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江城国际小区关于召开业主大会的预通知

江城国际小区全体业主：

根据小区《管理规约》和《业主大会议事规则》的规定，经业委会会议研究决定：于2019年04月下旬召开业主大会会议，对小区相关议题进行审议和表决。结合本小区的实际情况，本次业主大会会议采用“书面征求意见”的方式投票，同时，根据《武汉市物业管理条例》原则，不反馈书面意见表的视同赞成相关议题。现就有关事项说明如下：

一、 业主大会议题：

1.审议修改《江城国际小区管理规约》；

2.审议修改《江城国际业委会工作规则》；

3.审议修改《江城国际业主大会议事规则》；

4.表决是否同意将专项维修基金管理从房管局转至业主委员会；

5.表决相关维修事项是否同意动用专用维修基金；

6.表决选择小区物业管理服务标准等级。

二、相关说明：

1、小区三个规范性文件均为2014年制定，其中相当多内容已经不适应现在政府对物业的管理要求，也不适合业主们居住环境品质需求，本次修改重点是按照政府相关规定要求，保障业主和物业服务企业双方权益，为建设生态宜居文明小区制定小区业主行为规范及配套管理文件；

2、小区已建成并投入使用七个年头，如今逐步暴露出监控系统基本瘫痪、下水管道堵塞、楼面磁砖脱落、屋顶及墙面渗水等诸多问题。各位业主报请维修后因专项维修基金的申领使用流程繁琐，无法及时为业主解决问题，造成各方矛盾。为此，业委会根据国家政策，希望业主授权将专项维修基金帐户管理权限从房管局转至业委会。业委会将按国家相关要求选择保管银行、制定相应的管理办法和使用办法，并接受全体业主、房管局和社区的监督。

3、本小区自2014年以来，物业费收取标准为1.50元/平方/月（其中电梯维保费用0.14元/平方/月，物业公司1.36元/平方/月）。收费标准与还建楼差不多，造成物业服务水平与广大业主的期望差距较大，同时物业服务公司也运行困难。本次大会将着眼于提高小区物业管理档次和业主满意度，重新选择本小区的物业服务标准和相应的物业收费标准。

4、对近几年来业主申请动用专项维修基金进行相关维修的事项进行表决。确定是否动用专项维修基金解决监控、屋面、下水管道等相关维修和小区安全事宜。

现将业主大会相关议题对广大业主公示。“小区是我家，建设靠大家”，为了让江城国际小区的业主拥有干净、舒心、和谐、稳定的社区生活环境，实现江城国际小区物业环境与服务的整体提升，请广大业主给予更多的理解与支持。

附件：1、江城国际小区管理规约修改对照表

2、江城国际小区业主大会议事规则修改对照表

3、江城国际小区业主委员会工作规则修改对照表

4、申请动用专项维修基金项目

5、武汉市物业服务标准（一星级、二星级）

江城国际小区业委会

2019年4月8日

附件1

江城国际《小区管理规约》修正部分前后对照表

修正前（红字为修改内容）

修正后

第六条(业主提交通讯联系方式的义务) 业主应当通过建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向建设单位、物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关资料投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内或者按原则预留联系地址、通讯方式送达。

第六条(业主提交通讯联系方式的义务) 业主应当通过物业服务企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。发生变更的，应当及时向物业服务企业或者直接向业主委员会提供新的联系地址、通讯方式。业主不提供或未及时提供联系地址、通讯方式或者变更信息的，物业管理活动中的相关通知及资料仍按原预留联系地址、通讯方式发送，并视为业主已接收到。

第七条(物业的使用) (一)按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质; 鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、加工、宾馆、仓储等经营性场所;

第七条(物业的使用) (一)按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质; 鉴于本物业管理区域的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、加工、宾馆、仓储等经营性场所。

第七条(物业的使用) (二)进行室内装饰装修时，遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》等规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议;遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全;主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查;

第七条(物业的使用) (二)进行室内装饰装修时，遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》等规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并遵守装饰装修的注意事项，遵守装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全;主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查;

第七条(物业的使用) (五)安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装;

第七条(物业的使用) (五)安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照物业服务企业指定的位置安装;

第七条(物业的使用)

增加：顶层楼面美化。鼓励顶层住户在不限制楼栋其他业主使用的情况下，保护好隔热防水层，绿化美化顶层楼面。楼顶用户改造方案需报经业委会审核通过，并仅限于种植矮小绿植、花草，不得种菜、养家禽、宠物。业主自行改造的顶层楼面不再纳入专项维修基金使用范围。

第八条(使用物业的禁止行为) (八)饲养国家禁止的大型犬类等宠物，敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等(养犬规范要求 :为犬只挂犬牌;为犬只束牵引带，牵引带长度不得超过 2米，在拥挤场合自觉收紧牵引带 ;乘坐电梯或者上下楼梯的，避开高峰时间并主动避让他人;烈性犬只因免疫、诊疗等原因需要离开饲养场所的，将其装入犬笼;即时清除犬只排泄的粪便等;盲人携带导盲犬的，不受此限制)

第八条(使用物业的禁止行为) (八)不得敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地；禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬，业主、物业使用人携犬只出户的，应当为犬只挂犬牌、束犬链、戴嘴套，由成年人牵引，主动避让他人，即时清除犬只排泄的粪便等;盲人携带导盲犬的，不受此限制，物业服务企业应采取措施加强对文明养犬的宣传、引导，及时制止违法违规养犬行为。

第八条(使用物业的禁止行为) (十三)使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁;

第八条(使用物业的禁止行为) (十三)使用电梯时超时、超载，运载超长、超重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁，故意损坏电梯部件;

第九条(物业的维修养护) (四)物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会 3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担;

第九条(物业的维修养护) (四)物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关并在业主委员会2名委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担;

第九条(物业的维修养护) (六)本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由业主向建设单位主张解决。建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。

删除

第十条(专项维修资金的筹集和使用) (二)未建立维修资金专户的补建和筹集按下列第 1 项方式筹集:

1、按房屋建筑面积 73元/平方米一次性交存;

2、分期交存，按 元/平方米逐月交存;

删除

第十条(专项维修资金的筹集和使用) 业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布;并每3个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

第十条(专项维修资金的筹集和使用) 业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布;并每年定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。

第十二条(物业服务费用及其交纳、监督)各业主同意，物业服务收费采取(包干制/酬金制 )方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

第十二条(物业服务费用及其交纳、监督)各业主同意，物业服务收费采取包干制方式，按业主专有部分面积大小共同负担，并按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。

第十二条(物业服务费用及其交纳、监督)物业服务收费采取酬金制方式的，由物业服务企业每年1月15日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并按照物业服务合同约定聘请专业机构进行审计。

删除

第十三条(授予物业服务企业的权利) 业主或使用人违反本规约约定的，物业服务企业有权劝阻、制止;业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止:(一)禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域;(二)

第十三条(授予物业服务企业的权利) 业主或使用人违反本规约约定的，物业服务企业有权劝阻、制止;业主拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止:(一)禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域;(二)向政府相关部门举报违法违规行为；（三）向当事人工作单位通报违法违规事实；（四）直接向人民法院法院提起诉讼

第十四条(共有部分的管理、经营与收益分配) (三)利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一实施。利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第4种方式分配:

1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户; 2、用于业主大会会议召开; 3、用于业主委员会依法开展工作; 4、用于弥补物业管理区域内物业服务费用的不足;

属于相关业主共有部分，按下列第 2种方式分配:

1、用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户; 2、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足;

第十四条(共有部分的管理、经营与收益分配) (三)利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一实施。利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，用于业主委员会依法开展工作，结余款用于补充专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。

属于相关业主共有部分，用于补充相关业主专项维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。

第十四条(共有部分的管理、经营与收益分配) (五)所得违约金及赔偿金和利用物业共有部分经营所得收益，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配 ;

删除

第十四条(共有部分的管理、经营与收益分配) (七)业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不得享有所得违约金及赔偿金和经营物业共有部分业主所得收益的分配;

第十四条(共有部分的管理、经营与收益分配) (七)业主拒付物业服务费用、不缴存专项维修资金的，不得享有所得违约金及赔偿金和经营物业共有部分业主所得权益;

第十五条(共有部分保险) 本物业管理区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主大会选聘的物业服务企业代行办理相关手续;并在物业服务合同中约定。业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

删除

第十七条(违反规约的责任)业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权要求其改正;业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、使用人的姓名及违约事实:(一)向全体业主或相应业主支付违约金(二)损害赔偿;

第十七条(违反规约的责任)业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主委员会和物业服务企业有权要求其改正;业主、使用人拒不改正的，应承担相应的违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、使用人的姓名及违约事实。

第十八条(未按规定交纳物业服务费用的责任) 业主未按规定交纳物业服务费用(物业服务资金)的，业主委员会应当督促其限期交付;业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用(物业服务资金)收交情况，并注明欠交费用的业主房门号;仍不交纳的，物业服务企业可以依法（二）

(一)向武汉仲裁委员会申请仲裁;(二)向人民法院提起诉讼。

第十八条(未按规定交纳物业服务费用的责任) 业主未按规定交纳物业服务费用(物业服务资金)的，物业服务企业应当督促其限期交付;业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用(物业服务资金)收交情况，并注明欠交费用的业主房门号;仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十条(纠纷的处理与相关民事诉讼) 业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会进行调解;调解不成的，采取以下（二）方式解决:

(一)依法向武汉仲裁委员会申请仲裁;

(二)向人民法院提起诉讼。

因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担;属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第二十条(纠纷的处理与相关民事诉讼) 业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由业主委员会或所在地社区居民委员会进行调解;调解不成的，依法向人民法院提起诉讼。因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担;属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第二十二条(规约的生效)本规约自首次业主大会会议表决通过之日(2013年08月08日)起生效。物业的所有权发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

第二十二条(规约的生效)本规约自业主大会会议表决通过之日（XXXX年XX月XX日）起生效。物业的所有权发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

附件2

江城国际小区业主大会议事规则修改对照表

修正前（红字为修改内容）

修正后（红字为修改内容）

第八条(业主大会会议形式)

采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进行:

1、在决定有关事项 15日前，在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排;

2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决票(全市统一样式附后)送达业主;

3、业主按照规定的时间、地点、方式投票，并经业主本人签字;

第八条(业主大会会议形式)

采用书面征求意见方式，应当按照以下程序进行:

1、在决议有关事项 15日前，业主委员会在物业管理区域内公告拟表决事项的内容、方法、程序和时间安排;

2、业主委员会应当在表决前将业主大会会议表决议题以明晰的条目格式列表，以方便业主选择投票;

3、业主按照规定的时间、地点、方式，亲自或委托他人投票。委托他人投票时应提交委托证明并由业主本人签字。

第十条(表决票的送达)

鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达:

(一)当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收;

(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式发送;

(三)无法送达的，应当在物业管理区域内公告或者投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。

属前款第(二 )、(三)项的，应当由本物业管理区域内两人以上的业主或者物业所在地社区居民委员会证明，并在本物业管理区域内公告已送达情况。

表决票按上述约定送达全体业主。

第十条(表决票的送达)

鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达:

(一)当面领取或送达，并由业主或其委托的物业使用人签收;

(二)不能当面送达的，按照业主提供的联系地址、通讯方式发送通知，告之业主领取;

(三) 业主没有提供联系地址、通讯方式的，投入业主位于本物业管理区域内的信报箱内。

属前款第(二 )、(三)项的，应当由两人以上的业主证明，并在送达登记本上签字。送达结束后应于3日内在本物业管理区域内公告已送达情况。

第十一条 (业主大会会议表决形式)

本业主大会会议采用以下第（一）、（三）种形式进行表决，

经业主委员会(换届选举筹备组)在监票人的监督下统计汇总，并公布表决结果。(监票人可以是物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、公证机构、非业主委员会成员的业主)

(一)设投票箱:在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内;

(二)专人送达、回收意见:由业主委员会(换届选举筹备组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见;

(三)业主通过提供给业主委员会的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件，表达意愿;

(四)业主通过业主委员会提供的表决专用传真号发送传真件，表达意愿;

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，记入多数票。但是多数票应当超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过 1/3的业主且占总人数过 1/3的业主。

第十一条 (业主大会会议表决形式)

本业主大会会议可以采用以下几种形式进行表决，经业主委员会在监票人的监督下统计汇总，并公布表决结果。

(一)设投票箱:在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内;

(二)专人送达、回收意见:由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见;

(三)业主将表决票填写完成后以相片形式反馈给业主大会指定人员；

（四）业主通过业主委员会电子投票系统进行投票;

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，记入多数票。

第十四条 (业主、业主代表的代理)

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定:（一)业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者委托代理人参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权;(二)业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议;(三)业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会会议。

第十四条 (业主、业主代表的代理)

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

第十五条(印章的使用管理)

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和本物业管理区域业主委员会工作规则中的相关约定使用管理。

第十五条(印章的使用管理)

业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按相关规定和业主委员会工作规则中的相关约定使用管理。

第十七条(业主大会解散)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的区房屋主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府指导监督下，做好业主共有财产清算工作。

业主大会解散前，业主共有财产清算结束后 30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、乡(镇)人民政府。

删除

(四)回收统计意见(形成决议、作出决定)

业主委员会(换届选举筹备组)根据本规则第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会(换届选举筹备组)应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员或物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

(四)回收统计意见(形成决议、作出决定)

业主委员会根据本规则第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，形成业主大会会议决议。

回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性以及决议的执行和处理等作出说明。

(五)通报业主大会议事决定

业主委员会(换届选举筹备组)应当在业主大会的决定作出之日起 3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。

业主委员会(换届选举筹备组)应当做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

(五)通报业主大会议事决定

业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起 3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定，接受业主的查询和监督。

业主委员会应当做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

第二十三条 (物业服务合同签订)

业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业之日起 30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并加盖业主大会印章。

第二十三条 (物业服务合同签订)

业主委员会应当在选聘了物业服务企业之日起 30日内，与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第三十二条 (业主委员会候选人的产生)

换届选举筹备组应当根据本物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有部分的比例，确定委员和委员候选人的分布和人数。

业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于 20%;业主委员会委员候选人采用下列二、三方式产生:

(一)换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单;(二)换届选举筹备组织以电子邮件形式向业主发放推荐表，业主交回纸质表。根据得票多少，产生业主委员会委员候选人;(三)换届选举筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人;(四)上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人;(五) 5 %以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人。

第三十二条 (业主委员会候选人的产生)

换届选举筹备组应当根据本物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有部分的比例，确定委员和委员候选人的分布和人数。

业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于 20%;业主委员会委员候选人采用下列几种方式产生:

(一)换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单;

(二)换届选举筹备组组织单元代表以门栋为单位收集业主意见。根据推荐情况提出业主委员会委员候选人;

(三)上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人;

（四）业主自荐业主委员会委员候选人。

第三十三条(业主委员会工作经费)

业主委员会的工作经费原则上由全体业主承担，不得向物业服务企业摊派，可采用下列第 四　种筹集方式:

(一)业主每月按每平方米建筑面积交纳 元;(二)全体业主物业共有部分经营所得收益的 %，合计 元;(三)业主自愿捐赠;(四)在收取的物业费中据实列支。

业主委员会的工作经费，用于下列开支:

(一)业主大会、业主委员会会议开支，计 l万元/年;(二)必要的日常办公等费用，计600元/月 ;(三)有关人员津贴，共计费用4400元/月，具体支付对象如下: 1、主任，费用 500;

2、副主任，费用 400;3、委员，费用300。

业主委员会工作经费归全体业主共有，按照本物业管理区域业主委员会工作规则的相关约定进行财务管理，并由专业审计公司进行年度审计（审计费用在物业费中列支）。经费收支帐目于每月 10号前在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

第三十三条(业主委员会工作经费)

业主委员会的工作经费原则上由全体业主承担，不得向物业服务企业摊派。本小区全体业主物业共有部分经营所得收益作为业委会工作经费，结余款纳入专项维修基金。

业主委员会的工作经费，用于下列开支:

(一)业主大会、业主委员会会议开支;

(二)办公设施设备及日常办公费用;

(三)聘用的财务及法律等有关人员费用；

（四）小区为业主开展的各类活动支出。

业主委员会工作经费归全体业主共有，按照业主委员会工作规则的相关约定进行财务管理，并据实列支。经费收支帐目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督，必要时由专业审计公司进行年度审计。

附件3 江城国际《业主委员会工作规则》修正部分前后对照表

修正前（红字为修改内容）

修正后

第二条(业主委员会职责)

业主委员会履行下列职责:

(一)依法忠实履行职责，执行业主大会决议、决定;

(二)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(三)根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘、解聘物业服务企业的议案，提交业主大会会议决定;

(四)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(五)根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定;

(六)根据业主的意见、建议和要求，拟订物业管理区域内物业共有部分的使用、经营、收益分配方案，提交业主大会会议决定;

(七)根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定;

(八)督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用;

(九)督促未按照管理规约的约定缴存专项维修资金的业主，限期交纳专项维修资金;

(十)提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员;

(十一)监督物业服务企业履行物业服务合同，并每年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定;

(十二)监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理;

(十三)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管;

(十四)及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定;

(十五)协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的关系，调处业主与业主之问以及业主与物业服务企业之间的物业管理纠纷;

(十六)建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告;

(十七)积极参加房屋主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会以及房屋主管部门的指导与监督。

第二条(业主委员会职责)

业主委员会履行下列职责:

(一) 召集业主大会会议，执行业主大会决议、决定;

(二)拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定;

(三)代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（四）督促未按照管理规约的约定缴存专项维修资金的业主，限期交纳专项维修资金;

(五) 提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员;

(六)监督物业服务企业履行物业服务合同，并每年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定;

(七)监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理;

(八)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管;

(九)建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，及时了解业主、使用人的意见和建议，协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的的物业管理纠纷;

(十)积极参加房屋主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、社区居民委员会以及房屋主管部门的指导与监督。

第三条(业主委员会主任职责)

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责 :

(一)主持业主委员会工作;执行业主大会、业主委员会的决议、决定;

(二) 负责召集业主委员会会议，

(三)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;

(四)主持制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

(五)代表业主委员会向业主大会汇报工作;

(六)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

(七)完成业主委员会交办的其它工作。

第三条(业主委员会主任职责)

业主委员会主任负责业主委员会的日常事务，履行以下职责 :

(一) 协调小区物业服务企业、社区、业委会事务；

（二）代表业主委员会对外签约及签署文书；

（三）负责对业委会公共收益的支配的审核；

（四）督查各委员履行工作职责，促进各项工作任务完成；

（五）主持召集业主代表与业委会委员会议。

（六）组织召开业主大会，执行业主大会、业主委员会的决议、决定;

第四条(业主委员会副主任职责)

业主委员会副主任履行以下职责:

(一)执行业主大会、业王委员会的决议、决定;(二)协助业主委员会主任工作;(三)根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作;(四)业主委员会主任缺席时，代行其职责;(五)完成业主委员会交办的其它工作;

删除

第五条(业主委员会委员职责)

业主委员会委员依法履行以下职责:

(一)执行业主大会、业主委员会的决议、决定;(二)参加业主委员会会议等有关活动;(三)参与业主委员会有关事项的决策;(四)参与制订业主委员会工作计划和实施方案;(五)参与制订业主大会、业主委员会印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；(六)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;(七)密切联系业主、业主代表，广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议;(八)承担业主委员会布置的专项工作;(九)完成业主委员会交办的其它工作。

第五条(业主委员会委员职责)

业主委员会委员依法履行以下职责:

(一)根据委员分工，承担业主委员会布置的专项工作;

(二) 参与制订业主委员会工作计划和实施方案、参与业主委员会有关事项的决策;

(三)组织、协调解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

(四)了解本物业管理区域内物业管理动态、收集业主意见和建议，监督物业服务公司履行物业服务标准；

（五）参与组织召开业主大会，提出业主大会议案。

(六)完成业主大会或业主委员会确定的其它工作。

第六条(业主委员会会议)

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 3月至少召开一次，召开时间为:每季度首月上旬。经 1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的，应当及时召开业主委员会临时会议。

第六条(业主委员会会议)

业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 3月至少召开一次，召开时间为:每季度首月上旬。经 2名及以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议应当按照下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集，并决定会议召开的时间、地点等;

(二)委员因故不能参加会议的，提前 1日向业主委员会召集人说明;

(三)提前 7日将会议通知及有关材料送达每位委员;

(四)讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开 3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议;

(五)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字;

(六)会议有过半数委员出席，作出的业主委员会决定(包括形成的业主委员会议案)须经全体委员半数以上签字同意通过;

(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会会议应当按照下列规则召开:

(一)会议由主任或其委托的业主委员负责召集，参加委员不得少于3人。

(二)委员因故不能亲自参加会议的，可以委托其他委员行使职责，同时应提前 1日向业主委员会召集人说明;

(三)会议召集人应提前 7日将会议通知及有关材料送达每位委员;

(四)讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开 3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议题，收集并听取业主的意见和建议;

(五)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字;

(六)会议作出的业主委员会决定(包括形成的业主委员会议案)须经全体参会委员半数以上同意通过;

(七)业主委员会会议决定的议事文件应注明代行职责情况，并由出席会议的业主委员签字，加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起 3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的，其他委员或业主可请求街道办事处、乡(镇)人民政府或社区居民委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起 3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

第七条(业主大会会议议案的形成)

业主委员会在业主委员会议事活动用房内设意见箱、意见簿，并安排专门的委员于每月28号负责收集、整理当月业主就物业管理公共事项的提议、意见、建议，并在3日内向业主委员会主任报告，由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时问、地点等。业主委员会根据业主的提议、意见、建议和相关政策的要求，由业主委员会会议审议后，形成有规范的业主委员会议案，提交业主大会会议决定。

第七条(业主大会会议议案的形成)

业主委员会在业主委员会议事活动用房外设意见箱，负责收集业主就物业管理公共事项的意见和建议；各单元代表负责各单元业主意见的收集，并及时书面向业主委员会报告；业主委员会负责相关工作的委员每月30日整理意见箱，与单元代表收集的意见和建议汇总后报业主委会主任；主委会主任召集业主委员会根据业主的提议、意见、建议和相关政策的要求，形成可行性的、符合规范格式的业主大会议案。

第八条(业主大会会议的召开)

业主委员会负责组织召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。业主大会会议召开前 30日，由业主委员会主任负责召集业主委员会会议，讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题、经费等;并于业主大会会议召开前 15日，由业主委员会将业主大会会议召开的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第八条(业主大会会议的召开)

业主委员会负责组织召开业主大会会议，并由业主委员会主任主持。业主大会会议召开前 30日，由业主委员会讨论决定业主大会会议召开的形式、时间、地点、议题等，并于业主大会会议召开前15日，将业主大会会议召开的时间、地点、议题内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

第九条(工作报告 )

召开业主大会定期会议时，由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作。业主委员会在向业主大会报告工作 15日前，应将工作报告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

删除

第十条(印章的使用管理与移交)

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管。业主大会、业主委员会印章，经业主委员会主任、副主任共同签字同意后用印，并按规定存档。业主大会授权业主委员会签订物业服务合同应当使用业主大会印章;处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。无业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的，由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失， 并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起 3日内向本届业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章，并完成交接工作。

第十条(印章的使用管理与移交)

业主委员会印章由业主委员会指定专人保管。经业主委员会主任签字同意后用印，并按规定存档。无业主委员会主任同意而使用业主委员会印章的，由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。因保管不善导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。保管业主委员会印章的业主委员会委员资格终止的，应当自资格终止之日起 3日内向业主委员会移交其保管的印章。

第十二条(帐务管理)

属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按国家、省、市有关规定和本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责帐务管理。业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行帐务管理，业主大会财务专用章由会计负责保管;财务帐目实行公开化，每 3个月在物业管理区域内公布一次，并接受业主大会、业主的监督。

第十二条(帐务管理)

属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按国家、省、市有关规定和本物业管理区域管理规约相关约定执行，业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行帐务管理，财务帐目实行公开。

第十四条(接受业主的查询、监督)

业主委员会主任应负责建立业主委员会接待制度，并轮流安排一名委员于每周星期六上午9：00-12: 00负责接待业主、使用人的咨询、投诉和监督。

第十四条(接受业主的查询、监督)

业主委员会应建立业主委员会接待制度，在每月最后一个周末安排一名委员在业委会办公地点负责接待业主，听取对业主委员会相关工作的咨询、投诉、意见和建议。

第十五条(会议记录)

业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

业主大会会议书面记录由会议主持人(业主委员会主任或副主任)、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主大会印章后存档。决定的议事文件由业主委员会公布，并由出席会议的业主委员会过半数委员签字并加盖业主大会印章后存档。

业主委员会会议书面记录由会议主持人(业主委员会主任或副主任)和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档;涉及重要事项的会议由会议主持人(业主委员会主任或副主任)、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

第十五条(会议记录)

业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录，并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

业主大会会议书面记录由会议主持人、记录人、全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。决定的议事文件由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

业主委员会会议书面记录由会议主持人和记录人签字，并加盖业主委员会印章后存档;涉及重要事项的会议由会议主持人、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

第十九条(信息公告)

下列事项，由业主委员会于 3日内在本物业管理区域内公告 :

(一)业主大会会议决定;(二)业主委员会决定;(三)维修资金的筹集、使用情况;(四)涉及全体业主或相关业主利益的重大信息;(五 ) 区房管局或街道办事处的指示、通知;

第十九条(信息公告)

下列事项，由业主委员会于 3日内在本物业管理区域内公告 :

(一)业主大会会议决定;

(二)业主委员会决定;

(三)维修资金的筹集、使用情况;

(四)涉及全体业主或相关业主利益的重大信息;

附件5 服务标准（一星级、二星级）

一星级标准

综合管理

设置物业服务中心，并配备专职客服人员。 客户接待时间每天不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电话。客户意见、建议应在36小时内回复，求助、投诉应在48小时内反馈，客户有效投诉回访率70％以上。 重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务。住宅物业服务质量检查每年组织1次，并发布年度物业服务质量报告。业主及社区活动每年至少组织1次。开展经常性的业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的70％。与业主委员会保持联系，渠道多样化，保证沟通通畅。每半年至少联系业主委员会召开1次工作例会。

绿化养护

1、浇灌与排水 及时浇灌。一般当年十月至次年四月每月平均浇水1次，当年五月、九月各浇水2次，当年六月至八月（旱季）每天浇水1次。暴雨后1天内树木周围仍有积水，应及时排水。

2、施肥 科学施肥，无肥害。灌木每年施肥1次，草坪每年施肥2次，色块每年施肥1次。

3、病虫及灾害防治 及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治。适时进行防冻保暖，冬季至少对树木涂白防冻1次，消灭过冬害虫。对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施。

4、整形修剪 乔、灌木每年修剪1次，绿篱和色块每年至少修剪4次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。草坪应修剪整齐，无大面积枯死。

5、除草 每年全面除草1次。植物生长旺季，树丛、绿化带及草坪每半年除杂草1次。

6、补植乔木、灌木、草坪、绿篱及色块出现死亡或缺株，每年集中补植1次。

7、检查和记录 绿化养护作业应及时做好记录并存档。绿化工作每月检查1次，并做好检查记录。

保洁服务

1、楼内保洁 楼层电梯厅、过道、楼梯台阶每周清洁2次。楼梯扶手每周清洁1次，栏杆、窗台、防火门、消火栓门、指示牌等每月清洁1次。大堂地面每日清洁1次，大堂墙面砖2米以下部位每月清洁1次，2米以上部位每年清洁1次。大堂玻璃每月清洁1次。天花板、公共灯具、楼道墙面及踢脚线每年清洁1次。其他共用部位门窗玻璃每半年清洁1次。 电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，电梯层门每周清洁2次。

2、外围保洁 道路每日清扫1次。 绿化带每月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。休闲娱乐、健身设施每月清洁并消毒1次。 2米以下庭院灯、草坪灯、标志、宣传牌、信报箱每半年清洁1次，2米以上庭院灯、景观小品每年清洁1次。天台、明沟每半年清洁1次，上人屋面每月清洁1次。公共卫生间每日清洁1次，每周消杀1次。雨后应及时清扫主路、干路积水。主干道有积雪时应及时清扫。

3、车库、车棚 地面每周清洁1次，每年冲洗1次。天花板、墙面每年清洁1次。门窗、消防箱、防火门、箱柜、指示牌、指示灯等公共设施每半年清洁1次。

4、垃圾收集与处理 设置垃圾收集点，生活垃圾每日至少清理1次。垃圾日产日清，垃圾转运点周围地面无散落垃圾。垃圾桶、果皮箱每周清洁1次。

5、四害消杀 根据季节制定四害消杀计划，蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次。老鼠每季度消杀1次。投放药物应预先告知，投药位置设置明显标志。

6、检查和记录 保洁服务应及时做好记录并存档。保洁服务质量每月检查1次，并做好记录。

公共秩序维护

1、人员要求 公共秩序维护人员身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。能正确使用各类消防、安防器械和设备。

2、门岗 建立健全门岗制度。 主出入口设专人24小时值班。对访客及车辆进出、物品搬运等进行登记，劝阻外来人员推销、发放广告等行为。 出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3、巡逻 不定人不定期巡逻，并做好记录。巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取相应措施。

4、交通秩序维护 物业区域内应设置简易的交通标志。车辆有序停放，消防车道、救援操作场地不得停放车辆，及时劝阻、纠正不按规定停车的行为。定时巡查停车场、车库，车辆出入记录规范、详实。应划定非机动车专用停放区域，并引导有序停放。

房屋及设施设备管理

1、房屋结构梁、板、柱等结构构件每年巡视1次，外观出现变形、开裂等现象时，应告知相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

2、建筑部件 楼梯、扶手、公共门窗、坡道等共有部分每半年检查1次，保证牢固、使用安全。室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等每半年检查1次。外墙面砖或涂料抹灰、屋檐、阳台、雨罩、门窗玻璃等每年检查1次，发现房屋外墙面砖、涂料抹灰层等装饰材料脱落，及时做好安全防护措施并上报开发商或业主委员会。每年汛前和强降雨后检查屋面防水和落水管等建筑部件。

3、附属构筑物 住宅物业、楼栋、单元（门）、户门标号标志明显。道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠、雨污水井等每半年巡查1次。大门、围墙、护栏每半年检查1次，发现锈蚀、变形、破损及时处理。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每半年巡查1次，发现变形、破损及时处理。游乐及康乐设施每半年检查1次，发现异常及时处理。游泳池七月至九月正常启用，每日巡视1次，其他月份每月巡检1次。6.5.3.7危险部位设置安全防范警示标志，每半年检查1次。

4、防雷装置

防雷装置每年检查1次，发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理。房屋防雷装置每6年检测1次，保证其性能符合GB/T 21431的要求。

5、公共照明 楼内照明、楼外照明、应急照明每半年集中检查1次，一般故障3日内修复，复杂故障2周内修复。根据季节变化及天气情况适时调整开启时间。

6、装饰装修 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，告知装修注意事项。装饰装修期间每周至少巡查现场1次。对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线、消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有关部门报告。临街商业网点立面装饰、招牌灯箱设置应按照《武汉市户外广告设置管理办法》、《武汉市户外广告设置指引》的要求实施。委托清运装修垃圾的，应实行袋装并在指定地点临时围合堆放，在1周内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式即清即运。

7、日常维修 24小时受理业主或使用人报修。水电等急修应在1小时内到现场处理，一般故障2日内修复，复杂故障2周内修复。需要动用专项维修资金的，按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》的规定实施。

二星级标准

综合管理

设置物业服务中心，并配备专职客服人员。客户接待时间每天不少于8小时，其他时间设置值班人员，并提供24小时客户服务专线电话。客户意见、建议应在24小时内回复，求助、投诉应在48小时内反馈，客户有效投诉回访率75％以上。重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务。住宅物业服务质量检查每年组织1次，并发布年度物业服务质量报告。业主及社区活动每年至少组织2次。开展经常性的业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的75％。与业主委员会保持联系，渠道多样化，保证沟通通畅。每半年至少联系业主委员会召开1次工作例会。

绿化养护

1 、浇灌与排水 及时浇灌。一般当年十月至次年四月每月平均浇水1次；当年五月、九月各浇水2次；当年六月至八月（旱季）每天浇水1次。暴雨后1天内树木周围仍有积水，应及时排水。

2、 施肥 科学施肥，无肥害。乔、灌木每年施肥1次，草坪每年施肥2次，色块每年施肥1次。

3、 病虫及灾害防治 及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治。适时进行防冻保暖，冬季至少对树木涂白防冻1次，消灭过冬害虫。对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施。

4、 整形修剪 乔、灌木每年修剪1次，绿篱和色块每年至少修剪4次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行。草坪应修剪整齐，无大面积枯死。

5、 除草 每年全面除草2次。植物生长旺季，树丛、绿化带及草坪每季度除杂草1次。

6、补植 乔木、灌木、草坪、绿篱及色块出现死亡或缺株，每年集中补植1次。

7、 检查和记录 绿化养护作业应及时做好记录并存档。绿化工作每月检查1次，并做好检查记录。

保洁服务

1、 楼内保洁 楼层电梯厅、过道、楼梯台阶每周清洁3次。楼梯扶手每周清洁1次，栏杆、窗台、防火门、消火栓门、指示牌等每月清洁1次。大堂地面每日清洁1次，大堂墙面砖2米以下部位每月清洁1次，2米以上部位每年清洁1次。大堂玻璃每月清洁1次。天花板、公共灯具、楼道墙面及踢脚线每年清洁1次。其他共用部位门窗玻璃每半年清洁1次。电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，灯饰及轿厢顶部每月清洁1次，电梯层门每周清洁3次。

2、 外围保洁 道路每日清扫1次，主干道每年至少清洗1次。绿化带每月清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。休闲娱乐、健身设施每周清洁1次，每月消毒1次。2米以下庭院灯、草坪灯、标志、宣传牌、信报箱每季度清洁1次，2米以上庭院灯、景观小品每半年清洁1次。天台、明沟每季度清洁1次，上人屋面每半月清洁1次。公共卫生间每日清洁1次，每周消杀1次。雨后应及时清扫主路、干路积水。主干道有积雪时应及时清扫。

3、 车库、车棚 地面每周清洁1次，每半年冲洗1次。天花板、墙面每年清洁1次。门窗、消防箱、防火门、箱柜、指示牌、指示灯等公共设施每半年清洁1次。

4、 垃圾收集与处理 按楼栋设置垃圾收集点，生活垃圾每日至少清理1次。垃圾日产日清，垃圾转运点周围地面无散落垃圾。建筑垃圾集中存放，定期外运。垃圾桶、果皮箱每周清洁1次，定期消毒。

5 、四害消杀 根据季节制定四害消杀计划，蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次。老鼠每季度消杀1次。投放药物应预先告知，投药位置设置明显标志。

6、检查和记录 保洁服务应及时做好记录并存档。保洁服务质量每月检查1次，并做好记录。

公共秩序维护

1、 人员要求 公共秩序维护人员身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。能正确使用各类消防、安防器械和设备。

2、 门岗 建立健全门岗制度。主出入口设专人24小时值班。对访客及车辆进出、物品搬运等进行登记，劝阻外来人员推销、发放广告等行为。出入口环境整洁、有序，道路畅通。

3、 巡逻 制定详细的巡逻方案，白天巡逻次数不少于2次，夜间巡逻次数不少于4次，公共秩序维护人员按指定的时间和路线进行巡逻，重点部位增加巡逻频次，并做好记录。楼梯间等室内公共区域每日定时巡查1次，及时处置乱堆乱放等问题。巡逻中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取相应措施，必要时启动应急预案。

4 、交通秩序维护 物业区域内应设置简易的交通标志。车辆有序停放，消防车道、救援操作场地不得停放车辆，及时劝阻、纠正不按规定停车的行为。定时巡查停车场、车库，车辆出入记录规范、详实。应划定非机动车专用停放区域，并引导有序停放。

房屋及设施设备管理

1 、房屋结构 梁、板、柱等结构构件每年巡视1次，外观出现变形、开裂等现象时，应告知相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

2、 建筑部件 楼梯、扶手、公共门窗、坡道等共有部分每季度检查1次，保证牢固、使用安全。室内地面、墙面、天棚、室外屋面、散水等每季度检查1次。外墙面砖或涂料抹灰、屋檐、阳台、雨罩、门窗玻璃等每年检查1次，发现房屋外墙面砖、涂料抹灰层等装饰材料脱落，及时做好安全防护措施并上报开发商或业主委员会。每年汛前和强降雨后检查屋面防水和落水管等建筑部件。

3、 附属构筑物 住宅物业、楼栋、单元（门）、户门标号标志明显。道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠、雨污水井等每季度巡查1次。大门、围墙、护栏每季度检查1次，发现锈蚀、变形、破损及时处理。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每季度巡查1次，发现变形、破损及时处理。游乐及康乐设施每季度检查1次，发现异常及时处理。游泳池七月至九月正常启用，每日巡视1次，其他月份每月巡检1次。危险部位设置安全防范警示标志，每季度检查1次。

4 、防雷装置 防雷装置每年检查1次，发现锈蚀、变形、断裂等异常情况及时处理。房屋防雷装置每6年检测1次，保证其性能符合GB/T21431的要求。

5、 公共照明 楼内照明、楼外照明、应急照明每季度集中检查1次，一般故障3日内修复，复杂故障2周内修复。根据季节变化及天气情况适时调整开启时间。

6、 装饰装修 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，告知装修注意事项。装饰装修期间，第一周每日至少巡查现场1次，以后每周至少巡查现场1次。对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线、消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有关部门报告。临街商业网点立面装饰、招牌灯箱设置应按照《武汉市户外广告设置管理办法》、《武汉市户外广告设置指引》的要求实施。委托清运装修垃圾的，应实行袋装并在指定地点临时围合堆放，在1周内清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式即清即运。

7、 日常维修24小时受理业主或使用人报修。水电等急修应在1小时内到现场处理，一般故障2日内修复，复杂故障2周内修复。需要动用专项维修资金的，按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》、《武汉市住宅专项维修资金使用操作规程》的规定实施。

江城国际小区业主大会会议表决票

业主（本人签名）：＿＿＿＿＿＿＿，＿＿号楼＿单元＿＿室

说明：本次业主大会，就以下事项进行表决，请在选择的意见栏内打“√”。 不反馈本“表决票”视同赞成多数意见。

1、是否同意通过《江城国际小区管理规约》（2019版草案）。

同意（ ） 不同意（ ）

2、是否同意通过《江城国际业委会工作规则》（2019版草案）。

同意（ ） 不同意（ ）

3、是否同意通过《江城国际业主大会议事规则》（2019版草案）。

同意（ ） 不同意（ ）

一星级（ ） 二星级（ ） 无星级（ ）

5、是否同意申请将专项维修基金转到业委会专户管理。

同意（ ） 不同意（ ）

6、是否同意动用专项维修基金XX万元用于解决监控系统维修升级。

同意（ ） 不同意（ ）

7、是否同意动用专项维修基金XX万元用于解决屋面、下水管道等相关维修等事宜。

同意（ ） 不同意（ ）

张海涛认为：

安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。

基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。

正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？

民生“小事”必须“大办”

民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。

区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。

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