【拆哥按】北京人 是資深拆哥粉絲，2018年底到2019年初，她和自己25歲兒子@岱巔 共同在拆哥團隊指導下完成換房。把兩套小房子賣了，換了豐臺區六里橋的次新二手盤。
十分感謝拆哥，也說兒子在換房的過程中成長了許多。她的兒子自重點大學金融學碩士畢業，年輕有為，特意撰寫《購房心得感言》一篇，和廣大拆粉共饗、收藏！
在北京，每天讀拆哥房產文章，思考財富真諦，已成為很多人每日茶餘飯後的習慣；買房前先諮詢拆哥平臺，已成為越來越多北京人的共識。
以下部分為拆哥粉絲所寫：
房屋挑選：商品房、公房>回遷房
（公房的質量不太穩定；通常：有建築隊的單位>建築相關的單位>其他單位）
房屋價格=投資屬性+居住屬性
投資屬性（+居住屬性，-替代品收益率，+貨幣供應量，+消費品物價）
居住屬性（+交通，+教育，+工作單位，+醫療，+商業區，+小區環境/鄰居素質，+其他配套措施）
說明：投資屬性、居住屬性是函數（因變量），括號裡的部分是參數（自變量），加號代表同方向變動，減號代表反方向。
居住屬性：
交通：重中之重，一個交通的小差異可能導致房價的大不相同；例如東二環和西二環形狀類似，但是西二環十字路口的東西向公路是平地，更便利，東二環則是南北向；這導致了東邊的房價由裡向外跌落很快，西邊則跌落較慢；
教育：最看不準的因素。未來政策不知道會怎麼樣。（我中學時，遠郊區縣的學生可以通過中考來城區上學，但是後來不行了；如果可以的話，學區房應該沒那麼值錢）
醫療：很多南城的醫院搬到了豐臺，因此我覺得豐臺房子更有漲價的潛力；
鄰居素質：公房、商品房的優勢之一在於鄰居的素質比較明確，公房的鄰居素質視單位而定；商品房的鄰居素質視最初的房價而定；
其他配套措施：公房的物業很可能是為單位職工服務的，因而物業費低、服務好；還有些地方取暖費低、暖氣足；隨著北京市對路邊停車的收費，車位是否充足又將是重要參考因素；
投資屬性：
居住屬性：在房價大漲的時候，同一地段所有的房子都會大漲；風口過後，居住屬性好的房子能保值（或者說降價少）。
貨幣供應量：人民銀行大放水的時代往往是房價漲的很快的時候；對於股市，降息有利於牛市；對於房地產，降準、簡化放款貸款審批流程（即：更容易貸到款）影響更大；
替代品收益率：房子作為投資品能被看好，重要原因是中國的投資品很少有安全且收益高的；如果北京市城投債的利率達到6%，那投資房地產可要小心了；
消費品物價：很多人抱怨房價高，其實除了維持生命必須的消費品（米麵糧油、保暖服裝等），很多消費品的漲價是快過房價上漲的；社會的發展讓更多的人接近最低生活標準，既有吃不上飯的人接近了這個標準，也有原本小康的人接近這個標準；只是房價數額巨大，更接近必需品，所以被人們重視，而其他的消費品不被廣泛關注；
陷阱：
1、 別買小地產公司的房子，容易出問題（期房可能爛尾、開發商跑路等；現房出現質量問題，小地產公司可能沒錢修復）；
2、 瞭解清楚某些地區之前是做什麼的，比如曾經的化工廠上面蓋的房子別買；
3、 一定要實地去看，某房子在鏈家上面的圖片很漂亮，精裝修值70w，但是實地看後發現，已經很破敗；
4、 中介說的話不能全信，部分中介為了促成房子買賣，對購房者只說小區的好話，不說缺點；
5、 有些小區金玉其外敗絮其中，最外一排房子因為臨街的緣故，政府出資將其粉刷的很漂亮，裡面的樓就差很多；
親身體會：
1、 注意房屋的構造，比如有些房子雖然也在某一方向有窗戶，但是那個方向有較大的遮擋，這個窗戶通風效果差，陽光進不來；
2、 注意承重牆的位置，有些房子的外牆全是承重牆，內牆全不是；這樣的房子內部隨便設計空間，甚至可以兩居變三居；
3、 房屋的牆體、材料、建築技術等很重要，技術越新、材料越好，房子的隔音、保暖效果都好；
4、 小區的規模太小的話，權益受損時無法發聲（誰敢欺負強勢部門的職工家屬）；
5、 原本集中供暖好過自採暖，但是近幾年集中供暖由燒煤改為燒氣，而且供暖期限也很死板，未來哪個更好真不好說；
6、 房價平穩時，持幣待購的人在談判桌上比持房待售的人優勢大太多了；對於部分人急等著用錢的人，馬上付全款好過漲價20萬但是半年付清（一套批貸款、過戶的流程走下來，半年不算長）；
思考：
1、假定房子周邊的配套設施沒有任何變化：
貸款買房：貸款買房相當於做多房地產、做空人民幣；一般情況下，人民幣都是在貶值，所以如果假設工資漲幅僅僅與通脹相當，那麼：
工資：絕對購買力衡量的價值不變；
房價：絕對購買力衡量的價值不變；
貸款：絕對購買力衡量的價值隨著通脹每年下降；
房租：絕對購買力衡量的價值不變；（房租沒有投資屬性，僅僅是居住屬性）
理想狀態下：貸款買房，房租還貸。通常前幾個月是租不抵債的。但是幾年後，隨著貨幣貶值、房租上漲，房租會與貸款相當；此時持有房子幾乎無壓力，可以待價而沽；
2、考慮周邊配套設施的變化：
投資某地的房子相當於買此處的股票。是因為相信這個地方未來會建設得更發達、更繁榮；發改委的文件很可能指明瞭城市的發展方向；
3、房價暴漲期間：房價高、房子的投資屬性價值佔總價值比例更大；
房價平穩期間則；房價低、房子的居住屬性價值佔總價值比例更大；
所以：可以在房價低的時候，買質量差的房子投資，持有到房價大漲的時候賣出；但是此方法只適用於用於投資的房子，不適用於自住的；並且前提是房子每隔幾年大漲一次；
4、實權部門的較新的、地段較差的房子很可能是潛力股，因為他們可以規劃在附近建學校、建公路。而且分房子的時候是地段差、房價低的，房價是後來（修公路、修學校後）漲起來的——合情合理，別人也無法問責。
5、有些房子高調張揚，外表很漂亮、但是戶型配不上其外表；相反，有些房子低調內斂，住得舒服、但是外牆不夠漂亮；這兩類房子的優劣很大程度上取決於信息的傳播速度。相同情況下，賣房時，如果大多數購買者只看外表、不貨比三家，那麼前者更容易出手；如果大家通過種種渠道，知道了後者更舒服，則後者可以更快出手。
6、什麼人在買房？換房的人是主力軍。很多人都是賣了600萬的房子，湊點錢、貸點款買個800萬的；因而，投資800萬房子的人需要關注600萬房子的交易是否活躍，活躍的話說明未來出手時不愁買家；投資600萬房子的同理，關注400萬的房子交易活躍程度。
假設我投資某城市600萬的房子，如果這個城市出臺政策A，驅逐較低端崗位，讓原本買200萬房子的人只能去外地工作，那我就要開始擔心。雖然由200萬段傳導到400萬段再逐步傳到我這裡還有一段時間，但是也意味著根基在逐步倒塌，何時400萬段房子的銷售也開始不景氣，我也該拋（跑）了；除非實行政策A的同時，頒佈政策B，吸引400萬段的購房者定居該城市。
補充：通常情況下，城市會同時頒佈政策A、B，但區別是很可能在剛剛頒佈時，A針對了遠郊，B針對了市中心，而後隨著城市產業不斷升級，B影響的範圍越來越大。但是如果房子選在了離市中心較遠的地方，很晚才享受到B的好處，房價好幾年漲不上去。
趣聞：
1、某小區分為南區、北區。北區為回遷房，環境髒亂差、戶型不舒服；南區為商品房，環境優美，小廣告少、樓間距大。南北區之間有一個小門，過人不過車。開發商通過這一手段，既安撫了回遷房住戶（名義上這兩片是同一小區）；又為商品房住戶（掏錢買房的金主）提供了較好的生活環境。
2、某小區是某部門的家屬樓，最南邊是領導樓、都是大戶型；這棟樓南邊原本要蓋起另一部門下屬單位的辦公樓，但是那將會對領導樓的採光造成影響，小區所屬部門與其扯皮，下屬單位的樓打了地基、蓋不起來。
3、冬季看房的好處在於，可以知道低樓層的房子一年內會有多長時間不見陽光；比如某次我去看某個房子，當時是冬至後20天，房子10:30開始見不到陽光，此時太陽大約在南邊樓次頂層的位置，那樣估計一年可能有80天（冬至前後各40天）見不到陽光。
4、我去看某小區，第一家中介：該小區車位充足，地下二層全是車位，多到用不完，所以部分車位被物業改成了儲物間；但是人們比較懶，把車停在地上。
第二家中介：該小區車位已經開始不足，地下有兩層，但只有地下二層是汽車車位，地下一層較矮、是自行車位，這一層的部分車位被改成了倉庫（因為用不完）；現在地下車位不夠用了，地面上原本沒有停車位的，現在畫上了。
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