| 總第1186期
這是一家全球最大的另類資產管理機構，他們提供私募股權、不動產投資、對沖基金和金融諮詢等服務。被譽為華爾街的“無冕之王”。
黑石集團（The Blackstone Group）由彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和斯蒂芬·施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）於1985年共同創建於美國，總部位於紐約，是全球領先的另類資產管理機構，也是全球最大的上市投資管理公司。
黑石於2007年在紐交所掛牌上市，當年IPO募集資金76億美元，成為有史以來第一家上市的私募股權公司。
在過去30餘年，黑石平均投資回報率高達33%，其早已成為了華爾街的無冕之王，截止2018年黑石所管理的資產規模高達4500億美元。
目前黑石集團股價為34.22美元/股，總市值413億美元，每股淨資產5.29美元，市盈率14.9。
黑石集團具體業務基本可以分為四大部分：PE基金、房地產基金、信貸基金、對沖基金。
其中信貸業務資產規模最大，佔比32%左右，但是盈利一般，私募股權和地產基金分別佔比24%和27%，但利潤貢獻達75%，對沖基金規模較小，佔比17%，利潤貢獻也較少。
房地產投資已成為黑石最賺錢的業務。
一、黑石集團的股權架構
黑石的上市主體為The Blackstone Group L.P“BX”，該主體的組織架構為有限合夥企業。
該上市主體涉及三個主體，其中黑石合夥有限公司和黑石集團管理有限公司由黑石集團高級合夥人控制。
同時，黑石集團管理有限公司又作為上市合夥企業的一般合夥人，把握著上市主體的經營控制權；黑石合夥有限公司持有上市公司45.5%的有限合夥投票權。
而上市公司流通股份額持有人作為LP（有限合夥人），享有上市主體全部的經濟利益，參與分紅，對黑石具體經營的影響非常有限。
此外，黑石控股合夥有限公司又與上市主體黑石集團BX控制著的三大基金管理公司，共同持有黑石旗下的基金。
三大基金管理公司作為普通合夥人及管理人，管理經營者黑石旗下基金業務。
通過有限合夥多層次的架構設計，黑石集團的高級合作人一方面牢牢把握著黑石的經營管理權，另一方面還實現了黑石的上市架構搭建完成了IPO。
二、黑石集團的不動產“生意經”
在業界有兩句話足以說明黑石集團在不動產投資領域的規模和影響力，“黑石是美國最大的房東”、“黑石是全球最大的地產公司”。
黑石集團的不動產業務開始於1991年，經過20餘年的發展，黑石的不動產投資已經遍佈與北美、拉美、歐洲、亞太等全球各個國家與地區的住宅、辦公樓、商業中心、倉儲物流中心等各類型物業以及不動產公司的股權或債權。
其擁有管理的不動產價值已達2280億美元，黑石也被稱作是地產基金之王。
在不動產投資領域，黑石的基本操作模式是：買下（Buy it）、提升/修復（Fix it）、賣掉（Sell it），通過買入破發或低估值的物業資產，通過財務槓桿或其他市值炒作手段，或者對商業物業進行主動管理改革，以實現標的價格的提高，然後擇機上市或整體出售，並利於基金加槓桿在整個流程中獲利。
不動產投資首先是買，黑石作為PE高手，募集能力毋庸置疑，使得黑石在不動產投資中能很輕鬆的使用槓桿，放大規模，其購買的構成和普通的地產基金較為相似。
提升也是黑石的核心競爭力之一，通過自己專業的管理團隊，使其接手的物業不斷升值，或者度過低迷的經濟週期。
而對於賣，可以直接出售，也可以通過資本市場的發行標的資產的證券化產品或者reits產品通過二級市場退出。
在不動產持有階段還可以通過發行證券產品繼續放大自己的槓桿規模，補充流動資金。
黑石的不動產投資案例很多都成為行業獨樹一幟的旗幟， 2007年黑石運用60億美元基金和200億美元的貸款。
在高槓杆的情況下收購希爾頓酒店，收購後希爾頓旗下10個酒店品牌，2800多家酒店近50萬個房間被黑石取得。
但很快2008年全球經濟危機，全球經濟蕭條，酒店業更是義一蹶不振，希爾頓酒店市值蒸發約60億美元。
同時，經濟危機的大背景下，銀行間信貸市場基本停滯，黑石收購時動用的大規模槓桿無法通過被收購標的資產證券化或直接信貸來換取流動性。
但就是這種大環境下恰恰體現了黑石在Fix it（提升/修復）方面的水平之高。
首先黑石大力整頓希爾頓酒店的管理團隊，邀請執行CEO進行管理，搭理消減運營成本。
同時推出希爾頓酒店的特許經營策略，使得在沒有任何投資的情況下希爾頓酒店品牌遍地開花。
最終通過黑石對管理團隊和經營策略的改變，希爾頓酒店的財務狀況開始好轉，熬過了經濟危機，還在2013年底在紐交所上市，籌集23億美元，成為酒店行業有史以來規模最大的IPO。
上市後，從2014年起黑石分12次清倉了希爾頓酒店，其中包括2017年作價65億美元將希爾頓25%的股權出售給海航，整個買、管、退的過程黑石在希爾頓收購案中淨賺140億美元。
再比如，黑石在房住房租賃市場的創新讓其成為了美國最大的房東。
2007年金融危機爆發後，很多房子被銀行收走，美國居民房屋擁有率下降，租房需求增加。
黑石隨即成立黑石合夥不動產基金用於收購這些被銀行折價拍賣的房產，從銀行取得了大量的止贖權獨棟房產。
由於抵押率存在和銀行快速處置不良資產的需求，黑石取得的房產價格要低於市場價。
黑石利用基金槓桿取得這些房產後，並沒有簡單的修復或熬過經濟危機直接出售，而是通過成立reit，把基金所持有的獨棟房產轉讓給reit實現退出，並尋求reit的單獨上市，黑石通過reit對獨棟房產進行運營、出租。
黑石通過提供高質量的獨棟出租，給客戶以家的感覺，提供包括學習和就業中心以及小規模的房東無法做到的全方位服務、專業化服務，如24小時維修熱線等。
截止2017年底，黑石在全美地區有82000多間房屋出租。
通過黑石希爾頓案和黑石美國獨棟房屋租賃案可以清晰的看到黑石在不動產投資方面的敏銳的眼光和獨到的操作手段，在Buy it上，二者操作手段一樣，均是通過不動產基金加槓桿實現收購。
在Fix it上，希爾頓案和美國獨棟房產案差別較大，主要是二者業態不一樣，在市場中提升價格的手段也差別較大，正在區別對待不同業態的不動產進行Fix，也恰恰體現了黑石的不動產管理的專業性。
而在Sell it上，希爾頓案和美國獨棟房產案則差別很大，希爾頓案黑石直接通過上市後二級市場減持退出，這也是多數基金進行PE或者不動產投資時常用的退出手段。
而在美國獨棟房屋租賃上黑石沒有選擇直接出售退出，而是通過reit的形式實現收購基金的退出，而黑石繼續通過reit持有這些房屋並對物業進行管理運營，也開創了美國獨棟房屋租賃reit的先河。
通過reit黑石持有者大量的獨棟房屋，一方面通過專業管理實現出租賺取租金收益。
另一方面，近年來美國經濟復甦，美國房地產持續走強，房屋價格不斷上升，黑石及reit投資人則也享受到了宏觀經濟上漲的巨大紅利。
三、在中國市場的不動產投資
黑石在中國市場的不動產投資主要包括兩部分，一是商業地產，包括零售商業和寫字樓，另一個就是物流地產。
黑石於2008年進入中國，早期投資的有藍星集團、壽光物流園等，並獲利成功退出。
而後黑石通過直接購物物業或者物業持有者的股權參與到包括購物中心、寫字樓等中國的商業項目。
2018年底黑石新成立募集不動產基金180億美元，加大了對亞洲和中國地區的不動產投資，近三個月以來對中國市場購物中心和寫字樓的投資可謂是大手筆。
2018年12月黑石將以12.5億美元（約合人民幣86億元）的價格，收購位於上海閔行區的豐樹商業城的5棟寫字樓以及商業綜合體怡豐城。
上海怡豐城佔地面積11.9萬平方面，總建築面積29.7萬平方米，主要由20萬平方米的豐樹商業城甲級辦公樓、購物商場怡豐城組成。
2019年2月通過購入塔博曼公司股權，參與到鄭州熙地港購物中心、西安熙地港購物中心和韓國StarfieldHanam購物中心中來，這也是黑石不動產併購案例中首次出現鄭州的標的物。
鄭州熙地港購物中心
此次交易的受讓方為黑石基金，合計交易額約為4.8億美元，預計2019年年底完成交割。
塔博曼投資鄭州熙地港購物中心金額約為1.57億美元，而此次變現一半股份約1.18億美元。
2019年3月，黑石集團再度出手，以15億美元（約合人民幣100億）的價格收購上海長泰廣場長泰廣場佔地面積約8.3萬平方米，總建築面積約31萬平方米，包括五棟11層的辦公塔樓，2-4層的商業廣場和2層地下室組成。
此外，黑石在中國與萬科、海航等公司以股權交易的方式參與到不少不動產類相關項目，如黑石和萬科的印力集團股權交易，黑石和海航的希爾頓股權交易，黑石與海航的香港國際建投股權交易等等。
從2008年開始黑石通過直接購買或關聯公司的股權等，越來越多的參與到中國的不動產項目中來，也能反映出中國商業地產和商業服務業發展的巨大潛力。
黑石發力中國商業地產也給中國不動產投資市場帶來了創新、機遇和挑戰。
近期，不管是黑石新計劃募集的180億美元的不動產基金，還是黑石大手筆直接購買的中國購物中心及寫字樓，都體現出黑石繼續看好不動產投資的決心和不動產投資巨大的利潤潛力。
四、財務分析
1、近三年收入情況分析：
近三年利潤情況
單位：萬美元
黑石集團近三年平均營業收入為63.75億美元，約合人民幣427.76億元；
實現近三年平均淨利潤29.63億美元，約合人民幣198.82億元；
在實現利潤方面黑石集團在全美上市公司中淨利潤排名138位。
2018年黑石集團淨利潤排名在摩根大通（淨利潤322.6億美元，美國上市公司排名第1位）、高盛（淨利潤104.59億美元，美國上市公司排名第30位）、摩根士丹利（淨利潤88.87億美元，美國上市公司排名第37位）這三家美國傳統頂級投行之後。
但黑石團隊獨到的眼光和犀利的操盤風格，使得黑石在PE界以及近年來的不動產管理領域有著老大的稱呼，其資金募集能力和資產管理能力更是行業的標杆。
2018年黑石為旗艦房地產基金募集180億美元，再次刷新了自己在2015年創造的158億美元的記錄；在人均利潤率方面黑石是高盛的9倍。
以2018年底數據為例做財務指標分析
毛利率：營業毛利潤/營業收入=97.44%
利潤率：營業利潤/營業收入=51.00%
淨利潤率：淨利潤/營業收入=47.76%
在盈利指標方面，黑石均處於較高水平。
2、近三年資產負債情況分析：
近三年資產負債情況
單位：萬美元
截止2018年底，黑石集團資產總額289億美元，負債總額152億美元，資產負債率52.45%。
對於很多人一看，可能會覺得黑石289億美元的總資產和高盛、摩根這些總資產接近萬億美元的公司沒法比較。
其實並不然，黑石作為頂級私募，和高盛、摩根這些傳統投行在業務模式和主營業務方面都有較大差別，黑石的資產管理以基金的形式運作，並未合併到自己的資產負債表裡面。
所以雖然黑石資產總額看似很低，但其管理的資產規模和能撬動的槓桿資產規模是巨大的。
黑石集團在財務方面雖然資產總額和利潤總額相比與摩根、高盛等處於較低水平，主要原有是由於其主營業務、盈利模式、業務方向等差別較大。
黑石有著很高的毛利率和人均利潤貢獻率，其 管理的資產規模和募集能力，尤其是黑石的不動產投資與管理一直是行業的領先者和創新者。
黑石，華爾街最懂房地產的，房地產界有錢的，約4500億美元的資產管理者，其中有2300億美元為不動產資產，不管是其出色的資金募集能力、投資能力，還是商業地產的運營管理能力都值得借鑑學習。
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