近日，今年下半年經濟領域最重要的一次會議閉幕，房地產領域最高規格的主基調定下來了，這個最高規格基調起碼能影響明年半年的市場政策。
其中，最大的亮點仍在於“分城施策”，結合前不久菏澤等地相繼鬆綁調控，這一高規格基調格外引人關注。此外，這次的最高規格會議在房地產領域並沒有提起“調控”，這個微妙的變化似乎在暗示著政策面有寬鬆的可能。
重要會議明顯寬鬆
先來看看近日閉幕的中央經濟工作會議關於房地產領域的表述。按照常識，這次會議將決定未來一年的政策基調，如果市場不出現大的變化的話，明年就照此執行。
這次會議關於房地產領域的表述如下：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。
這個表述較今年7月底的政治局會議明顯寬鬆了很多，今年7月底政治局會議發出的可能是有史以來的“最強音”，“堅決遏制房價上漲”。同時，這個表述距去年的中央經濟工作會議來講，也寬鬆了很多。
去年的中央經濟工作會議對房地產領域如此表述：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”
我們從上述措辭的變化就能看出這種寬鬆。去年的會議著重在“調控”以及“長效機制”，今年的重點我認為是在“分城施策”，也就是去年的“差別化調控”的具體內容，“分城施策”把“差別化調控”細化了。
如果再結合前不久菏澤等地相繼鬆綁調控的舉動，這個細節的變化就能更加明顯。菏澤打響“取消限售”的第一槍，隨後，廣州取消對商住房的“限售”、珠海部分區域取消“限購”以及更早前的蘭州部分區域取消“限購”，政策鬆綁的力度一個比一個大。
此時，外界普遍關注之際，最高規格會議定調“分城施策”，無疑是默許了這種做法的，可以想象，未來或有更多的城市會加入到“鬆綁大軍”中，環京或許就會在其中，而環京政策面的鬆綁必然會給市場行情帶來變化。
總體來看，這次的經濟會議給房地產領域帶來了“好消息”，尤其是結合前不久菏澤等地的鬆綁，這就更為明年樓市政策面的寬鬆埋下了“伏筆”。這也正符合我們此前的判斷，我們早前曾提示過，關注本月底的中央經濟工作會議，有可能會釋放“暖意”，從現在的情況來看，這個判斷是成立的。
環京調控或適時調整
雖然政策面寬鬆是大概率事件，但目前仍在一個大的調控背景中，高層默許地方分城調控，但並意味著會放任市場失控。此時向地方放權，或也可以說明，這近兩年的調控取得了顯著的成效。
還是此前的那個斷論，調控既要“防大漲”也要“防大跌”，“房價大跌的風險遠大過房價上漲”，防控大漲的階段已經過去，下面就是防控房價大跌的階段，這個時候，政策面勢必要釋放一些“暖意”。
環京的情況其實也是這樣，相比於菏澤，環京更有理由“鬆綁調控”，環京房價自去年的“6.2政策”後大幅下跌，部分區域甚至“慘遭腰斬”，房價降幅在50%以上，這是地方鬆綁調控的最有力的理由，而這個理由是菏澤比不了的。僅從調控的初衷上來看，環京適度適時鬆綁調控的時機已經出現了。
但環京到底會不會鬆綁呢？還是此前的一個論斷，環京鬆綁有兩個障礙，一個是北三縣等地的與通州的“三統一”政策，一個是京南等區域與雄安的管控壓力。“三統一”政策既有利好也有利空，“統一管控”就是利空的成分，尤其是在調控週期裡，這個利空的成分會被放大。“雄安因素”同時還伴生了強大的不可抗力，政策性風險始終擺在那裡。這兩個阻礙使得環京的政策鬆綁增加了兩重阻礙。
如果環京鬆綁能夠成立，那麼對於環京房價會有何影響呢？首先，還要明晰現在環京是一個什麼行情。我們此前有過論斷，環京目前正處在“築底行情”裡，築底行情四個階段，目前是第二與第三階段的“過度”，即新盤存在繼續跌價的可能，並與二手房產生互動，最終新盤與二手再次實現“平衡”。
這個階段裡，最主要的風險是新盤，新盤主要看某大開發商，前段時間發改委流出的房地產融資文件，已使這個風險極度減弱了，所以，這個階段也有可能很快結束。
這個階段結束，築底行情基本也已經走出了，隨後就是繼續橫盤震盪或反彈了。如果再結合明年新機場通航、一系列利好集中兌現等因素，京南房價率先反彈的可能性是很大的。至於反彈的幅度，目前還無法做出判斷，但長期看，房價或許會再創去年的新高。
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