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問答130期
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問：金輝世界城洋房和華潤悅府大平層二選一，哪個合適？
答：金輝確實有地鐵，學校，商業，但位置還是悅府更勝一籌；悅府所處的會展中心也算是曲江最後的一塊風水寶地了，不僅周邊都是大型小區，人氣十足，又是緊挨城市中軸線，交通，配套一應俱全；
同時兩個小區定位也不同，金輝以剛需高層為主+公寓+洋房，而華潤則全部為精裝大平層，如果在同區域去備選洋房，還有萬科翡翠國際，城市之光，金地中心風華和華潤曲江九里，而區域內的高端平層項目僅僅悅府一個；價格上，金輝有點貴了，悅府正常。
問：定了萬科大都會頂層，心裡很糾結？
答：灃西的優勢在於不限購，緊挨灃東，價格中等，人氣又比秦漢，涇河，空港要好，但去年區域內沒有太多在售項目，所以關注的不多；目前在售的包括綠城春江花月，萬科大都會，金科世界城；
金科價格最低，但此前交房的口碑較差，業主圍繞設計缺陷，大白牆，人車不分流意見很大；同樣一萬出頭，綠城毛坯，萬科帶裝修，性價比挺高；位置上大都會附近被高校環繞，距離咸陽主城區和灃西新城管委會不遠，算是區域內比較好的地段；2T2戶帶裝修一萬出頭倒是不貴；
以前大家不買頂層，除了夏天熱的問題，總是有以前住平房漏水的顧慮，因此頂層價格在銷售時都是最低的，但現在高層漏水的很少了，更直接的問題反倒是等電梯時間長，水壓較小，但頂層視野確實是好啊，尤其是在現在高層樓間距都不大的情況下，住的高採光和通風更好。
問：華遠楓悅，世茂璀璨傾城華潤未來城市，自住選哪個？
答：自住要求生活方便，區域內有人氣，生活交通配套齊全，從這點實際出發，未來城市首先就排出了，雖然有以後的全運會，地鐵等利好因素，但終究屬於待發展區域，距離主城區太遠；
剩下的華遠和世茂中，價格其實差的不多，華遠此前小高層毛坯的備案價在11800塊左右，世茂高層帶裝修11000塊上下；周邊環境上二者不相上下，華遠附近有鋁材市場和紅旗鐵路專用線，世茂周邊有同泰燈具城和匯景建材城；
但位置上，華遠還是佔優勢，畢竟屬於鳳城五路外延區域，附近萬科幸福裡，恆大帝景，碧桂園天璽等小區過半入住，加上地鐵也在附近（1公里）；
而世茂所處的徐家灣片區雖然規劃的很好，700億改造，但週期太長，規劃建設年限2015年至2030年，也就是到2030年全面建成，這塊的改造難度是遠高於鳳城五路周邊的。
問：高新上班，海亮德文郡和南飛鴻十年城二選一？
答：一萬二的預算在高新附近選，方向有三個，第一就是城西，包括君合天璽和當代嘉寶公園悅，雖然位置距離高新還算近，但君合戶型很一般，當代口碑又不行，外加整個城西老城區，廠礦和老小區太多，改造時間長；
第二個方向可以看魚化寨附近，即南飛鴻十年城和華洲城雲頂，這兩個小區的優勢在於距高新不遠，科技二路打通後，南飛鴻可以直通到丈八北路，華洲城同理，通過大寨路直達高新腹地；
但目前的問題在於中間巨大的魚化寨將兩個板塊分割，環境配套嚴重跟不上，南飛鴻還好，華洲城周邊還包括蔬菜批發市場和汙水處理廠，外加兩個項目都是城改盤，所以價格低，但南飛鴻的物業投訴巨多；
第三個方向就是長安區和長安交接地帶，包括融創宸院，天琴灣，海亮德文郡，雅居樂湖居筆記這些，海亮走西灃路確實可以直達高新，但附近城中村和建材城還未改造，但11000塊帶裝修價格不貴；
同區域紫薇睿納時代位置更好，價格一萬出頭，周邊人氣配套遠強於海亮，可以多對比。
問：一直沒見白樺林團圓這個盤的消息，能否分析下？
答：這個小區確實比較神秘，雖然工地在如火如荼的幹著，但關於小區的信息是在太少；小區早在2016年11月8日就舉行開工儀式，並開工開挖土方；2018年5月8日，西安市物價局公示了2018年第19批商品住房價格名單，“白樺林團圓”樓盤在公示名單內，可售房為464套；
但一直不曾見過開發商設售樓部，也沒有置業顧問，也沒有任何宣傳資料，這在西安市房地產市場絕無僅有的現象；
根據查到的資料，小區在8月21號下午已經舉行了搖號，其中意向登記購房家庭共計709個,其中剛需家庭201個,普通家庭508個，共計六棟樓，房源428套，全部為大平層產品，最小面積為5號樓132平，最大面積為1號樓
363-502平底躍；
開發蓋房子就是要賣，一般不做任何宣傳的大多是“內部”已經消化完了，知道更多的消息的可以在文章底下留言。
問：房哥，小產權轉正不可能，為什麼長豐園二期在複測面積？
答：小產權本質是村集體土地上私人建房的行為，即違建，但因為政策不全，管理鬆懈，全國各地都有大面積的小產權房，西安也是，三橋，梨園路，北辰都是重災區；
長豐園也並非小產權，而是西三爻村的城改安置房項目，東起長安南路，西至朱雀大街南段，南起南三環，北至丈八東路，改造主體為西安市西三爻村改造建設發展有限公司；
村子2007年啟動整村拆遷，並開始同步建設安置樓和商品樓，在當時政策環境下的模式為“邊拆邊建、插花安置、滾動發展”，對外銷售的房屋證件不全，很多人10年買的時候，那會就只有《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》；
城改房不同於小產權，在補全證件的背景下，是可以辦理房產證的，但今年5月的時候，有業主諮詢不動產登記局，答覆為目前長豐園未向我局申請辦理不動產首次登記。
問：藍光公園華府點評一下利弊和價值？
答：作為城西的一個網紅小區，也是藍光進駐西安的第一個項目，也是西安少有的提前交房的小區，起初關注到是因為性價比挺高，在今年7月23號以前，均價維持在8500塊；同期周邊雅居樂錦城，萬科金色悅城，德傑莊園府邸等都接近10000塊；
但此後再次開盤，高層的均價已經回到了11500塊，漲價幅度3000塊也是少有，起碼目前看價格優勢已經沒有了，區域內備選還包括中南上悅城，嘉寶公園悅和君合天璽；
劣勢很明顯，周邊環境確實不好，雖然展示區，售樓部都很高大上，但一牆之隔就是巨大的城中村和西部車城，且短期內看不到改造的跡象，配套和交通上，最近的萬象城和地鐵在一公里以外。
問：遠洋落子棲12000塊價格如何，值不值得上車？
答：大開發商在西安做的這種微型小區，遠洋算一個；兩棟樓的規模意味著壓根就沒有地方去做太多的配套和綠化，你能看到的就是樓本身；
小區位置雖然不在高新核心地段，但周圍有不少住宅，生活氛圍還是不錯的，加上昆明路上在修地鐵，背靠高新，價格又不高，以後轉手出租還是好賣的；
但對於自住而言，則要面臨小區太小住著難受，門口在修昆明路高架快速幹道的問題，建議投資看看，自住算了。
問：拆遷賠償74萬現金或64平房子，要錢還是要房？
答：套內64平，實則建築面積就在80平左右，你說的應該就是火車站北廣場棚戶區的安置方案，64平為兩室兩廳一廚一衛戶型，主臥客廳朝南，戶型南北通透，還算不錯；
而如果選擇要錢，74萬現金在區域內去買80平的房子，首先就沒有這麼小的面積，在售的基本都是三室起步，同時大明宮片區均價早已經過了14000塊，拿著安置款在區域內是買不起房的。
問：想買昆明路的君合天璽，是接的盤，求點評？
答：前身叫曦城，屬於城改項目，小區一共規劃有30棟樓，很多人早在13年就買了，因為開發商資金問題，一直沒交房；後來新開發商接手後，改名為現在的君合天璽，整個小區規劃為8棟住宅，一個商業，一個幼兒園，面積從82—140平，價錢一萬出頭；
優勢在於前身城改，位置不錯，環境不好，雖然周邊被建材市場包圍，但百米外就是地鐵5號線，西側還有新城吾悅廣場商業，加上區域內現在也劃到了灃東；因為是此前開發商已經主體完工，所以交房時間會早；
劣勢也明顯，此前開發商設計的戶型，小區間距，樓棟位置也被繼承，戶型確實一般，常被和區域內當代嘉寶公園悅對比，二者半斤八兩。
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