隨著物業服務市場化進程的不斷推進，業主自主選擇物業的意識逐步提高。在物業項目交接活動日益頻繁的今天，各類物業交接矛盾糾紛也屢有發生。有些物業公司不但拒不撤出物業管理區域、甚至強行接管物業項目。在《領導留言板》上就有很多網友反映“物業交接困難”的情況。
那麼，此類違法行為應該如何處置呢？
北京率先出手了↓
《北京市物業管理條例（草案）》昨日公佈並公開徵求意見，徵求意見時間為10月22日至11月21日。條例草案明確建設單位承擔前期物業服務責任，建立物業管理委員會制度，建立物業服務收費動態調整機制。同時，還對專項維修資金的使用、管理和監督，新舊物業的交接、小區停車位的管理等擬作出規定。
在罰則方面，對拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。違反規定將車位出租給業主以外的其他人的，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。挪用專項維修資金的，沒收違法所得，並處挪用金額2倍以下的罰款。
市民可登錄北京市司法局門戶網站、北京市住建委門戶網站、北京市政務門戶網站“首都之窗”查看，並對草案提出意見。
新京報訊 昨日公佈並徵求意見的《北京市物業管理條例（草案）》明確了申請成立業主大會的條件、業主委員會的選舉程序、籌備組的組建及工作內容、首次業主大會的議定事項、業主大會和業主委員會的職責等內容。
首次明確可組建物業管理委員會
條例草案首次明確，建立物業管理委員會制度，規定其履行組織業主共同決定物業管理事項的職能，並設定了物業管理委員會的構成及運行程序，明確了關於業主對物業管理委員會確定的事項產生異議後的處理程序，充分保障業主權益。
根據規定，不具備成立業主大會條件的;具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的;業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會的;需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導後仍不能選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會，組織業主共同決定物業管理事項。
組成方面，物業管理委員會由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業主、其他物業使用人代表7人以上組成，人數應當為單數，其中業主代表不少於物業管理委員會成員人數的二分之一。主任由居（村）民委員會代表擔任，副主任由居（村）民委員會指定一名業主代表擔任。
物業管理委員會如何履職？草案規定，已成立業主大會、未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會按規定履行職責，並組織執行業主大會的決定;未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使規定的業主大會和業主委員會的職責。
物業服務收費實行市場調節價並動態調整
業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業服務費用。
採取酬金制交納物業服務費的，物業服務企業應當與業主委員會或者物業管理委員會建立物業服務費用和共用部分經營收益的共管賬戶。
記者注意到，條例草案新規定，物業服務收費實行市場調節價並動態調整。市住房和城鄉建設行政主管部門應當發佈住宅小區物業服務項目清單，明確服務標準和服務內容。物業管理行業協會應當監測並定期發佈物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業管理人在協商物業服務費用時參考。物業服務費按照規定納入政府定價目錄的，由市發改委會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據情況予以調整。
焦點1
前期物業服務合同納入房屋買賣合同
此次徵求意見的條例草案明確，建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業管理人，簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同約定的內容應當作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。
前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照房屋銷售合同的約定承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
焦點2
原物業不得以任何理由阻撓新物業進場服務
在物業交接方面，條例草案對新舊物業如何交接進行了詳細規定，並明確了處罰措施。
根據規定，業主共同決定解聘物業管理人的，物業管理人應當自接到通知之日起30日內履行下列交接義務，並撤出物業管理區域。原物業管理人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業管理人進場服務。原物業管理人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。新物業管理人不得強行接管物業。
對拒不移交有關資料或者財務的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。
此外，條例草案提出建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定應急物業管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。應急物業服務期限不超過6個月，費用由全體業主承擔。
焦點3
不得以只售不租為由拒絕出租車位
條例草案規定，業主、其他物業使用人應當遵守法律、法規、規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業。
在停車位使用方面，條例草案規定物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當用於滿足業主的需要。用於出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人；尚未出售或者用於出租的，應當優先出租給本物業管理區域業主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
物業違反規定將車位出租給業主以外的其他人的，區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。
條例草案還明確規定，業主、其他物業使用人是生活垃圾分類投放的責任主體，應當按照規定分類投放生活垃圾。物業管理人是生活垃圾分類的管理責任人，指導、監督業主和其他物業使用人進行生活垃圾分類。
焦點4
專項維修資金餘額不足30%應及時補足
條例草案明確規定要建立專項維修資金，專項維修資金應當專項用於物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿後的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主委員會或者物業管理委員會應當及時通知、督促業主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。
條例草案同時規定了維修、更新和改造共有共用的區域、部位或者設施設備，如何使用專項維修資金。專項維修資金由業主大會自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，街道辦事處、鄉鎮人民
政府應當監督、指導專項維修資金的使用管理。業主大會或者業主委員會自行管理共有資金的，應當每季度公佈一次自行管理賬目。此外，業主大會也可以委託具有資質的中介機構對共有資金進行財務管理。關於此次條例中的 “新舊物業交接”
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主編：馮亞濤 | 編輯：程興旻 翁蕙卿（實習生）
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