租客以及房東的2019年，似乎沒有開好頭兒。一場本該讓租客受益的減稅，卻在填報租房信息的初始環節偏離了人們的預期。害怕被徵稅的房東，叫囂著“申報就不出租”；心心念念著減稅的租客害怕被掃地出門，而無奈放棄申報；而中介一方則站在房東與租戶之間觀望著，並不時調整著定位……
在“租客減稅、房東多繳稅”未有定論之際，長租公寓品牌運營商自如通過官方公眾號“自如客”公告稱，自如客可將出租房由房東個人變更為組織（即自如），而在此聲明發布的前幾日，自如也曾對租客廣而告之，需填寫房東個人信息。這被外界視為自如方面的“妥協”。
壹妥協
“新個稅”申報大幕在2019年徐徐拉開。
由國家稅務總局制定的《個人所得稅專項附加扣除操作辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），自2019年1月1日起在全國範圍內正式施行。其中，子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人等6項內容被列為個稅專項附加扣除項。
同絕大多數租客一樣，居住在朝陽區的“北漂”沈怡（化名）滿心歡喜期待著個稅減負的到來。但稍顯不同的是，年齡尚輕、名下無房以及家內老人未達60週歲的現實情況，使得沈怡只能夠得到“住房租金”專項附加扣除這一項。根據《辦法》，沈怡可在今後每月享受1500元的住房租金專項附加扣除。
沈怡是一名自如客。“自如客”是長租公寓品牌自如對於旗下在租房源承租者的專有稱呼。不過沈怡表示，自如在此次住房租金抵扣個稅過程中的一些表現，讓她這個自如客感到有那麼一點“不自如”。
據沈怡表述，1月2日，自如管家告訴她及居住片區內其他自如客，在提交住房租金抵扣個稅申報材料時，“出租方”為業主個人，而非自如，並稱“自如只是受業主委託代為管理，屬於第三方”。彼時管家轉發的通知還明確，“房屋租賃合同的簽約提示第7條下方有顯示出租方為：北京自如生活資產管理有限公司（受房屋資產出租人：業主姓名委託）”。與此同時，自如App“客戶服務”中也對個稅專項附加扣除信息表的填寫進行了上述提示。
正當“新個稅”材料申報與登記進行得如火如荼之時，沈怡注意到外界輿論風向已變，公眾討論熱點不再是此前的“新個稅”福利，房東以及租客兩群體間爆發了一場關乎“減稅與被徵稅”的矛盾，並各生恐慌：前者擔心因租客登記租房信息，導致自己原本房租收益受損；後者則憂慮因申報個稅住房抵扣遭遇房東漲租或被強制退租。
沈怡很快成為了後者。1月4日，自如管家找到沈怡，告知其需要將此前填寫的出租方信息由房東“個人”修改為“組織”。對於為何修改，管家表示“業主不同意”。而在“租客減稅、房東多繳稅”未有定論之際，自如於1月5日通過官方公眾號“自如客”正式公告稱，自如客可將出租方主體由房東“個人”變更為組織（即自如）。
自如天通苑管家在朋友圈中告知自如客修改出租方為“組織”
對此，自如方面回應北京商報記者稱，根據目前的個稅抵扣申報操作流程看，本次個稅抵扣申報並未對房東帶來變化和影響。
“三天前，對租客廣而告之，需填寫房東個人信息，現在又讓我們修改成自如。到底誰該納稅？”沈怡發出瞭如是疑問。
2
成本
沈怡的上述疑問很快轉移了重點。在房東、租客和中介三者就住房租金抵扣個稅持續博弈之下，沈怡開始擔心自己同其他租戶的房租是否會受此推漲。
“自如如果迫於業主壓力充當了出租方，那麼企業日後是否會被稅務部門催繳？俗話說，羊毛出在羊身上，自如潛在增加的納稅成本是否會以提高在租房源價格的形式轉嫁到租客身上呢？”
沈怡的新問題同樣困擾著其他自如客，不過這個問題暫時無解。國家稅務總局相關人士在接受媒體採訪時表示，目前地方不大可能會通過房租專項附加扣除信息去查房東租金收入是否交稅，稅務總局也沒有這方面加強徵管的通知。
“不能敲定的舉措，最讓人憂心。”沈怡如是慨嘆。
就“自如客均填報自如作為出租方，是否將加重自如稅務負擔”的問題，自如方面並未直接回應，僅稱“具體情況以所在地稅務主管部門回覆為準”。
對於沈怡等租戶對於租金上漲的擔心，合碩機構首席分析師郭毅認為，長租公寓在租房源定價水平如何，一方面與業主原有預期催生的原初始報價有關，另一方面也與長租公寓運營方整體運營成本存在關聯。
“從當前媒體報道來看，業內對於自如是否存在偷稅避稅問題存在爭議。如果可以證實自如確實在稅務上存在違規操作，自如也因此從中獲得更高溢價收入的話，那麼一旦此漏洞被政府堵住，勢必會影響到企業整體的運營成本，其在租房源價格很大程度上也會受到影響。”
但郭毅也強調，自如是否涉嫌逃稅避稅，因當前尚不明確，也應畫個問號。此外，只有政策明確房屋出租方要承擔必要的更高稅費，那麼實際繳稅人才有可能將部分增加的納稅成本轉嫁給租客。若租金僅因各界猜測而聞風上漲的話，肯定就是一個不合理的市場行為了。
視線轉至長租公寓成本。北京商報記者瞭解到，在各類長租公寓運營商中，主要有四類玩家，分別是房企開發商系、房地產中介系、酒店系和創業公司品牌系。而各類長租公寓運營商基本都以租金差作為其主要盈利點。
明源地產研究院研報指出，走輕資產化道路的中介系長租公寓，其盈利模式為：從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，並且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資產所有者享受資產增值和固定租金收益。顯然，自如可以劃歸到此類。
不過，由於長租公寓的拿房成本日漸看漲，此外裝修、設計、運營管理等方面的投入也很大，所以租金差的空間是有限的，因而各類運營商都在積極拓展嘗試新的盈利模式：希望立足租金差，將增值服務作為拓金的汪洋大海。
自如似乎也並不滿足於僅做一個長租公寓運營商。據瞭解，自如當前盈利模式便可以視作“租金差+增值服務”。除對自如客固定收取（月付/季付/年付）租金外，自如客在進行簽約時還須繳納服務費，收費標準為年租金的10%，也就是1.2個月的房租。所謂服務費，即自如客為其在租賃住房期間涉及到的一系列生活服務買單，內容涵蓋公共區域雙週保潔、供暖、網費、尋常維修等。
在服務費基礎上，自如還延伸出了增值服務——自如服務，具體包括搬家、保潔、維修三大塊內容。其中，日常保潔及尋常維修包含在服務費內，無須另外支付費用。而在公共區域雙週保潔之外，租客如有更進一步的保潔需求，如日常保潔、臥室保潔、深度保潔，則須向保潔阿姨支付對應的服務費用。若想搬家，自如搬家配備三種車型，包括自如小搬、中搬及大搬。租客可在自如App內下單預約搬家，根據自身需要選擇搬家車型，搬家師傅會在預約時間內協助租客全程搬運行李。
自如App中的“生活服務”界面
此外，自如還開設了屬於自己的“家居商城”——自如優品，內售原創設計、收納整理、家紡用品、衛浴個護、餐廚用品以及居家清潔等多類商品。
自如App中的“自如優品”界面
“搬傢俱體花費則由里程費及搬運費構成，超過里程加收費用，需要上下樓搬運的，也要給搬家師傅支付對應的樓層搬運費。”沈怡笑稱，從入住到搬家“一條龍服務“的既視感。
3
角色
此次“減稅風波”牽涉到了幾乎當前市面上的所有住房租賃類型，包括業主直租以及長租公寓託管運營，甚至於“二房東”轉租。已有部分租客出於穩定租房的長期考量，選擇不予上報租房信息。
在業內人士看來，不同租賃模式下的房東、租戶以及中介三者，此前維持已久的平衡關係其實已被打破。“減稅風波”後，因住房租金抵扣個稅產生摩擦的三類不同角色主體如何共處，值得外界思考。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，從個稅抵扣設計的初衷來看，並非是為了收集租賃交易行為。因為從邏輯上講，月薪5000元以上且繳納個稅的人士才需要抵扣，這就使得中低端租賃市場或者二三線租賃市場很多租戶並不需要抵扣。另外一線城市的租賃行為的收集，也只收集交易，不收集交易價格，那麼這種信息也很難傳遞到租房收稅。
此外，張大偉也指出，房東出租房屋從法律角度的確應該交稅，但約定俗成的當下市場，繳稅的房東佔比甚至不足全國市場的1%。這種情況下，制定政策時應避免給租戶與業主預期，引導納稅是長期過程。
值得一提的是，在中國房地產稅制中，向來重交易稅費，而輕持有稅費。這在張大偉看來，也使得業主擔憂租賃行為成本增加。“歸根結底是話語權的問題，租戶沒有話語權，房主完全可以轉嫁焦慮與增加的稅費成本。”
就當前房租抵扣個稅所面臨的認知困局，中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉表示，若想破解，降低房屋出租稅率是關鍵。降低房屋出租稅率，可以減輕房東對出租房屋納稅的牴觸情緒，降低房東通過漲租金轉移納稅的衝動，更重要的是可以改變目前出租房屋登記備案率非常低的現狀。胡景暉建議，還可以通過政策設計賦予“出租房屋登記備案”更多的實惠，比如只有登記備案的房屋租賃合同在出現糾紛時司法部門才給予支持，比如出租房屋登記備案可以與未來房地產稅的減免相掛勾等等，進一步提升出租房屋登記備案率。
“如果房屋出租綜合稅率從目前的5%降低到1%，月租金3000元的房子，房東的月應納稅額僅30元，納稅牴觸情緒和漲租轉嫁衝動都會大大降低。與此同時，目前僅有5%左右的出租房屋登記備案率，保守估計能增長到50%，增長9倍，政府的相關稅收也將翻番。”胡景暉如是補充道。
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