×5%=20萬。但是商鋪一年的租金呢？僅僅只有10萬元。很顯然，以現在回報率的角度看，將商鋪賣掉然後進行理財創收更為合適，已經達到了出租租金水平的1倍之多，並且還沒有與租戶之間的麻煩事兒。
個人的觀點是賣掉更為合適，畢竟年化收益率在那裡擺著，一目瞭然。但是，還是需要考慮另外一個因素，就是為未來著想以及後代著想的。怎麼講呢？如果自己做生意，未來萬一失敗了，有個商鋪還能夠更好的“東山再起”，但是什麼都沒有呢？很難再“爬起來”。並且，如果未來自己的後代想幹點事情，也能夠更好的利用商鋪，做點兒生意之類的，倒也是十分的方便，不用求著其他商鋪戶主。所以，如果從收益率的角度看，賣掉更為合適。但是如果從未來、後代的角度看，留著商鋪更加合適。
厚金說
筆者認為，商鋪到期必須堅決賣掉。原因一是隨著電商時代的到來投資商鋪的時代結束了，越往後發展實體店的生意越不好做。實體店的生意不好做，商業地產就會貶值，現在商鋪能賣出去要堅決賣出去，商鋪或者說商業地產貶值的速度比住宅地產快得多，王健林2018年賣商業地產都是降價50%才賣出去的，賈躍亭昨天拍賣北京的商業地產七折都無人問津。所以，現在商業地產商鋪只要能賣出去一定要馬上賣。
二是從投資的角度400萬資產一年租金十萬元，一年的投資回報率才2.5%，遠低於銀行的大額定期存款利息，一年銀行的大額定期存款利息上浮利息後也能達到4%左右，更不要說銀行的理財產品一年的收益能達到5%左右，從投資的角度也是吃虧的。過去投資商鋪或商業地產主要是房價在上漲，現在房價開始下跌，商業地產會跌得非常快，更要命的是過兩年後商鋪租不出去，賣也賣不出去，到那個時候商鋪就更不值錢了，還砸在自己手裡。
所以，筆者認為2019年商業地產或者商鋪必須堅決果斷地賣出去，只要還有價格，只要還有人要商業地產及商鋪一定要儘快脫手。
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金融學家宏皓教授
十年前120萬買的商鋪，現在市值400萬，其實現在市值多少都沒關係，主要是你沒賣，那麼預期收益得280萬，還沒有完全到賬。從資產風險看，也有可能繼續跌，所以這部分收益其實不做計算。因為沒有產生實際收益。
我們再看現在租金十萬，19年續租能到12萬。那麼就是投資120萬，年租金12萬。先不管你前十年收了多少錢，單看現在這筆投資，年回報率百分之十，而現在房子市值400萬，如果從400萬再跌回到120萬或者低於120萬得概率很低。那麼可以確定本金價值不會低，這樣穩健的10%收益回報率實在是稀缺產品。
從投資和會計學上會繼續計算如果賣掉一次性產生的現金收益價值280萬，而這280萬需要出租房子23.3年才能收回。從時間價值看是一次出售合算。
如果你:
1，想獲得穩健收益的長遠資產，建議繼續持有。畢竟成本低，收益高。
2.如果你打算一次套現，讓利潤集中顯現，而又不看好未來資產增值。建議賣掉.
3.如果你打算賣掉，請賣掉前需要考慮繼續投資什麼資產能獲得較高的收益，如果沒有投資，那麼通貨膨脹會讓你在23年後打回到120萬價值以內。這是虧最多的方案。
4.如果你打算賣掉一次獲取400萬，按照銀行三年定期存款3.2%左右計算，一年收益128000元。這樣即套現了又獲得高於租房得收益。請注意，你存銀行的本金永遠沒有浮動價值了。而房產屬於投資本金還會漲跌的。從投資來看，當收益相當的時候，建議持有投資資產。
總結:存銀行那是理財收益，投資房產屬於商品，那是投資行為。你喜歡哪個方案？評論區聊聊
我是伯樂集團董事長李合偉，20多年創業經驗，天使投資人、《覺悟行果修渡》創投課導師、《財富人生密碼》財富增值課導師、《李合偉演講學院》首席講師、關注我分享更多知識
