智通財經APP獲悉，4月6日，西南證券發佈研究報告，首次對佳兆業集團(01638)評出“增持”評級，目標價由3.53港元調升至4.20港元。
銷售實現高增長 可結算資源豐富
西南證券研報指出，公司銷售實現高增長，可結算資源豐富。2018年公司實現合約權益銷售700.6億元，同比增長57%，高於TOP房企32%的平均銷售增速;實現合約權益銷售面積383.7萬平方米，同比增長38%。
同時，公司的銷售區域較為集中，且不斷深化一二線城市佈局，銷售單價持續上漲，公司盈利能力有望持續提升。2018年公司在一二線的合約銷售金額佔比為97%，同比提升了2個百分點。2018年公司實現合約銷售均價18261元/平方米，同比增長14%。同時，舊改項目的銷售為公司銷售額及銷售單價的貢獻較為顯著，2018年舊改項目集中供地供貨期到來，公司佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場及佳兆業鹽田城市廣場均為深圳區域銷售主力，並對公司整體的銷售單價單來較大的帶動作用。公司在2019年可售貨值為1580億元，可售資源豐富。其中70%來自於大灣區，公司可售資源主要位於一、二線城市，可售貨值佔比高達94%，公司2019年銷售目標為875億元，大約對應55%的去化率，公司大概率可順利完成銷售目標。
收入穩步增長 融資成本改善
西南證券研報指出，公司收入穩步增長，融資成本改善。2018年集團實現營業收入387.1億元，同比增加18.1%，實現毛利潤111.3億元，同比增長24.6%，毛利率達28.8%，同比提升1.5個百分點。其中地產開發銷售佔公司95%的營業收入。2018年公司實現核心淨利潤47.3億元，同比增長304%。
負債方面，2018年末，公司淨負債率為236%，同比下降64個百分點，隨著業務逐步釋放以及債務的不斷改善，公司淨負債率將持續下行，預計2019年公司淨負債率可降至200%以下。融資方面，2018年公司期末加權融資成本為8.4%，同比上升0.12個百分點，主要是受到融資環境收緊市場利率上行影響。從債務結構來看，2018年末，公司總負債為1090億元，較2017年減少了20億。
拿地深耕大灣區 舊改項目儲備豐富
西南證券研報指出，拿地繼續深耕大灣區，公司舊改儲備項目豐富。據統計，公司總土儲達2400萬平方米，土儲優質，成本較低。2018年公司新增土地權益建築面積332萬平方米，平均土地成本為4759元每平方米，對應權益拿地價格為157.8億元，共收購30個地塊，其中粵港澳大灣區的新增土地權益投資額佔比達56%。2018年，公司首次進入海南省三亞市。截至2018年末，公司土地儲備共計2400萬平方米，權益佔比87%，其中大灣區土儲達1300萬平方米，佔比54%。土地儲備中，在建和持作未來開發土地儲備佔比高達92%，住宅和商業土地儲備佔總儲備量的98%，其中住宅土地儲備佔比高達86%;公司在一、二線城市擁有豐富優質的土地儲備，總貨值4640億元，其中大灣區土地儲備貨值約3370億元(包含舊改貨值1920億元)，佔總貨值的73%。
同時，截至2018年底，公司共計3005.7萬平方米舊改項目尚未納入土儲，同比增長25%，其中深圳佔比31.8%、廣州佔比31.6%、中山市佔比23.3%、惠州市佔比11.4%，另外在珠海、東莞、佛山及上海均參與少部分舊改項目的開發銷售。公司在大灣區有多年舊改成熟經驗，過去10年(2008年-2018年)每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米，未來公司在舊改項目轉化為可供開發的建築用地具有較強的優勢。舊改項目具備開發週期長、成本較低、以及區域性特點，在短期(1-2年)公司可實現供地、供貨項目可售面積約220.5萬平方米，預計可售貨值1242.9億元;中期(3-5年)可實現供地項目可售面積為850萬平方米，預計可售貨值4484.8億元;長期(5年以上)可實現供地項目面積為1995萬平方米，總計長期可釋放逾萬億舊改貨值。
西南證券認為，佳兆業集團擁有豐富的舊改經驗，同時具備充裕的土儲貨值，以及較為穩健的盈利能力，未來，將最大限度受益於粵港澳大灣區的發展紅利，釋放萬億貨值，並繼續坐穩灣區的龍頭房企地位，是一傢俱有長期投資價值的集團。
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