關心婷

第一，商圈價值

商業是需要氛圍的，每個城市都有自己的商圈，即使是小小的縣城，更小的小鎮也有。商鋪位於哪個商圈，基本上決定了商鋪80%的價值。上海的城隍廟，重慶的解放碑，南京的夫子廟，你的商鋪是不是在這裡，還是在別處，其價值是天壤之別。

要注意的一點是，商圈是會變化的。比如，在水運發達的年代，不少城市臨近江河形成了繁榮的商圈，後來大部分都蕭條了。再比如，不少城市的商圈是臨近過去的衙門而形成的，隨著時間的推移，有的也衰敗了。還有現在建設新城而導致城市中心轉移的問題，在你投資商鋪的時候都要考慮。

第二，功能價值

通俗地說，就是這間商鋪能有哪些用途。比如，如果這間商鋪位於一個鞋城，只能賣鞋子，那和可以賣不同商品的商鋪價格必然有明顯差異。這也是商貿城裡面的鋪子通常價值低於社區型商鋪的原因。再比如，這間商鋪面積的大小，也會影響其用途，進而影響投資價值。

功能價值的判斷，有的時候很要命。某地級市有一棟5層的商業建築，初期規劃是用於賣瓷器，所以，樓裡面的鋪面都是賣瓷器的，但一樓臨街部分實際上是多種功能的。幾年後，這個瓷器市場辦不下去，樓裡面的鋪面喪失了功能，價格、租金一落千丈，而一樓臨街店鋪卻沒有受到太大的影響。我去實地看的時候，樓上樓下商鋪售價已經相差3-5倍。

第三，租金價值

這就進入到商鋪價值最直接的判斷部分了。現在一年能租多少錢，是決定商鋪售價最關鍵的因素，也是砍價的要點。二十年回本，也就是5%的租金回報率，是一個比較被市場認可的水準，這也相當於銀行理財的收益率。

但是，前面兩部分價值的不同，會影響到對未來租金變化的判斷，有的時候，就可以對售價進行調整。比如，某市有一條WD金街，剛開始店鋪售價約每平米3萬元，年租金約每平米1200元，租金回報率4%；三年後，該地年租金上漲至每平米3600元，而店鋪售價已經超過10萬元。

把握以上三點，基本上八九不離十。最後要提示一句，房地產投資黃金期已過，投資商鋪需謹慎。

沉默的投資者

財智成功之前曾經說過，2018年起房產將失去投資價值。房產，既包括住宅，也包括商鋪。

判斷一個商鋪的投資價值很簡單，那就是最起碼能跑贏普通理財收益。

2018年之前，可以有房價上漲預期，即使租金偏低，也可以通過房價上漲獲利。

2018年之後，房價上漲的空間已經不大，而下降的空間很大，非常大。

實體經濟下行，出口爭端，基礎建設拉動經濟乏力，消費增速下滑並且會持續萎縮，這是我們面臨的經濟形勢。實體店租金上漲，加上網購衝擊，並且有越來越多的商鋪投放市場，總體而言，商鋪是一個被不斷攤薄的市場，較之住宅的投資收益更加不穩定。

商鋪位置是核心，有人氣才能有生意。

如今三年期大額存單能達到4.2%收益率，五年期存款利率達到5%左右並不少見。假如投資商鋪的話，年租金回報率如果低於6%，就可以看做沒有投資價值。

年租金回報率6%意味著100萬的房子，年租金可以達到6萬元，17年左右就能拿回全部本金。

實際上，還要考慮城市變遷，如今火爆的商鋪未來不一定火爆，不動產必然不會隨著城市重心的偏移而發生移動。

如果有一天生意難做，租不出去怎麼辦？

租金回報率越高，這種風險就越低，如果在10年左右就能收回本金，顯然更為理想，也就是年租金回報率達到10%左右。

購買商鋪還要考慮貸款因素，如果無法拿出全款，就要充分考慮利息因素。如今貸款利率那麼高，租金回報率6%作為基本要求，再加上貸款利率6%，年租金實際要達到12%以上才有投資價值，可能達到嗎？

如果需要貸款，算來算去，40年的產權，恐怕30年都要白白為銀行打工，顯然沒有一毛錢的投資價值。

總而言之，投資房產已經不是好的選擇，商鋪的流動性更差，過戶稅費更高，單價也更高，更應謹慎選擇。

話說我的一位好友六七年前投資了一個商鋪，在當時完全可以買兩套全款住房。可惜如今住房普遍翻番甚至更高，但是商鋪價格並沒有漲多少，租金也漲幅有限，從回報率來看遠不如住房了。

財智成功

其實，首先要明白買商業地產都是為了投資，那投資最重要是投資回報率。

對於商鋪的投資利潤主要來源於兩種，其一是買賣溢價，其二則是租金回報率。

不管是買賣溢價還是打算自己持有出租，不管是在什麼地方，最重要的是以下幾點：

第一：地段不等於人流量

關於這個話題，我們在之前的文章《過分講究商鋪的“地段”，竟然也是一種誤區？》中做過詳細的闡述，投資房產最看重的是地段，然而在投資商鋪時，相比於地段，更看重的是人流量，而且很多時候，地段並不直接等於人流量。

比如A類地段位置肯定優於B類地段，但是很有可能B類地段因為是後發展區域，房價較低是人們的常住地，且相關商業配套尚不完善，這時候，B類地段的商鋪相對人流量要大大優於A類。

第二：人流，人流還是人流

往期文章《如何測試投資商鋪的“人流量”？》中闡述過關於判斷一個區域人流量的多少有一些方式。

一個大的期房項目，目前已經有部分交房，但是入住率很低，這時候不要單單通過一個小區的入住率來判斷，要仔細看周邊1000米範圍內的人流，包括其他小區的入駐率，周邊是否有地鐵通車或者在建的地鐵站；

另外，這裡給大家分享一個小妙招，可以通過手機百度的熱力圖來判斷人流量大小。

第三：看區域規劃

很多時候投資投的是未來的升值空間。如果買商鋪並不是想長期持有，而是想盡快升值轉賣賺差價，那就需要考察周邊是否有支撐區域整體房價上升的資源注入。

如果一個區域政府將要搬過來，或者有眾多產業遷入，或者是地鐵的開通，商場的修建，那未來該區域房價的升值空間會很有保證。

第四：當已經有心儀區域後，就需要在區域內的商鋪進行對比了

同一區域，地段優勢基本沒有差別，就需要看價格了。

租金回報率=（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款），

一般回報率在5%-10%相對比較划算，如果不足4%的話，就需要慎重考慮一下了。

高德商業

以前有一鋪養三代的說法，但隨著房地產市場的成熟，目前市場上卻出現了一種三代養一鋪的說法，在這樣的情況下商鋪的投資價值似乎變得越來越弱了，所以商鋪也逐漸的被投資者所拋棄，但實際上商鋪的投資價值依舊存在，那麼對於投資者來說該怎麼判斷商鋪的投資價值呢？

一、地段。商鋪對地段的要求十分的高，特別是在目前市場上商鋪變多的情況，一個佔據了好位置的商鋪就顯得更加優越了，要知道一個城市的優質資源是有限的，如果佔據了優質的地段那麼商鋪的投資價值依舊巨大！例如一個在市中心步行街的商鋪就要比郊區的商鋪好很多。佔據了好地段的商鋪，不管是出租還是出售都能獲得巨大的收益。

二、人流量。人多商業消費的機會就多，所以一個好的商鋪必須要在一個人流量充足的地區。像那些看起來高大上，但根本就沒人逛的商場的商鋪肯定是沒有投資價值的。

樓盤網

住房和商鋪是兩回事，房子是住的，商鋪是作生意用的，物價長了，租金必然根長，租金長了，商鋪的價格也根長，商鋪投資必須是地段好，臨街必須是，還得是主街，或城市商業街，每個城市都有百分之十的好商鋪，投資者看怎麼選了最重要，能選到比投資，什麼都穩定，一鋪養三代，產權40年到期交點土地稅就可以了，和住宅70年一樣，只是商鋪早交稅，住宅晚交巴了，一倍子不交國家也不會搶走，只是想賣的時候必須過戶那時必須要交，但晚交會有利息，所以一般40年到期都會交，但土地稅一般不超過百分之十，所以有錢投資商鋪是最好的投資雙收入，租金，商鋪升值，但必須選擇好的地段，地段還是地段，選中了，租金一直根著物價長下去，長不過物價也是，比起投資什麼都穩定。最好買50平左右的黃金地段，商場裡或，反租的商鋪不要動。

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商鋪買賣溢價基本上不存在了。開發商定價的時候，早都把未來很多年的上漲空間吃幹榨盡了。甚至你買入就開始跌，永遠也回不到開發商的售價。

然後就只剩下租價了。現在商鋪的租售比普遍3~5%。

市場上的商鋪，基本上都沒有任何投資價值了。

財眼狻猊

第一是可預見的未來3-5年的成熟，這個就要求首先要選擇有人口基礎的城市，有這個保證，未來才能兌現，所以一線二線是比較有保障的城市。第二步就是分析長遠這個商鋪的衝擊有哪些，判斷長期持續收益。比如，你能買到上海南京路，成都春熙路的鋪子，那肯定是有保證的，這些地段是有保障的。那商城，專業市場，這些長期穩定性就難保障。總的來說，概括起來，我個人認為一線二線的大樓盤，高密度的電梯公寓下面的商鋪可以考慮。長期作為大社區配套，是不容易受到衝擊的，哪怕現在電商已經存在的衝擊，這些社區底商也有活下來的空間。有條件多花點代價也要選靠近大門口的，只有這樣，才能把商鋪投資的風險降低到最低。

步行者184448973

跟同地段住宅比價，參考每平米單價是住宅的1.5倍左右。高於就是高估，低於就是低估。另外不管價格，一定要有人流量，最好是商業中心或者入住率高的住宅小區底商或者一層拖二層。商場內的格子鋪和純二層三層的商鋪千萬別買，沒有投資價值。

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商鋪有沒有價值這個事要分幾點來說。第一點:商鋪強調的是地段 、環境商圈還有可開設的範圍。第二點:商鋪投資的面積大小，價位偏向。第三點:商鋪未來自身的潛力與未來商圈開發的潛力。這幾點因數都影響商鋪的核心價值。

關鍵字: 財經 投資 住房