鬼都沒有

根據多數人的經驗，假使我說未來10年100萬現金的價值大於100萬的房子，估計會被唾沫淹死。

忘掉歷史的人，不配擁有未來。如果我們回顧一下1998年以來的歷史，任誰也不敢否定我國房地產市場化的巨大成就，單單拿出房地產總市值450萬億這個數據（一說65萬億美元），就足以說明一切問題，同時也為“房多派”提供不言自明的證據。

一、房子價值變遷

10年之前也就是2008年，全國商品房平均售價為3800元/平方米，而到2018年這個數據已經提高到8737元/平方米。

按照國家統計局公佈的分地區數據，2018年東部地區商品房的平均售價，更是已經接近1.2萬元/平方米。

如果在2008年用100萬元購買一套商品房，按照全國房價最近10年的平均漲幅，2018年底房子市值應該達到230萬元；如果有幸房子位於東部地區，則市值肯定超過300萬元；如果像彩票中大獎一樣，10年前在北上廣深投資一套房產，現在身價要450萬元以上。

二、存款生息情況

2008年到2018年期間，銀行存款基準利率有過幾次調整，見下圖。

如果按照年利率4%複利計算，2008年存100萬元到2018年底，本息不過是148萬元。

對比以上數據，在過去10年持有房產無疑是人生贏家，而持有貨幣無疑是極其失算的。這個結論適用的歷史時期，還可以繼續放長到過去20年，乃至改革開放以來的40年。

但是，歷史的經驗會一直有效嗎？這輩人的財富暴漲方式會繼續延續下去嗎？甚至放寬一下視野，發達國家和地區有沒有提供我們一個可以“拿來主義”的樣板，指導我們在未來10年繼續持有房產實現財富保值增值？

三、關於未來之預測

• 關於房子問題
  

“房住不炒”定位自2016年底提出以來，經過兩年多的時間，並沒放鬆的跡象。最新的提法是“因城施策”、“夯實城市主體責任”。看樣，這次調控會管得長久一點，估計五年十年內不會有問題。

基於此，哪個地方房價再敢瘋漲？恐怕沒有哪個會拿烏紗帽開玩笑。當然，暴跌也是違背政策初衷的。看不清這一點的人，是不會丟掉房價“只漲不跌”、“少漲即虧”觀點的，炒房一族更是誰不看好房市跟誰急。

• 關於貨幣

中國改革開放40年來，GDP實際平均增速近10%，這其中確實有M2高速增長的因素。可是，如果我們務實一點，就應該看到中國GDP已經轉入中高速增長軌道，連續16個季度處於6.4~7.0%窄幅區間，而M2增速最近兩年已經低於10%，這就使得貨幣年貶值率實際已經低於2%。

目前貨幣資金的收益率是多少呢？按照存款基準利率是0.35~2.75%，參照國債收益率是2.1~4.27%，這可以視為無風險收益率。現在，商業銀行的掛牌利率，比較有競爭力的水平在4%左右。

綜合以上數據，是否可以預測未來10年的數據如下：M2增速8~10%，GDP增速6~8%，貨幣貶值速率2%，貨幣資金年收益率3~4%。如此，現在的存款100萬元，10年後本息和為134~148萬元，相當於今天110~120萬元的購買力。

結論

因此，現值100萬元的房子，如果不是位於一線、二線人口淨流入的城市，如果不是有捆綁福利值得很多人去競買，我是不會持有的。反倒是現金，其具有的流動性、收益性屬性，在未來10年勝過房產的概率比較大。

顏開財經

單純從現金流回報來說，還是100萬現金存款佔優勢。存款100萬，可以用大額存單的較高利率來計算，也就是4.2%左右，再進行利滾利，那麼10年的本息和就是151萬左右。

1、存款比房子多出20 ~30萬收益，貨幣或維持一定購買力

由於房子假設暫時不賣，那麼收益只能來自租金回報。題主也提到了是100萬的房子，就當下來說，價值100萬的房子只能分佈在三四線城市，三四線城市，租金回報率大多能夠達2%~3%，那麼收益就是20~30多萬的樣子。很顯然，現金存款的投資回報比房子多出不少。

可能有人說，貨幣不斷貶值，錢會越來越不值錢，但要看到我國的貨幣供應速度（M2）正在不斷放慢，靠貨幣刺激經濟發展的效果已經不明顯，未來供應貨幣的力度會減小。簡言之，貨幣不怎麼可能出現明顯貶值，購買力會維持在一定水平。

2、房價處在高位，房地產稅即將出臺

根據以往的房地產發展歷史，相信很多人會認為，10年後，100萬的房子要比100萬存款值錢，但是現在的情況發生了很大變化。簡單來說，金十君認為未來房價不會有大幅上漲的空間了，還有向下的壓力。

在理想的情況下，如果房價繼續大幅上漲、貨幣供應以高速增長，那麼是可能出現房子比存款值錢的情況。然而，全國房價已經處於一個很高的水平。以往，房價上漲只出現在一二線城市，但現在三四五線城市也跟風上漲，紛紛破萬，再漲下去的可能不大。

可以說，遏制房價上漲是一個大的趨勢，再加上國家堅持“房住不炒”政策，未來我國的房地產價格很難像以前那樣大漲。房地產稅即將出臺的消息也一直在宣傳，如果哪一天徵收房地產稅的政策全面推廣，那麼對房價將是一個大的利空，到時候房價想維持原有價格都變得困難。

3、三四線房價堅挺壓力大，2030年人口還將迎來負增長

三四線城市的經濟發展潛力較弱，有些城市還缺乏一些可支撐發展的產業，那麼這些對長遠房價是一個不好的信號。

中國人口老齡化加劇，人口數量逐漸減少趨勢，對房價的長期支撐也是一個不好的消息。10年後，就是2029年，中國人口數量會達到峰值，同時這也意味著人口要開始進入負增長。

據中新網1月3日報道，最新的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》預測，中國人口將在2029年達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續的負增長，2050年減少到13.64億，2065年減少到12.48億，即縮減到1996年的規模。

另外，綠皮書還提到，如果生育率持續保持低增長，人口負增長還可能提前在2027年來臨。

房地產行業有句行話，“短期看金融、中期看土地、長期看人口”。對於人口流出壓力大的三四線城市，如果再加上人口負增長的壓力，房價還可能堅挺嗎？金十君認為，未來100萬的房子價值可能會縮水。

金十數據

我們先來算一下，10年後100萬存銀行能有多少錢？

100w按照銀行定期存款利率，按照3.75%，進行計算，一年就是3.75w，10年就是37.5w。

我們參考一下房價。以我所在的城市作為參考。座標廣西南寧

10年南寧新開發一個片區，琅東，當時的房租均價在2500-3000左右，一路跌跌撞撞，中間經歷了上漲，橫盤，輕微下跌，最後到了現在，均價15000元，10年的時間翻了5倍。哪怕那當時是貸款買房，他的價值也遠遠超出了你需要支付的利息。

再說一下南寧的2015.8月5日開盤的神盤

2014年南寧新成立新區五象新區，當時一片荒蕪，只有寥寥無幾的幾個樓盤在施工。而在當時均價也只有5k，華潤24城2015年8月5日開盤，開盤價4999元，現在均價1.8w元，時間只是經歷了3年多而已。
可想而知房地產帶來的價值是多麼的巨大。

當話又說回來，房子的價值也不是一路高歌的。會隨著市場的變動以及國家的政策而發生改變。如果真的有100w，可以首付買房儘量首付，就著部分現金等待政策及市場波動。

大勛

100萬的房子和100萬的存款，10年後哪個更值錢呢？這主要看房價未來十年是上漲還是下跌，如果光從收益回報率上判斷，100萬的房子的年租金收益率低於100萬存款的收益率，100萬存款是大額存款加上上浮的利息，年利息可以達到4.5%，而現在大房子出租的租金回報率是1%到2%，大城市是2%的年租金回報率，小城市是1%的租金回報率，光靠租金的收入實際上是遠低於銀行存款的利息的，過去十幾年投資房地產主要不是依靠租金收入，主要是炒房，房價能上漲，現在房價不能上漲了，也不能炒房了，光算租金收入的賬肯定是不划算的，不要說收益回報，連最低的銀行利息都不如，如果你是銀行按揭買房的話虧損的更慘。

銀行存款雖然也會貶值，但是未來十年中國的房價跌得更多，現在中國的房地產是大量過剩的，房子不能炒了，就剩下居住的功能了，面對大量過剩的房地產，真正能買房的人比賣房的人少得多，再加上國家定下的房住不炒政策，讓炒房者在中國沒有了市場，沒有了生存空間，這樣一來，未來幾年必然有大量的房產拋出，再加上未來房產稅的出臺，逼著多套房的人賣出房產，房價持續下跌就成了必然的趨勢，未來十年房價下跌的空間非常大，這個時候投資房地產將來只能是虧損累累。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有什麼財富生活中疑惑或者投融資資本運作的難題也歡迎私信提出，謝謝您們的支持。

我的頭條號專欄開通了，有關於投資理財的最新音頻和文章，幫助您提高理財技能，歡迎關注。

金融學家宏皓教授

按照最近十年的實際通脹率6.83%計算，100萬元的存款十年後的價值相當現在的49.29萬元，當然我們的錢不可能傻傻放在家裡，通過投資其也可以獲得一定的收益，我們以4%的投資收益率計算，那麼100萬元，十年後的價值等於現在的75萬元，所以問題的關鍵在於：十年後，房子的價值還值不值現在的75萬元，也就是說房價下跌四分之一。

房價的走勢

未來的事情沒有人可以預計得到的，如果參考歷史的話，那麼改革開放40年來，房價是一路上漲的，但過去不代表將來。至於未來的話，我認為房價會不會下跌最主要取決於兩個方面的因素：城市化進程以及地價。

1、城市化進程

城市化進程是關鍵，因為房子建出來之後最終是要賣出去的，我國前幾十年房價一路上漲的基本原因離不開全國性的城市化的進程，否則僅僅依靠城裡的人口，根本支撐不起來這個龐大的市場，目前我國的城市化率已經達到60%，超過了世界的平均水平及發展中國家的水平，但是相比歐美日等發達國家近80%的水平而言，還有一定的差距，故而未來十年，我認為這個因素應該仍然是正向因素。

地價

中國房價之所以高，其背後離不開的是地價，各地高地價是導致房價一路高升的另一個原因，畢竟你不可能讓開發商虧本經營。地價的關鍵在於財政收入結構的改變。我國目前不少地方政府的主要財政收入來源還是土地使用權出讓的收入（如下圖所示，系2017年前三季度佔比最高的20個城市，其中佛山佔比高達55%），這個只有隨著其他稅種的比例逐步增加，才有可能慢慢擺脫。僅僅以未來十年，這個情況要轉變的徹底的扭轉，概率也不大。

總結

綜上所示，就目前的情況而言，我認為未來十年，房產應該是趨穩甚至略有小幅上升（大幅增長的時代已過），部分城市可能會出現略有下跌。但總體而言，房子的保值率應該會高於現金的保值率，所以在沒有其他更好的投資前，不建議賣房。

鯉行者

100萬的房子和100萬的存款，可能更多的投資者認為100萬的房產10年後會更加值錢，因為房產一直是上漲的，甚至有些時間有錢還不一定能夠買到房子。從以往的觀點來看，確實如此。但是，未來十年可能真的要發生改變。個人的觀點為：10年後100萬的存款比100萬的房產更加值錢。為什麼？

一、100萬的房產與100萬的存款收益率如何？

我們將其他的因素排除在外，單純計算房產的收益與存款的收益。現階段就算是市中心的房產出租，與總價格相對比，年化收益率也僅僅只有2%-3%，甚至僅僅只有2%。如果將所有的裝修費用加入進去的話，可能連2%都沒有。當然，我們就定義為2.5%的回報率進行計算。十年的回報率很是固定，25萬元。

那麼100萬的存款呢？現金也是有價格的，是能夠通過理財進行收益。現階段360天期中低風險的理財產品，年化利率能夠達到5%水平，並且每年還能夠進行復利。10年可以盈利：62.9萬。

很明顯的對比，100萬的存款更加值錢。

二、其他方面的影響，存款依舊是值錢的。

市場中存在實際通貨膨脹率，對於現金的折損十分大。現在每年的貨幣新增為8%，公佈通貨膨脹率為2%，也就是說現在市場的實際通貨膨脹率達到10%。從理論計算上，10年後的100萬元的現金包括理財收益在內的實際購買力相當於56.78萬元,。從這個角度看，房子可能更加划算，因為房產是固定資產，能夠抵禦一定的貨幣新增以及通貨膨脹率的風險，甚至還存在一定的上漲。

但是，個人認為10年後依舊是現金更為值錢。為什麼？1、貨幣新增的速度在下降；2、在市場不斷成熟的情況之下，推出房地產稅勢在必行，可能會對於房價進行影響與遏制，降價也是可能的。3、現在值100萬的房產，未來可能實際購買力降低，而在未來的貨幣計算中可能只相當於現在35萬元的購買力價值（理論值）。

所以，個人認為未來十年現金存款100萬會比100萬的房產更加值錢。

厚金說

100萬的存款未來能值多少錢呢？我們按照每年5%的利率，進行利滾利。說實話，現在市場上找到5%的理財產品真的很難，100萬作為大額理財還是有點可能的。1.05的10次方是1.63左右，也就是說未來我們的本金＋利息會變成163萬。

100萬的房子，確實不好確定到底未來值不值錢。國家的要求是堅決遏制房價上漲，按照大家的共識，假設十年內房子價格不再上升。

我們目前100萬房子的租金收入也就2萬元一年，這在全國也算是公允租金了。十年後大約價值125萬左右，每年2萬元也按照5%計算利息。

兩者差距大約38萬元，可是有幾個人相信未來十年後的房子價格跟現在的一樣呢？

實際上，未來確實存在很多不確定性。首先，房地產稅是一直在大家頭上懸掛著的達摩克里斯之劍。一旦房地產稅出臺，不管是按面積收還是按套數收，投資性房產肯定會大跌。

另外，租金收入確實未來很有可能上漲。因為我們的經濟發展趨勢還沒有多大的改變，仍然會在6%以上的中高速增長，這樣我們的收入也會普遍每年增加7%到10%，十年實現收入翻倍，可不是說笑的。但是我們租金收入是跟大家實際收入相關聯的，並不是跟房價一樣，背離了收入。收入翻倍之後，租金翻倍是基本可以實現的。

如果我們房子的地角比較好，比如靠近學校，靠近大學，未來還會有一定的升值空間。這樣很有可能留房子能夠更合適一些。

不過大家要清楚，我們的人口一般會在2030到2035年見頂。在見頂之前，實際上會有一大批人已經老去，對房子的需求並不會太高了。但是，一二線城市的房產仍然有投資價值，畢竟人們湧向大城市的方向不會變。可是100萬的房產，有幾個能在一二線城市擁有呢？現在二線城市最低也得兩三百萬了。

所以，如果博一下，未來2~3年內，政策放鬆房價再躥一躥的可能性，可以保留一下房產，但是，一旦房地產稅確實落地，投資性房產一定要及時出手。

暖心人社

顯然，這是一個基於未來的預測，並且是沒有太多根據一預測，所以準確性顯然不會很好。不過好在這種預測並不會產生經濟損失，所以大膽表達自己的觀點就好。

坤鵬論認為，10年後一定是房子更值錢。

100萬存款，肯定得理財吧？我們以安全性比較高的銀行理財產品收益計算，即便按年化5%收益算，複利10年能拿到163萬。當然還有收益更高的方式，比如拿這100萬買點龍頭企業的股票，說不定10年以後能變成1000萬。如果你真這麼做了，坤鵬論認為100萬存款10年後更值錢。但畢竟大多數人不會這麼做，所以我們還是按保守的年化5%收益計算。

再來看看房價，雖然現在政府一直在嚴控房價，但其實是在控制房價不過快上漲，不知道大家關注到沒有，除個別之前價格虛高的地域房價大幅下降，甚至腰斬以外，很多地方房價並沒有下跌太多，只是漲幅沒有之前那麼快了而已。

以前的房價2-3年翻一倍，各別地區甚至1年翻1倍，以後這種漲幅不會有了，但10年翻1倍還是很輕鬆的事情。即便從目前通貨膨脹率來看，10年後的房價翻1倍，與現在房價相比，基本沒任何變化。10年通貨膨脹也會讓貨幣貶值1倍的，至少。

所以10年後的房價比現在翻1倍坤鵬論認為是最基本的，漲更多也很有可能。基於這種猜測，顯然未來持有房子更值錢。這還沒計算10年間房屋出租收回來的租金，以及租金用於理財的收入，坤鵬論沒細算，怎麼著也得二十好幾萬近三十萬吧？

所以如果真有這麼個機會讓坤鵬論選，坤鵬論會選擇持有房子。當然，選擇持有現金的人也會有更多理由，並不反對。

坤鵬論

我不是理財師，我也不懂計算各種財務收益, 只做個最簡單的利率換算來推算十年後的100萬還能值多少錢。

現在銀行的存款利率非常低，即使你能選擇一些理財產品，年利率通常也不會超過4%。你100萬十年後，增值也只能去到140到160萬之間，（已經考慮複利的因素在裡面。）。

而目前的通脹率差不多7％，隨著各種利好措施的出臺，可以預期十年內我國的經濟依然在快車道上，四年內出現通縮的可能性基本不存在。你現在的100萬十年後預計相當今天50%的購買力，即使按增值後的160萬（按最高回報）計算，也就相當於現在的80萬。

房價出現暴漲的機會不大，個人判斷房價上漲的速度會稍高於每年的通脹率，100萬的房子保值率是要高於100萬現金，也就是說，今天的房子十年後有可能就會變成200萬，從過去十年的房價上升曲線，幅度是遠大於這種靜態計算的。

我不是精算師，只是按照自己過去十年的投資和房子購買，而得出的一個簡單計算，有偏頗之處，請大家指正。

杜拉拉職場

100萬的房子和100萬的存款，我先不考慮是十年後哪個更值錢。我得先考慮現在100萬元，應該如何科學而有規劃的，合理的發揮好這100萬元的作用。比如說現在你已經有了一所房子，那你說你既然有了一個居住的定所，為什麼要在去買一個房子呢？

關鍵字: 假使 財經 未來