房小评 中国房评报道 今天
3月25日，市场关注度极高的小瓦窑限竞房项目橡树澜湾首期开盘，千组购房家庭现场手机选房，575套房源几乎秒光，场面火爆。
橡树澜湾首期开盘选房现场（红色为已选房源）
据悉，预计将于4月底开盘的橡树澜湾二期产品已经开始续客。项目二期产品分布在1#、2#、3#、4#四栋楼，共计688套房源，也是项目住宅的全部存量。
选择限竞房，就意味着拿到房本后5年内，房子无法再次交易，所以购房人的选择格外谨慎。至今北京在售的近40个限竞房项目，平均去化率仍不足4成，为何橡树澜湾能脱颖而出成为“爆款”？
“爆款”的先天条件
在商品房时代，房价往往与产品的区位、配套挂钩。而在限竞房时代，售价在拿地时已被限制，不会随着区域价值上涨。而购房人选房都是用“脚”投票，同样的价格选位置更近、配套更好的；同样的区域，选价格更低、环境更好的；价格和区域都一样，则选产品和户型更好的。
橡树澜湾项目位于西四环小瓦窑区域，由华润置地与电建地产两家央企共同开发建设，项目均价为54378元／平米，主力产品为88/90平米两室及三室户型。
橡树澜湾周边二手房价格参考
据悉，位于西南四环计划在下半年入市的中铁诺德·逸府限均价为6.7万元／平米，而五环外商品房项目中海寰宇天下单价已经到含精装6.3万元／平米，未来中海与首钢联合开发的古城长安云锦，限均价已经达到5.8万元／平米。
在住建部明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标后，地价肯定是不会降了，而限竞房地块限价政策也在逐渐放开，未来房价走势将是稳中有升。显然在北京四环到五环在售项目中，橡树澜湾5.4万元／平米的价格处于“洼地”。而“洼地”效应带来“买到即赚到”的心理作用，让购房人对项目格外关注。
站位西四环到西五环之间，橡树澜湾的价格优势已经不言而喻，据项目销售透露，部分户型总价会在468万元以内，属于普宅，享受首套首付35%，二套首付60%的政策。总价468万以内买西四环两室新房，本身就足够“爆款”。
而价格之外，橡树澜湾周边成熟的交通和区域配套，让购房人可以谋定更长久的生活规划。
橡树澜湾区域配套示意图
橡树澜湾西侧临张仪村路，向南800米即到梅市口路口，梅市口路双向八车道的设计，从这里上五环通勤毫无压力，同时进城还可以选择莲石东路或京港澳高速。
橡树澜湾交通通勤示意图
项目距轨道交通站点3公里左右，有1号线和14号线两条进城轨道交通可选。据悉在2021年，连接石景山冬奥会比赛场地的地铁11号线将在项目北侧800米的吴家村路口落站，将极大提升区域公共交通的便利性，这也是众多购房人所关注的。
在生活配套上，以橡树澜湾项目为中心，周边3－5公里涵盖了万达广场、五棵松华熙LIVE、永辉广场、翠微商场、301医院、302医院、园博园、石景山公园等大型商业、医疗及休闲生活配套，区域生活便利程度极高，同时橡树澜湾还配建有4.1万平米的商业配套，满足业主区域消费的多元化需求。
270度采光“爆款”户型
如果说价格、区位、配套优势是橡树澜湾成为“爆款”的先天条件，那么更符合市场需求的产品和户型设计，无疑是项目的加分项。
针对区域“刚需”和“刚改”客户的需求，橡树澜湾有着83平米南北向、90平米纯南向和90平米南北向三种户型产品。
其中90平米三室两厅一卫的A2户型功能分区合理，室内动线极短，几乎没有空间浪费。北向次卧可以打通使用，功能上更为多变。因处于楼座边户位置，还拥有南北东或南北西的270度三面采光，受到众多购房人青睐，堪称项目的“爆款”户型。
橡树澜湾90平米三室两厅一卫A2户型图
喜欢更多南向房间的购房人可以选择90平米两室两厅一卫的B1户型，三个南向采光面为客厅和卧室提供了充足的自然采光。
橡树澜湾90平米两室两厅一卫B1户型图
橡树澜湾针对区域新盘项目多为“高端”与“刚需”两端供应的现状，还设计了140平米四室两厅两卫的C1户型，承接区域购房人的改善需求。
橡树澜湾140平米两室两厅一卫C1户型图
140平米四室两厅两卫的户型，具有很好的功能成长性，可以满足从两代人三口之家到三代人六口之家的居住和生活诉求。而750万的总价，对于想在西四环改善置业的购房人群，无异于一个高性价比的选择。
橡树澜湾的产品和户型设计直奔购房人的置业痛点。同时，项目77%的得房率也要高于周边竞品项目平层产品的得房率，这也是众多购房人选择橡树澜湾的主要原因。
除去产品和户型的设计，在建筑布局和社区配套上，橡树澜湾也有着用心的一面。
项目规划图上，2栋写字楼被置于项目西侧临路部分，作为社区未来天然的隔音屏障，7栋住宅楼分布于南北两侧。据销售透露，住宅楼间距均在百米以上。
橡树澜湾项目效果图
橡树澜湾销售介绍，项目除配建有4.1万平米的社区商业，还配建一所幼儿园。同时，项目西侧约600米是北京市重点高中十二中的附属实验小学。
“爆款”的区域潜力
房小评在实地考察项目位置和周边环境时发现，项目地块西侧临张仪村路，东侧首钢回迁房项目已经建成，而南侧已经进入拆迁和土地平整阶段。
“远处这些白楼，都是首钢的回迁房，前一阵子首钢的家属也是一波波来这看，说是今年就能入住了。从（项目）这里往北也属于小瓦窑，村里的平房和首钢厂房未来都得拆。”一位家住附近的老人向来此考察的购房人讲述。
看来，小瓦窑区域整体拆迁只是时间的问题，而如此大面积的规划建设在北京已不多见。区域整体规划开发带来的溢价远高于单体项目。而且周边环境在区域整体开发中，将得到重塑和提升。
按照北京市未来规划方向，四环内不会再新建大型住宅和商业了，而四环沿线区域将作为承接发展的重中之重。以丰台小瓦窑板块现存待拆迁的土地面积来看，未来区域还将继续供地，区域价值也将进一步提升。
橡树澜湾项目效果图
从2018年石景山、海淀两区住宅供地仅各有一块的现状来看，北京西部区域尤其是三环到五环之间，仍将处于供求不平衡的阶段。而价格被限死，位置和配套具有优势的橡树澜湾很容易成为购房人抢购的目标。
首期热销的橡树澜湾将在4月底开盘二期产品的消息早就不胫而走，从每日售楼处接待到访咨询购房人的数量不难看出，项目二期开盘的火爆程度不会亚于一期。
既然，橡树澜湾二期688套源是项目的全部存量，那么首期没有买到的购房人一定不要错过这次5.4万元／平米入驻西四环的机会。
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