2019年開年，國家發改委發佈了《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》（下稱《意見》），首次在頂層設計層面為我國都市圈的發展提出了指導意見，同時明確提出了培育發展現代化都市圈的主要目標，即到2022年都市圈同城化取得明顯進展，梯次形成若干現代化都市圈。到2035年現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。
《意見》對都市圈的定義做出了界定：“都市圈是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態。”從國際化大都市崛起到“一小時通勤”都市圈的初具雛形，我國城鎮化發展已經走入下半場。
在我國區域發展和城市化發展進程內，區域戰略劃定的地理範圍太大，使得區域難以形成針對性的發展策略和區域間發展機制。而現代化都市圈範圍更明確，因此先都市圈，後城市群的一體化時序，符合國際、國內城鎮化發展規律。
對此，合碩機構首席分析師郭毅向財經網表示，此前我國都市圈乃至城市群的發展，一直由中央層面去倡導和實現，包括京津冀協同發展、粵港澳大灣區的規劃建設，都是主要基於不同都市圈或城市群頒佈具體發展規劃的綱要。希望能以核心城市強勁的經濟帶動能力，與周邊城市形成一體化的發展狀態，從而帶動整個都市圈或城市群的經濟共生共榮。本次《意見》的出臺，首次在部委層面進行統籌和管理，同時對各部門的管理職責進行具體分工，利於多部門齊頭並進，推進都市圈的整體發展，對於推進效率和部門之間分工協作的配合程度上，會比此前有明顯提升。
2019年博鰲亞洲論壇上，北京師範大學都市圈研究中心主任劉學敏表示，都市圈化是一個大城市通過圈層向外圍擴散，表現為人口、就業通勤、空間擴張、產業聯繫等四方面的都市圈化。他同時以北京舉例說明，過去由於行政格局的限制，大城市的發展多具有虹吸效應，而未來都市圈的發展，應該是以統一的系統化、網絡、創新的思維，突破行政的區域，由核心城市帶動周邊區域發展。
利好政策不斷 環京樓市2月開始回溫
近兩年，針對京津冀地區的一系列規劃落地，體現了都市圈思維的轉變。作為一座容納了2100萬常住人口的超級城市，北京在環境、交通、資源等方面都承受著巨大壓力。為此，中央提出了以首都為核心，北京城市副中心與河北雄安新區為兩翼，推動京津冀協同發展的戰略規劃。
“一核兩翼”空間格局示意圖（圖片來源：北京日報）
同時，環京地區產業配套方面迎來了重大利好。2月26日，北京市與廊坊北三縣項目推介洽談會在大廠舉行。在教育、醫療、養老、文化創意、科技創新、裝備製造產業、公共服務、科技創新等領域實現52個項目集中籤約，意向投資額337億元。
北京市發改委相關負責人表示，洽談會旨在推動北京產業、公共服務、基礎設施等向北三縣延伸佈局，推出一批“有共識、看得準、能見效”的合作項目，引導北三縣積極對接承接北京非首都功能，促進北三縣在京就業人口實現就地就近就業，為將城市副中心打造成北京重要“一翼”提供支撐。
另外，基礎設施也在逐漸落地， 3月29日，連接北京通州與河北燕郊的燕潮大橋通車，通過燕潮大橋，北京六環開車到燕郊僅需15分鐘。
基礎設施落地、產業配套的進駐及產業引進、城市外溢的人口，使得環京居住需求市場有所增強，因此，2月以來環京樓市表現出回溫態勢。
據諸葛找房數據研究中心數據顯示，2019年2月環京地區中，固安、香河、燕郊樓市成交套數分別為255套、168套、100套，相比去年同期均大幅增長。
受益環京、環雄雙區 霸州價值初現
財經網觀察到，在環京地區樓市中，霸州一直屬於房價偏低的區域。中國房價行情平臺發佈的2019年3月廊坊區縣市新樓盤房價排行(住宅)中，霸州以12,018元/㎡的平均單價列於末尾。雖然處於環京樓市的低價區，但在地理位置、配套設施、發展規劃等方面，霸州都具有獨特優勢。
1月3日，北京市發改委在城市副中心召開新聞發佈會，宣佈北京大興國際機場將於今年9月30日前正式通航。被定位為大型國際航空樞紐，京津冀區域綜合交通樞紐的新機場，投運後將釋放首都機場超容運行壓力。起自京九鐵路李營站，經北京大興區、北京新機場、霸州市，終至雄安新區的京雄城際鐵路，預計將在2020年底投入使用。建成通車後，自霸州北站至新機場站約需13分鐘，至雄安站僅需大約7分鐘，至北京西站僅需大約半小時。同時，霸州距離天津約70公里，位於未來京津冀發展的核心區域。
既處於環京區，又處於環雄區的霸州，在北京新機場、雄安新區的建設中受益匪淺，未來很可能成為雄安新區產業及外溢居住需求的承接地。生態環境良好的宜居城市霸州，在醫療方面，擁有霸州第一醫院、霸州第二醫院、霸州中醫院等多所二級甲等醫院，能夠滿足居民的基本醫療需求，同時，霸州教育資源優良，擁有河北省示範性高中霸州一中。
財經網發現，在環京樓市普遍回溫的同時，霸州的樓市也趨於回暖，所謂“春江水暖鴨先知”，地區樓市回暖，樓盤的銷售人員是最早察覺的。霸州溫泉新都孔雀城的一位售樓人員告訴財經網，近期每天從前臺發訪的客戶約有3-4批，日均超20人，看房活躍度明顯強於年前。根據財經網對霸州多個樓盤的走訪，3月末看房人數明顯較年前增多。霸州樓市回溫在價格上亦有所體現，根據諸葛找房數據顯示，3月，霸州二手房掛牌均價11869元/㎡，雖與2月相比略有下降，但相比1月掛牌均價10659元/㎡，約增長11.4%。
郭毅向財經網表示，從區域房地產市場來看，未來都市圈政策的下發將會對一些此前經濟欠發達、樓市發展相對基礎薄弱的區域形成更好的拉動。“隨著都市圈乃至城市群的建設，核心城市會形成對周邊城市資源、產業人才的分流。對整個都市圈的房地產市場會形成有效的從需求端到價格的拉動。長三角城市群是個很好的例子，長三角城市群形成了整體的產業分工上的密切協作，也建立了相應的人才機制引進和流動，上海周邊的準一線城市，比如杭州，去年的平均房價約3萬元/㎡，近似上海的二分之一；無錫、南京這些中等城市房價約在上海平均房價的三分之一左右。相比之下，京津冀城市群周邊，由於歷史上產業和人口割裂的原因，房價出現了斷層。隨著城市群共同向上發展，城市群之間在經濟、產業、公共配套的差距會逐漸彌合裂痕。隨著原來的二三線城市的價值窪地的補足、發展短板的提升、產業分工的形成，這些城市中也會形成主導產業，引入龐大的就業人群，自然而然就會拉動購房置業的需求，從而拉動價格端。”
如霸州、環京區域各縣區一樣，在我國城鎮化進程的後半場，越來越多處於大城市邊緣的鄉鎮將在都市圈的規劃建設中受益。《意見》中提到的推進基礎設施一體化、強化城市間產業分工協作、加快建設統一開放市場、推進公共服務共建共享、強化生態環境共保共治、率先實現城鄉融合發展、構建都市圈一體化發展機制等戰略規劃，預示了未來都市圈規劃中環城區域將享受到產業進駐、基礎設施升級等政策利好，而由此帶來的人口進駐，將激發地區樓市的活力。
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