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江城國際小區關於召開業主大會的預通知

江城國際小區全體業主：

根據小區《管理規約》和《業主大會議事規則》的規定，經業委會會議研究決定：於2019年04月下旬召開業主大會會議，對小區相關議題進行審議和表決。結合本小區的實際情況，本次業主大會會議採用“書面徵求意見”的方式投票，同時，根據《武漢市物業管理條例》原則，不反饋書面意見表的視同贊成相關議題。現就有關事項說明如下：

一、 業主大會議題：

1.審議修改《江城國際小區管理規約》；

2.審議修改《江城國際業委會工作規則》；

3.審議修改《江城國際業主大會議事規則》；

4.表決是否同意將專項維修基金管理從房管局轉至業主委員會；

5.表決相關維修事項是否同意動用專用維修基金；

6.表決選擇小區物業管理服務標準等級。

二、相關說明：

1、小區三個規範性文件均為2014年制定，其中相當多內容已經不適應現在政府對物業的管理要求，也不適合業主們居住環境品質需求，本次修改重點是按照政府相關規定要求，保障業主和物業服務企業雙方權益，為建設生態宜居文明小區制定小區業主行為規範及配套管理文件；

2、小區已建成並投入使用七個年頭，如今逐步暴露出監控系統基本癱瘓、下水管道堵塞、樓面磁磚脫落、屋頂及牆面滲水等諸多問題。各位業主報請維修後因專項維修基金的申領使用流程繁瑣，無法及時為業主解決問題，造成各方矛盾。為此，業委會根據國家政策，希望業主授權將專項維修基金帳戶管理權限從房管局轉至業委會。業委會將按國家相關要求選擇保管銀行、制定相應的管理辦法和使用辦法，並接受全體業主、房管局和社區的監督。

3、本小區自2014年以來，物業費收取標準為1.50元/平方/月（其中電梯維保費用0.14元/平方/月，物業公司1.36元/平方/月）。收費標準與還建樓差不多，造成物業服務水平與廣大業主的期望差距較大，同時物業服務公司也運行困難。本次大會將著眼於提高小區物業管理檔次和業主滿意度，重新選擇本小區的物業服務標準和相應的物業收費標準。

4、對近幾年來業主申請動用專項維修基金進行相關維修的事項進行表決。確定是否動用專項維修基金解決監控、屋面、下水管道等相關維修和小區安全事宜。

現將業主大會相關議題對廣大業主公示。“小區是我家，建設靠大家”，為了讓江城國際小區的業主擁有乾淨、舒心、和諧、穩定的社區生活環境，實現江城國際小區物業環境與服務的整體提升，請廣大業主給予更多的理解與支持。

附件：1、江城國際小區管理規約修改對照表

2、江城國際小區業主大會議事規則修改對照表

3、江城國際小區業主委員會工作規則修改對照表

4、申請動用專項維修基金項目

5、武漢市物業服務標準（一星級、二星級）

江城國際小區業委會

2019年4月8日

附件1

江城國際《小區管理規約》修正部分前後對照表

修正前（紅字為修改內容）

修正後

第六條(業主提交通訊聯繫方式的義務) 業主應當通過建設單位、物業服務企業或者直接向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式。發生變更的，應當及時向建設單位、物業服務企業或者直接向業主委員會提供新的聯繫地址、通訊方式。業主不提供或未及時提供聯繫地址、通訊方式或者變更信息的，物業管理活動中的相關資料投入物業所在地的該戶業主信報箱、房屋內或者按原則預留聯繫地址、通訊方式送達。

第六條(業主提交通訊聯繫方式的義務) 業主應當通過物業服務企業或者直接向業主委員會提供聯繫地址、通訊方式。發生變更的，應當及時向物業服務企業或者直接向業主委員會提供新的聯繫地址、通訊方式。業主不提供或未及時提供聯繫地址、通訊方式或者變更信息的，物業管理活動中的相關通知及資料仍按原預留聯繫地址、通訊方式發送，並視為業主已接收到。

第七條(物業的使用) (一)按照規劃管理部門批准或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質; 鑑於本物業管理區域的物業特性，嚴禁將住宅改變為餐飲、娛樂、辦公、加工、賓館、倉儲等經營性場所;

第七條(物業的使用) (一)按照規劃管理部門批准或者不動產登記簿載明的用途使用物業專有部分，不得擅自改變物業專有部分使用性質; 鑑於本物業管理區域的物業特性，嚴禁將住宅改變為餐飲、娛樂、加工、賓館、倉儲等經營性場所。

第七條(物業的使用) (二)進行室內裝飾裝修時，遵守住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務企業，並與其簽訂室內裝飾裝修管理服務協議;遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動配合物業服務企業依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查;

第七條(物業的使用) (二)進行室內裝飾裝修時，遵守住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等規定，在工程開工前，應當事先告知物業服務企業，並遵守裝飾裝修的注意事項，遵守裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全;主動配合物業服務企業依據有關規定和物業服務合同的約定對裝飾裝修活動的監督檢查;

第七條(物業的使用) (五)安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照有關規定或者物業服務企業指定的位置安裝;

第七條(物業的使用) (五)安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，未預留位置的，按照物業服務企業指定的位置安裝;

第七條(物業的使用)

增加：頂層樓面美化。鼓勵頂層住戶在不限制樓棟其他業主使用的情況下，保護好隔熱防水層，綠化美化頂層樓面。樓頂用戶改造方案需報經業委會審核通過，並僅限於種植矮小綠植、花草，不得種菜、養家禽、寵物。業主自行改造的頂層樓面不再納入專項維修基金使用範圍。

第八條(使用物業的禁止行為) (八)飼養國家禁止的大型犬類等寵物，敞放、敞養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地等(養犬規範要求 :為犬隻掛犬牌;為犬隻束牽引帶，牽引帶長度不得超過 2米，在擁擠場合自覺收緊牽引帶 ;乘坐電梯或者上下樓梯的，避開高峰時間並主動避讓他人;烈性犬隻因免疫、診療等原因需要離開飼養場所的，將其裝入犬籠;即時清除犬隻排洩的糞便等;盲人攜帶導盲犬的，不受此限制)

第八條(使用物業的禁止行為) (八)不得敞放、敞養家禽、寵物，影響公共環境、破壞綠地；禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬，業主、物業使用人攜犬隻出戶的，應當為犬隻掛犬牌、束犬鏈、戴嘴套，由成年人牽引，主動避讓他人，即時清除犬隻排洩的糞便等;盲人攜帶導盲犬的，不受此限制，物業服務企業應採取措施加強對文明養犬的宣傳、引導，及時制止違法違規養犬行為。

第八條(使用物業的禁止行為) (十三)使用電梯時超載、運載粗重物品，在轎廂內吸菸、張貼、塗畫或損傷內壁;

第八條(使用物業的禁止行為) (十三)使用電梯時超時、超載，運載超長、超重物品，在轎廂內吸菸、張貼、塗畫或損傷內壁，故意損壞電梯部件;

第九條(物業的維修養護) (四)物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部位應急維修的，物業服務企業可在通知公安機關、社區居民委員會或者業主委員會 3名以上委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔;

第九條(物業的維修養護) (四)物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入物業專有部位應急維修的，物業服務企業可在通知公安機關並在業主委員會2名委員到場見證下實施應急維修，維修發生的費用由責任人承擔;

第九條(物業的維修養護) (六)本物業管理區域內物業在國家規定的保修期限和保修範圍內出現非使用不當的質量問題或使用功能障礙，由業主向建設單位主張解決。建設單位拒絕維修或者拖延維修的，業主可以自行或者委託他人維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由建設單位承擔。

刪除

第十條(專項維修資金的籌集和使用) (二)未建立維修資金專戶的補建和籌集按下列第 1 項方式籌集:

1、按房屋建築面積 73元/平方米一次性交存;

2、分期交存，按 元/平方米逐月交存;

刪除

第十條(專項維修資金的籌集和使用) 業主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公佈;並每3個月定期向全體業主或者相關業主公佈一次建築物及其附屬設施維修資金使用情況。

第十條(專項維修資金的籌集和使用) 業主委員會應當將維修資金使用方案、所需資金以及資金劃撥等情況在物業管理區域內向全體業主或者相關業主公佈;並每年定期向全體業主或者相關業主公佈一次建築物及其附屬設施維修資金使用情況。

第十二條(物業服務費用及其交納、監督)各業主同意，物業服務收費採取(包乾制/酬金制 )方式，按業主專有部分面積大小共同負擔，並按照物業服務合同約定足額交納，接受業主大會、業主委員會的監督。

第十二條(物業服務費用及其交納、監督)各業主同意，物業服務收費採取包乾制方式，按業主專有部分面積大小共同負擔，並按照物業服務合同約定足額交納，接受業主大會、業主委員會的監督。

第十二條(物業服務費用及其交納、監督)物業服務收費採取酬金制方式的，由物業服務企業每年1月15日向全體業主公佈物業服務資金的收支情況，並按照物業服務合同約定聘請專業機構進行審計。

刪除

第十三條(授予物業服務企業的權利) 業主或使用人違反本規約約定的，物業服務企業有權勸阻、制止;業主拒不改正的，物業服務企業可以採取下列措施予以制止:(一)禁止施工人員、施工工具、裝修材料、傢俱物品等進入物業管理區域;(二)

第十三條(授予物業服務企業的權利) 業主或使用人違反本規約約定的，物業服務企業有權勸阻、制止;業主拒不改正的，物業服務企業可以採取下列措施予以制止:(一)禁止施工人員、施工工具、裝修材料、傢俱物品等進入物業管理區域;(二)向政府相關部門舉報違法違規行為；（三）向當事人工作單位通報違法違規事實；（四）直接向人民法院法院提起訴訟

第十四條(共有部分的管理、經營與收益分配) (三)利用物業共有部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，並經業主大會或者相關業主共同決定後，按照物業服務合同約定委託物業服務企業統一實施。利用物業共有部分經營所得收益，屬於全體業主共有部分，按下列第4種方式分配:

1、用於補充專項維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶; 2、用於業主大會會議召開; 3、用於業主委員會依法開展工作; 4、用於彌補物業管理區域內物業服務費用的不足;

屬於相關業主共有部分，按下列第 2種方式分配:

1、用於補充專項維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶; 2、用於彌補相關建築物的物業服務費用不足;

第十四條(共有部分的管理、經營與收益分配) (三)利用物業共有部分經營的，應當符合法律、法規和本規約的規定，並經業主大會或者相關業主共同決定後，按照物業服務合同約定委託物業服務企業統一實施。利用物業共有部分經營所得收益，屬於全體業主共有部分，用於業主委員會依法開展工作，結餘款用於補充專項維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶。

屬於相關業主共有部分，用於補充相關業主專項維修資金，統一歸集到市維修資金監管專戶。

第十四條(共有部分的管理、經營與收益分配) (五)所得違約金及賠償金和利用物業共有部分經營所得收益，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分配 ;

刪除

第十四條(共有部分的管理、經營與收益分配) (七)業主拒付物業服務費用、不繳存專項維修資金的，不得享有所得違約金及賠償金和經營物業共有部分業主所得收益的分配;

第十四條(共有部分的管理、經營與收益分配) (七)業主拒付物業服務費用、不繳存專項維修資金的，不得享有所得違約金及賠償金和經營物業共有部分業主所得權益;

第十五條(共有部分保險) 本物業管理區域內物業共有部分及公眾責任保險，由全體業主按其專有部分佔建築物總面積的比例大小享有權利、履行義務，並由業主大會選聘的物業服務企業代行辦理相關手續;並在物業服務合同中約定。業主的家庭財產與人身安全的保險由業主自行辦理。

刪除

第十七條(違反規約的責任)業主、使用人違反本規約規定，侵害他人合法權益的，業主大會、業主委員會、物業服務企業有權要求其改正;業主、使用人拒不改正的，應承擔以下違約責任，並由業主委員會在本物業管理區域內公佈該業主、使用人的姓名及違約事實:(一)向全體業主或相應業主支付違約金(二)損害賠償;

第十七條(違反規約的責任)業主、使用人違反本規約規定，侵害他人合法權益的，業主委員會和物業服務企業有權要求其改正;業主、使用人拒不改正的，應承擔相應的違約責任，並由業主委員會在本物業管理區域內公佈該業主、使用人的姓名及違約事實。

第十八條(未按規定交納物業服務費用的責任) 業主未按規定交納物業服務費用(物業服務資金)的，業主委員會應當督促其限期交付;業主逾期仍不交納的，業主委員會、物業服務企業可以在本物業管理區域內公佈物業服務費用(物業服務資金)收交情況，並註明欠交費用的業主房門號;仍不交納的，物業服務企業可以依法（二）

(一)向武漢仲裁委員會申請仲裁;(二)向人民法院提起訴訟。

第十八條(未按規定交納物業服務費用的責任) 業主未按規定交納物業服務費用(物業服務資金)的，物業服務企業應當督促其限期交付;業主逾期仍不交納的，業主委員會、物業服務企業可以在本物業管理區域內公佈物業服務費用(物業服務資金)收交情況，並註明欠交費用的業主房門號;仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

第二十條(糾紛的處理與相關民事訴訟) 業主之間因本規約發生的糾紛，協商不成的，由業主委員會或物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會進行調解;調解不成的，採取以下（二）方式解決:

(一)依法向武漢仲裁委員會申請仲裁;

(二)向人民法院提起訴訟。

因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔;屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

第二十條(糾紛的處理與相關民事訴訟) 業主之間因本規約發生的糾紛，協商不成的，由業主委員會或所在地社區居民委員會進行調解;調解不成的，依法向人民法院提起訴訟。因物業管理糾紛而引起的民事訴訟，其費用由參加訴訟的業主依法承擔;屬共同訴訟的，經業主授權，推薦訴訟代表人具體實施，訴訟費用由參加共同訴訟的業主依法共同承擔。

第二十二條(規約的生效)本規約自首次業主大會會議表決通過之日(2013年08月08日)起生效。物業的所有權發生變更時，規約的效力及於物業的繼受人。

第二十二條(規約的生效)本規約自業主大會會議表決通過之日（XXXX年XX月XX日）起生效。物業的所有權發生變更時，規約的效力及於物業的繼受人。

附件2

江城國際小區業主大會議事規則修改對照表

修正前（紅字為修改內容）

修正後（紅字為修改內容）

第八條(業主大會會議形式)

採用書面徵求意見方式，應當按照以下程序進行:

1、在決定有關事項 15日前，在物業管理區域內公告擬表決事項的內容、方法、程序和時間安排;

2、業主委員會應當在表決前將業主大會會議表決票(全市統一樣式附後)送達業主;

3、業主按照規定的時間、地點、方式投票，並經業主本人簽字;

第八條(業主大會會議形式)

採用書面徵求意見方式，應當按照以下程序進行:

1、在決議有關事項 15日前，業主委員會在物業管理區域內公告擬表決事項的內容、方法、程序和時間安排;

2、業主委員會應當在表決前將業主大會會議表決議題以明晰的條目格式列表，以方便業主選擇投票;

3、業主按照規定的時間、地點、方式，親自或委託他人投票。委託他人投票時應提交委託證明並由業主本人簽字。

第十條(表決票的送達)

鑑於本物業管理區域的實際情況，各業主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達:

(一)當面領取或送達，並由業主或與其同住本物業管理區域內專有部分的使用人簽收;

(二)按照業主提供的聯繫地址、通訊方式發送;

(三)無法送達的，應當在物業管理區域內公告或者投入業主位於本物業管理區域內的信報箱或者專有部分內。

屬前款第(二 )、(三)項的，應當由本物業管理區域內兩人以上的業主或者物業所在地社區居民委員會證明，並在本物業管理區域內公告已送達情況。

表決票按上述約定送達全體業主。

第十條(表決票的送達)

鑑於本物業管理區域的實際情況，各業主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達:

(一)當面領取或送達，並由業主或其委託的物業使用人簽收;

(二)不能當面送達的，按照業主提供的聯繫地址、通訊方式發送通知，告之業主領取;

(三) 業主沒有提供聯繫地址、通訊方式的，投入業主位於本物業管理區域內的信報箱內。

屬前款第(二 )、(三)項的，應當由兩人以上的業主證明，並在送達登記本上簽字。送達結束後應於3日內在本物業管理區域內公告已送達情況。

第十一條 (業主大會會議表決形式)

本業主大會會議採用以下第（一）、（三）種形式進行表決，

經業主委員會(換屆選舉籌備組)在監票人的監督下統計彙總，並公佈表決結果。(監票人可以是物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公證機構、非業主委員會成員的業主)

(一)設投票箱:在本物業管理區域內設投票箱，由業主或業主代表自行將業主意見投入投票箱內;

(二)專人送達、回收意見:由業主委員會(換屆選舉籌備組)組織有關人員逐戶派發、回收業主意見;

(三)業主通過提供給業主委員會的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發送電子郵件，表達意願;

(四)業主通過業主委員會提供的表決專用傳真號發送傳真件，表達意願;

已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者意見不明確的，記入多數票。但是多數票應當超過物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過 1/3的業主且佔總人數過 1/3的業主。

第十一條 (業主大會會議表決形式)

本業主大會會議可以採用以下幾種形式進行表決，經業主委員會在監票人的監督下統計彙總，並公佈表決結果。

(一)設投票箱:在本物業管理區域內設投票箱，由業主或業主代表自行將業主意見投入投票箱內;

(二)專人送達、回收意見:由業主委員會組織有關人員逐戶派發、回收業主意見;

(三)業主將表決票填寫完成後以相片形式反饋給業主大會指定人員；

（四）業主通過業主委員會電子投票系統進行投票;

已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者意見不明確的，記入多數票。

第十四條 (業主、業主代表的代理)

業主可以委託代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委託書並根據委託內容進行投票表決。業主委託代理人參加業主大會會議的，應符合下列約定:（一)業主是自然人的，可以書面委託物業管理區域內的其他業主或者委託代理人參加；業主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定監護人參加業主大會會議，行使投票權;(二)業主為法人的，由其法定代表人或書面委託代理人參加業主大會會議或者業主委員會會議;(三)業主是其他組織的，由其負責人或書面委託代理人參加業主大會會議或者業主委員會會議。

第十四條 (業主、業主代表的代理)

業主可以委託代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委託書並根據委託內容進行投票表決。

第十五條(印章的使用管理)

業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，並按相關規定和本物業管理區域業主委員會工作規則中的相關約定使用管理。

第十五條(印章的使用管理)

業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，並按相關規定和業主委員會工作規則中的相關約定使用管理。

第十七條(業主大會解散)因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應在物業所在地的區房屋主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導監督下，做好業主共有財產清算工作。

業主大會解散前，業主共有財產清算結束後 30日內，業主委員會應按規定向有關部門辦理業主大會註銷、業主大會和業主委員會印章註銷等手續，並將保管的其他檔案資料移交當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

刪除

(四)回收統計意見(形成決議、作出決定)

業主委員會(換屆選舉籌備組)根據本規則第十一條的約定回收業主意見，進行意見彙總或者票數統計，形成業主大會會議決議。

回收業主意見，並在投票結束後，業主委員會(換屆選舉籌備組)應採取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員或物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公證機構的監督下，認真核對、計算票數，當場公佈投票統計結果，並依據有關規定對投票結果的合法性、有效性以及決議的執行和處理等作出說明。

(四)回收統計意見(形成決議、作出決定)

業主委員會根據本規則第十一條的約定回收業主意見，進行意見彙總或者票數統計，形成業主大會會議決議。

回收業主意見，並在投票結束後，業主委員會應採取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監票人員的監督下，認真核對、計算票數，當場公佈投票統計結果，並依據有關規定對投票結果的合法性、有效性以及決議的執行和處理等作出說明。

(五)通報業主大會議事決定

業主委員會(換屆選舉籌備組)應當在業主大會的決定作出之日起 3日內以書面形式在物業管理區域內公告業主大會決定，接受業主的查詢和監督。

業主委員會(換屆選舉籌備組)應當做好業主大會會議書面記錄;業主大會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，並由出席會議的業主委員會委員簽字並加蓋業主大會印章後存檔。

(五)通報業主大會議事決定

業主委員會應當在業主大會的決定作出之日起 3日內以書面形式在物業管理區域內公告業主大會決定，接受業主的查詢和監督。

業主委員會應當做好業主大會會議書面記錄;業主大會會議決定的議事文件由業主委員會發布或簽署，並由出席會議的業主委員會委員簽字並加蓋業主委員會印章後存檔。

第二十三條 (物業服務合同簽訂)

業主委員會應當在業主大會依法、依管理規約和本規則約定選聘了物業服務企業之日起 30日內，代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，並加蓋業主大會印章。

第二十三條 (物業服務合同簽訂)

業主委員會應當在選聘了物業服務企業之日起 30日內，與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

第三十二條 (業主委員會候選人的產生)

換屆選舉籌備組應當根據本物業管理區域規模及業主委員會委員的代表性、廣泛性和專有部分的比例，確定委員和委員候選人的分佈和人數。

業主委員會委員實行差額選舉，其差額比例不得低於 20%;業主委員會委員候選人採用下列二、三方式產生:

(一)換屆選舉籌備組直接聽取業主意見，經彙總後提出業主委員會委員候選人名單;(二)換屆選舉籌備組織以電子郵件形式向業主發放推薦表，業主交回紙質表。根據得票多少，產生業主委員會委員候選人;(三)換屆選舉籌備組書面公告業主到指定地點領取推薦表，根據得票多少，產生業主委員會委員候選人;(四)上一屆業主委員會提名推薦業主委員會委員候選人;(五) 5 %以上的業主聯名推薦業主委員會委員候選人。

第三十二條 (業主委員會候選人的產生)

換屆選舉籌備組應當根據本物業管理區域規模及業主委員會委員的代表性、廣泛性和專有部分的比例，確定委員和委員候選人的分佈和人數。

業主委員會委員實行差額選舉，其差額比例不得低於 20%;業主委員會委員候選人採用下列幾種方式產生:

(一)換屆選舉籌備組直接聽取業主意見，經彙總後提出業主委員會委員候選人名單;

(二)換屆選舉籌備組組織單元代表以門棟為單位收集業主意見。根據推薦情況提出業主委員會委員候選人;

(三)上一屆業主委員會提名推薦業主委員會委員候選人;

（四）業主自薦業主委員會委員候選人。

第三十三條(業主委員會工作經費)

業主委員會的工作經費原則上由全體業主承擔，不得向物業服務企業攤派，可採用下列第 四　種籌集方式:

(一)業主每月按每平方米建築面積交納 元;(二)全體業主物業共有部分經營所得收益的 %，合計 元;(三)業主自願捐贈;(四)在收取的物業費中據實列支。

業主委員會的工作經費，用於下列開支:

(一)業主大會、業主委員會會議開支，計 l萬元/年;(二)必要的日常辦公等費用，計600元/月 ;(三)有關人員津貼，共計費用4400元/月，具體支付對象如下: 1、主任，費用 500;

2、副主任，費用 400;3、委員，費用300。

業主委員會工作經費歸全體業主共有，按照本物業管理區域業主委員會工作規則的相關約定進行財務管理，並由專業審計公司進行年度審計（審計費用在物業費中列支）。經費收支帳目於每月 10號前在物業管理區域內公佈一次，接受業主大會、業主的監督。

第三十三條(業主委員會工作經費)

業主委員會的工作經費原則上由全體業主承擔，不得向物業服務企業攤派。本小區全體業主物業共有部分經營所得收益作為業委會工作經費，結餘款納入專項維修基金。

業主委員會的工作經費，用於下列開支:

(一)業主大會、業主委員會會議開支;

(二)辦公設施設備及日常辦公費用;

(三)聘用的財務及法律等有關人員費用；

（四）小區為業主開展的各類活動支出。

業主委員會工作經費歸全體業主共有，按照業主委員會工作規則的相關約定進行財務管理，並據實列支。經費收支帳目每半年在物業管理區域內公佈一次，接受業主大會、業主的監督，必要時由專業審計公司進行年度審計。

附件3 江城國際《業主委員會工作規則》修正部分前後對照表

修正前（紅字為修改內容）

修正後

第二條(業主委員會職責)

業主委員會履行下列職責:

(一)依法忠實履行職責，執行業主大會決議、決定;

(二)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

(三)根據業主的意見、建議和要求，擬訂選聘、解聘物業服務企業的議案，提交業主大會會議決定;

(四)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(五)根據業主的意見、建議和要求，擬訂《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》和《管理規約》修改方案，提交業主大會會議決定;

(六)根據業主的意見、建議和要求，擬訂物業管理區域內物業共有部分的使用、經營、收益分配方案，提交業主大會會議決定;

(七)根據業主的意見、建議和要求，擬訂建築物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，提交業主大會會議決定;

(八)督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主，限期交納物業服務費用;

(九)督促未按照管理規約的約定繳存專項維修資金的業主，限期交納專項維修資金;

(十)提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員;

(十一)監督物業服務企業履行物業服務合同，並每年對物業服務企業按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定;

(十二)監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理;

(十三)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬於業主大會的財物進行妥善保管;

(十四)及時瞭解業主、使用人的意見和建議，形成議案提交業主大會會議決定;

(十五)協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業之間的關係，調處業主與業主之問以及業主與物業服務企業之間的物業管理糾紛;

(十六)建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的諮詢、投訴和監督，並定期將工作情況以公告等形式向全體業主報告;

(十七)積極參加房屋主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會以及房屋主管部門的指導與監督。

第二條(業主委員會職責)

業主委員會履行下列職責:

(一) 召集業主大會會議，執行業主大會決議、決定;

(二)擬訂《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》和《管理規約》修改方案，提交業主大會會議決定;

(三)代表業主與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

（四）督促未按照管理規約的約定繳存專項維修資金的業主，限期交納專項維修資金;

(五) 提請業主大會決定終止業主委員會委員資格，增補業主委員會委員;

(六)監督物業服務企業履行物業服務合同，並每年對物業服務企業按照物業服務合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定;

(七)監督管理規約的實施，對違反管理規約的行為進行處理;

(八)對有關檔案資料、會議記錄、印章及其他屬於業主大會的財物進行妥善保管;

(九)建立業主委員會接待制度，接受業主、使用人的諮詢、投訴和監督，及時瞭解業主、使用人的意見和建議，協調業主與業主之間以及業主與物業服務企業之間的的物業管理糾紛;

(十)積極參加房屋主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處、社區居民委員會以及房屋主管部門的指導與監督。

第三條(業主委員會主任職責)

業主委員會主任負責業主委員會的日常事務，履行以下職責 :

(一)主持業主委員會工作;執行業主大會、業主委員會的決議、決定;

(二) 負責召集業主委員會會議，

(三)主持制訂業主委員會工作計劃和實施方案;

(四)主持制訂業主大會、業主委員會印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度;

(五)代表業主委員會向業主大會彙報工作;

(六)組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

(七)完成業主委員會交辦的其它工作。

第三條(業主委員會主任職責)

業主委員會主任負責業主委員會的日常事務，履行以下職責 :

(一) 協調小區物業服務企業、社區、業委會事務；

（二）代表業主委員會對外簽約及簽署文書；

（三）負責對業委會公共收益的支配的審核；

（四）督查各委員履行工作職責，促進各項工作任務完成；

（五）主持召集業主代表與業委會委員會議。

（六）組織召開業主大會，執行業主大會、業主委員會的決議、決定;

第四條(業主委員會副主任職責)

業主委員會副主任履行以下職責:

(一)執行業主大會、業王委員會的決議、決定;(二)協助業主委員會主任工作;(三)根據業主委員會主任的授權，召集業主委員會會議、主持業主委員會工作;(四)業主委員會主任缺席時，代行其職責;(五)完成業主委員會交辦的其它工作;

刪除

第五條(業主委員會委員職責)

業主委員會委員依法履行以下職責:

(一)執行業主大會、業主委員會的決議、決定;(二)參加業主委員會會議等有關活動;(三)參與業主委員會有關事項的決策;(四)參與制訂業主委員會工作計劃和實施方案;(五)參與制訂業主大會、業主委員會印章使用管理、檔案資料管理和財務管理等制度；(六)參與組織、協調、解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;(七)密切聯繫業主、業主代表，廣泛瞭解本物業管理區域內物業管理動態、情況和問題，向業主委員會或者通過業主委員會向業主大會反映業主的意見和建議;(八)承擔業主委員會佈置的專項工作;(九)完成業主委員會交辦的其它工作。

第五條(業主委員會委員職責)

業主委員會委員依法履行以下職責:

(一)根據委員分工，承擔業主委員會佈置的專項工作;

(二) 參與制訂業主委員會工作計劃和實施方案、參與業主委員會有關事項的決策;

(三)組織、協調解決本物業管理區域物業管理實施工作中的日常問題;

(四)瞭解本物業管理區域內物業管理動態、收集業主意見和建議，監督物業服務公司履行物業服務標準；

（五）參與組織召開業主大會，提出業主大會議案。

(六)完成業主大會或業主委員會確定的其它工作。

第六條(業主委員會會議)

業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每 3月至少召開一次，召開時間為:每季度首月上旬。經 1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的或者業主委員會就業主提議形成議案的，應當及時召開業主委員會臨時會議。

第六條(業主委員會會議)

業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每 3月至少召開一次，召開時間為:每季度首月上旬。經 2名及以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會臨時會議。

業主委員會會議應當按照下列規則召開:

(一)會議由主任或其委託的副主任負責召集，並決定會議召開的時間、地點等;

(二)委員因故不能參加會議的，提前 1日向業主委員會召集人說明;

(三)提前 7日將會議通知及有關材料送達每位委員;

(四)討論、決定物業管理公共事項的，於會議召開 3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議;

(五)做好會議書面記錄，並由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;

(六)會議有過半數委員出席，作出的業主委員會決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體委員半數以上簽字同意通過;

(七)業主委員會會議決定的議事文件由業主委員會公佈，並由出席會議的業主委員會過半數委員簽字並加蓋業主委員會印章後存檔。

業主委員會會議應當按照下列規則召開:

(一)會議由主任或其委託的業主委員負責召集，參加委員不得少於3人。

(二)委員因故不能親自參加會議的，可以委託其他委員行使職責，同時應提前 1日向業主委員會召集人說明;

(三)會議召集人應提前 7日將會議通知及有關材料送達每位委員;

(四)討論、決定物業管理公共事項的，於會議召開 3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議題，收集並聽取業主的意見和建議;

(五)做好會議書面記錄，並由主持人和記錄人簽字;涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字;

(六)會議作出的業主委員會決定(包括形成的業主委員會議案)須經全體參會委員半數以上同意通過;

(七)業主委員會會議決定的議事文件應註明代行職責情況，並由出席會議的業主委員簽字，加蓋業主委員會印章後存檔。

業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起 3日內以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的查詢和監督。業主委員會主任、副主任不召集業主委員會會議的，其他委員或業主可請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或社區居民委員會指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會應當將業主委員會的決定(包括業主委員會議案)在作出之日起 3日內以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的查詢和監督。

第七條(業主大會會議議案的形成)

業主委員會在業主委員會議事活動用房內設意見箱、意見簿，並安排專門的委員於每月28號負責收集、整理當月業主就物業管理公共事項的提議、意見、建議，並在3日內向業主委員會主任報告，由業主委員會主任決定召開業主委員會會議審議的時問、地點等。業主委員會根據業主的提議、意見、建議和相關政策的要求，由業主委員會會議審議後，形成有規範的業主委員會議案，提交業主大會會議決定。

第七條(業主大會會議議案的形成)

業主委員會在業主委員會議事活動用房外設意見箱，負責收集業主就物業管理公共事項的意見和建議；各單元代表負責各單元業主意見的收集，並及時書面向業主委員會報告；業主委員會負責相關工作的委員每月30日整理意見箱，與單元代表收集的意見和建議彙總後報業主委會主任；主委會主任召集業主委員會根據業主的提議、意見、建議和相關政策的要求，形成可行性的、符合規範格式的業主大會議案。

第八條(業主大會會議的召開)

業主委員會負責組織召開業主大會會議，並由業主委員會主任主持。業主大會會議召開前 30日，由業主委員會主任負責召集業主委員會會議，討論決定業主大會會議召開的形式、時間、地點、議題、經費等;並於業主大會會議召開前 15日，由業主委員會將業主大會會議召開的時間、地點、內容等主要事項以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

第八條(業主大會會議的召開)

業主委員會負責組織召開業主大會會議，並由業主委員會主任主持。業主大會會議召開前 30日，由業主委員會討論決定業主大會會議召開的形式、時間、地點、議題等，並於業主大會會議召開前15日，將業主大會會議召開的時間、地點、議題內容等主要事項以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

第九條(工作報告 )

召開業主大會定期會議時，由業主委員會主任代表業主委員會向業主大會報告工作。業主委員會在向業主大會報告工作 15日前，應將工作報告的主要內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

刪除

第十條(印章的使用管理與移交)

業主大會印章、業主委員會印章由業主委員會指定專人保管。業主大會、業主委員會印章，經業主委員會主任、副主任共同簽字同意後用印，並按規定存檔。業主大會授權業主委員會簽訂物業服務合同應當使用業主大會印章;處理業主大會、業主委員會內部公共事務使用業主委員會印章的，由業主委員會決定。無業主大會決定、業主委員會決定而使用業主大會印章、業主委員會印章的，由印章保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應責任。業主大會、業主委員會印章遺失的，業主委員會應在當地主要新聞媒體上聲明遺失， 並按照相關規定重新刻制業主大會、業主委員會印章。違反上述規定，導致印章遺失後造成經濟損失或不良影響的，由印章遺失責任人承擔相應的責任。保管業主大會、業主委員會印章的業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起 3日內向本屆業主委員會移交其保管的業主大會、業主委員會印章，並完成交接工作。

第十條(印章的使用管理與移交)

業主委員會印章由業主委員會指定專人保管。經業主委員會主任簽字同意後用印，並按規定存檔。無業主委員會主任同意而使用業主委員會印章的，由印章保管人承擔責任;造成經濟損失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應責任。因保管不善導致印章遺失後造成經濟損失或不良影響的，由印章遺失責任人承擔相應的責任。保管業主委員會印章的業主委員會委員資格終止的，應當自資格終止之日起 3日內向業主委員會移交其保管的印章。

第十二條(帳務管理)

屬於本物業管理區域內全體業主或相關業主所有的資金的收支範圍按國家、省、市有關規定和本物業管理區域管理規約、業主大會議事規則相關約定執行，並由業主委員會負責帳務管理。業主委員會應當按照國家規定的財務管理制度進行帳務管理，業主大會財務專用章由會計負責保管;財務帳目實行公開化，每 3個月在物業管理區域內公佈一次，並接受業主大會、業主的監督。

第十二條(帳務管理)

屬於本物業管理區域內全體業主或相關業主所有的資金的收支範圍按國家、省、市有關規定和本物業管理區域管理規約相關約定執行，業主委員會應當按照國家規定的財務管理制度進行帳務管理，財務帳目實行公開。

第十四條(接受業主的查詢、監督)

業主委員會主任應負責建立業主委員會接待制度，並輪流安排一名委員於每週星期六上午9：00-12: 00負責接待業主、使用人的諮詢、投訴和監督。

第十四條(接受業主的查詢、監督)

業主委員會應建立業主委員會接待制度，在每月最後一個週末安排一名委員在業委會辦公地點負責接待業主，聽取對業主委員會相關工作的諮詢、投訴、意見和建議。

第十五條(會議記錄)

業主委員會應當做好業主大會會議、業主委員會會議的書面記錄，並安排專人負責會議記錄和會議資料的存檔。

業主大會會議書面記錄由會議主持人(業主委員會主任或副主任)、記錄人、全體出席會議的業主委員會委員簽字，並加蓋業主大會印章後存檔。決定的議事文件由業主委員會公佈，並由出席會議的業主委員會過半數委員簽字並加蓋業主大會印章後存檔。

業主委員會會議書面記錄由會議主持人(業主委員會主任或副主任)和記錄人簽字，並加蓋業主委員會印章後存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人(業主委員會主任或副主任)、記錄人和全體出席會議的業主委員會委員簽字，並加蓋業主委員會印章後存檔。

第十五條(會議記錄)

業主委員會應當做好業主大會會議、業主委員會會議的書面記錄，並安排專人負責會議記錄和會議資料的存檔。

業主大會會議書面記錄由會議主持人、記錄人、全體出席會議的業主委員會委員簽字，並加蓋業主委員會印章後存檔。決定的議事文件由出席會議的業主委員會委員簽字並加蓋業主委員會印章後存檔。

業主委員會會議書面記錄由會議主持人和記錄人簽字，並加蓋業主委員會印章後存檔;涉及重要事項的會議由會議主持人、記錄人和全體出席會議的業主委員會委員簽字，並加蓋業主委員會印章後存檔。

第十九條(信息公告)

下列事項，由業主委員會於 3日內在本物業管理區域內公告 :

(一)業主大會會議決定;(二)業主委員會決定;(三)維修資金的籌集、使用情況;(四)涉及全體業主或相關業主利益的重大信息;(五 ) 區房管局或街道辦事處的指示、通知;

第十九條(信息公告)

下列事項，由業主委員會於 3日內在本物業管理區域內公告 :

(一)業主大會會議決定;

(二)業主委員會決定;

(三)維修資金的籌集、使用情況;

(四)涉及全體業主或相關業主利益的重大信息;

附件5 服務標準（一星級、二星級）

一星級標準

綜合管理

設置物業服務中心，並配備專職客服人員。 客戶接待時間每天不少於8小時，其他時間設置值班人員，並提供24小時客戶服務專線電話。客戶意見、建議應在36小時內回覆，求助、投訴應在48小時內反饋，客戶有效投訴回訪率70％以上。 重要物業服務事項在住宅物業主要出入口、各樓棟單元內公示，緊急事項及時履行告知義務。住宅物業服務質量檢查每年組織1次，併發布年度物業服務質量報告。業主及社區活動每年至少組織1次。開展經常性的業主拜訪和互動，每年訪問率不低於全體入住業主、物業使用人的70％。與業主委員會保持聯繫，渠道多樣化，保證溝通通暢。每半年至少聯繫業主委員會召開1次工作例會。

綠化養護

1、澆灌與排水 及時澆灌。一般當年十月至次年四月每月平均澆水1次，當年五月、九月各澆水2次，當年六月至八月（旱季）每天澆水1次。暴雨後1天內樹木周圍仍有積水，應及時排水。

2、施肥 科學施肥，無肥害。灌木每年施肥1次，草坪每年施肥2次，色塊每年施肥1次。

3、病蟲及災害防治 及時掌控病蟲害的發生情況，發現病蟲害時應及時採取有效措施防治。適時進行防凍保暖，冬季至少對樹木塗白防凍1次，消滅過冬害蟲。對根系不穩及易傾倒的喬、灌木採取防護措施。

4、整形修剪 喬、灌木每年修剪1次，綠籬和色塊每年至少修剪4次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。草坪應修剪整齊，無大面積枯死。

5、除草 每年全面除草1次。植物生長旺季，樹叢、綠化帶及草坪每半年除雜草1次。

6、補植喬木、灌木、草坪、綠籬及色塊出現死亡或缺株，每年集中補植1次。

7、檢查和記錄 綠化養護作業應及時做好記錄並存檔。綠化工作每月檢查1次，並做好檢查記錄。

保潔服務

1、樓內保潔 樓層電梯廳、過道、樓梯臺階每週清潔2次。樓梯扶手每週清潔1次，欄杆、窗臺、防火門、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。大堂地面每日清潔1次，大堂牆面磚2米以下部位每月清潔1次，2米以上部位每年清潔1次。大堂玻璃每月清潔1次。天花板、公共燈具、樓道牆面及踢腳線每年清潔1次。其他共用部位門窗玻璃每半年清潔1次。 電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，電梯層門每週清潔2次。

2、外圍保潔 道路每日清掃1次。 綠化帶每月清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數。休閒娛樂、健身設施每月清潔並消毒1次。 2米以下庭院燈、草坪燈、標誌、宣傳牌、信報箱每半年清潔1次，2米以上庭院燈、景觀小品每年清潔1次。天台、明溝每半年清潔1次，上人屋面每月清潔1次。公共衛生間每日清潔1次，每週消殺1次。雨後應及時清掃主路、幹路積水。主幹道有積雪時應及時清掃。

3、車庫、車棚 地面每週清潔1次，每年沖洗1次。天花板、牆面每年清潔1次。門窗、消防箱、防火門、箱櫃、指示牌、指示燈等公共設施每半年清潔1次。

4、垃圾收集與處理 設置垃圾收集點，生活垃圾每日至少清理1次。垃圾日產日清，垃圾轉運點周圍地面無散落垃圾。垃圾桶、果皮箱每週清潔1次。

5、四害消殺 根據季節制定四害消殺計劃，蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺1次。老鼠每季度消殺1次。投放藥物應預先告知，投藥位置設置明顯標誌。

6、檢查和記錄 保潔服務應及時做好記錄並存檔。保潔服務質量每月檢查1次，並做好記錄。

公共秩序維護

1、人員要求 公共秩序維護人員身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。能正確使用各類消防、安防器械和設備。

2、門崗 建立健全門崗制度。 主出入口設專人24小時值班。對訪客及車輛進出、物品搬運等進行登記，勸阻外來人員推銷、發放廣告等行為。 出入口環境整潔、有序，道路暢通。

3、巡邏 不定人不定期巡邏，並做好記錄。巡邏中發現異常情況，應立即通知有關部門並在現場採取相應措施。

4、交通秩序維護 物業區域內應設置簡易的交通標誌。車輛有序停放，消防車道、救援操作場地不得停放車輛，及時勸阻、糾正不按規定停車的行為。定時巡查停車場、車庫，車輛出入記錄規範、詳實。應劃定非機動車專用停放區域，並引導有序停放。

房屋及設施設備管理

1、房屋結構梁、板、柱等結構構件每年巡視1次，外觀出現變形、開裂等現象時，應告知相關業主申請房屋安全鑑定，同時採取必要的防護措施。

2、建築部件 樓梯、扶手、公共門窗、坡道等共有部分每半年檢查1次，保證牢固、使用安全。室內地面、牆面、天棚、室外屋面、散水等每半年檢查1次。外牆面磚或塗料抹灰、屋簷、陽臺、雨罩、門窗玻璃等每年檢查1次，發現房屋外牆面磚、塗料抹灰層等裝飾材料脫落，及時做好安全防護措施並上報開發商或業主委員會。每年汛前和強降雨後檢查屋面防水和落水管等建築部件。

3、附屬構築物 住宅物業、樓棟、單元（門）、戶門標號標誌明顯。道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠、雨汙水井等每半年巡查1次。大門、圍牆、護欄每半年檢查1次，發現鏽蝕、變形、破損及時處理。休閒椅、涼亭、雕塑、景觀小品每半年巡查1次，發現變形、破損及時處理。遊樂及康樂設施每半年檢查1次，發現異常及時處理。游泳池七月至九月正常啟用，每日巡視1次，其他月份每月巡檢1次。6.5.3.7危險部位設置安全防範警示標誌，每半年檢查1次。

4、防雷裝置

防雷裝置每年檢查1次，發現鏽蝕、變形、斷裂等異常情況及時處理。房屋防雷裝置每6年檢測1次，保證其性能符合GB/T 21431的要求。

5、公共照明 樓內照明、樓外照明、應急照明每半年集中檢查1次，一般故障3日內修復，複雜故障2周內修復。根據季節變化及天氣情況適時調整開啟時間。

6、裝飾裝修 受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，告知裝修注意事項。裝飾裝修期間每週至少巡查現場1次。對違反規劃私搭亂建、影響房屋外觀、危及房屋結構安全、圈佔共用部位以及拆改共用管線、消防設施等違規違章行為，應及時勸阻、制止，勸阻、制止無效應及時向有關部門報告。臨街商業網點立面裝飾、招牌燈箱設置應按照《武漢市戶外廣告設置管理辦法》、《武漢市戶外廣告設置指引》的要求實施。委託清運裝修垃圾的，應實行袋裝並在指定地點臨時圍合堆放，在1周內清運；自行清運裝修垃圾的，應採用袋裝運輸或密閉運輸的方式即清即運。

7、日常維修 24小時受理業主或使用人報修。水電等急修應在1小時內到現場處理，一般故障2日內修復，複雜故障2周內修復。需要動用專項維修資金的，按照《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市住宅專項維修資金使用操作規程》的規定實施。

二星級標準

綜合管理

設置物業服務中心，並配備專職客服人員。客戶接待時間每天不少於8小時，其他時間設置值班人員，並提供24小時客戶服務專線電話。客戶意見、建議應在24小時內回覆，求助、投訴應在48小時內反饋，客戶有效投訴回訪率75％以上。重要物業服務事項在住宅物業主要出入口、各樓棟單元內公示，緊急事項及時履行告知義務。住宅物業服務質量檢查每年組織1次，併發布年度物業服務質量報告。業主及社區活動每年至少組織2次。開展經常性的業主拜訪和互動，每年訪問率不低於全體入住業主、物業使用人的75％。與業主委員會保持聯繫，渠道多樣化，保證溝通通暢。每半年至少聯繫業主委員會召開1次工作例會。

綠化養護

1 、澆灌與排水 及時澆灌。一般當年十月至次年四月每月平均澆水1次；當年五月、九月各澆水2次；當年六月至八月（旱季）每天澆水1次。暴雨後1天內樹木周圍仍有積水，應及時排水。

2、 施肥 科學施肥，無肥害。喬、灌木每年施肥1次，草坪每年施肥2次，色塊每年施肥1次。

3、 病蟲及災害防治 及時掌控病蟲害的發生情況，發現病蟲害時應及時採取有效措施防治。適時進行防凍保暖，冬季至少對樹木塗白防凍1次，消滅過冬害蟲。對根系不穩及易傾倒的喬、灌木採取防護措施。

4、 整形修剪 喬、灌木每年修剪1次，綠籬和色塊每年至少修剪4次，草坪三月至十月每月至少修剪1次。樹木側枝分佈基本均勻，不影響車輛行人通行。草坪應修剪整齊，無大面積枯死。

5、 除草 每年全面除草2次。植物生長旺季，樹叢、綠化帶及草坪每季度除雜草1次。

6、補植 喬木、灌木、草坪、綠籬及色塊出現死亡或缺株，每年集中補植1次。

7、 檢查和記錄 綠化養護作業應及時做好記錄並存檔。綠化工作每月檢查1次，並做好檢查記錄。

保潔服務

1、 樓內保潔 樓層電梯廳、過道、樓梯臺階每週清潔3次。樓梯扶手每週清潔1次，欄杆、窗臺、防火門、消火栓門、指示牌等每月清潔1次。大堂地面每日清潔1次，大堂牆面磚2米以下部位每月清潔1次，2米以上部位每年清潔1次。大堂玻璃每月清潔1次。天花板、公共燈具、樓道牆面及踢腳線每年清潔1次。其他共用部位門窗玻璃每半年清潔1次。電梯轎廂地面、四壁每日清潔1次，燈飾及轎廂頂部每月清潔1次，電梯層門每週清潔3次。

2、 外圍保潔 道路每日清掃1次，主幹道每年至少清洗1次。綠化帶每月清潔1次，秋冬季節或落葉較多季節增加清潔次數。休閒娛樂、健身設施每週清潔1次，每月消毒1次。2米以下庭院燈、草坪燈、標誌、宣傳牌、信報箱每季度清潔1次，2米以上庭院燈、景觀小品每半年清潔1次。天台、明溝每季度清潔1次，上人屋面每半月清潔1次。公共衛生間每日清潔1次，每週消殺1次。雨後應及時清掃主路、幹路積水。主幹道有積雪時應及時清掃。

3、 車庫、車棚 地面每週清潔1次，每半年沖洗1次。天花板、牆面每年清潔1次。門窗、消防箱、防火門、箱櫃、指示牌、指示燈等公共設施每半年清潔1次。

4、 垃圾收集與處理 按樓棟設置垃圾收集點，生活垃圾每日至少清理1次。垃圾日產日清，垃圾轉運點周圍地面無散落垃圾。建築垃圾集中存放，定期外運。垃圾桶、果皮箱每週清潔1次，定期消毒。

5 、四害消殺 根據季節制定四害消殺計劃，蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺1次。老鼠每季度消殺1次。投放藥物應預先告知，投藥位置設置明顯標誌。

6、檢查和記錄 保潔服務應及時做好記錄並存檔。保潔服務質量每月檢查1次，並做好記錄。

公共秩序維護

1、 人員要求 公共秩序維護人員身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區正常生活秩序。能正確使用各類消防、安防器械和設備。

2、 門崗 建立健全門崗制度。主出入口設專人24小時值班。對訪客及車輛進出、物品搬運等進行登記，勸阻外來人員推銷、發放廣告等行為。出入口環境整潔、有序，道路暢通。

3、 巡邏 制定詳細的巡邏方案，白天巡邏次數不少於2次，夜間巡邏次數不少於4次，公共秩序維護人員按指定的時間和路線進行巡邏，重點部位增加巡邏頻次，並做好記錄。樓梯間等室內公共區域每日定時巡查1次，及時處置亂堆亂放等問題。巡邏中發現異常情況，應立即通知有關部門並在現場採取相應措施，必要時啟動應急預案。

4 、交通秩序維護 物業區域內應設置簡易的交通標誌。車輛有序停放，消防車道、救援操作場地不得停放車輛，及時勸阻、糾正不按規定停車的行為。定時巡查停車場、車庫，車輛出入記錄規範、詳實。應劃定非機動車專用停放區域，並引導有序停放。

房屋及設施設備管理

1 、房屋結構 梁、板、柱等結構構件每年巡視1次，外觀出現變形、開裂等現象時，應告知相關業主申請房屋安全鑑定，同時採取必要的防護措施。

2、 建築部件 樓梯、扶手、公共門窗、坡道等共有部分每季度檢查1次，保證牢固、使用安全。室內地面、牆面、天棚、室外屋面、散水等每季度檢查1次。外牆面磚或塗料抹灰、屋簷、陽臺、雨罩、門窗玻璃等每年檢查1次，發現房屋外牆面磚、塗料抹灰層等裝飾材料脫落，及時做好安全防護措施並上報開發商或業主委員會。每年汛前和強降雨後檢查屋面防水和落水管等建築部件。

3、 附屬構築物 住宅物業、樓棟、單元（門）、戶門標號標誌明顯。道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠、雨汙水井等每季度巡查1次。大門、圍牆、護欄每季度檢查1次，發現鏽蝕、變形、破損及時處理。休閒椅、涼亭、雕塑、景觀小品每季度巡查1次，發現變形、破損及時處理。遊樂及康樂設施每季度檢查1次，發現異常及時處理。游泳池七月至九月正常啟用，每日巡視1次，其他月份每月巡檢1次。危險部位設置安全防範警示標誌，每季度檢查1次。

4 、防雷裝置 防雷裝置每年檢查1次，發現鏽蝕、變形、斷裂等異常情況及時處理。房屋防雷裝置每6年檢測1次，保證其性能符合GB/T21431的要求。

5、 公共照明 樓內照明、樓外照明、應急照明每季度集中檢查1次，一般故障3日內修復，複雜故障2周內修復。根據季節變化及天氣情況適時調整開啟時間。

6、 裝飾裝修 受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，告知裝修注意事項。裝飾裝修期間，第一週每日至少巡查現場1次，以後每週至少巡查現場1次。對違反規劃私搭亂建、影響房屋外觀、危及房屋結構安全、圈佔共用部位以及拆改共用管線、消防設施等違規違章行為，應及時勸阻、制止，勸阻、制止無效應及時向有關部門報告。臨街商業網點立面裝飾、招牌燈箱設置應按照《武漢市戶外廣告設置管理辦法》、《武漢市戶外廣告設置指引》的要求實施。委託清運裝修垃圾的，應實行袋裝並在指定地點臨時圍合堆放，在1周內清運；自行清運裝修垃圾的，應採用袋裝運輸或密閉運輸的方式即清即運。

7、 日常維修24小時受理業主或使用人報修。水電等急修應在1小時內到現場處理，一般故障2日內修復，複雜故障2周內修復。需要動用專項維修資金的，按照《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》、《武漢市住宅專項維修資金使用操作規程》的規定實施。

江城國際小區業主大會會議表決票

業主（本人簽名）：＿＿＿＿＿＿＿，＿＿號樓＿單元＿＿室

說明：本次業主大會，就以下事項進行表決，請在選擇的意見欄內打“√”。 不反饋本“表決票”視同贊成多數意見。

1、是否同意通過《江城國際小區管理規約》（2019版草案）。

同意（ ） 不同意（ ）

2、是否同意通過《江城國際業委會工作規則》（2019版草案）。

同意（ ） 不同意（ ）

3、是否同意通過《江城國際業主大會議事規則》（2019版草案）。

同意（ ） 不同意（ ）

一星級（ ） 二星級（ ） 無星級（ ）

5、是否同意申請將專項維修基金轉到業委會專戶管理。

同意（ ） 不同意（ ）

6、是否同意動用專項維修基金XX萬元用於解決監控系統維修升級。

同意（ ） 不同意（ ）

7、是否同意動用專項維修基金XX萬元用於解決屋面、下水管道等相關維修等事宜。

同意（ ） 不同意（ ）

張海濤認為：

安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。

基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。

正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？

民生“小事”必須“大辦”

民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。

區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。

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