近日，今年下半年经济领域最重要的一次会议闭幕，房地产领域最高规格的主基调定下来了，这个最高规格基调起码能影响明年半年的市场政策。
其中，最大的亮点仍在于“分城施策”，结合前不久菏泽等地相继松绑调控，这一高规格基调格外引人关注。此外，这次的最高规格会议在房地产领域并没有提起“调控”，这个微妙的变化似乎在暗示着政策面有宽松的可能。
重要会议明显宽松
先来看看近日闭幕的中央经济工作会议关于房地产领域的表述。按照常识，这次会议将决定未来一年的政策基调，如果市场不出现大的变化的话，明年就照此执行。
这次会议关于房地产领域的表述如下：“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。
这个表述较今年7月底的政治局会议明显宽松了很多，今年7月底政治局会议发出的可能是有史以来的“最强音”，“坚决遏制房价上涨”。同时，这个表述距去年的中央经济工作会议来讲，也宽松了很多。
去年的中央经济工作会议对房地产领域如此表述：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”
我们从上述措辞的变化就能看出这种宽松。去年的会议着重在“调控”以及“长效机制”，今年的重点我认为是在“分城施策”，也就是去年的“差别化调控”的具体内容，“分城施策”把“差别化调控”细化了。
如果再结合前不久菏泽等地相继松绑调控的举动，这个细节的变化就能更加明显。菏泽打响“取消限售”的第一枪，随后，广州取消对商住房的“限售”、珠海部分区域取消“限购”以及更早前的兰州部分区域取消“限购”，政策松绑的力度一个比一个大。
此时，外界普遍关注之际，最高规格会议定调“分城施策”，无疑是默许了这种做法的，可以想象，未来或有更多的城市会加入到“松绑大军”中，环京或许就会在其中，而环京政策面的松绑必然会给市场行情带来变化。
总体来看，这次的经济会议给房地产领域带来了“好消息”，尤其是结合前不久菏泽等地的松绑，这就更为明年楼市政策面的宽松埋下了“伏笔”。这也正符合我们此前的判断，我们早前曾提示过，关注本月底的中央经济工作会议，有可能会释放“暖意”，从现在的情况来看，这个判断是成立的。
环京调控或适时调整
虽然政策面宽松是大概率事件，但目前仍在一个大的调控背景中，高层默许地方分城调控，但并意味着会放任市场失控。此时向地方放权，或也可以说明，这近两年的调控取得了显著的成效。
还是此前的那个断论，调控既要“防大涨”也要“防大跌”，“房价大跌的风险远大过房价上涨”，防控大涨的阶段已经过去，下面就是防控房价大跌的阶段，这个时候，政策面势必要释放一些“暖意”。
环京的情况其实也是这样，相比于菏泽，环京更有理由“松绑调控”，环京房价自去年的“6.2政策”后大幅下跌，部分区域甚至“惨遭腰斩”，房价降幅在50%以上，这是地方松绑调控的最有力的理由，而这个理由是菏泽比不了的。仅从调控的初衷上来看，环京适度适时松绑调控的时机已经出现了。
但环京到底会不会松绑呢？还是此前的一个论断，环京松绑有两个障碍，一个是北三县等地的与通州的“三统一”政策，一个是京南等区域与雄安的管控压力。“三统一”政策既有利好也有利空，“统一管控”就是利空的成分，尤其是在调控周期里，这个利空的成分会被放大。“雄安因素”同时还伴生了强大的不可抗力，政策性风险始终摆在那里。这两个阻碍使得环京的政策松绑增加了两重阻碍。
如果环京松绑能够成立，那么对于环京房价会有何影响呢？首先，还要明晰现在环京是一个什么行情。我们此前有过论断，环京目前正处在“筑底行情”里，筑底行情四个阶段，目前是第二与第三阶段的“过度”，即新盘存在继续跌价的可能，并与二手房产生互动，最终新盘与二手再次实现“平衡”。
这个阶段里，最主要的风险是新盘，新盘主要看某大开发商，前段时间发改委流出的房地产融资文件，已使这个风险极度减弱了，所以，这个阶段也有可能很快结束。
这个阶段结束，筑底行情基本也已经走出了，随后就是继续横盘震荡或反弹了。如果再结合明年新机场通航、一系列利好集中兑现等因素，京南房价率先反弹的可能性是很大的。至于反弹的幅度，目前还无法做出判断，但长期看，房价或许会再创去年的新高。
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