陽光股份（000608）2018年年度董事會經營評述內容如下：
一、概述 (一)報告期內經濟與市場情況分析 2018年世界政治經濟充滿動盪與摩擦。"美國優先"與多邊主義訴求充斥在各種重要舞臺。貿易保護主義的抬頭使得中美、美歐及日本等世界主要經濟體之間頻繁談判。中美貿易爭端貫穿整年，在年底終見曙光。雖然外部環境極其嚴峻複雜，但在黨和政府的堅強領導下，中國經濟有效應對了外部環境的深刻變化，經濟運行總體平穩，實現了穩中有進。根據國家統計局初步核算，2018年國內生產總值約900,309億元，比上年增長6.6%,其中第三產業增加值依舊較快，佔比達到52.2%。全年消費支出對國內生產總值的貢獻率達到76.2%。 2019年中美貿易爭端有望達成協議，經濟發展的外部環境壓力相比2018年有望有所緩解。然而，經濟發展依然面臨著各種風險隱患以及較大的內生增長壓力。保持經濟增速在合理區間，就必須繼續堅持推動高質量發展，堅持以供給側結構性改革為主線，堅持深化市場化改革、擴大高水平開放，加快建設現代化經濟體系，著力激發微觀主體活力，創新和完善宏觀調控，統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作。進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期，提振市場信心。如大規模減稅、新基建領域補短板及穩健的貨幣及財政政策等重大國策得以成功實施，2019年經濟增速仍然可期。 2018年，房地產宏觀調控政策堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"基調，堅持去庫存、去槓桿的管控思路，在長效機制加速推進的過程中，積極引導全民預期。房價過快增長的勢頭得到遏制，市場逐漸降溫，尤其在進入四季度以後市場轉向明顯，全年前高後低。全國全年商品房銷售面積約17.16億平米，同比增長約1.3%;其中商品住宅銷售面積約14.8億平米，同比增長約2.2%。房地產開發投資約12.03萬億元，同比增長約9.5%。其中住宅投資約8.5萬億元，同比增長約13.4%;辦公樓投資約5,996億元，同比下降約11.3%;商業營業用房投資約14,177億元，同比下降約9.4%。個人按揭貸款約2.37萬元，同比下降約0.8%。行業集中度繼續加劇，全年銷售額千億以上企業達到31家。Top10門檻提升到2,000億元，市場佔有率提升到約29.2%,Top20企業市場佔有率近40%。中小房企將面臨嚴峻的生存考驗。 隨著中國城鎮化率的快速提升以及棚改、去庫存接近尾聲，2019年房地產行業在前兩年天量成交規模的基礎上，難言樂觀，預計全年銷售將有小幅回落。其中一線城市小幅回升，二線城市分化，三四線城市壓力較大，銷售價格將進入橫盤整理期。隨著因城施策政策的實施，以及房地產長效機制的逐步建立，全年房地產行業將在防風險、穩預期、保財政中協調發展。 行業融資雖然隨著貨幣的逐步寬鬆有所期許，但融資方式及用途依然受到嚴格限制，在銷售壓力加大的情況下，高負債企業資金面依然承壓。單一的住宅銷售業務未來將遇到越來越多的挑戰和風險。由於經濟增速放緩使得企業擴張減弱，以及網上購物佔社會消費品零售總額比重的逐年提高，辦公樓及商業營業用房投資下滑顯著，租金增長承壓。在金融去槓桿及經濟下行壓力的綜合影響下，投資性房地產資產價格也將進入一個相對穩定的時期。
(二)主要項目所處區域市場分析 (1)報告期內，公司住宅銷售類物業主要位於北京和成都。 北京住宅市場：2018年，北京住房市場呈現出明顯的結構性變化。全市商品房銷售面積為696.2萬平方米，同比下降20.4%。 其中，住宅銷售面積為526.8萬平方米，下降14%。2018年上半年政策環境從嚴，供應量和成交量都處於低位，下半年新房的供應量和成交量均有所上升，成交均價保持平穩並有所上漲。二手房住宅市場呈現"量增價減"的趨勢，成交152463套，同比上漲11.89%,成交均價60206元/平方米，同比下降3.7%。 成都住宅市場：2018年，成都商品住宅銷售面積2442萬平方米，庫存面積2131萬平方米，去化週期9.45個月。其中中心城區商品住宅銷售面積1741萬平方米，庫存面積1578萬平方米，去化週期9.69個月。 (2)報告期內，公司投資性物業在北京、天津、上海和成都。不同市場表現如下： 北京：2018年北京甲級寫字樓市場需求總體堅實，年內入市的大量高品質新項目亦對租賃需求產生刺激作用，全市全年總淨吸納量達到38.2萬平方米，同比增長12.0%。其中新興子市場表現活躍，望京與亞奧合計貢獻北京市全年淨吸納量的87.1%。科技與金融類租戶仍為需求的主要推動力，靈活辦公行業亦展現出強勁的擴張勢頭。儘管如此，充足的新增供應仍於2018年末將全市整體空置率同比推升1.7個百分點至10.0%。租金方面，新入市項目普遍低於全市平均租金水平，發展較早及新增供應充足的子市場亦因激烈的競爭租金受到一定衝擊。2018年全年，北京優質商鋪物業市場共有四個購物中心入市，總存量同比增長5.7%至約593萬平方米。消費升級的趨勢不斷強化，消費者逐漸從"價格敏感"向"品質敏感"轉變，業主不斷優化租戶結構，使得2018年末整體空置率同比下降1個百分點至2.1%。激烈競爭和強勁需求使得零售市場租戶調整頻繁，2018年全年北京優質商鋪物業首層平均固定租金同比上漲1.3%至826.8元每月每平方米。 上海：2018年，受益於靈活辦公、金融以及TMT等行業的擴張，上海核心區寫字樓市場全年淨吸納量創新高，達63.5萬平方米。雖然由於全球經濟與貿易的不確定性以及國內去槓桿政策的延續，上海私營企業的設立與擴張於2018年下半年有所放緩，從而造成了寫字樓市場需求在上半年衝高之後的回落，但全年整體空置率仍同比下降3.8%至10.0%,而租金則同比提升1.2%至人民幣10.35元每平方米每天。2018年，上海零售物業市場保持活躍，淨吸納量超過了新增供應，整體空置率降至過去3年來的最低水平。因大部分新增供應均位於發展中零售區，且在傳統商戶謀求轉型、線上電商提前佈局等因素影響下，租金平均同比下降1.1%。 天津：2018年天津甲級寫字樓市場供應量達到近五年峰值，庫存壓力加大。受經濟環境影響，甲級寫字樓整體租賃需求穩中有降，全年淨吸納量累計13萬平方米。鑑於大體量新增供應的入市，空置率上漲至38.6%。2018年，四座新建購物中心進入天津城區非核心零售市場，為市場帶來31.5萬平方米的新增供應。租賃需求主要來源於兒童及餐飲業態，生活方式品牌也在本年度加速擴張。全市空置率環比下降1.2個百分點至11.5%,同比下跌2.0個百分點。預計未來的租賃需求也將隨著新增供應有所遞增，但由於新增供應主要集中在非核心區域，預計全市整體租金或將低速增長。 成都：2018年，成都甲級寫字樓市場新增三個項目交付入市，共計21餘萬平方米，推動甲級寫字樓總存量突破320萬平方米，繼續佔據全國第五大甲級寫字樓市場。甲級寫字樓市場延續去年活躍基調，全年淨吸納量錄得約43.1萬，大量辦公需求釋放且大面積成交頻出帶動市場平均空置率全年下跌8.5個百分點至21.0%。強勢的需求逐步改變供需兩端對租金的預期和談判空間，業主顯著增強的議價力和租戶逐步上浮的租金接受度共同促使租金連續四個季度上升，至年末報人民幣102.5元每平方米每月，同比上漲4.1%。2018年，成都零售物業市場整體呈現活躍態勢，加速形成商業新格局。年內共有4個新項目開業，共計新增供應約48萬平方米，推動市場總存量達到650萬平方米(含百貨),成都的零售市場容量繼續位列全國前四。 活躍的租賃成交促成全年零售物業市場增加近60萬淨吸納，拉動市場空置率連續四年下降，同比下跌2.5個百分點至4.5%。 以南延線為首的非核心商圈區域在過去一年租賃需求旺盛，空置率保持低位運行，支撐全市購物中心首層平均租金同比上漲1.7%。 2018年上述城市主要經濟指標如下：市場數據如下： (三)公司主要經營情況 2018年，由於濟南政府取消了土地一二級聯動政策，公司積極與濟南政府溝通，就解除原有舊城改造協議並收回保證金事宜達成一致。 2018年，公司獲得北京市懷柔區財政局支持區域企業經營發展轉移支付資人民幣11,579.2萬元。 2018年，公司積極探索與專業金融機構的合作機會，與中金資本就成立合資基金管理人募集資金投資項目達成合作意向。 2018年，公司從內部管理中提升價值，對部分股權資產進行了優化。 2018年，公司各項經營工作穩定。全年共實現營業收入28,884.9萬元，實現歸屬於母公司股東淨利潤1,146.4萬元。 報告期內，公司歸屬於上市公司股東的淨利潤比去年同期下降較大，主要為2017年相比2018年轉讓部分控股子公司股權形成的投資收益較大所致。
二、核心競爭力分析 隨著房地產行業的快速發展，公司與行業龍頭企業的差距拉大，在傳統住宅開發領域公司沒有足夠競爭力。近10年來，在中國主要一二線城市完成了超過30個項目的招商及運營，為公司主營業務的持續發展以及未來戰略的實現奠定了堅實的基礎。雖然在經營性物業的資產管理能力方面未有更多積累和沉澱，但公司較早轉型商業地產，積累了充足的商業項目的策劃招商和運營管理能力。 近年來，公司制定了新的發展方向和輕資產業務模式，並形成了以對資產投資、改造、營運及退出為主線的全新組織架構，正在重新塑造在地產行業產業鏈上端的資產管理能力，並根據未來新業務，儲備相應的競爭力。 同時，隨著近年來公司資產結構的不斷優化，公司資產負債率顯著下降，低於國內同行業平均水平，為公司未來業務的發展儲備了相應的財務槓桿空間。
三、公司未來發展的展望 (一)行業競爭格局和發展趨勢 受國家宏觀政策調控及相關政策影響，公司認為未來房地產行業將發生深刻變化並面臨諸多挑戰。首先就行業本身而言，由於龍頭企業與中小企業的規模差距非常顯著，行業集中度逐年增高、強者恆強的趨勢短期內不會改變。其次，隨著"房住不炒"、"租售同權"等政治引導，越來越多的企業開始嘗試"長租公寓"等住房租賃業務，行業競爭已從單純的住宅銷售向租賃運營等其他新業務發展。再次，由於土地價格高企及政府對銷售價格的指導，疊加行業平均資產負債率較高，行業平均利潤率持續面臨下滑壓力。在資金脫虛入實、防範金融風險等宏觀背景下，未來地產企業融資資金流入偏緊、槓桿率會被迫走低，融資能力將成為企業之間競爭的重要因素。最後，就商業地產而言，傳統商業項目受網購及消費者消費習慣變化已經沒落，郊區特色商業、市區大型購物中心及小型社區商業由於滿足人們的不同需要，優質項目依然表現優異。大型甲級寫字樓已經不再是企業的唯一選擇，隨著很多城市更新項目的推出及共享辦公的出現，傳統辦公項目將面臨一定的挑戰。 (二)公司發展戰略未來一段時間，公司將進一步優化資產質量，降低財務槓桿，在繼續做好存量資產的經營與資產管理業務的同時，加快資產變現步伐，積極關注新項目和其他創新型業務，實現公司穩定、持續發展。 (三)經營計劃 1、根據公司自身情況及市場機會，從成熟物業退出，進一步優化公司資產質量，降低公司負債，增加公司現金流。 2、為提高管理效率及資產處置效率，就部分控股項目進行股權調整。 3、加快已開發項目的庫存清理，加大資金回收力度。 4、在關注地產行業創新型業務的同時積極響應國家號召，尋求資本服務實體經濟的機會，實現公司可持續發展。 (四)風險因素 1、政策風險。截至目前，國家對房地產行業的宏觀調控一直未見放鬆。全國主要城市均出臺了住房限購及限售政策，同時對銷售價格進行了一定程度的行政干預。地產行業的融資也受到諸多限制。鑑於公司可售住宅僅為一些尾房，且公司物業多為長期經營性物業貸款，上述政策對公司影響有限。 2、市場風險。隨著經濟下行壓力的加大，企業擴張與居民實體店消費不活躍等，都會對投資性房地產的租金收入產生重大影響。 3、經營風險。截至目前，公司主要控股項目經營穩定，但個別項目仍面臨周邊同業項目及新興購物方式的競爭，有一定的客戶分流壓力，對項目經營結果會產生一定影響。 4、財務風險。目前公司資產負債率並不高，但由於公司存量資產多為持有型物業，現金流主要為物業租金收入及住宅尾盤銷售，當需要償還金融機構貸款和利息時，如公司自有現金不足時，需要處置資產或進行再融資替換。 (五)對策措施 1、針對政策風險，公司將緊密關注國家對經營性物業的融資新規，確保資產有合理的負債水平。 2、針對市場及經營風險，公司將進一步加快對低效資產的剝離，同時積極嘗試新的營銷手段，提高正常資產的運營效率。 3、針對財務風險，公司做好資產處置的儲備工作，同時積極關注房地產行業融資及資本市場再融資政策變化。
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