作者：師安寧，北京大成律師事務所高級合夥人、法學博士，最高人民法院《人民法院報》特約法治評論員，中華全國律師協會民事專業委員會委員，自然資源部《中國不動產》專家委員會委員
不動產登記資料雖然屬於法定書證的範疇，具有較高的證據效力，但對其證明力並不能絕對化，而是要考慮到各類約定的或法定的證據抗辯權問題。同時，不動產登記制度對物權的確認效力亦不具有絕對化效力。
一、對不動產登記效力的抗辯權問題
第一是不能以某項不動產未經物權登記而反向制約對該不動產實施民事法律處分行為的效力。因為物權法規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第二是基於意思表示不真實、惡意串通或通謀虛偽表示所產生的登記資料的證明力存在被撤銷或被否決的法律風險。
第三是因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生物權效力。此時，即便尚未辦理不動產登記亦不能否定不動產物權的發生或消滅效力。
第四是依據物權法第二十八條已經享有物權的主體，如果對第三方再次實施物權處分的，則應依照法律規定須首先辦理變更登記，否則不發生物權變動的效力。
第五是主張構成善意取得且已完成物權登記的，如該類行為涉及違反合同法第五十二條規定，或因存在欺詐、脅迫、乘人之危等法定事由被撤銷或被確認無效的，則即便對已完成登記的行為亦不得認定其構成善意取得。
第六是不得將不動產登記簿與不動產權證書的證明力絕對化。長期以來，不動產登記實務領域及司法實踐中存在一個重大誤解，即將不動產登記簿的記載效力絕對化，似乎物權人只有將不動產記載於登記簿後才享有物權，或者記載為何種權利狀態就享有何種物權，否則就不享有物權或僅享有有限的物權。
但事實上，上述觀點本身存在循環論證的錯誤，其前提是假定登記簿對不動產權利的記載處於完全準確且周全的狀態，另一方面又不能絕對肯定登記的記載達到了前述要求。如此，當登記簿的記載出現瑕疵時，即無法用登記簿自身的登記內容來確認登記的正確性。顯然，應以物權的原因行為來記載及修正物權登記薄的登記狀態。
第七是共有物權法律關係中，不因未履行共有權登記而否定物權的共有屬性。根據不動產登記規則，不動產登記機構可向全體共有人合併或分別發放不動產權屬證書，並註明共有情況和列明全體共有人。
司法實踐中，確定共有物權法律關係並不絕對依賴於是否辦理了共有權登記。尤其在家庭共有權制度下，並非只有記載於該不動產權證書之中的家庭成員才享有物權。相反，只要具備家庭共有財產權適格主體的家庭成員，即便未被記載於不動產登記薄或不動產權證書之中，其依然享有共有物權。
二、不動產物權登記資料的證明力問題
一是應正確認知不動產權屬證書與證明文件的證明力。該兩類證書雖然均具有不動產權利的表徵作用，但對其各自的適用功能並不能混為一談。登記證明主要適用於辦理抵押權登記（如他項權利證書）、地役權登記、預告登記、異議登記等具有階段性和程序性意義的不動產權益登記事項。除此之外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。核發該兩項證書的主要依據是不動產登記簿，但如登記簿信息無論基於何種原因而存在錯誤的，則相關不動產權屬證書和權利證明文件均將失去存續的基礎，存在被異議、被更正或被撤銷的法律風險。
二是因換髮、補發不動產權屬證書或證明文件所形成的書證資料。此類法律文件遭到汙損、破損的，可以申請換髮；若遺失、滅失的，可以申請補發，並由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明１５個工作日後予以補發。前述“補發”信息須記載於不動產登記簿，並在不動產權屬證書或者不動產登記證明上註明“補發”字樣。
三是因不動產權利人、利害關係人行使更正登記權、異議登記權、預告登記權等所形成的登記資料。無論是更正登記或是異議登記，其核心資料是證實登記確有錯誤的材料，也包括具有利害關係的其他必要材料。預告登記中的核心資料則是預告登記依託的基礎法律關係文件及載明當事人關於預告登記約定的資料。
四是基於物權法第二十八條授權而產生的不動產權屬登記資料。包括不動產行政裁決文書、司法裁判文書、調解書和仲裁裁決文書等，當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定書單方申請不動產登記。
五是基於人民法院和其他辦案機關的協助執行法律文書所產生的登記資料。
包括人民法院作出的執行裁定書、保全裁定書、拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書和協助執行通知書等所形成的處分不動產權利的法律文件。不動產登記機構應當對人民法院的司法協助執行行為，對人民檢察院、公安機關的協助查封行為，對人民政府做出徵收或者收回不動產的決定後而要求的註銷登記行為等，不承擔實體審查義務而應當予以直接辦理相關登記。
六是法律、行政法規或規章規定的其他登記職責所產生的登記資料。
三、應當完善登記類證據資料的查詢與調取制度
原國土資源部於２０１８年３月２日發佈《不動產登記資料查詢暫行辦法》部門規章，存在對律師調查取證權不當限制的缺陷，需要進一步予以完善。
根據律師法的授權，受委託的律師根據案情的需要，可以申請人民檢察院、人民法院收集、調取證據。同時規定，律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。
很顯然，律師調取不動產登記資料並沒有任何法定的限制性規定。《查詢暫行辦法》將律師申請查詢內容除包含當事人可查詢範圍外，僅被限制在三類列舉性範圍內，顯然不當。
其第二個立法缺陷是，將不動產“利害關係人”的範疇限制在“因不動產存在相關民事糾紛且已經提起訴訟或者仲裁”的主體，並且以“提交受理案件通知書、仲裁受理通知書”為查詢前置條件。相應地，將律師的取證權亦不當地限制在“訴後”調查，明顯地忽視了律師的“訴前”調查取證權。
《查詢暫行辦法》對律師持法院“調查令”進行查詢的權利性質未能明確認知。此類調查中，律師系受人民法院授權代行司法調查權。按照最高人民法院關於民事訴訟法的《解釋》第六十七條規定，人民法院有權向有關單位和個人調查取證，有關單位和個人不得拒絕。因此，在律師持調查令的情形下登記機關對調查令所列示的調查範圍不得予以限制。
因此，無論涉及國家秘密或是商業秘密的登記資料，律師和法官只是負有保密義務，故並不能就此在取證時間段及內容方面限制或剝奪其調查權或案情知悉權，這正是《查詢暫行辦法》之立法思維中應當繼續完善的重要內容。
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