阳光股份（000608）2018年年度董事会经营评述内容如下：
一、概述 (一)报告期内经济与市场情况分析 2018年世界政治经济充满动荡与摩擦。"美国优先"与多边主义诉求充斥在各种重要舞台。贸易保护主义的抬头使得中美、美欧及日本等世界主要经济体之间频繁谈判。中美贸易争端贯穿整年，在年底终见曙光。虽然外部环境极其严峻复杂，但在党和政府的坚强领导下，中国经济有效应对了外部环境的深刻变化，经济运行总体平稳，实现了稳中有进。根据国家统计局初步核算，2018年国内生产总值约900,309亿元，比上年增长6.6%,其中第三产业增加值依旧较快，占比达到52.2%。全年消费支出对国内生产总值的贡献率达到76.2%。 2019年中美贸易争端有望达成协议，经济发展的外部环境压力相比2018年有望有所缓解。然而，经济发展依然面临着各种风险隐患以及较大的内生增长压力。保持经济增速在合理区间，就必须继续坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作。进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心。如大规模减税、新基建领域补短板及稳健的货币及财政政策等重大国策得以成功实施，2019年经济增速仍然可期。 2018年，房地产宏观调控政策坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"基调，坚持去库存、去杠杆的管控思路，在长效机制加速推进的过程中，积极引导全民预期。房价过快增长的势头得到遏制，市场逐渐降温，尤其在进入四季度以后市场转向明显，全年前高后低。全国全年商品房销售面积约17.16亿平米，同比增长约1.3%;其中商品住宅销售面积约14.8亿平米，同比增长约2.2%。房地产开发投资约12.03万亿元，同比增长约9.5%。其中住宅投资约8.5万亿元，同比增长约13.4%;办公楼投资约5,996亿元，同比下降约11.3%;商业营业用房投资约14,177亿元，同比下降约9.4%。个人按揭贷款约2.37万元，同比下降约0.8%。行业集中度继续加剧，全年销售额千亿以上企业达到31家。Top10门槛提升到2,000亿元，市场占有率提升到约29.2%,Top20企业市场占有率近40%。中小房企将面临严峻的生存考验。 随着中国城镇化率的快速提升以及棚改、去库存接近尾声，2019年房地产行业在前两年天量成交规模的基础上，难言乐观，预计全年销售将有小幅回落。其中一线城市小幅回升，二线城市分化，三四线城市压力较大，销售价格将进入横盘整理期。随着因城施策政策的实施，以及房地产长效机制的逐步建立，全年房地产行业将在防风险、稳预期、保财政中协调发展。 行业融资虽然随着货币的逐步宽松有所期许，但融资方式及用途依然受到严格限制，在销售压力加大的情况下，高负债企业资金面依然承压。单一的住宅销售业务未来将遇到越来越多的挑战和风险。由于经济增速放缓使得企业扩张减弱，以及网上购物占社会消费品零售总额比重的逐年提高，办公楼及商业营业用房投资下滑显著，租金增长承压。在金融去杠杆及经济下行压力的综合影响下，投资性房地产资产价格也将进入一个相对稳定的时期。
(二)主要项目所处区域市场分析 (1)报告期内，公司住宅销售类物业主要位于北京和成都。 北京住宅市场：2018年，北京住房市场呈现出明显的结构性变化。全市商品房销售面积为696.2万平方米，同比下降20.4%。 其中，住宅销售面积为526.8万平方米，下降14%。2018年上半年政策环境从严，供应量和成交量都处于低位，下半年新房的供应量和成交量均有所上升，成交均价保持平稳并有所上涨。二手房住宅市场呈现"量增价减"的趋势，成交152463套，同比上涨11.89%,成交均价60206元/平方米，同比下降3.7%。 成都住宅市场：2018年，成都商品住宅销售面积2442万平方米，库存面积2131万平方米，去化周期9.45个月。其中中心城区商品住宅销售面积1741万平方米，库存面积1578万平方米，去化周期9.69个月。 (2)报告期内，公司投资性物业在北京、天津、上海和成都。不同市场表现如下： 北京：2018年北京甲级写字楼市场需求总体坚实，年内入市的大量高品质新项目亦对租赁需求产生刺激作用，全市全年总净吸纳量达到38.2万平方米，同比增长12.0%。其中新兴子市场表现活跃，望京与亚奥合计贡献北京市全年净吸纳量的87.1%。科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍于2018年末将全市整体空置率同比推升1.7个百分点至10.0%。租金方面，新入市项目普遍低于全市平均租金水平，发展较早及新增供应充足的子市场亦因激烈的竞争租金受到一定冲击。2018年全年，北京优质商铺物业市场共有四个购物中心入市，总存量同比增长5.7%至约593万平方米。消费升级的趋势不断强化，消费者逐渐从"价格敏感"向"品质敏感"转变，业主不断优化租户结构，使得2018年末整体空置率同比下降1个百分点至2.1%。激烈竞争和强劲需求使得零售市场租户调整频繁，2018年全年北京优质商铺物业首层平均固定租金同比上涨1.3%至826.8元每月每平方米。 上海：2018年，受益于灵活办公、金融以及TMT等行业的扩张，上海核心区写字楼市场全年净吸纳量创新高，达63.5万平方米。虽然由于全球经济与贸易的不确定性以及国内去杠杆政策的延续，上海私营企业的设立与扩张于2018年下半年有所放缓，从而造成了写字楼市场需求在上半年冲高之后的回落，但全年整体空置率仍同比下降3.8%至10.0%,而租金则同比提升1.2%至人民币10.35元每平方米每天。2018年，上海零售物业市场保持活跃，净吸纳量超过了新增供应，整体空置率降至过去3年来的最低水平。因大部分新增供应均位于发展中零售区，且在传统商户谋求转型、线上电商提前布局等因素影响下，租金平均同比下降1.1%。 天津：2018年天津甲级写字楼市场供应量达到近五年峰值，库存压力加大。受经济环境影响，甲级写字楼整体租赁需求稳中有降，全年净吸纳量累计13万平方米。鉴于大体量新增供应的入市，空置率上涨至38.6%。2018年，四座新建购物中心进入天津城区非核心零售市场，为市场带来31.5万平方米的新增供应。租赁需求主要来源于儿童及餐饮业态，生活方式品牌也在本年度加速扩张。全市空置率环比下降1.2个百分点至11.5%,同比下跌2.0个百分点。预计未来的租赁需求也将随着新增供应有所递增，但由于新增供应主要集中在非核心区域，预计全市整体租金或将低速增长。 成都：2018年，成都甲级写字楼市场新增三个项目交付入市，共计21余万平方米，推动甲级写字楼总存量突破320万平方米，继续占据全国第五大甲级写字楼市场。甲级写字楼市场延续去年活跃基调，全年净吸纳量录得约43.1万，大量办公需求释放且大面积成交频出带动市场平均空置率全年下跌8.5个百分点至21.0%。强势的需求逐步改变供需两端对租金的预期和谈判空间，业主显著增强的议价力和租户逐步上浮的租金接受度共同促使租金连续四个季度上升，至年末报人民币102.5元每平方米每月，同比上涨4.1%。2018年，成都零售物业市场整体呈现活跃态势，加速形成商业新格局。年内共有4个新项目开业，共计新增供应约48万平方米，推动市场总存量达到650万平方米(含百货),成都的零售市场容量继续位列全国前四。 活跃的租赁成交促成全年零售物业市场增加近60万净吸纳，拉动市场空置率连续四年下降，同比下跌2.5个百分点至4.5%。 以南延线为首的非核心商圈区域在过去一年租赁需求旺盛，空置率保持低位运行，支撑全市购物中心首层平均租金同比上涨1.7%。 2018年上述城市主要经济指标如下：市场数据如下： (三)公司主要经营情况 2018年，由于济南政府取消了土地一二级联动政策，公司积极与济南政府沟通，就解除原有旧城改造协议并收回保证金事宜达成一致。 2018年，公司获得北京市怀柔区财政局支持区域企业经营发展转移支付资人民币11,579.2万元。 2018年，公司积极探索与专业金融机构的合作机会，与中金资本就成立合资基金管理人募集资金投资项目达成合作意向。 2018年，公司从内部管理中提升价值，对部分股权资产进行了优化。 2018年，公司各项经营工作稳定。全年共实现营业收入28,884.9万元，实现归属于母公司股东净利润1,146.4万元。 报告期内，公司归属于上市公司股东的净利润比去年同期下降较大，主要为2017年相比2018年转让部分控股子公司股权形成的投资收益较大所致。
二、核心竞争力分析 随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。 近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。 同时，随着近年来公司资产结构的不断优化，公司资产负债率显著下降，低于国内同行业平均水平，为公司未来业务的发展储备了相应的财务杠杆空间。
三、公司未来发展的展望 (一)行业竞争格局和发展趋势 受国家宏观政策调控及相关政策影响，公司认为未来房地产行业将发生深刻变化并面临诸多挑战。首先就行业本身而言，由于龙头企业与中小企业的规模差距非常显著，行业集中度逐年增高、强者恒强的趋势短期内不会改变。其次，随着"房住不炒"、"租售同权"等政治引导，越来越多的企业开始尝试"长租公寓"等住房租赁业务，行业竞争已从单纯的住宅销售向租赁运营等其他新业务发展。再次，由于土地价格高企及政府对销售价格的指导，叠加行业平均资产负债率较高，行业平均利润率持续面临下滑压力。在资金脱虚入实、防范金融风险等宏观背景下，未来地产企业融资资金流入偏紧、杠杆率会被迫走低，融资能力将成为企业之间竞争的重要因素。最后，就商业地产而言，传统商业项目受网购及消费者消费习惯变化已经没落，郊区特色商业、市区大型购物中心及小型社区商业由于满足人们的不同需要，优质项目依然表现优异。大型甲级写字楼已经不再是企业的唯一选择，随着很多城市更新项目的推出及共享办公的出现，传统办公项目将面临一定的挑战。 (二)公司发展战略未来一段时间，公司将进一步优化资产质量，降低财务杠杆，在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时，加快资产变现步伐，积极关注新项目和其他创新型业务，实现公司稳定、持续发展。 (三)经营计划 1、根据公司自身情况及市场机会，从成熟物业退出，进一步优化公司资产质量，降低公司负债，增加公司现金流。 2、为提高管理效率及资产处置效率，就部分控股项目进行股权调整。 3、加快已开发项目的库存清理，加大资金回收力度。 4、在关注地产行业创新型业务的同时积极响应国家号召，寻求资本服务实体经济的机会，实现公司可持续发展。 (四)风险因素 1、政策风险。截至目前，国家对房地产行业的宏观调控一直未见放松。全国主要城市均出台了住房限购及限售政策，同时对销售价格进行了一定程度的行政干预。地产行业的融资也受到诸多限制。鉴于公司可售住宅仅为一些尾房，且公司物业多为长期经营性物业贷款，上述政策对公司影响有限。 2、市场风险。随着经济下行压力的加大，企业扩张与居民实体店消费不活跃等，都会对投资性房地产的租金收入产生重大影响。 3、经营风险。截至目前，公司主要控股项目经营稳定，但个别项目仍面临周边同业项目及新兴购物方式的竞争，有一定的客户分流压力，对项目经营结果会产生一定影响。 4、财务风险。目前公司资产负债率并不高，但由于公司存量资产多为持有型物业，现金流主要为物业租金收入及住宅尾盘销售，当需要偿还金融机构贷款和利息时，如公司自有现金不足时，需要处置资产或进行再融资替换。 (五)对策措施 1、针对政策风险，公司将紧密关注国家对经营性物业的融资新规，确保资产有合理的负债水平。 2、针对市场及经营风险，公司将进一步加快对低效资产的剥离，同时积极尝试新的营销手段，提高正常资产的运营效率。 3、针对财务风险，公司做好资产处置的储备工作，同时积极关注房地产行业融资及资本市场再融资政策变化。
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